飞达小户型项目市场分析报告

1、 飞大·小户型项目市场分析报告 呈送：飞大集团飞大·小户型项目市场分析报告 建立成都西北第一个时尚青年特区成都全程机构全程智业市场咨询顾问有限公司前 言随着西部大开发，中西部大城市新型人才的集中和流动，对住宅需求形成一个崭新的形式，其中小户型在住宅浪潮中扮演着特别重要的角色。成都这个流动人口急剧增加的大城市，小户型的供应量远远满足不了需求，因而，绝大多数项目中的小户型一直处于热销状态，销售速度远大于大户型，2003、2004多个小户型楼盘开发的成功，验证了这个市场的发展。专业人士预言：“小户型在未来几年，仍将是成都房地产市场极具生命力的产品”。2004年，房地产消费全面复苏

2、，小户型也进入了快速发展时期，但所有开发商都紧紧盯着这个时机与蛋糕，据了解成都2004年有10多个小户型新项目推出，这还不包括仍在销售的原有项目，小户型的竞争已经进入了白热化的局面。对于消费者而言，从最初的安置型、凑合型，到今天人们追求品质、时尚、高雅、超越完美的个性化享受，加上消费者对置业知识的提高，越来越理性的投资让开发商既面临机遇，又面临挑战。特别是在小户型的地段、环境、价格、户型、配套等逐渐完善和明了的情况下，小户型市场争夺战拉开了序幕，要取得销售的胜利，除了小户型自身产品的竞争，那就是产品品牌形象的竞争了，也就是看谁能更了解消费者，谁与消费者的消费心理产生共鸣，谁就能赢得胜利。准确知

3、道我们所处的位置，准确分析我们的产品，准确找出我们的目标客户群，准确了解目标客户群的心态，准确地向目标客户群用他们的方式传递他们需求的信息，这就是我们现在所要做的事情。引：近年来，成都小户型市场一直热浪袭人，供需两旺。几年时间，成都小户型总量已达到300万平方米。 小户型市场的总体概况一、小户型的概念对于小户型的概念，目前没有一个严格规范的界定。不同的国家、不同的城市，由于其历史、文化以及经济水平等众多因素影响而有所不同。业内认定的一种说法是从面积上来界定。一般一居室销售面积在60平方米以下，二居室销售面积在80平方米以下，三居室销售面积在100平方米以下。成都市的小户型特指：60平方米以下，

4、具有时尚外衣，品质比较高，大环境比较好的住宅项目。按照这个定义，成都市散发在一些住宅小区面积60平方米以下或六、七十年代60平方米以下的住宅也不属于小户型范畴。二、产品基本类型基本居住型小户型的特点：居室数目、功能、设备模糊，如居室数量不明确，没有独立的餐厅、厨房、书房，几个功能完全融合在一个狭小的房子中，因而也无法使用厨房的烹调功能；周边有较完善的生活配套设施，弥补这种类型物业中不能完全实现的功能。居家型小户型的特点：面积空间在基本居住型小户型上适当放大，而且居室数目仍有两居、三居，各种功能区分明确，达到“麻雀虽小，五脏俱全”的效果。办公型小户型的特点：空间使用上更倾向于“商”，而不是“住”

5、，室内大多是非承重墙，可以根据办公或经营的需求，重新分割整合，较好的利用了空间资源；业主更多的是以投资者为主，但整个项目容易出现商住混杂，安全及隐患严重。投资型小户型的特点：几乎所有的小户型都提到其投资性，而资料也反映出小户型70%的买家都是买来投资的。投资型小户型产品与其它几种没有明显区别，但在区位上主要集中在高校附近，CBD周边，重要看重的是租赁时常和升值前景。 三、小户型的演变第一代小户型：传统小户型时代，4、5年前小户型由于是从国外引入的新型住宅产品，传统意义上照搬国外的一两种概念，并满足具体小户型基础定义上的产品，具体体现在SOHO此种产品上。当时北京“SOHO现代城”建筑面积在15

