既有容积率下物业配比方案整合

1、© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商既有容积率下物业配比整合江西萍乡水口桥路项目© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商土地价值分析/ 土地价值分级0匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商用地面积容积率 建筑密度绿地率 总建面积 其他限制条件136493m230%36%313934m2a退界要求b主入口位置要求脱内哒霭极大程地块呈不规则山地地形,内部地势高差大（20余米）f西侧紧邻铁轨f且西面高处有坟头。充分用足容积率,结合地势起伏进行多物业形态的坡地项目规划，同时最大限度规避不利条件,是本案规划的可发展方向。©

2、; 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I #土地价值分析/ 土地价值分级0匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I #土地价值分析/ 土地价值分级0匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商菜出入口设置受到限制地块内部地势高差大,d顺势打 造坡地景观，形成顶目特色地块南侧双向快速四车道,社区未西侧城市铁路通行慢车，产生噪音与视觉污染 西面远处有水泥厂与坟头，造成空宅粉尘与视 觉污染综合上述地块内部及周边现状分析,对土地价值加以评判与划分,并以土地价值最大化为原则，作为产品规划的依据之一。高中

3、中高Vj高层建筑用地范围土地价值最高区相对位于地块中央,与外界不利因素相互隔离, 直接受惠于社区内部环境打造私密性较高土地价值中高区位于地块东南侧,靠近社区出入口位置,对于城 市出行较为便利因地块西北侧建筑遮挡,受外部不利条件影响小可借社区内部环境价值中区地块西北侧,紧邻西侧铁轨,受到噪音与环境影 响较严重 同时可望见远处坟头,风水上存在不利 © 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I 4规划方案/方案一0匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商地块属性：容积率为2.3 ,充分发挥宗地价值，我们提出以下两种产品方案：© 2012 CRIC领先的线上

4、线下房地产信息及咨询服务供应商I #规划方案/方案一0匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I #规划方案/方案一0匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商方案一：纯溢价能力的物业组合物业类型计容建筑面积容积率估算建面比例咼层住宅2734003.487%类独栋别墅367300.6512%商业30001%会所8000.3%合计3139302.3100%方案二：现金流兼顾溢价的物业组合物业类型计容建筑面积容积率估算建面比例咼层住宅2510803.880%花园洋房437501.014%类独栋别墅153000.75%商业

5、30001%会所8000.3%合计3139302.3100%© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I #规划方案/方案一0匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I #规划方案/方案一0匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I #规划方案/方案一0匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商从产品、开发.财务评价、市场风险加以比较.得出最优方案推荐。规划方案_:纯溢价能力的物业组合思考策略：充分用足高层用地面

6、积利用高层建筑拔高容积率其余用地开发别墅物业物业类型计容建筑面积容积率估算建面比例咼层住宅2734003.487%类独栋别墅367300.6512%商业30001%会所8000.3%合计3139302.3100%17G:别墅体量最大化,整盘溢价能力强 劣:当地别墅物业接受度_般,去化速度 不快，导致整盘销售周期拉长,不利快销初 衷© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I 70匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商规划方案二：现金流兼顾溢价的物业组合思考策略：多样化产品组合，利用洋房物业加快现金回笼,高层建筑充容积率,适量别墅提升溢价物业类型计容建筑面积容

7、积率估算建面比例咼层住宅2510803.880%花园洋房437501.014%类独栋别墅153000.75%商业30001%会所8000.3%合计3139302.3100%优:产品线丰富，面临市场压力较小,且有现金流产品缓解资金压力劣:最大化规划低密度产品,建筑密度较房型面积与配比物业类型户型面积段（mJ套数套数配比建面何）建面配比公寓二房两厅一卫80-9052420%4454014%二房两厅一卫95-1051837%183006%二房两厅两卫110-135167764%20459465%四房两厅二卫135-1502108%2982010%别墅独栋别墅300-35080.10%26401%联排

8、别墅（类独栋）200-250381.00%83603%配套会所与商业45001%合计2640100%312754100%© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I 10申能地产浦东成山路地块项目© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商易居0匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商0匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商产品定位§宗地分析I影响因素分析易居MUPU匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I #0匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息

