上海公馆商铺提案超级精美】

1、上海公馆商铺销售合作提案诺亚方舟 21 Jun 2010Q诺亚方舟，不只是传说？1A1昆山首席整合传播服务商的营销蜕变!我们的做法与传统行销、企划公司有所不同市场在变，游戏规则在变洞察市场大势和消费者的需求是一切工作的前提诺亚方舟，立足昆山、辐射上海地产市场9年从整合传播服务到投资置业平台的打造在追索市场的需求中解码地产行销制胜之道Q最新商业实战案例解析！2A2成峰商苑存量办公房和商业销售!一、作战任务： 1.5-6层存量办公房共81套（朝东/西）,3000 销售； 2.底层4200 内部商业销售；二、现状： 1.2010年1-5月开发商自行销售5-6层存量办公房15套， 朝南最高6700元/

2、、朝东西最高6500元/ 2.底层商业自原北京华联超市撤场后，已空置8年； 中途拟启动商业营运（设立建材超市、房产超市）和 出售均未果。 3.产权还有26年。Q最新实战商业案例解析！2A2成峰商苑存量办公房和商业销售!三、我们的策略（办公房）： 1.目标客群锁定： 有一定积蓄,认同地段价值；抱有寻求低风险、高于银行储 蓄回报，看好项目长期机会回报（拆迁或到期后地段溢价） 而非目前市场主流寻求项目中短期价格增长获利的投资理念； 有一定积蓄的自用办公业主。 2.整合行销推广关键词： 市中心办公、21.8万元起、带租约销售、即买即赚！ 3.整合行销推广7大执行攻略： 昆山地产网昆山地产周刊推广； 昆

3、山客会员置业平台数据库营销； 昆山抢铺运动系列之卖场（欧尚、城北商厦等）巡展咨询； 我市离退休老干部和事业单位群体直销； 成峰商苑周边学校接送学生家长直销； 已购业主的以点带面销售； 上海二手渠道客群直销和看房团（上海渠道拓展部分略）；Q最新实战商业案例解析！2A2成峰商苑存量办公房和商业销售!四、阶段战果（办公房）： 1.5月21日进场全面展开工作； 2.第一阶段：5月21-27日项目定位及前期营销推广工作准备； 3.第二阶段：5月28-6月15日以昆山客群为主要营销对象 原售价6500元/,全面调高至6800元/,售17套； 4.第二阶段：6月12日-6月20日以上海客群为主要营销对象 售

4、价全面高至7500元/,售套；五、底层4200 内部商业销售（本章节略） 1.制约销售的核心问题？ 解决投资人对投资后是否有适合商业项目启动的顾虑； 2.核心策略？ 第一阶段：先启动商业营运（7月-8月进行前期项目定位）； 第二阶段：再溢价销售；Q锁定本次作战任务？3A3全面完成上海公馆存留商业铺面销售工作庆丰西路668-702号一、二两层商业铺面 珠江南路美源华超市 美香缘酒店二楼商业铺面总计约 3000 QSWOT分析？4A4认清形势，寻求突破!定位是商铺成功去化的关键，尤其现铺。从政府高度、政策角度、生意热度、产品适合度综合考量，为产品找出最有前景、最具价值、最适合操作的定位机会1.1.

5、项目项目SWOTSWOT分析分析S(S(优势优势) )l项目规模较大，品质较高，人气较好，知名度较高l区域为重点发展之CBD板块，商贸前景较好l周边交通网络较好，可达性强，铺面展示面较好0(0(机会机会) )l本片区尚无真正成规模的商业街区lCBD商务商贸区概念可以支撑商业主题的内在价值l城南片区近期为发展热点，值得借势营销l住宅调控政策，带给商业地产投资新机W(W(劣势劣势) )l本社区厂住混杂，缺少商业消费的整体成熟大环境l处于庆丰路珠江路丁字路口，车流、人流断层区，外部日常消费型人流难以导入T( T(威胁威胁) )l铺位前期定位不明显，对发展前景构成威胁l房产市场宏观调控仍在加深，将带来

6、一定威胁1、主要综合性商业街人民路商业街北门路商业街亭林路商业街萧林路商业大道中央商贸区（娄南CBD）吉田广场商业街区世贸蝶湖湾商业街区中华园生活商业街区中茵广场莱茵广场永盛广场滨江丽景商业街区金色港湾商业街区世贸国际城商业街区弘基商业广场江南明珠苑金威广场中航城商业区世茂东一号商业中心川普城2、主要商业街区、组团据点2 2 商机扫描：昆山商业业态一览商机扫描：昆山商业业态一览3、卖场、超市据点 大润发 欧尚 家乐福（在建） 沃尔玛 乐购 易初爱莲 易买得 农工商 麦德龙 中小连超4、综合性百货商场 昆山商厦（人民路店、北门路店） 洋溢百货商厦（北门路） 世纪商厦（锋线运动用品专卖） 港汇大厦

