商圈调查报告

1、.你好咖啡吾悦广场店商圈调查分析报告一、背景 青浦吾悦广场于2014年12月20日正式开业，广场约16万平方米，入驻商户超200家，入驻品牌超1000个，70%的商家为首次入驻青浦，形成以家乐福、丰收日、铜锣湾、新华书店、孩子王、大光明影城、玩具反斗城、莫莉幻想为代表的8大主力商户，囊括其他如快时尚品牌H&M、C&A、优衣库等综合购物品牌，外婆家、必胜客、星巴克、KFC等餐饮品牌。外围更以吾悦大道作为步行街形成商场包围圈，吾悦广场将改变当地现有商业格局，未来将作为青浦区旗舰级商业中心，形成青浦新城最聚人气的新商圈，这是普通社区商业所无法比拟的。 在众多的一体化的服务的包围下，“

2、你好咖啡也就扮演着自己不可或缺的地位，它以优雅、舒适的环境提供人们以咖啡、休闲等服务为一体的服务点，作为顾客逛超、周边小区居民下班后的一个歇脚地及休闲地的场所，这样也就体现了它的重要价值。二、商圈的形态Ø 商圈特征：商业场所多，商圈规模大，随着17年地铁的开通，未来辐射人口将呈暴增趋势。商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额较高等。Ø 消费特点：快速、流行、便利性、人口密集、消费额相对较高。三、商圈所覆盖的范围 吾悦广场位于漕盈路及淀山湖大道交汇处，东临漕穗北路，北至盈浩路，南临淀山湖大道，西为漕盈公路。距青浦老城区核心直线

3、距离2公里，而我们的“你好咖啡位于吾悦广场的一号口外侧，广场正对面为在建的怀盛399生活广场，附近有青浦实验中学、上海佳信学校等，在其周围高中端住宅区众多，如新城 忆华里一区，二区、御澜湾、等等，“你好咖啡依靠优雅、舒适的环境将在未来满足那些年轻的夫妇，逛超的情侣、学生等等，所以其商圈所覆盖的范围由其定位也在不断的扩大。四、人口规模及特征3.1人口规模： 核心商圈1公里内辐射人口7万人常住人口约2万人），淀山湖大道在17号线地铁与多项利好政策的推动下，2年內将导入人口10万，次级商圈(方圆3公里内)辐射人口更有望达到60万之巨。3.2人口特征： 所在区域是青浦城区未来规划居住的核心板块，区域大

4、片住宅规划，常住人口基数客观，周边在建的新兴项目，包括小区、别墅等，高消费人口云集，另外，随着周边各类设施的逐渐完善，流动人口密度将会加大，辐射地区人口规模集中；年龄分布为各个年龄段均有，因为吾悦广场品牌齐全，能够满足不同消费者的需求。五、周围交通道路主要情况Ø 青浦11路车站、朱徐线、青赵线等6条公交专线Ø 家乐福超市的免费班车Ø 周边G318、G50、G1501、S58高速交通Ø 未来地铁17号线的新城站及漕盈路站步行10分钟Ø 商场停车位1500+Ø 相对于其他入口方便车辆及人员进出的便利，青浦店的位置不太方便六、消费群体的分析

5、6.1消费群体的分析 其中35%全青浦年轻时尚人士时尚青年，占销售比重的48%），45%社区家庭家庭消费，占消费比重的33%），20%区域内企事业人员商务白领，占消费比重的19%）。6.2消费群体的特点Ø 消费者主要是追逐时尚潮流的年轻人 Ø 其中时尚青年和工作中的年轻人占主要的比例Ø 其中女性消费者的比重大Ø 中老年人较少Ø 你好咖啡店以女性为主要消费群体6.3客流量分析Ø 整体：从长远发展来看，客流量将逞上升趋势17号线的开通、周边居民小区的入住率）Ø 影响因素:交通的便利程度、地理位置的优越性、商业圈的繁荣度、品牌的知