9、及咨询服务商© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I #0匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商项目地段价值较高,形状规整,两侧临水，但邻近道路形成噪音干扰成山路由西向东实景 道路以北为已建成商品房宗地内留有4个 煤气包,待迁移杨!杨高南路自北向南实景 道路西侧有一个公交车停车场ljw I宗地南侧为规划道路，道路南侧临 川杨河,河道南侧为低层建筑的建 材市场a、用地商业用1Lr a MH浦三路自北向南实景道路东侧为悦豪斯在售90皿物业宗地南侧留有庙宇一栋，暂无迁 移规划口宗地位于浦东内中环间六里板块，周© 2012 CRIC领先的线上线下房地产

10、信息及咨询服务供应商I #0匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商口宗地东南两侧皆临河道（河道景观普通），西北两侧临大型道路，车辆往来较多。南侧邻诉寺庙，因此受到 噪音等不利因素影产品定位§宗地分析I 土地价值划分依据土地价值高低,选取合适的物业形态,发挥土地价值最大化效应© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I 120匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I #0匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商土地价值较低区临成山路、杨高南路两侧 的土地，受道路噪音影响

11、 较严重，相对而言土地价 值较低土地价值次高区地块中部不受外界影响， 形状方正書土地价值次 高区7/优先考虑低密度高溢价土地价值最高区土地价值较低区J 土地价值次高区土地价值最高区地块内东、南两侧土地, 临近河道，同时私密性相 对强,是土地价值最高区高溢价的物业形 士地价值最大化© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I 13产品定位§方案筛选I物业选型分析0匸片匚克而瑞中国领无的房地产信息及咨询服务商© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I 14产品定位§方案筛选I物业选型分析0匸片匚克而瑞中国领无的房地产

12、信息及咨询服务商宗地条件下,物业选型有纯公寓.公寓与类别墅组合两大方向:组合方式选赣则体量估算地块面积容积率建筑面积建筑空度1 绿HB孝8.242.520.6308035|0.9321.864560300.4510.453015359.6222.91住宅用地合计高层公寓骂：高层公寓+类别墅整个顶目最多2类物业形态，便社区保持相对统一.不報的社区感r高层+联排别墅3.00.6o咼层+合院别墅于高层+叠加别墅3.00.9高层+洋房3.014注：灰色划线字体为设定的容积率© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I 15产品定位§方案筛选I物业选型分析0匸片匚

13、克而瑞中国领无的房地产信息及咨询服务商© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I 16产品定位§方案筛选I物业选型分析0匸片匚克而瑞中国领无的房地产信息及咨询服务商如何迎合区域市场特性,创造整盘高溢价?组合方式选型原则体量估算区域规划利好 板块发展可见© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I 17产品定位§方案筛选I物业选型分析0匸片匚克而瑞中国领无的房地产信息及咨询服务商本案最终物业选型：高层+洋房类别墅体量最大化© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I 18产品定位

14、67;方案筛选I物业选型分析0匸片匚克而瑞中国领无的房地产信息及咨询服务商© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I #产品定位§方案筛选I物业选型分析0匸片匚克而瑞中国领无的房地产信息及咨询服务商组合方式选赣则体量估算方案一纯高层公寓 占地:8.24万方 体量：20.6万方市场结论佐证:E来供应稀缺E化较好溢价明显区城未来洋房产品具有竞争优势© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I 19产品定位§方案筛选I项目规划落定案落定：:咼层+洋房产品定位§方案筛选I社区规划分析0匸片匚克而瑞中国领先的房地

15、产信息及咨询服务商© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I 16产品定位§方案筛选I社区规划分析0匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商结合宗地内部土地价值高低,以物业价值与土地价值相匹配为原则:靠成山路.杨高南路区械:常规户型的局层精品公寓相对价值较低的物业,密卜界环境与社区 完全分离,利于项目内其他物业的溢价地块中区：舒适户型的高层宽邸大宅 沿社区中央景观轴、观景而建，主景观延 伸至住宅,"宽宅、宽景“理念地块东.南两侧沿河区域:多层花园洋 墅”洋房别墅化的设计理念注重组团打造与别墅感受,彰显独特的花 园洋墅贵族气质建筑樟块与主枣

