铜冠集团池州项目前期发展报告94p

1、12铜冠集团池州项目前期发展报告铜冠集团池州项目前期发展报告合富辉煌合富辉煌( (安徽安徽) )房地产顾问公司房地产顾问公司20092009年年6 6月月1212日日谨呈：铜冠集团3项目发展目标项目发展目标项目分析项目分析项目发展定位项目发展定位项目发展构思项目发展构思财务成本分析财务成本分析发展目标解析发展目标解析问题点界定问题点界定城市宏观分析城市宏观分析市场分析市场分析项目本体分析项目本体分析资源挖掘资源挖掘案例借鉴案例借鉴客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位发发展展战战略略开发节奏把控开发节奏把控整体规划构思整体规划构思突破点突破点项目属性界定项目属性界定4目标解析目标解析

2、限制条件解析限制条件解析限制条件限制条件异地扩展、成本限制异地扩展、成本限制土地成本偏高、寻找赢利模式土地成本偏高、寻找赢利模式开发商目标开发商目标启动房地产行业的异地开发战略启动房地产行业的异地开发战略 关注现金流，快速开发、在规避风险的前提下盈利关注现金流，快速开发、在规避风险的前提下盈利销售速度最大化、利益最大化销售速度最大化、利益最大化铜冠地产品牌战略重要组成项目铜冠地产品牌战略重要组成项目5旅游型三线城市的主城区边缘内部职工的住宅开发旅游型三线城市的主城区边缘内部职工的住宅开发p项目属性：项目属性：p区域属性：区域属性：200亩亩 中等规模、多层、容积率不大于1.5资源条件相对优越资

3、源条件相对优越紧临白洋河以及未名湖，内部自然资源丰富1368户内部职工住房户内部职工住房接近一半面积为解决内部职工住房项目位于三线的旅游城市项目位于三线的旅游城市 池州是全国旅游城市,自然环境优美地块地块 位于城西板块位于城西板块项目位于城西，距主城区约为3公里,城西处于原始待开发阶段,基础设施薄弱,对城市其它区域吸纳力不强城西非城市未来发展重点城西非城市未来发展重点池州总体规划将城西定为”西优”,但不是发展重点,未来发展仍需一个较长的时间过程旅游型三线城市的主城区边缘内部职工的住宅开发旅游型三线城市的主城区边缘内部职工的住宅开发对于三线城市而言，对于三线城市而言，区域属性的重要程度远大于项目

4、属性的重要程度区域属性的重要程度远大于项目属性的重要程度6市场调研部分市场调研部分n 池州城市简介池州城市简介n 整体市场分析整体市场分析n 住宅市场分析住宅市场分析n 项目本体分析项目本体分析7中国优秀旅游城市中国优秀旅游城市, , 文化底蕴深厚文化底蕴深厚，“九华佛国九华佛国”，誉满神州，誉满神州 n国家旅游局于2006年12月底正式发文，命名池州市为“中国优秀旅游城市”。n城区内“百荷公园平天湖齐山杏花村秀山门清溪河”组成的池州城区观光带。n中国四大佛教圣地九华山，人称“莲花佛国”，享有“东南第一山”之美誉。 n戏曲“活化石”池州傩、“南北时尚”青阳腔，皆为中华非物质文化遗产。 8中部崛

5、起，沿江城市群中部崛起，沿江城市群战略的提出，为池州经济的起飞带来新的机遇战略的提出，为池州经济的起飞带来新的机遇n 池州地处长江沿线，居安池州地处长江沿线，居安庆、铜陵之间，在国家中部庆、铜陵之间，在国家中部崛起，发展沿江城市群的战崛起，发展沿江城市群的战略规划中，池州凭借地理优略规划中，池州凭借地理优势和文化优势，必将迎来全势和文化优势，必将迎来全新的发展机遇。新的发展机遇。池州市池州市合肥市合肥市武汉市武汉市上海市上海市南昌市南昌市杭州市杭州市9n2006以来，随着沪渝高速和安景高速的相继通车，池州的交通得到快速发展。n2008年9月，铜九铁路正式开通，结束池州不通火车的历史。n2008

6、年11月， 4c级九华山机场项目被国务院批准立项。其位于池州市东侧梅龙街道，距离池州市区20余公里，预计2011年前后竣工。n09年2月，池州长江大桥再次已经国家发改委正式批准立项，建成后将直接带动周边城市的发展。沪渝高速、铜九铁路沪渝高速、铜九铁路的相继通车，的相继通车，九华山机场、池州长江公路九华山机场、池州长江公路大桥及沿江城际铁路大桥及沿江城际铁路的陆续规划和建设为城市的发展注入新动力的陆续规划和建设为城市的发展注入新动力池州市政府09年工作报告九华山机场位置池州长江位置池州池州沪渝高速沪渝高速铜九铁路铜九铁路10城市发展大幕已经拉开，城市规模不断扩大 ，但是飞地式发展，既需要相当长的

7、时间进行融合，也为房地产业提供充足的空间资料来源：池州市规划局“一城五区、滨江环湖”的发展布局，城市积极实施“提升核心、东拓、南进、西优、北延”的四大四大组团组团空间发展战略。老城区组团老城区组团站前区组团站前区组团经开区组团经开区组团马江新区组团马江新区组团池州市政府09年工作报告池州市区面积有26平方公里提升到80平方公里，城市空间快速增强。本案本项目地处池州老城西南，属于池州需重点优化发展的区域本项目地处池州老城西南，属于池州需重点优化发展的区域11本项目虽临近中心商业区，但是与商业区周边其它项目相比，本项目虽临近中心商业区，但是与商业区周边其它项目相比，优势不明显优势不明显本案本案池州

