我国商业地产发展现状及未来发展前景探析

1、    我国商业地产发展现状及未来发展前景探析    孟亚摘要随着市场经济的发展，近年来，我国房地产业尤其是商业地产的发展较为迅速。而且，无论是在扩大内需，还是提升城市品质、增加税收等方面，商业地产都做出了巨大贡献。虽然现阶段我国政府出具了一系列对房地产业的宏观调控政策，但从长期来看，商业地产依然具有很大的发展空间。我国商业地产的发展时间并不长，且在发展中存在管理低下、经营水平不高等问题，亟待改革。鉴于此，文章立足于商业地产，针对其发展现状试展开分析，并提出了相关未来建议。希望有助于我国商业地产的发展。关键词商业地产；管理；发展；现状；措施doi1013

2、939/jcnkizgsc2016251761我国商业地产获得大幅度发展的主要原因我国的商业地产经历了由冷变热的过程。随着人们生活水平的提高和市场经济的发展，人们对商超、餐饮、休闲、娱乐等方面的需求越发强烈。商业地产的供需关系获得了大幅度改善。究其原因，主要源于以下几点：首先，市场经济发展迅猛，城市化进程与人们的生活水平都获得了大幅提升。这些因素成为商业地产快速发展的首要推动力。其次，目前我国整体的房产宏观经济政策利好，虽然之前出具了一系列房产调控政策，但政府在宏观上依然是“救市”、“护市”的态度。比如，政府出具的房产新政明确要求人们购买二套商品房与二套商业地产，无论首付款还是利率的要求均相同

3、。而新政之前购买商业地产的首付比例相对较高。2我国商业地产发展过程中的问题分析21我国商业地产始终缺乏有效的资金保障由于房地产宏观调控的影响，商业地产的融资受到一定制约。目前，我国商业地产的开发资金主要依靠向银行等金融机构进行贷款，商业地产开发商对这些机构的信赖度较高。但这也暴露出我国商业地产融资渠道单一的问题，并且容易造成商业地产在地产开发和商业经营过程中容易脱节。22我国商业地产的经营效率普遍不高，供求市场失衡目前，我国商业地产的开发都是单一的投资建造模式。缺乏前期的调查论证，而且地产开发缺乏针对性，没有有效考虑商业地产未来的商业类型。这一状态直接导致我国商业地产的营运存在一定困难。近年来

4、，随着市场经济的发展，在我国城市中出现了大量商超、大型购物广场、娱乐休闲中心等。但是，倒闭现象也较多。营运困难是其一大诱因。此外，受国际金融危机和通货膨胀的影响，很多房产开发商将商业地产视为“避风港”，结果造成商业地产投资迅猛、供求失衡。23商业地产开发借鉴住宅开发模式，地产开发与商业经营的关联度不高商业地产既包含地产开发又包含商业经营，尤其是商业经营还直接关系着商业地产的赢利。目前，我国商业地产的开发参照的是住宅开发模式，即“征地规划施工验收销售”。“短周期”、“快回笼”是商业地产开发商的目标。在此目标观念下，对商业地产本身的特点、对商业业态的需求考虑相对欠缺。而且对商业地产采取“建筑设计在

5、前、招商在后”的运作模式，没有考虑商业地产的功能。总之，诸上考虑不足再加上固有的开发模式，并不利于商业地产的可持续健康发展。3我国商业地产的未来发展31从宏观政策方面考虑在国家对房地产市场的政策方面，近一段时间内不会有利空投资的消息传出。从2014年国家放开二线、三线城市的房屋限购，到出台有关家庭个人贷款的优惠政策，鼓励个人贷款，再到后来银行的普遍降息，都无疑暗示了中央对于房地产市场的扶持。2016年“全国两会”又传递出六大房地产利好信号：“一线城市限购”、“增加土地供应”、“推出首付贷”、“房地产税立法”、“房贷利息抵税”以及“落实营改增”。这一系列政策全部落实可能需要一段较长的时间，但从这

6、些政策消息来看，国家对于房地产市场的稳定十分关注，也对房地产市场的未来发展起到了十分积极的推动作用。32从商业地产市场的自身发展考虑2014年，我国的商业地产市场进入变革期，由于一线、二线城市的地价持续上涨，商业地产价格也随之水涨船高；而三线、四线城市的居民生活水平略低，人们对休闲娱乐、购物、健身等的需求相对较少，商业地产的供给远远大于需求。2014年年底，根据国家统计局发布的信息，全国房地产企业数量高达13万之多，但各企业的实力参差不齐。2014年房地产市场的变革使得实力较弱、产业结构不合理的部分房地产企业被挤出市场。而部分实力雄厚的房产企业则抓住优惠政策的有利契机，充分利用好一线、二线城市

7、的房产市场，销售业绩稳步增长，并通过企业兼并重组等方式逐步壮大，行业发展趋于平稳。133加速推进“供给侧”改革“供给侧”是近期出现的高频词汇，供给侧由劳动力、土地、资本、创新四要素组成，供给侧改革旨在优化产业结构，提高资源优化配置，提升经济增长的质量。消化产能过剩、降低企业成本、去除地产库存和降低金融风险是供给侧改革的四大主线。优化土地资源配置有利于土地确权的推行，有利于提升土地使用效率，抑制房产泡沫的产生。如今，一线、二线城市房产供给紧张，而三线、四线城市的房产库存则在持续积压，国家在推出住房制度改革的同时，不断加快城镇化进程，逐步消化地产库存。“去库存”政策将会使房产泡沫逐步被挤出，使房地

8、产行业逐步回归到健康稳定的良性发展轨道上来。34探求商业地产开发的新思路，促进我国商业地产的发展如今，中国已正式步入老龄化社会，新建商品房小区开始注重对养老设施的投入。政府应针对这一状况加快推出关于养老设施建设、老旧社区养老改造等方面的积极政策，促进民营企业对养老院等针对老年人项目的开发建设。另外，中国已基本完成了从温饱社会到小康社会的转变。地方政府可以将部分空气质量优良、风景秀丽、交通便利的地区开发为旅游度假村、疗养中心等适合养老、旅游度假的地区，不仅能促进我国商业地产的发展，同时也有利于当地旅游市场的发展，为地方政府创收。35完善房产信托基金制度，为商业地产提供资金保障房地产信托投资基金（

9、real estate investment trusts，reits）是一种以发行基金证券的方式募集投资者资金，由专门投资机构进行投资经营管理，最终将投资收益按投资比例分配给投资者的一种信托基金制度。reits起源于美国，主要运用于商业地产企业，从资产配置角度出发，reits资产可起到分散风险及稳定收益的作用。目前，我国并没有真正的reits基金，只有两只以reits基金为主要投资标的的基金，属于基金中的基金。未来，我国政府应在房产信托资金制度方面提供更多关注，积极引进reits基金的资金管理运作模式，逐步完善商业地产行业的资金信托管理制度，为商业地产提供强有力的资金保障。4结论随着市场经济的发展，近年来，我国房地产业尤其是商业地产的发展较为迅速。而且，无论是在扩大内需，还是提升城市品质、增加税收等方面，商业地产都做出了巨大贡献。虽然现阶段我国政府出具了一系列对房地产业的宏观调控政策，但从长期来看，商业地产依然具有很大的发展空间。笔者认为，我国政府应继续加强对宏观调控政策的研究与运用，结合商业地产的商业业态和未来功能定位，加速推进“供给侧”改革，积极探求商业地产开发的新思路。相信我国