16、节点示意：精品公寓41东建筑模块：60m*16m克邸大宅饰建筑模块：48m*15m花园洋墅14«建筑模块：32*18m中央景观轴线H住宅主次出入口（在 小区内进出入口处设 地下车库出入口）U商业岀入口<->住宅与商业区门禁商业用地庙宇住宅与商 业区门禁住菇岀住宅次岀 入口高© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I 17南昌新建汪氏药厂地块© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商0匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商I 174.1宗地分析0匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商© 20

17、12 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I 184.1宗地分析0匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商宗地条件分析:地块总占地725亩f呈不规则状向四面展开。通达性一般。 地块距南昌市区约30分钟车程f东侧052县道分别通达南昌市区和当地避暑胜地湾里。地块西侧规划建外环线道路。地块总面积用地规划总建筑面积725亩工业用地425亩1.5约42.5万of商业用地100亩2.0约13.3万nf居住用地200亩2.5约33.3万nf东邻052县道，通往南昌市区与湾里,夕卜部交通便捷，但仅北侧路段可向外开口，通达性欠佳；地块东侧有森林公园景观资源；地形凹陷处有旧宅，无拆迁等规划，环境

18、较差；邻望城路，南侧为电池厂,景观环境与居住性欠佳;南侧：规划城市外环线道路待建；邻近院校；北侧：道路北侧为翡翠山庄别墅。© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I 194.2三个规划问题/用地性质有效落地0匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I 204.2三个规划问题/用地性质有效落地0匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商三类用地性质承担不同功能，注重体现项目承载的国际总部基地示范基地"角色，且依 靠自身功能建设,满足总部办公.商业.酒店与商务交流.居住等内部功能

19、的互动性。用地性质功能布局承担功能功能载体建筑面积（万曲）容积率工业用地A花园总部办 公区总部办公功能企业总部办公、企业会所39.842.51.5B标准办公区总部办公功能标准办公2.7不范功能孵化中心、学术乂流中心商业用地C商业服务配 套区商业功能商业街（餐饮、购物、休闲、娱乐）213.32.0酒店与商务交 流功能商务会所、商务酒店及配套（会议中 心、健身设施）1.6商办一体化功 能SOHO办公、LOFT办公9.7居住用地D住宅居住配 套区居住功能高尚住宅、CEO行政官邸33.333.32.5© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I #4.2三个规划问题/物业

20、分区规划0匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商居住用地承担角色： 住宅融配套商业用地承担角色：商业服勢配套工业用地承担角色： 花园总部办公 标准办公物业分区规划方案一：商业用地体现集聚性I 20内部功能设置:综合地块现状与外部资源优劣势,规划以总部办公基地为核心, 住宅商服为配套的总部基地园区。© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商4.2三个规划问题/物业分区规划0匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商内部功能设置:综合地块现状与外部资源优劣势,规划以总部办公基地为核心,© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I

21、214.2三个规划问题/物业分区规划0匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商住宅商服为配套的总部基地园区。工业用地承担角色:总部办公物业分区规划商业用地承担角色:商业服勢配套居住用地承担角色：住宅副主配套商业用地,-52方案二Mi© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I 220匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商4.2三个规划问题/物业分区规划."SI.© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I 230匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商4.2三个规划问题/物业分区规划."SI.总部办公

22、区强调低密度花园办公”实现高生态办公价值”实现国际总部示范基地走位© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I #0匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商4.2三个规划问题/物业分区规划."SI.© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I #0匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商4.2三个规划问题/物业分区规划."SI.A建筑面积39.8万方建筑形态独栋、双拼、围合型别墅，4层以下A主力房型面积独栋办公500600nT双拼办公300-400m2围合办公250-350m2© 2012 CRI