8、传统中池州传统中心商业区域心商业区域政府办政府办公区域公区域正在兴起的居住区正在兴起的居住区正在兴起的居住区n 本项目虽然临近池州传本项目虽然临近池州传统中心商业区域，但是与统中心商业区域，但是与其它正在兴起的居住区相其它正在兴起的居住区相比，优势并不突出。比，优势并不突出。12池州市池州市20082008年年gdpgdp增幅在增幅在18%18%以上以上，经济处于，经济处于高速增长期高速增长期数据来源：池州各年统计公报数据来源：池州各年统计公报13人均人均gdpgdp水平与房地产发展的关系水平与房地产发展的关系: :n 池州市池州市20072007年城镇总人口年城镇总人口27.527.5万人，

9、人均万人，人均gdogdo仅仅1151511515元，折元，折合后不足合后不足18001800美元；美元；n20092009年，人均可支配收入为年，人均可支配收入为1284812848元，仍然不足元，仍然不足20002000美元美元.人均人均gdpgdp不足不足20002000美元，对房地产市场进入高速增长期美元，对房地产市场进入高速增长期数据来源：池州各年统计公报数据来源：池州各年统计公报14二、三产业结构逐渐改善，二、三产业结构逐渐改善，第三产业发展迅速，旅游业突出第三产业发展迅速，旅游业突出n池州自05年以来，二、三产业结构逐渐改善，第三产业得到一定的增强n在第三产业的增强过程中，旅游业

10、的表现尤为突出数据来源：池州各年统计公报数据来源：池州各年统计公报15城市居民收入城市居民收入逐年增加，逐年增加，但与周边城市相比仍处于较低水平但与周边城市相比仍处于较低水平n 2008 2008年池州市城镇居民人均年池州市城镇居民人均可支配收入可支配收入1284812848元，同比增元，同比增长长16.6%16.6%，收入与周边城市相比，收入与周边城市相比均处于较低水平，但是增长迅均处于较低水平，但是增长迅速。速。数据来源：池州各年统计公报数据来源：池州各年统计公报数据来源：各地年统计公报数据来源：各地年统计公报16人均收入、储蓄额偏中，对人均收入、储蓄额偏中，对大宗商品消费能力仍然有限大宗

11、商品消费能力仍然有限n 池州市居民即期消费率基本处于较低水平，说明池州居民消费意愿不强烈，并且对消费品价格比较敏感。数据来源：池州各年统计公报数据来源：池州各年统计公报数据来源：池州各年统计公报数据来源：池州各年统计公报池州近年人均收入、消费比较池州周边城市08年人均收入、消费比较17对房地产市场发展有利的因素：对房地产市场发展有利的因素：n 池州市池州市gdpgdp逐年缓步增长，池州房地产已进入高速增长期，潜力很大，长期发展逐年缓步增长，池州房地产已进入高速增长期，潜力很大，长期发展前景看好前景看好n 池州社会零售消费总额增长迅速，人民生活水平逐年提高，消费能力逐步增强池州社会零售消费总额增

12、长迅速，人民生活水平逐年提高，消费能力逐步增强不利的因素：不利的因素：n人均可支配收入较低，对大宗消费品存在抗性，并对价格比较敏感。人均可支配收入较低，对大宗消费品存在抗性，并对价格比较敏感。宏观经济背景分析对房地产市场的影响宏观经济背景分析对房地产市场的影响18市场调研部分市场调研部分n 池州城市简介池州城市简介n 整体市场分析整体市场分析n 住宅市场分析住宅市场分析n 项目本体分析项目本体分析19池州房地产投资自池州房地产投资自0505年以来一直保持平稳上升，年以来一直保持平稳上升，0808年更是出现年更是出现爆发式爆发式增长，所占增长，所占固定资产投资比例也固定资产投资比例也飞速飞速上升

13、上升n池州市房地产投资总额一直保持较为平稳上升。特别是在08年，房地产投资额由上一年的13亿元骤然增加到31亿元，增长了136.9%。n08年房地产投资额所占固定资产的投资的比例由上年的9.3%跃升至17.3%，房地产在经济中的地位愈加突出。数据来源：池州各年统计公报数据来源：池州各年统计公报房地产投资占固定资产投房地产投资占固定资产投资比例资比例12.7%12.7%12.2%12.2%10.3%10.3%10.5%10.5%9.3%9.3%17.3%17.3%20数据来源：池州各年统计公报、安徽日报数据来源：池州各年统计公报、安徽日报0909年上半年市场成交火爆，销售面积超过年上半年市场成交

14、火爆，销售面积超过0808年总和，市场需求得到有效释放年总和，市场需求得到有效释放数据来源：池州房管局网站数据来源：池州房管局网站n09年上池州成交商品房面积54.89万平米（包括商品房），超过08年（45万平米）总和。市场需求得到明显的释放市场需求得到明显的释放21p08年下半年以来，该市从公积金、税收、信贷、交易、户口等多方面放宽政策，减轻居民的购房压力，鼓励居民购买住房。这些政策以及压抑需求的集中释放，使得今年池州主城区商品住房成交均价自3月份以来一路理性走低理性走低，成交均价回落至2240元/平方米，上半年商品住宅成交面积同比增长上半年商品住宅成交面积同比增长70.76%70.76%。

15、资料来源：安徽日报资料来源：安徽日报成交均价在成交均价在0909年上半年虽然有所下滑，是促进成交放量的重要因素年上半年虽然有所下滑，是促进成交放量的重要因素项目名称项目名称5月均价（元月均价（元/平米）平米）7月均价（元月均价（元/平米）平米）价格变化价格变化静安新城27002800 100康庄城市花园28003000 200华邦阳光城32003400 200书香名邸21002100浦西新城21009月新推部分，价格上涨星河湾28003700 900合计合计价格在下半年已显上涨趋势价格在下半年已显上涨趋势09年下半年新推货量价格变化比较：多数项目已显涨价趋势22市场调研部分市场调研部分n 池州

