BT、委托代建、项目管理的概念

1、BT、委托代建和项目管理概念BT概念BT（Build -Transfer ）即建设 -移交，是当今国际基础设施项目中被普遍采用的项目融资模式，系指项目发起人通过一定的程序选定投资人，与投资人签订 BT 合同，使得投资人或者由其设立的项目公司取得项目业主，由投资人或项目公司负责项目的投资、融资和建设，并在规定时限将竣工后的项目移交给发起人或其指定的建设单位 （以下合称“建设单位”），建设单位根据 BT 合同向投资人或项目公司支付回购价款， 以取得投资人或项目公司移交的项目产权的方式。委托代建“代建制”，即通过招标等方式，选择专业化的项目管理单位（“代建单位”）负责建设实施，严格控制项目投资、质量

2、和工期，竣工验收后移交给使用单位 1。从本质上看，委托代建是项目管理的一种。各地根据国务院关于投资体制改革的决定的规定，纷纷出台了地方规定，规政府投资项目的代建制管理，例如省政府投资项目代建制管理办法，但鲜见对非政府投资项目代建制度的规定。根据市建设局工程处 ）的答项目管理是指从事工程项目管理的企业 （以下简称项目管理企业），受工程项目业主方委托，对工程建设全过程或分阶段进行专业化管理和服务活动 2 。1 国务院关于投资体制改革的决定（国发200420 号）2 建设工程项目管理试行办法第2 条专业资料法 律 关系复，市建设委员关于加强对我市项目建设管理从业行为监督

3、管理的通知（长建发201017 号）适用于所有在围以代建制和/或项目管理模式进行的项目。(a) 项目建设期，投资人因投资建设项目， 项目代建制度采用合同制，项目业主与代建而取得了项目的产权， 成为项目业主； 单位签订委托代建合同，对双方之间的权利义务进行约定，委托代建单位作为其代理人(b)项目建设期，投资人可以自行建设项 管理项目建设资金，管理项目工程建设。其目，也可以通过总承包 /分包的方式将 本质属于委托合同，代建单位在项目业主的项目的施工任务全部或部分外包给总授权围行使权利，项目业主作为被代理人承承包商 / 分包商完成；担相应法律后果。(c) 不同于 BOT 项目中投资人通过运营项目取得

4、投资回报，在以 BT 项目运作的项目中，在项目建成后，项目发起人需要通过回购项目，投资人以取得资产转让价款的方式获得投资回报。以 BT 模式运作的建设工程项目中包含的法律关系基本如下：第一层，项目 / 资产转让关系发起人向投资人转让项目，以及投资人项目发起人或政府指定的其他机构转让建成后的项目资产；项目代建和项目管理都是接受项目业主委托，管理项目工程建设。 两者区别在于：（ 1）资质要求。依据建设工程项目管理试行办法第三条，项目管理企业应当具有工程勘察、设计、施工、监理、造价咨询、招标代理等一项或多项资质。而一般情况下，对代建单位的资质、经验及资金实力较管理单位要求更高。但根据市建设委员关于加

5、强对我市项目建设管理从业行为监督管理的通知第 2 条，项目建设管理单位应当具有与建设管理项目相适应的施工总承包一级、 工程设计甲级、工程监理甲级、工程咨询甲级、房地产开发一级及以上资质中的一项或者多项。因此，我们理解，在进行项目管理和委托代建对项目管理单位和代建单位的资质要求并没有区别。专业资料第二层，借贷关系投资人为筹措项目建（ 2）受托人权利不同。代建单位作为受设资金，对外融资；托人项目享有项目业主代表权、资金管理权、签约代理权及建设管理权，而项目管第三层，总承包（如有）/ 分包投资人理单位只享有建设管理权。作为发包方，委托总承包方或分包方负责项目的全部或者部分施工建设。（ 3）受托人承担

6、的责任不同。代建单位要按合同约定承担项目投资控制、工期和工程质量责任。 而项目管理单位一般无需承担上述责任。资 金 来BT 模式本质上是一种建设工程项目的融资代建制度下，项目资金来源于被代建单位，项目管理制度下，项目资金来源于业主。源模式，项目发起人通过转让项目产权、 回购一般约定代建单位按项目进度提交项目用款项目产权向投资人融资， 投资人以项目业主报告，并定期向被代建单位报送工程进度及的身份直接向金融机构融资， 筹措项目建设资金使用情况，以便被代建单位监督项目资资金。金的使用情况。业 主 和项目发起人和投资人的权利和义务应根据业主和代建单位的权利和义务应根据双方签工程项目管理的具体方式及服务