23、C领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I 240匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商4.2三个规划问题/物业分区规划."SI.© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I 250匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商4.2三个规划问题/物业分区规划."SI.标准办公区© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I #0匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商4.2三个规划问题/物业分区规划."SI.户型满足标准办公需求，以及相关商务会议的交流功能孵化中心、学术交流中心A建筑面积27万方

24、建筑形态2栋小高层标准办公楼A主力房型面积标准办公100-120m2办公楼单层面积1500-2000m2 ,© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I #0匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商4.2三个规划问题/物业分区规划."SI.© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I #0匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商4.2三个规划问题/物业分区规划."SI.亦可整层销售© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I #4.2三个规划问题/物业分区规划0匸片匚克而瑞中国

25、领先的房地产信息及咨询服务商© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I 264.2三个规划问题/物业分区规划0匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商商业服务配套区：商业街© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I #4.2三个规划问题/物业分区规划0匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商A建筑面积2万方建筑形态服务于整个园区内部为主，功能齐全，为项目发展提供完善的商服配套支撑23层商业街A商服功能餐饮、购物、休闲、娱乐© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I #4.2三个规划问题/物业

26、分区规划© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商4.2三个规划问题/物业分区规划商业服务配套区：商务会所.商务酒店满足整个I区内部的商务需求© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商4.2三个规划问题/物业分区规划A建筑面积16万方建筑形态低层商务会所、小高层商务酒店A商服功能商务会所商务酒店及配套（会议中心、员工餐厅、会议中心、健身房、游泳池等）© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商0匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商易居MSX«<A4.刊Eir；G忘w匚 呦畔会所商务会

27、F斤配套.I 260匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商4.2三个规划问题/物业分区规划."SI.© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I 270匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商4.2三个规划问题/物业分区规划."SI.商业服务配套区：SOHO办公.LOFT办公© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I #0匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商4.2三个规划问题/物业分区规划."SI.户型可灵活分割”提供较大的机动空间”户型面积满足小型企业、创业初期公司办公需求”通过政&

28、#169; 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I #0匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商4.2三个规划问题/物业分区规划."SI.SOHO办公 LOFT办公A建筑面积23万方建筑形态小高层SOHO办公与LOFT办公A主力房型面积SOHO办公与LOFT办公，40-50m2 ,可多套打通实现中小型办公© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I 284.2三个规划问题/物业分区规划0匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I 294.2三个规划问题/

29、物业分区规划0匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商住宅居住配套区主要为园区办公人士提供便捷的居住配套” CEO行政官邸、高尚住宅两种产品，分别满足企业主与建筑面积33.3万方建筑形态CEO行政官邸（多层大平层） 高尚住宅（高层）A主力房型面积CEO行政官邸250-350m2高尚住宅70-120m2住宅区© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I 300匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商上实湖滨城D24/D3-：L地块地块© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I 310匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商

30、产品定位/D24地块."SI.© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I 320匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商产品定位/D24地块."SI.地块体量较小,沿街面长,导致内部私密性较,规划精装度假服考虑整盘产品多样化,将D34与D2J合并开发f形成规模组务公寓。D2:L/D3J地块f容积率10 f地上总建筑面积约7万 方低,不适合规划别墅产品整盘角度考虑，应呈现产品多样化，可考虑整 盘内前期未规划.但具有市场的服务公寓产品未来17号线的开通f虹桥枢纽的会展中心建设f 将导入商务客户并呈现溢出效应，商务类需求上 升© 20

31、12 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I #产品定位/D24地块0匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商地块周边双面环水f可利用景观资源优势进行产品优化，内部设置交错景观轴，节点处设景观纟及小品，以提升产品价值。V »景观主轴线高景观价值位置外部道路© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商为打造低密度社区景观面积有限,强调公共 景观区,提升社区品质主入口位置与社区内部交错打造主轴景观提升内部景观感受入口主轴线上,设置大型中央景观最大化利用临河景观及内部铀线景观提升产品价值合理规划临河房型及朝向I 30临街侧私密性较低，配置养老度假