16、城市简介池州城市简介n 整体市场分析整体市场分析n 住宅市场分析住宅市场分析n 项目本体分析项目本体分析p 住宅市场整体特征住宅市场整体特征p 各板块住宅物业发展现状各板块住宅物业发展现状p 住宅物业趋势及预测住宅物业趋势及预测23中心城区外围形成四大开发板块，城北板块最为火爆中心城区外围形成四大开发板块，城北板块最为火爆城北城北板块板块城西城西板块板块城南城南板块板块站前板块站前板块中心主城区中心主城区24产品特征产品特征: :90-11090-110户型为供应主角，户型为供应主角，110 110 以上大户型略微偏多以上大户型略微偏多n90-110 户型是市场供应主力，此类户型多为两房或紧凑

17、型三房。n从目前市场的供应来看，紧凑三房占整个供应的40%。数据来源：通过池州房地产信息网整理在售项目户型供应比例：面积区间（）面积区间（）6060以以下下70-9070-9090-90-110110110-110-130130130-130-150150150150以上以上城北板块城北板块森桥印象森桥印象33%33%23%23%20%20%24%24%清溪半岛清溪半岛31%31%47%47%22%22%新城明珠新城明珠11%11%37%37%52%52%蓝鸟苑蓝鸟苑28%28%47%47%9%9%16%16%樟树湾樟树湾30%30%48%48%22%22%和泰星城和泰星城24%24%3%3%

18、27%27%39%39%2%2%5%5%城北花园城北花园30%30%33%33%36%36%1%1%百雅百苑百雅百苑4%4%65%65%19%19%河滨花园河滨花园14%14%47%47%38%38%1%1%城西板块城西板块书香名邸书香名邸26%26%37%37%22%22%15%15%杏花西村杏花西村19%19%61%61%11%11%9%9%城南板块城南板块华邦阳光华邦阳光城城6%6%45%45%14%14%29%29%6%6%康庄城市康庄城市花园花园61%61%20%20%25面积区间（）面积区间（）6060以以下下70-9070-9090-11090-110110-110-130130

19、130-130-150150合计合计开盘日开盘日期期城北板城北板块块森桥印象森桥印象92.7%92.7%99%99%94%94%89%89%90%90%07/307/3清溪半岛清溪半岛98%98%98%98%88%88%92%92%07/607/6新城明珠新城明珠90%90%75%75%40%40%50%50%58%58%08/908/9蓝鸟苑蓝鸟苑84%84%91%91%42%42%11%11%66%66%08/1208/12樟树湾樟树湾100%100%100%100%100%100%100%100%98%98%08/508/5和泰星城和泰星城41%41%92%92%93%93%100%10

20、0%95%95%84%84%08/108/1城北花园城北花园98%98%100%100%100%100%100%100%98%98%07/507/5百雅百苑百雅百苑58%58%64%64%62%62%60%60%08/608/6河滨花园河滨花园100%100%95%95%88%88%100%100%93%93%07/1107/11城西板城西板块块书香名邸书香名邸21%21%97%97%99%99%88%88%76%76%08/708/7杏花西村杏花西村92%92%95%95%95%95%97%97%95%95%07/1207/12城南板城南板块块华邦阳光华邦阳光城城71%71%49%49%53

21、%53%27%27%45%45%08/1008/10康庄城市康庄城市花园花园100%100%100%100%95%95%08/1208/12销售特征销售特征: :90-11090-110户型受青睐，销售周期普遍户型受青睐，销售周期普遍较长较长n90-11090-110户型最受购房者欢迎，紧次户型最受购房者欢迎，紧次为为70-90 70-90 户型，此类面积区间户型基户型，此类面积区间户型基本为舒适的两房或紧凑型三房。本为舒适的两房或紧凑型三房。n池州市场推货周期普遍较长，目前在售池州市场推货周期普遍较长，目前在售项目多在项目多在07/0807/08年已经面世，新项目甚少。年已经面世，新项目甚少

22、。年消化量有限。年消化量有限。0808年商品住宅消化量不年商品住宅消化量不足足3030万万。而。而0909年年1-51-5月更是不足月更是不足7 7万。万。26户型设计：户型设计开始户型设计：户型设计开始注重注重产品的附加值，但是细节上还需要完善产品的附加值，但是细节上还需要完善n总体户型设计比较普通，主流三房设计总体户型设计比较普通，主流三房设计存在较多不足，有较大提升空间。存在较多不足，有较大提升空间。n部分新进开发企业在户型的紧凑实用上部分新进开发企业在户型的紧凑实用上有了很大改善，同时也逐渐注重产品的附有了很大改善，同时也逐渐注重产品的附加值和亮点，并以此作为产品的主要卖点。加值和亮点

23、，并以此作为产品的主要卖点。华邦阳光城华邦阳光城130平平米户型：引入入户米户型：引入入户花园的设计，在当花园的设计，在当地市场显得较为新地市场显得较为新颖，也是该项目的颖，也是该项目的主要卖点之一主要卖点之一华邦阳光城华邦阳光城118平平米户型：空中庭院米户型：空中庭院的设计，吸引当地的设计，吸引当地人关注的同时，也人关注的同时，也提升了产品自身的提升了产品自身的价值。价值。管道直接裸露在外，管道直接裸露在外，未采取任何遮蔽措未采取任何遮蔽措施，影响了产品的施，影响了产品的外立面，细节处理外立面，细节处理有待提升有待提升入户花园空中庭院27建筑风格：各板块之间风格差异显著，建筑风格：各板块之