7、（人民路） 巴黎春天商厦（震川路、柏庐路） 御城（前进路、青阳路口）5、专业批发零售市场亿丰装饰城 机电城 五金城 建材城 灯饰城（朝阳路）亿丰最家空间家居广场红星美凯龙港龙建材装饰城（城北339省道）好家居家居广场（城西江浦路）建华装饰城（柏庐中路）贵族建材城（春晖路）旭日家具城（柏庐中路前进路口）富德宝家具城（朝阳路）恒龙五金机电城（312国道旁）国际模具城（城北）仕泰隆国际机械模具城（城东陆家）昆山赛格电子市场（花桥）昆山玉源灯饰城（停建）大上海国际美车城（花桥）昆山富贵礼品专业市场（周庄）昆山东澳钢材市场华茂国际汽车城昆山花鸟市场望族轻纺市场（春晖路）开太服饰城（火车站）超华商贸城三里

8、桥果蔬批发市场阳澄湖大闸蟹批发市场博悦电脑城龙乐数码城金浦食尚街6、家电类专业卖场 宏图三胞电脑卖场 昆山商厦家电广场 五星家电 苏宁电器 永乐电器 国美电器7 7、专业商街、专业商街黄河路餐饮一条街紫竹路餐饮街中山路酒吧休闲一条街花园路阳光昆城茶叶一条街谭子街电脑耗材一条街马鞍山路美食街3.3.项目形象定位项目形象定位茶酒礼品文化长廊茶酒礼品文化长廊专业名品茶酒礼品展销街 能量加油站根据项目自身规划发展、区域发展规划、市场环境分析根据项目自身规划发展、区域发展规划、市场环境分析.4.4.产品定位产品定位产品定位：产品定位：u1层为全球茶品、名烟名酒、工艺礼品专卖展销店+便利超市+社区配套u1

9、层滨河部分可做休闲演绎情调餐饮、酒吧区u2层为健身场馆、网吧、休闲娱乐区绿茶、红茶、普洱茶、黑茶、白茶、高山茶、乌龙茶、铁观音、碧螺春、龙井、毛峰名茶荟萃，茶香满溢国产红酒、洋酒、黄酒、保健酒、啤酒、名品白酒旗舰展示店，礼文化用品批零展销，各地特产展销5.5.总体营销策略总体营销策略总体营销策略总体营销策略媒体媒体策略策略活动活动策略策略阶段执行阶段执行价格价格策略策略品牌主题的推广和塑造始终贯穿于项目的全过程品牌主题的推广和塑造始终贯穿于项目的全过程Q行销策略？5A5租售并举，精准行销!四.价格体系建议： 1 庆丰西路商业租赁 小主题街区定位（例茶叶/礼品街区;主题酒吧；汽车配件等），前期调

10、研及主题定位时间1个月； 免租期：12-6个月，依据招商入驻率递减（30%为一调整幅度） 前三年保持租金不变：一层建议均价1.5元/.日；二层建议均 价1.1元/.日。 2 庆丰西路商业销售 建议起步售价：一层实际成交均价14500元/；二层建议实 际成交均价11000元/； 售价调整：依据销售比率递增（30%为一调整幅度）；或依据 昆山市场行情调整； 3.7%租金回报率！ 3 珠江南路美源华超市和美香缘酒店二楼销售 依据实际租金情况另行测算Q行销策略？5A5租售并举，精准行销!一.庆丰西路部分商业以小主题商业街区定位，先行 启动租赁，形成未售先租态势（部分实现带租约销售），打消业主顾虑，提振

11、业主购买信心及铺面价值。二.销售对象以本地为辅（含自用业主），上海和浙江 投资客为主。三.媒体推广为辅，渠道准客群精准销售为主 1 整合我公司在昆山： /上海： 等媒介资源； 2 整合我公司在会员投资置业平台和上海/浙江一二 手渠道资源。媒体推广资源：昆山地产网，昆山地产周刊，昆山机场巴士，昆山立式灯箱、昆山电视台好房好家栏目 Q行销策略？5A5打拉结合，精准行销打拉结合，精准行销! !活动推广：1、百人看房团2商业地产巡展，如昆山城北商厦，昆山欧尚，昆山易初爱莲 3昆山台商，如高尔夫球赛，及昆山网球赛昆山各商会以及机关单位所举办的活动C 分销上海的50多家中介门店的分销渠道上海的商场巡展同时

12、组织看房团Q阶段执行5A5合力而为，一举成功合力而为，一举成功! !1、销售时间，主要分为两个阶段第一阶段：2010年7月20日-2010年年底第二阶段：2011年6月30日前2、销售团队自身的销售人员结合国际公馆现有的人员，主要是招商和销售Q合作模式？6A6强强联手，共谋胜局！强强联手，共谋胜局！选择与诺亚合作的理由 1、8年的房地产媒体推广经验以及自身拥有的媒体资源2、强大的购房会员相比其他的较有影响力的代理公司本身对项目的重视程度，以及对项目投入的精力3、对于较小的中介公司，主要是缺乏整合营销的能力，同时对媒体的资源不足，对于招商没有优势4、若自行销售，需要增加销售团队同时推广费用又要加大Q合作模式？6A6零风险委托