规划设计管理办法--上传

1、规划设计管理办法（征求意见稿）第一章 总则第一条 为规范公司房地产项目的规划设计工作，提高项目规划方案设计水平，确保开发项目符合公司的开发理念，确保投资、施工、销售、物业等各行业的设计需求得到均衡体现，根据公司实际，制订本制度。第二条 本制度适用范围：与规划设计工作相关联的公司部门和二级单位；公司投资的房地产开发项目。第二章 职责分工第三条 公司相关部门职责一、 设计管理部：1. 负责初审设计任务书；2. 负责规划设计的过程管控；3. 组织和参与规划设计方案的评审；二、 技术部：1. 负责提出工程建设四新方面的要求；2. 参与规划设计方案的评审；三、 工程管理部：1. 负责提出工程成本控制要求

2、；2. 参与规划设计方案的评审；第四条 二级单位职责物业部：1. 负责提出便于开展物业工作的硬件需求及其他建议；2. 参与规划设计方案的评审；第五条 项目经理部职责项目经理部：1. 牵头规划设计工作，保持与设计单位的良好沟通，协调各部门、二级单位与设计单位间工作；2. 负责编制设计任务书，3. 负责提出项目市场研究与客户需求分析；4. 负责与项目所在地主管部门的沟通协调，负责规划设计方案报建；5. 参与规划设计方案的评审。第三章 设计任务书第六条 项目经理部负责编制设计任务书。起草依据：项目目标及工作计划、市场调研结论、项目营销策划定位、各部门和二级单位对项目开发与设计的要求等。编制内容：项目

3、指标的使用要求、建筑品质与成本控制要求、建筑与景观风格要求（或建议）、物业形态及户型配比要求、户型设计要求、商业及物管配套要求、设计进度及结果呈现要求等。第七条 设计任务书由项目经理部组织上报审批。经相关部门和二级单位签署意见后，设计管理部负责初审设计任务书，分管副总经理审核和批准设计任务书。第四章 过程管控 设计管理部负责规划设计方案的过程管控，项目经理部协助管控。第八条 设计任务书的交底设计管理部负责将审批后的设计任务书交付给委托的设计单位，并对设计任务书进行交底和答疑。第九条 设计进度计划根据委托合同和设计任务书要求，设计单位向设计管理部提交设计进度计划安排，明确每一阶段应完成的内容、深

4、度和期限。设计管理部和项目经理部根据设计进度计划，检查设计进展情况，如发现设计进度滞后，及时督促设计单位提高效率，按时按质完成设计任务。设计委托合同应有条款约束设计单位按时完成各阶段设计工作。第十条 沟通与修改项目经理部应保持与设计单位的良好沟通，积极配合设计单位开展设计工作，科学履行甲方职责，随时掌握设计进度。项目经理部应经常检查阶段性设计文件，要求设计单位对设计思路、设计建议、阶段性成果给出合理解释与说明，检查设计文件深度是否符合国家规范要求，内容是否符合控规指标和设计任务书要求，是否响应我方对营销定位、成本控制、物业管理等方面的具体意见。对不满足深度和内容要求的部分，应要求设计单位及时修

5、改，并按期完成设计工作。对各部门、物业公司有具体要求的设计内容（例如物业公司对物业用房的设计要求），项目经理部将阶段性成果及时反馈至相关部门或单位，并收集修改意见。各单位（包括各部门、物业公司、项目经理部、设计单位等，下同）修改意见有冲突的，应充分与各部门、单位沟通、协调，通过设计修改，实现需求平衡。设计管理部定期、不定期对项目经理部的设计沟通工作进行检查和指导。第十一条 初审、评审项目经理部组织设计单位提交初审方案后，由设计管理部初审方案是否响应设计任务书要求。对应由其他部门或二级单位检查、明确的部分，转呈相应部门、单位给出意见。设计管理部综合各方意见，对不响应的部分，责成设计单位修改后并符