24、间风格差异显著，简约、欧式、徽派简约、欧式、徽派各具特色各具特色项目名称项目名称建筑风格建筑风格城北板块城北板块森桥印象森桥印象欧式欧式清溪半岛清溪半岛现代简约现代简约新城明珠新城明珠现代简约现代简约蓝鸟苑蓝鸟苑简约简约樟树湾樟树湾简约简约和泰星城和泰星城简约简约城北花园城北花园简约简约百雅百苑百雅百苑欧式欧式河滨花园河滨花园现代现代城西板块城西板块书香名邸书香名邸简约、徽派简约、徽派杏花西村杏花西村现代徽派现代徽派城南板块城南板块华邦阳光城华邦阳光城康庄城市花康庄城市花园园欧式欧式静安新城静安新城欧式欧式碧桂园碧桂园欧式欧式建筑风格存在较为明显的建筑风格存在较为明显的板块差异，城北板块以多板

25、块差异，城北板块以多以具有现代感的简约风格以具有现代感的简约风格为主，城南板块欧式风格为主，城南板块欧式风格突出，城西板块徽派特色突出，城西板块徽派特色浓厚。浓厚。28项目卖点：项目卖点：景观、配套、教育景观、配套、教育受推崇，地段优势项目较少受推崇，地段优势项目较少项目名称项目名称建筑风格建筑风格城北板块城北板块森桥印象森桥印象景观、品质景观、品质清溪半岛清溪半岛景观景观新城明珠新城明珠环境景观、配套环境景观、配套蓝鸟苑蓝鸟苑教育、发展潜力教育、发展潜力樟树湾樟树湾和泰星城和泰星城景观景观城北花园城北花园百雅百苑百雅百苑品牌、配套品牌、配套河滨花园河滨花园外部景观外部景观城西板块城西板块书香

26、名邸书香名邸教育教育杏花西村杏花西村品牌、景观品牌、景观城南板块城南板块华邦阳光城华邦阳光城品质品质康庄城市花园康庄城市花园地段地段静安新城静安新城教育教育碧桂园碧桂园外部景观、生活外部景观、生活方式方式n池州的项目卖点多样，池州的项目卖点多样，但在景观、配套、教育方但在景观、配套、教育方面最受消费者欢迎。也是面最受消费者欢迎。也是各开发商最为推崇的卖点。各开发商最为推崇的卖点。由于房地产开发多集中在由于房地产开发多集中在老城区外围，以地段优势老城区外围，以地段优势见长的项目不多，地段优见长的项目不多，地段优势提及较少。势提及较少。n因为池州本身的景观丰因为池州本身的景观丰富，在景观的推广中，

27、又富，在景观的推广中，又多以项目多以项目外围景观外围景观为卖点。为卖点。29客源特征：以客源特征：以市区市区内内自住或改善型居住自住或改善型居住为购房主力为购房主力城城西西片片区区城南片区城南片区城南片区城南片区传统老市区居民传统老市区居民呈现外围发展呈现外围发展铜陵等外来铜陵等外来城市居民城市居民池州的客户来源主要分为三个层池州的客户来源主要分为三个层面：面：第一层面：第一层面：以传统的老市区居民以传统的老市区居民为核心，包括公务员、教师等，为核心，包括公务员、教师等，多以自住或改善型居住为主，此多以自住或改善型居住为主，此类客源是目前池州类客源是目前池州最主要最主要的购买的购买群体；群体；

28、第二层面第二层面: : 周边城镇进城人员，周边城镇进城人员，多以进城生活或为子女教育考虑；多以进城生活或为子女教育考虑；第三层面：第三层面：铜陵等外来城市居民，铜陵等外来城市居民，此类居民多以外地返乡置业或向此类居民多以外地返乡置业或向往池州的生活环境。往池州的生活环境。30营销特征（一）：售楼部营销特征（一）：售楼部集中集中展示，展示，建设中路建设中路成为房地产一条街成为房地产一条街建设路建设路n 建设中路一方面建设中路一方面靠近繁华中心区，靠近繁华中心区，一方面紧临市政府一方面紧临市政府和百荷公园，人流和百荷公园，人流较充分，引得众多较充分，引得众多售楼中心的入驻。售楼中心的入驻。31营销

29、特征（二）：营销推广不在局限于满足基本需求，逐渐重视对生活营销特征（二）：营销推广不在局限于满足基本需求，逐渐重视对生活品质品质的追求的追求32市场调研部分市场调研部分n 池州城市简介池州城市简介n 整体市场分析整体市场分析n 住宅市场分析住宅市场分析n 项目本体分析项目本体分析p 住宅市场整体特征住宅市场整体特征p 各板块住宅物业发展现状各板块住宅物业发展现状p 住宅物业趋势及预测住宅物业趋势及预测33城北板块：池州城北板块：池州行政聚集行政聚集区，城市的主要发展方向之一，也是目前房地产开发最为区，城市的主要发展方向之一，也是目前房地产开发最为火热火热的区域的区域n区域形象：区域形象：随着政

30、府部门的不断进驻，区域行政氛围浓厚，形象良好，人气明显高于其它板块n道路交通：道路交通：宽阔、通畅,公共交通亦便捷n配套设施：配套设施：紧临市区，行政、银行、商业等配套较为齐全34城北板块：沿清风路密集分布，开发城北板块：沿清风路密集分布，开发密度高密度高，总，总体量大体量大楼盘名称楼盘名称规模（万规模（万mm2 2）物业类型物业类型主力户型（主力户型（mm2 2) )价格元价格元/m/m2 2) )客户层面客户层面森桥印象森桥印象1212多层、别墅多层、别墅80-10080-100，130-140130区内自住或改善型居住，周边市区内自住或改善型居住，周边城镇进城人