32、小户型，临河及景观轴线覆盖区,景观价值高,适当放大户型面积以首置高端婚房为主产品定位/D24地块0匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商V A 景观主轴线河道沿街位置两地块东咅B沿外部道路，以及两地块中央道路，临 街出行便捷度较高，景观资源有限，结合地块走位, 配置小户型满足度假养老需求D2-1地块西北面住宅区享有临河景观及社区景观的双景 观朝向，产品价值高，规划大户型产品D3-1地块西南面住宅区相比东侧車具私密性,同时临河外部道路小区内部车行环路I 31© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商产品定位/D24地块0匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服

33、务商从选取案例看，酒店式公寓产品：1、面积普遍较小,多为5060耐的一房户型,迎合投资为主的置业需求，少量二房、三房，丰富产品选择2、精装交付比例高,精装标准多在2000元/册项目区位产品房型面积价格装修卓越商务中心奉贤備桥板 块/外郊环商住两用小户型（50年产权）50-60nf loft均1.6万/耐精装2000元/耐佳兆业珊瑚湾奉贤/海湾板 块/郊环外小户型住宅约50nf房约90m7-房均:L1万/耐精装1500-2000元/耐金茂逸墅崇明/陈家镇/郊环外酒店式公寓（40 年产权）50-60nf studio109m7套房1.8-2.5 万/nf精装4000-4500元/nV虹桥财富公馆青

34、浦/赵巷酒店式公寓（50 年）房：49-79nf均 1.45 万/nf精装2000元/nV上置美兰湖索浒 大厦宝山/罗店酒店式公寓（40 年）房：42-67nf均 1.3-1.3575/mJ精装2000元/耐禹洲金桥国际辭/金桥酒店式公寓（50 年）4.5米挑高：一房40-50012；非挑高：一房-三房40-100m3均2.2万/nf（秦例选取标准：上海外环外帯有二居性话的板块内酒店式公富产品）房型配置主力房型房型面积nf总建筑面积就面积配比舒适一居60-703140040%个性1+1居80-903140040%阔绰2 + 1居100-1201570020%合计78500100%本案建议:70

35、年产权的住宅属性，产品价值高于商办产权酒店式公寓，因此定位于高端精装度假服务公寓功能性强且灵活的一居为主.二居为辅的房型配置,提供步到位的婚房兼度假型服务公寓面积需求60-70平米一居z满足休闲养老度假性质的居住功能80-120平米1+1与2+1居,衔接高端婚房概念,满足高端首置型购房需求大面积户型，更注重居住私密性与空间实用性，且考虑景观朝向© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I 34昆山广电项目© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商0匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商I 340匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及

36、咨询服务商本案的产品定位A-主力产品高层公寓产品(26-33F)B-升级产品花园洋房(5 + 1F)C-稀缺产品联排别墅(3F)从市场流量情况.目标客户的需求出发 > 在25容积率f形成产品组合方案。高层/小高层1. 控制面积的公寓是市场主力热销产品,市场消化速度较快,客户 需求旺盛；N保持项目快速流量及稳定的现金流；花园洋房1. 市场处于蓝海竞争,客群适度宽泛，丰富大盘社区物业类型；2. 无附加值条件下,控制总价能保捋市场通行能力，客户来访量较大；3. 未来市场回暖,有利于快速提升溢价空间；联排别墅1. 市场较为稀缺，未来市场竞争较少；2. 调控挤压，全国范围内别墅市场通行力差，需求被

37、一定程度延缓；3. 二手房数据表示，如绿地21城”控制总价别墅具有一定需求量”市 场接受度高于舒适型别墅产品；未来市场回暖，别墅物业成交量出现反弹明显，且具有较强溢价能© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I 360匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商© 2012 CRIC领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商I 370匸片匚克而瑞中国领先的房地产信息及咨询服务商五大核心竞争力构建三大配套,两大价值体系交通配套社区Short巴士12注题化商业街区,营造 休闲自由的生活氛围； 丰富业态形式,集零售、 餐饮、生活服务、休闲娱 乐等业态为一»。景观价值教育配套梧桐树,山茶花公利品牌幼儿园%45aw酬基