6、合要求。 规划设计方案通过初审后，由设计管理部组织方案评审。方案评审应根据评审要点逐一进行评审。第十二条 规划报建项目经理部应组织设计单位，适时保持与主管部门的良好沟通，概念方案、初审方案宜征求主管部门意见，应保障报建方案符合主管部门基本要求，避免方案审批时主管部门否定方案或要求做出重大修改。项目经理部负责将通过公司评审的规划方案递交到当地主管部门报建，设计单位协助完成报建工作。主管部门有修改意见的，及时组织设计单位修改后通过报建。确因特殊原因需要对报建方案做重大改动的，如经济指标显著变化、总平布置变化较大或改变外立面效果的，方案重新报建前，应征得分管副总经理书面认可。完成报建手续后的方案应报

7、设计管理部备案存档。第五章 方案初（评）审控制要点第十三条 经济指标方案初（评）审应根据项目控规指标上下限及设计任务书要求，验算方案各项经济指标是否真实、准确和满足设计任务书需要。需重点验算的经济指标有：容积率、（不）计容面积、总建筑面积、住宅商业车位的数量及面积、物业用房面积、建筑密度、建筑高度、楼间距、景观组团面积等。第十四条 总平布置总平布置应（初）评审方案的功能分析、交通分析、景观分析、规划分区、组团形式、建设分期、停车分析等设计是否满足规范和规划要求，是否响应设计任务书，需求整合与平衡是否合理。第十五条 建筑风格与立面效果项目建筑风格应符合设计任务书要求，方案鸟瞰和单体效果图呈现的外

8、墙材料、门窗材料、屋面材料、阳台做法、外露设备、隐蔽与建筑色彩等应满足规划要求，并符合项目营销推广、成本控制、物业管理等方面的需求。第十六条 户型配比与户型解析设计方案应按户型配比要求进行各类户型的设计和配置，各类户型的面积应满足设计任务书限定的区间。各类户型数量的比例应满足设计任务书限定的比例区间。户型设计应充分考虑户型的面积规格、平面布局、使用功能、开间尺寸、人流动线、通风采光、赠送与公摊等因素。每一面积区间的住宅户型设计，应提供至少两种方案备选。占总户数比例30%以上的主力户型设计，应提供至少三种方案备选。大体量或集中商业的户型设计应充分考虑商家运营需求。第十七条 成本控制设计方案应对建

9、设成本做出科学概算，应根据项目地理条件、产品定位综合考虑项目建设成本，提出合理的成本控制措施。通过设计单位对成本控制的考虑，既保证实现建设质量与效果，又能切实降低建设成本。第十八条 物业要求设计方案应根据规范和设计任务书要求，对后期物业管理做出合理规划和设计考虑。物业用房的设置应便于到达和使用，垃圾房、变压房等设置应尽量减小对居民的影响，同时便于物业使用和维护。外立面的设计应考虑后期装修易统一、协调。公共区域水电设施设备应考虑后期使用和维护成本低。第十九条 创新鼓励设计方案进行多种形式的设计创新。创新内容包括并不限于建筑风格与立面效果的创新、户型设计的创新、四新在方案中的合理运用等。规划意见或

10、合同约定有创新要求的，从其意见和约定。没有具体意见和约定的，应参照以下原则：能为项目创造更多经济价值；能为项目提供较大营销价值或能较大程度的节约建设成本；能长期有利于后期运营或物业服务增加收益或降低成本；第六章 工作衔接第二十条 初步设计规划方案设计文件，应满足编制初步设计文件的需要。设计方案通过报建后，应按进度计划进行方案的深化，设计深度满足国家规范标准，满足编制施工图设计文件的需要，满足合同约定。初步设计文件应完成以下工作：户型放大平面、家具布置、入户大堂平面、所有物业种类外立面效果等。第二十一条 景观园林设计规划方案设计文件，应满足编制景观设计方案文件的需要。规划方案设计，应给景观园林设计留出足够设计空间。第七章 附则第二十二条 本办法由设计管理部负责解释，修改权归公司。第二十三条 本办法自颁布之日起实施。附件1、 设计任务书审批表2、 设计进度计划表3、 修改意见单4、 规划设计方案审批表97附件1设计任务书审批表项目名称设计单位项目负责人方案设计周期项目经理部意见物业公司意见技术部意见工程管理部意见设计管理部意见分管副总经理意见附件2设计进度计划表序号资料及文件名