年底供地潮来临,房企拿地两极分化

1、年底供地潮来临，房企拿地两极分化临近年末，土地市场再次迎来周期性°供地潮 " 。自 11 月以来，超百亿级的土拍在杭州、广 州、 北京、苏州、南京等多个城市频频出现。上海房地产研究院统计数据显示， 11 月， 40 个典型城市土地成交建筑面积 4803.4 万平方 米 环比增长18.A，同比增长12.2% ; 土地出让金收入为2266.6亿元，环比增长37.4?,同比 増长12.9?0也就是说， 这一个月中， 平均每 3 天就有 2.2 个百亿级土拍出现。 这对于局部土地储藏并 不充裕， 或仍打算采取激进扩张策略的房企而言，无疑是一场警餐盛宴；长江证券一位资深分析师向?国际

2、金融报?记者表示，今年中央重点强调，不以房地产作 为短期 经济刺激手段，因此在地价趋稳、稳房价形势依旧严峻的形势下，各地方政府财政压力 不小。为完成 供地方案，年底新增上市的土地数量和质量必然有所提升，短期内房企可供选择的地块增多，不过，土地成交面积和收入大增，并不代表土拍市场升温。研究院研究员王假设辰分析称，一线城市中，仅深圳土地溢价率相对较高，为16 也这与其 调整奈宅税后，市场预期发生一定转变有关。北京溢价率仅为驸，上海和广州均为 0%, 整体 仍处于较严厉的调 控状态下。近 4 成房企 22 月未拿地克而瑞数据显示，今年前 11 月，碧桂园以 3143.7 亿元的拿地金额高居榜首。拿地

3、金额超 2000 亿 元的房企，除碧桂园外，还有万科、融创、保利、华润、恒大、龙湖。销售 TOP100 房 企前 11 月共新 增货值 8.8 万亿元，超过同期销售金额的 2 酬。不过，由于行业集中度进一步提升， TOP100 房企土储货值的增加也并非所有房企的态 度。根据克而瑞统计， 销售 TOP10 房企新增货值集中度接近 6 成，前 30 强房企几乎包揽了 7 成土地。 与集中度不断攀升相对应的是，各梯队房企拿地销售比拟去年大幅下滑，尤其是下半 年，面对融资压 力和强调控，房企销售增速进一步放缓，谨慎投资已经成为多数房企的共识。在这样的大背景下，百强房企中，超过半数新增土储的楼面价较 2

4、021 年有所下降， TOP10 中仅融 创、保利、中海 3 家企业较去年略有上涨，而龙湖、新城等房企平均楼面价降幅接近 20% 。虽然拿地 楼面价受到成交结构、成交方式等因素影响，却也能从侧面反映土地市场降温 和房企拿地谨煩态度。此外，值得注意的是，继 10 月近 3 成百强房企未拿地后， 11 月未拿地房企数量进一步增至近 4 成。不过，未拿地房企仍以 TOP50 之后的房企居多 ,“中小房企的生存空间不容乐观，市场调整下，这些企业将面临新一轮洗牌，不但规模増长 缺乏 动力，也很有可能被市场淘汰出局。一名中型房企高管向?国际金融报?记者表示，中小 房企如今 的困境主要来源于融资，渠道受限、

5、本钱又高，它们很难依靠自有资金进行周转，而 大房企就不存在 这些问题，雪球越滚越大，所以中小房企、特别是民营企业越来越少地活泼在 土拍市场，只能不断谋 求转型。不过，?国际金融报?记者发现， 11 月未拿地房企中除了中小房企，也不乏金茂、远洋、 首创等 五十强房企。这些房企不拿地，除了因为放缓投资节奏，更多的底气源于自身土储充 足。例如金茂，其前 11 月销售金额约 LLOO 亿元，而前 20 月新增土储货值就已高达 1056 亿 元，且按 照现在的去化速度测算，其总土储足够未来 39 年使用。同样，福晟、首创等房企的 总土储去化周期也 都在 4 年以上。国企积极补仓需要指出的是，在年底供地潮

6、来临之际，除了局部因土储充足或资金受限等原因减少拿地的房企之外，同样有不少房企仍然活泼在土拍市场，积极补仓。位不愿具名的长江证券分析师向记者分析称，房企的大格局已经根本稳定，强者恒强、弱者淘汰。但具体到某家企业仍有可操作空间，今年的供地潮就是一个时机。 " 想要逆势调整布 局的房企，在 现金充足的情况下当然要抓住这一波窗口期，尤其是合肥、武汉、青岛等热门二 线城市都是这些房企 争夺的对象。?国际金融报?记者发现，自 11 月以来，积极补仓的房企中，大局部为大型国企。例如 12 月 5曰，广州 100 亿元出让 3宗住宅用地，被保利以 81.62 亿元的价格独得其二。 其中， 广钢地块

7、是当天土拍的重头戏，其竞价超 1 小时举牌 45次，最终被保利以 26.17 亿元拿 下，折合楼面 价 33840 元 / 平方米，溢价率 20.21%o 而与保利争夺最为凶猛的正是中海地产。同日，北京丰台亦有一宗地块出让，但由于去化困难、强调控等原因，北京的土拍市场相 较其他 热门城市显得尤为冷清?即便该地块开出°不限价的丰厚条件，杲终也仅有首开、保利 联合体与金 茂两家参与竞价，杲终彼前者以 26 亿元底价摘得。更有甚者， 11 月 22 日，深圳土拍市场推出 6 宗住宅用地，最终 6 宗地块均未到达杲高限 价，其 中一幅因无人举牌而流拍，五宗宅地总成交金额为 127.51 亿元，且竞得者均为央企和国 企。比照来看，就在 5个月之前，深圳也曾同日推出 5 宗住宅用地，当时参与竞拍的民企和国 企共有 75家之多。而5个月后，参与竞拍的竟只剰下十余家“国家队?开发商。此外，从 11 月单月拿地金额也不难看出国企的补仓态度之坚决，如万科、中海、绿地、 华润四家 仅 11 月的拿地金额就都超过 200 亿元，且拿地销售比均高于 04 远超行业平均水 平。有分析人士向?国际金融报?记者分析称，其实民营房企并非全部采取收缩战略，只不过 在资金 有限的情况下，民企更倾向