31、员城镇进城人员, ,城市公务员、私人城市公务员、私人老板等老板等清溪半岛清溪半岛3030多层多层80-10080-10025002500新城明珠新城明珠2424100-130100鸟苑蓝鸟苑6 6多层、小高多层、小高80-11080-11024002400樟树湾樟树湾1212多层多层70-12070-12025002500和泰星城和泰星城1313多层多层90-13090北花园城北花园9 9多层、小高多层、小高80-12080-12027002700清风小区清风小区1818多层多层70-10070-10024002400百雅百苑百雅百苑1212

32、多层、小高多层、小高106-120106-12024002400河滨花园河滨花园3030多层、小高多层、小高90-12090-12027002700星河湾星河湾5 5多层、小高多层、小高110-130110景园怡景园3 3小高小高95-10895-10828002800森桥印象河滨花园樟树湾和泰星城蓝鸟苑新城明珠清溪半岛天平湖城北花园百雅百苑清风小区怡景园物业类型：物业类型：传统多层为主，小高层逐渐增加传统多层为主，小高层逐渐增加规模：规模：中等规模楼盘为主，供应充足中等规模楼盘为主，供应充足户型：户型：90-12090-120平米占据主导，此类户型也最受市场欢迎平米

33、占据主导，此类户型也最受市场欢迎价格：价格：价格多在价格多在2400-27002400-2700之间，东侧由于天平湖景观、环之间，东侧由于天平湖景观、环境优势存在，价格略高于西侧。境优势存在，价格略高于西侧。销售：销售：已推部分销售率接近已推部分销售率接近80%80%，但这往往与较长的销售周，但这往往与较长的销售周期相联系期相联系客户：客户：市区内客户市区内客户星河湾35城西板块：原始、陈旧，亟城西板块：原始、陈旧，亟待改善待改善n区域形象：区域形象：形象较为陈旧，整体环境较为原始，区域的建设力度明显不足，人气有待提升n道路交通：道路交通：道路较为通畅n配套设施：配套设施：配套相对落后，但是离

34、市区近，足以弥补配套的不足36书香名邸书香名邸楼盘名称楼盘名称规模（万规模（万mm2 2）物业类型物业类型主力户型（主力户型（mm2 2) )价格元价格元/m/m2 2) )客户层面客户层面书香名邸书香名邸3030（回迁（回迁1212）多层多层87-12587-12523002300市区周边市区周边浦西新城浦西新城2727多层、别墅多层、别墅90-11090-11021002100杏花西村杏花西村1010多层多层80-13080业类型：物业类型：多层为主，小高层逐渐增加多层为主，小高层逐渐增加规模：规模：规模有限，总量仅规模有限，总量仅4040万万，实际可售紧，实际可

35、售紧1818万万户型：户型：90-11090-110平米占据主导，平米占据主导，价格：价格：价格较低，价格较低，2300-26002300-2600之间，而实际成交价格之间，而实际成交价格最低可达到最低可达到19001900销售：销售：主力户型基本售罄，部分主力户型基本售罄，部分6060平米以下小户销售平米以下小户销售很不理想很不理想客户：客户：市区内客户市区内客户城西板块：项目稀少，开发空间有限城西板块：项目稀少，开发空间有限杏花西村杏花西村浦西新城浦西新城37城南板块：新兴区域，景观丰富，但有待城南板块：新兴区域，景观丰富，但有待深入深入发掘发掘n区域形象：区域形象：形象提升快速，但存在较

36、多的原始环境，人气尚待进一步聚集。n道路交通：道路交通：道路较为通畅n配套设施：配套设施：学校、体育馆（建设中）、批发市场、38碧桂园碧桂园静安新城静安新城康庄城市花园康庄城市花园华邦阳光城华邦阳光城物业类型：物业类型：多层为主，小高层开始兴起规模：规模：规模相对偏小，总规模45万平米户型：户型：80-130平米占据主导，和全市基本一致价格：价格：多层、洋房价格在2500-2700之间，和其它区域相比差别不明显销售：销售：主力户型去化较快，但销售业绩同样与销售周期联系紧密，部分项目由于开盘时间较晚，销售明显落后客户：客户：市区内客户城南板块：价格较高，城南板块：价格较高，产品产品设计水平亮点突

37、出设计水平亮点突出楼盘名称楼盘名称规模（万规模（万mm2 2）物业类型物业类型主力户型（主力户型（mm2 2) )价格元价格元/m/m2 2) )客户层面客户层面华邦阳光城华邦阳光城1616多层、小高多层、小高85-15085区内自住或改善型居住，周边市区内自住或改善型居住，周边城镇进城人员，主要以教师、公城镇进城人员，主要以教师、公务员等务员等康庄城市花园康庄城市花园9 9多层多层88-13088安新城静安新城1212多层、小高多层、小高76-12576-12527002700碧桂园碧桂园8 8（后期未定）（后期未定）洋房、别墅洋房、别墅8

38、0-14280-1422500250039站前板块：依靠交通优势，着力打造站前板块：依靠交通优势，着力打造专业市场专业市场，短期内对住宅市场影响，短期内对住宅市场影响甚微甚微火车站汽车站n 站前区规划较晚，目前配套较为缺乏，但是建设站前区规划较晚，目前配套较为缺乏，但是建设快速，特别是自从快速，特别是自从0808年以来，依托火车站和汽车总年以来，依托火车站和汽车总站的交通优势，批发市场和各类专业商城得到了大站的交通优势，批发市场和各类专业商城得到了大批建设。批建设。n 随着站前区开发的日渐完善，住宅的发展是必然随着站前区开发的日渐完善，住宅的发展是必然的，但是短期内对整个池州住宅市场的影响甚小