6、名度、消费者个人偏好、收入水平Ø 总的来说影响客流量大小的因素有：个人偏好、品牌知名度和忠诚度、天气Ø 你好咖啡店人流集中在13:0016:00,18:0021:00这6个小时集中爆发点，总人流占比为81%）。6.4 口味分析Ø 消费者以甜品为其主要消费习惯，尤以奶茶类为代表，但比较矛盾的是，同时又想以注重健康、绿色、养身等为消费前提。Ø 你好咖啡店消费人群餐点以甜品、水果色拉为主78.2%），咸味搭配；咖啡口味以奶味咖啡、茶类为主69%），果汁搭配。综合以上所述，得出结论：一、市场定位卖给谁）、产品定位卖什么）、品牌定位我是谁）1. 咖啡店以甜品为主，

7、可以增加冰淇淋、鸡尾酒，原因如下：1.1冰淇淋口味较大众化，接受度高，且制作简单，毛利率较高，利于控制门店成本；1.2鸡尾酒作为试推产品，主要起到适当调节消费者口味的作用；不可做为主打饮品。但增加鸡尾酒意味着需要增加调酒师岗位及其他调酒设备、原材料。盈利风险高。1.3鸡尾酒相对于年轻消费者来说，接受度较高，容易接受，同时也能提高门店档次。2. 增加啤酒可行性：2.1消费群体中，占消费比重接近一般的35%的时尚青年多以情侣为主，为易冲动消费群体，但消费习惯多以追求便利、流行、舒适为主；2.2消费群体中的女性占有一定比例，以甜品、水果为主要消费目标；同时较注重绿色、安康。2.3部分商务人士以茶水为

8、特定消费习惯。2.4消费啤酒类酒水一般需要特定的环境来衬托，而门店的环境以及装修风格不适应啤酒类酒水的存在。2.4你好咖啡店以优雅、温馨、休闲的韩式装修风格主打，相对于消费星巴克的品牌，你好咖啡店消费的是环境。同时，经过调查，对于餐饮场所，影响消费者选择餐厅的因素如下表：序号项目分类比重备注1就餐环境22.3%2菜系风味22.2%3服务水平15.4%服务水平直接影响口碑宣传4安全卫生11.1%5价格水平10.8%6口碑评价10.2%7地理位置5.7%8促销信息2.4%特殊宣传能够提升一定比例合计100%2.5综上所述，可以试推啤酒，不可做为主打产品。3. 未来宣传目标：利用环境及场地，打造吾悦

9、广场唯一一家“典雅与浪漫的咖啡馆。二、建议奠定忠实客户，带动潜在客户）：1.增加积点卡的推送使用会员卡及团购优惠不得积点）1.1设计风格高端的积点卡1.2积点卡积点流程：每消费一杯饮品，增加集点一次，集满8次，赠送任意一款咖啡。1.2.1积点卡的使用相当于直接对客优惠8.8折以平均30元/杯为例，30*8/30*9=0.88），此类优惠较隐形，接受度较高，且不会影响毛利率。1.2.2设计风格高端的积点卡首先因其包含优惠信息，能够主动引导客人进店二次消费，其次，因其设计风格高端，致使客人不会随意丢弃，客人在保存过程中，能够影响潜在顾客进店消费。2. 改变现有团购优惠2.1现有团购优惠：满100，

10、优惠10元更改为满100，优惠21，清晰明了的数字直接改变顾客对于优惠价格第一影响，增加回头率。2.2使用该种团购的同时，在保证出单速度、出品品质、优秀服务的前提下，能够提高对门店的高质量点评，形成良好的口碑。3. 设定业绩目标3.1根据门店的前期投入及月固定预计成本计算3.1.1投入：500预计3年回本期即：摊销：500/36=14万/月水电费：1万/月人工：6万/月税收：0.4万/月维修：0.3万/月盈亏平衡点：摊销+水电费+人工+税收+杂项=14+1+6+0.4+0.3=21.7万/月提成点：0.3万/月21.7+0.3=22万/月3.2业绩目标设定以后，给予员工相应的提成。4. 员工的安排：面包师3人3000*3=9000），咖啡师