7、容、权相 对 方双方签订的 BT 合同进行约定。订的委托代建合同进行约定。限、取费和责任等，由业主与工程项目管的 权 利理企业在合同中约定。和义务在 BT 模式下，项目发起人负责项目的前期省政府投资项目代建制管理办法将代建工作，通过向投资人提供项目设计、 施工等制分为全程代建或阶段代建。其中全程代建根据建设工程项目管理试行办法第 6文件建设，自行选择项目的监理， 控制项目是指从项目建议书批复开始至竣工验收，对条，工程项目管理业务围包括：总投资等方式监督、控制项目的建设。项目进行全过程代建管理；阶段代建是指从初步设计批复开始至竣工验收，对项目进行（一）协助业主方进行项目前期策划，投资人严格按照项

8、目发起人提供的建设文专业资料件建设该项目， 在项目建设期， 拥有项目的所有权，拥有项目的投资权、 建设权和处分权，在项目建设期承担项目融资及建设引起的所有责任和义务。 在建设完成后， 按合同约定向项目发起人移交项目。阶段性代建管理。参照省政府投资项目代建制管理办法第10 条，采用全程代建方式的，代建单位负责代办以下事项：( 一) 依据批准的项目建议书组织编报项目可行性研究报告、初步设计和施工图设计；(二)依法组织开展项目勘察、 设计、施工、监理及设备材料采购招标，负责工程合同的洽谈与签订，并将招投标情况、签订的合同报发展改革、财政和相关行业管理部门备案；(三)办理规划、用地、拆迁、施工、环保、

9、消防、人防、园林、市政等有关报批手续；( 四) 会同使用单位按项目进度提出年度投资计划和年度基建支出预算，并按月向发展改革、财政部门和使用单位报送工程进度及资金使用情况；( 五) 按照和省有关规定以及代建合同约定组经济分析、专项评估与投资确定；（二）协助业主方办理土地征用、规划许可等有关手续；（三）协助业主方提出工程设计要求、组织评审工程设计方案、 组织工程勘察设计招标、签订勘察设计合同并监督实施，组织设计单位进行工程设计优化、 技术经济方案比选并进行投资控制；（四）协助业主方组织工程监理、 施工、设备材料采购招标；（五）协助业主方与工程项目总承包企业或施工企业及建筑材料、设备、构配件供应等企

10、业签订合同并监督实施；（六）协助业主方提出工程实施用款计划，进行工程竣工结算和工程决算，处理工程索赔，组织竣工验收，向业主方移交竣工档案资料；（七）生产试运行及工程保修期管理，专业资料织工程验收及办理竣工验收备案；组织项目后评估；( 六) 编制工程结算表及竣工财务决算报财政（八）项目管理合同约定的其他工作。部门审批，并按照批准的资产价值向使用单位办理资产交付手续；(七)整理汇编移交项目有关资料。采用阶段代建方式的，代建单位代办前款初步设计批复后的事项。第 11条采用全程代建方式的，使用单位负责办理以下事项：( 一)提出项目的建设性质、建设规模、使用功能配置、建设标准，组织编报项目建议书；( 二

11、)参与项目可行性研究报告、初步设计和施工图设计编报；( 三)协助办理规划许可、施工许可等有关手续；( 四)监督项目勘察、设计、施工、监理及设专业资料备材料采购的招标工作；( 五)会同代建单位编制年度投资及基建支出预算计划，向发展改革部门申请项目年度投资计划；向财政部门申请年度基建支出预算及资金拨付；(六)筹措自筹资金；( 七)监督工程质量、施工进度及资金使用情况，参与工程验收。采用阶段代建方式的，使用单位除负责办理前款规定的事项外，还应当负责组织编报项目可行性研究报告、初步设计。限 制 性市建设委员关于加强对我市项目建设管理根据建设工程项目管理试行办法第7规定从业行为监督管理的通知第 3 条，

12、项目建条，项目管理企业可以依法承担管理项目设管理单位及其有直接利害关系的单位不得的工程勘察、设计、监理业务，但施工企承担管理项目的勘察、设计、施工、监理及业不得在同一工程从事项目管理和工程设备材料供应等工作。具有与建设管理项目承包业务。相应设计资质的，可以承担可行性研究报告的编制。但根据市建设委员关于加强对我市项目建设管理从业行为监督管理的通知第第 4 条，项目建设管理单位应当在工程项目3 条，项目建设管理单位及其有直接利害专业资料开工前，将项目委托建设管理（代建）合同、关系的单位不得承担管理项目的勘察、设相应的项目管理组织机构、管理体系、项目计、施工、监理及设备材料供应等工作。负责人及专业人员配备情况报市建委工程处具有与建设管理项目相应设计资质的，可备查。以承担可行性研究报告的编制。且根据该规定第4 条，项目建设管理单位应当在工程项目开工前，