39、。的，但是短期内对整个池州住宅市场的影响甚小。n 火车站站前区所有专业市场实行火车站站前区所有专业市场实行“无赋费无赋费”政策，政策，即对经营公司及各类入场经营商户自开业之日起，即对经营公司及各类入场经营商户自开业之日起，3 3年内免交各种行政性规费。年内免交各种行政性规费。40楼盘名称楼盘名称规模规模（万（万mm2 2）物业类型物业类型价格元价格元/m/m2 2) )徽商城徽商城1414商业商业世纪广场世纪广场7.57.5商业商业甲地商贸城甲地商贸城1212商业商业50005000上海城上海城1313商业商业7000-120007000-12000豪丰国际装豪丰国际装饰城饰城1212商业、酒

40、店商业、酒店7000-90007000-9000百汇广场百汇广场7 7商业商业国际汽车城国际汽车城4 4商业、酒店商业、酒店80008000合计合计7070商业商业站前板块：商业总量站前板块：商业总量7070万平米，规模庞大，将影响池州未来的万平米，规模庞大，将影响池州未来的商业商业格局格局41市场调研部分市场调研部分n 池州城市简介池州城市简介n 整体市场分析整体市场分析n 住宅市场分析住宅市场分析n 项目本体分析项目本体分析p 住宅市场整体特征住宅市场整体特征p 各板块住宅物业发展现状各板块住宅物业发展现状p 住宅物业趋势及预测住宅物业趋势及预测42后续供应特征：在售项目后续供应后续供应特

41、征：在售项目后续供应156156万万，本项目所在城西板块余量较多，本项目所在城西板块余量较多项目名称项目名称总规模总规模（万）（万）剩余货量剩余货量（万）（万）各板块剩余货各板块剩余货量（万）量（万）城北板块城北板块森桥印象森桥印象12122 276.576.5清溪半岛清溪半岛30302727新城明珠新城明珠24242121蓝鸟苑蓝鸟苑6 63 3樟树湾樟树湾12129.59.5和泰星城和泰星城1313百雅百苑百雅百苑9 95 5河滨花园河滨花园18189 9城西板块城西板块书香名邸书香名邸202015154040浦西新城浦西新城27272525杏花西村杏花西村1010城南板块城南板块华邦阳光

42、城华邦阳光城1616121227.527.5康庄城市花园康庄城市花园9 97.57.5静安新城静安新城11.611.68 8碧桂园碧桂园8 8站前板块站前板块齐景甲苑齐景甲苑7.57.57.57.57.57.5城西板块：总建57万，剩余40万城北板块：总建144万，剩余76万城南板块：总建37万，剩余27万n后续供应任然以城北板块最为充分，达到76万，占全市的2/3,同时新兴的站前板块和城南板块也正在崛起，而本项目所处的城西板块则明显偏少，机遇难得。43城北地区新中心：城市东快速推进，大量土地供应，形成未来新中心的价值提升城南片区价值提升：城南区域具有丰富的旅游、文化资源，国内知名开发商在此圈

43、地（碧桂园）更将提升区域的价值中心区供应量小，房地产开发向南北两中心区供应量小，房地产开发向南北两个方向快速扩张，主要集中在城南片区个方向快速扩张，主要集中在城南片区和城北片区和城北片区传统中心区传统中心区城南片区城南片区城西片区城西片区城北片区城北片区未来住宅市场格局：城北、城南重点进发，城西优化突出城西片区价值挖掘：城西片区在政府的规划中城西片区价值挖掘：城西片区在政府的规划中并不突出，周边环境也比较原始，价值有待进并不突出，周边环境也比较原始，价值有待进一步挖掘。一步挖掘。44市场调研部分市场调研部分n 池州城市简介池州城市简介n 整体市场分析整体市场分析n 住宅市场分析住宅市场分析n

44、项目本体分析项目本体分析45资料来源：池州市规划局老城区组团老城区组团站前区组团站前区组团经开区组团经开区组团马江新区组团马江新区组团本案本案本项目地处池州老城本项目地处池州老城外围外围西南，区域相对落后，属于池州重点西南，区域相对落后，属于池州重点优化优化发展的区域发展的区域项目所在区域内现状项目所在区域内现状46区域交通、配套：池州西外环，道路宽阔，主要公路客运中心之一，但是公共交通区域交通、配套：池州西外环，道路宽阔，主要公路客运中心之一，但是公共交通明显欠缺，各项生活配套亦较为不足明显欠缺，各项生活配套亦较为不足西门汽车站西门汽车站西北二环较为通畅，但是车流量稀少47区域环境：杏花村文

45、化园是池州城区区域环境：杏花村文化园是池州城区观光带观光带的重要组成之一，但其未能改变整体区域环的重要组成之一，但其未能改变整体区域环境原始落后的状况，区域环境境原始落后的状况，区域环境期待期待整体性的开发提高整体性的开发提高正在整治的沿河道路防洪工程周边环境原始汽车修理厂杏花村文化园正在兴起的居住区n东侧的杏花村文化园经过长期的开发已经成为池州城区观光带的重要组成景点之一48区域房地产：数量有限，但以大盘为主，价格普遍较低，近期销售良好，后续供应相区域房地产：数量有限，但以大盘为主，价格普遍较低，近期销售良好，后续供应相对较为充足对较为充足书香名邸书香名邸杏花西村杏花西村n本区域在开发的房地

46、产项目仅有书香名邸、浦西新城、杏花西村。总建面约67万平米（包括15万平米的回迁户）。n该区域房地产价格多在2100元/平米左右，近期销售较佳，除顶层复式外，基本售罄。n本区域尚余50万平米的后续供应（不含本项目），其中15万平米为回迁户。余量相对较大。浦西新城浦西新城楼盘名称楼盘名称规模（万规模（万mm2 2）物业类型物业类型主力户型（主力户型（mm2 2) )余量（万余量（万mm2 2）价格元价格元/m/m2 2) )开盘时间开盘时间销售率销售率书香名邸书香名邸30（回迁12）多层87-12525 （回迁12210009年7月90%浦西新城浦西新城26 （回迁3）多层、别墅90-11025

47、（回迁3）210009年5月90%杏花西村杏花西村10多层80-130260009年7月80%合计合计67 67 （回迁（回迁1515）多层多层80-11080-1105050（回迁（回迁1515）2100-26002100-2600近期近期除顶层外，除顶层外，基本售磬基本售磬49本区域属于池州市主要本区域属于池州市主要“优化优化”发展的区域，非城市发展方向；区域房地产开发较早，发展的区域，非城市发展方向；区域房地产开发较早，发展缓慢发展缓慢n 本区域在开发的房地产项目仅有书香本区域在开发的房地产项目仅有书香名邸、杏花西村、浦西新城。总建面近名邸、杏花西村、浦西新城。总建面近7070万平米（包

48、括万平米（包括1212万平米的回迁户）。万平米的回迁户）。n 该区域房地产开发周期明显较早，但该区域房地产开发周期明显较早，但是受制于城市发展方向的影响，发展缓是受制于城市发展方向的影响，发展缓慢。杏花村文化园已有十年的培育历程。慢。杏花村文化园已有十年的培育历程。书香名邸书香名邸杏花西村杏花西村501 12 23 34 4上风尚城上风尚城格林雅地格林雅地食品药品检验所食品药品检验所包河区政府包河区政府four four dynamicdynamicfactorsfactors包河大道包河大道项目周边：道路通畅，原生态气息浓厚白洋河白洋河西北外环西北外环湖面湖面回迁小区回迁小区51项目内部：地

49、块颇为原始，土地未平整，尚不具备施工条件积水积水道路需改造道路需改造n 平整尚未结束，部分区域积水严重平整尚未结束，部分区域积水严重n 拆迁基本结束，但有待进一步清理拆迁基本结束，但有待进一步清理n 水电等设施待接入，内部道路待完水电等设施待接入，内部道路待完善善n 滨河、临湖的特色，可考虑景观的滨河、临湖的特色，可考虑景观的塑造塑造土地未平整土地未平整拆迁基本完毕拆迁基本完毕高差高差52占地占地200200亩亩总建总建2020万，（约一半回万，（约一半回迁户）迁户）容积率容积率1.51.5建筑密度建筑密度30%30%绿地率绿地率35%35%建筑层数建筑层数多层多层本项目主要经济指标西外环未名

50、湖白洋河53项目定位部分项目定位部分54问题一：项目发展如何应对区位价值的严重不问题一：项目发展如何应对区位价值的严重不足？足？问题二：项目发展如何应对同区域低成本对手问题二：项目发展如何应对同区域低成本对手的直面竞争？的直面竞争？问题三：项目发展如何应对城市客源的匮乏？问题三：项目发展如何应对城市客源的匮乏？问题四：项目发展如何解决集团内部职工问题四：项目发展如何解决集团内部职工13681368户的回迁？户的回迁？u主城区人口基数不足主城区人口基数不足u市场处于起步阶段市场处于起步阶段u商品房消化量商品房消化量80多万多万u余货供应量余货供应量110万万u总体价格低位运行总体价格低位运行u销

51、售周期普遍较长销售周期普遍较长u城西认同度较低城西认同度较低u土地成本较周边高土地成本较周边高u1368户内部职工户内部职工u快速销售、回笼资金快速销售、回笼资金市场现实开发基础及目标55产品与距离的对决产品与距离的对决城郊楼盘运营模式解析城郊楼盘运营模式解析地地 段段边缘、非发展区域边缘、非发展区域障碍因子障碍因子资资 源源湖、河等自然资源湖、河等自然资源牵引因子牵引因子产产 品品200亩规模社区亩规模社区可塑因子可塑因子品品 牌牌铜冠地产异地开发铜冠地产异地开发吸附因子吸附因子价格价格56资资 源源产产 品品品品 牌牌地地 段段距离是物理属性，不可避免距离是物理属性，不可避免扬长避短是该类

52、物业的操作共性扬长避短是该类物业的操作共性强调核心优势与距离的对冲强调核心优势与距离的对冲核心：核心：利用周边资源提升区位价值，全力利用周边资源提升区位价值，全力塑造产品价值，巩固强化品牌价值，塑造产品价值，巩固强化品牌价值，以多元的价值叠加，弱化距离带来以多元的价值叠加，弱化距离带来的弊端。的弊端。57案例（一）案例（一）合肥澜溪镇项目概况合肥澜溪镇项目概况 资源占有型城郊楼盘资源占有型城郊楼盘项目区位：合肥市西部，蜀山风景区香樟大道与黄山路交汇处 ，大蜀山脚下，人工湖畔总占地：约216.4亩总建筑面积：20.2万m2容积率：1.4物业形态：宽景花园洋房、小高层、高层开发节奏：分两期开发项目

53、开盘：2005年12月3日58项目整体规划项目整体规划澜溪借鉴法国annecy，以风景融合建筑，在社区整体规划中最大限度保留原始生态、地形、植物，营造合肥蜀山湖畔的法式小镇；开放性的小区景观系统，强调小区内部景观与周边城市景观系统的融合与延续；在社区中部设置大面积的开放绿地作为中央公园，形成河道绿地住宅的空间序列；住宅组团错开相隔，环绕小区中心景观及步行景观轴，营造高低错落的建筑形态；立面形式注重逻辑性及品质感，建筑色调以白色为主，局部配以灰色及原木色，以体现建筑与周边环境的融合。 59项目启动区推出九栋景观洋房；项目精心打造展示区，在湖畔营建极具特色的销售中心，同时充分利用山湖景观资源。人工

54、湖人工湖启动区启动区展示区展示区销售中心销售中心人工湖人工湖样板房样板房启动区核心展示启动区核心展示60启动区样板房展示启动区样板房展示项目为启动区的宽景花园洋房设计两套样板房；宽景花园洋房产品每户均拥有景观阳台；底层业主拥有私家花园和大面积的下沉式阳光地下室；顶层业主拥有屋顶花园。61空间设计尊重当地气候特点及居住习惯，重视自然的采光通风与南北向的空气对流；户型设计以方正、实用、合理为原则，力求最大程度地利于山湖景观资源；通过超宽景观飘窗、朝南景观露台、落地观景窗等实现户内外空间与景致的交融。宽景小高层3房137m2宽景花园洋房3房134m2宽景花园洋房3房143m2宽景花园洋房3房135m

55、2户型展示户型展示62p项目核心价值：项目核心价值：展示展示项目在昭示性与进入性最佳处打造启动区核心展示区，最大限度地展现项目的资源优势，营造社区主题意境与氛围；通过样板产品展示区的建造，让客户亲身体验项目的居住品质与模式。产品产品提供目前市场较为稀缺的宽景洋房，通过较高品质的产品打动目标客户；注重户型观景面的设计，以最大程度地利用并融合项目的山湖景观资源。项目目前均价超过项目目前均价超过70007000元元/m/m2 2，高于周边项目，高于周边项目500500元元/m/m2 2，成为片区内高品质楼盘的典范。成为片区内高品质楼盘的典范。澜溪镇项目核心价值澜溪镇项目核心价值63案例（二）案例（二

56、）合肥一里洋房项目概况合肥一里洋房项目概况 产品创新型城郊楼盘产品创新型城郊楼盘本本案案总建面积3030万万建筑密度26.4%26.4%容积率1.621.62绿化率36.1%36.1%发展商合肥瑞泽源置业合肥瑞泽源置业推广语提前十年住洋房提前十年住洋房开盘日期20062006年年1212月月1717日日64高档产品形象，主题表现充分高档产品形象，主题表现充分n 有一定的规模影响力有一定的规模影响力：芙蓉路周边汇集了经开区众多大盘，该案总建30万平方米，已属区域内较有影响力的大盘n高档主题表现充分：高档主题表现充分：注重细节，突显高档社区形象建筑设计:总体建筑风格以欧洲假日小镇生活为蓝本,注重阳

57、台、退台、露台、小坡顶与平台等细部修饰。65亲切欢悦、优雅人文的四重空间规划亲切欢悦、优雅人文的四重空间规划一里洋房以“亲切欢悦、优雅人文”为规划主题，创造了一个全新的小镇居住模式。 规划结构有机自由，空间尺度亲切，混合功能的步行街与广场，邻里结构边界明确，建筑表情色彩丰富。 一里洋房在环境规划上独具四重空间规划理念。四重空间错落有致、和谐统一。丰富的建筑符号构筑了 亲和、欢愉、优美、典雅 小镇格调。 66户型设计合理、创新洋房引爆市场户型设计合理、创新洋房引爆市场n 适时推售小户型适时推售小户型：在项目推出前，经开区小户型基本是空白，产品的差异化竞争为项目带来较好的效果n产品创新：产品创新：

58、竞争区域内供货雷同，消费者对洋房生活的向往是引爆市场的关键n 性价比优势明显：性价比优势明显：主力总价基本控制在25万以内，洋房产品、多层价格极具杀伤力67主题推广、开盘热销主题推广、开盘热销比较比较一里洋房一里洋房明珠湖畔明珠湖畔九溪江南九溪江南港澳花园港澳花园丹霞翠微苑丹霞翠微苑金星家园金星家园均价均价285027602606283623772700销售率销售率68%77%75%62%20%61%开盘日期开盘日期06.1206.906.205.1206.606.4推广策略推广策略产品产品+价格价格价格价格价格价格+品牌品牌产品产品品牌品牌价格价格p 经开区楼价一直是合肥市的低谷。各楼盘长期

59、以来一直采用价格策略从其他区域争夺客源。经开区楼价一直是合肥市的低谷。各楼盘长期以来一直采用价格策略从其他区域争夺客源。随着全市各区域的均价逐渐拉平，经开区的价格优势、特别是芙蓉板块的价格优势逐渐丧失，随着全市各区域的均价逐渐拉平，经开区的价格优势、特别是芙蓉板块的价格优势逐渐丧失，依仗低价卖楼的方式已行不通。依仗低价卖楼的方式已行不通。p 一里洋房的成功，对于不具备区位优势和价格优势的项目来说，要想在竞争中取胜，必须一里洋房的成功，对于不具备区位优势和价格优势的项目来说，要想在竞争中取胜，必须在产品上精耕细作，并在推广时注意节奏的把握，制定合适的入市价格，项目成功不是难事。在产品上精耕细作，

60、并在推广时注意节奏的把握，制定合适的入市价格，项目成功不是难事。68二三线城市城郊楼盘案例启示与借鉴总结二三线城市城郊楼盘案例启示与借鉴总结开发节奏的把控是成功开发、实现盈利的关键开发节奏的把控是成功开发、实现盈利的关键产品创新、差异化竞争，用展示营造社区氛围产品创新、差异化竞争，用展示营造社区氛围完善社区配套，营造未来成熟生活氛围完善社区配套，营造未来成熟生活氛围充分挖掘周边可借鉴资源，弱化区域抗性充分挖掘周边可借鉴资源，弱化区域抗性采用较高的立意或原型，拔高形象，营造生活理念采用较高的立意或原型，拔高形象，营造生活理念低价启动，小步快跑，价格逐渐提升，以快速回现低价启动，小步快跑，价格逐渐