6、0300平方米以“在家办公”概念面世，在三个月销售一空后，它以居家生活概念联系在了一起。成都第一代小户型以1999年的“成都SOHO”为标志。第二代小户型：经济实惠小户型时代，由于市场的火暴，导致小户型供应市场出现一定程度的竞争，开发商开始关注客户群体的消费心理特征，继而发现在购房人群中有部分是普通百姓，其原因是经济实力有限，将目标选定为经济实惠（总价低，交通便利）的小户型。于是开发商开始在原有小户型物业的基础上，提出了对市场惊醒一定程度细分概念。第三代小户型：多元化整合小户型时代，步入2004年，由于市场进一步细分，市场竞争日趋激烈，以及新消费群体的发现，迫切需要对各地小户性的发展状态进行资

7、源整合，找到并创新吸引不同类型消费者的小户性产品，故而拉开了 第三代小户性产品时代的序幕，也标志着小户型产品正逐渐接近成熟完善形态。多元化产品的问世：伪SOHO、SOLO（超小）、高校小户型新生代等全新产品概念的全面流行。四、市场需求特征消费者的需求很大程度上会影响到市场供应的发展方向，及具体项目的定位，针对小户型购买客户底需求特征调查和分析，我们发现如下特征：1、小户型主要购买人群购买小户型的家庭结构主要以单身和新婚夫妻为主。2、小户型购买群年龄年龄在25岁至35岁的青年人成为了购房的绝对主力。3、小户型购买目的大部分小户型为自己使用，而且是第一次置业，一部分人为了投资而购买。4、消费者购房

8、考虑因素：购房者在购房时首先考虑的是地段，这种选择结果证实了房地产的规律之一：“地段、地段、还是地段”。5、小户型最佳地点的选择购房者通常选择离市区较近的地段。6、消费者对小户型的心理销售价位3500元/平方米左右的价位是普遍的心理价位。7、购房者的支付方式通常购房者采用银行贷款的形式进行支付。8、首付款承受能力首付2-4万元是最佳购买方式。9、小户型需求面积各有所需，比例平均。10、居室的选择购房者最喜欢的是两居室。注：以上调研资料来源于我公司长期服务的市调公司及本公司市场调查人员抽样调查，可能有一定偏颇，请贵公司自斟。通过以上数据进一步分析：1 目前成都市小户型物业的消费群体构成特征 目前

9、成都市小户型市场所针对的消费群主要是：投资型需求者、处于创业状态的中高收入年轻单身贵族、每年产生的大量新婚青年、外地来蓉务工的白领阶层和处于求学状态的部分大学生。通常，小户型物业都会有较为完善的配套设施，当家庭人口只有一个或两个时，这种小面积的住宅是适合的，但随着家庭人口的增加，小户型物业的功能更多的就转为了投资。所以说，小户型物业本身并不市过渡型的产品，只是居住在里面的人是过渡变化的。2 年轻一族是小户型物业最重要的一支市场消费支撑力量新一代的白领完全改变了传统的财富概念和人生概念，把握当下、享受人生成为时尚白领、小资们的人生口号，个性化、独立化生活理念使大批年轻人成为置业生力军，支撑了小户

10、型项目的发展空间；单身贵族、众多的新婚青年和部分大学生，或希望能够拥有属于自己的独立空间，或因为经济实力不够，不能购买大户型住宅，因而各类型的小户型物业正好能够满足他们的要求，成为他们进行“梯度”置业的首选。3 投资市场是小户型市场的另一个重要的支持点投资小户型比投资高档物业汇报更高，未来租务市场更广阔，而且投资门坎更底，用相对较底的投入，获得相对较高投资回报，因而倍受投资者青睐。4 影响小户型物业消费者的几个关键性因素地段、交通、各项生活配套设施、工作性质。小户型住户最大的特点是年轻的上班族。这类人对城市公共交通的依赖性较强，而且对生活配套设施要求也较高。四、市场供应分布情况小户型对地带的分

11、布，明显地表现出聚居性，一般分为四类：第一类：闹市区域，包括CBD区域和市中心处于闹市区的小户型项目有着极高的投资效益，而且处于交通、商业、各种配套成熟的区域，无论是生活还是工作都极为便利。对居住在这些区域的年轻人而言，时间是非常宝贵的。他们宁肯在市中心购买或租赁价格高一些的小户型物业，也不愿意将时间花在乘车上下班的路上。如西大街、内环线，呈带状分布。第二类：城市交通车站附近年轻的上班一族买不起市中心的房子，但又要每天准时到市中心上班，所以他们最乐于购买城市交通车站附近的小户型物业。这样，住宅与车站在15分钟步行距离以内，不需要任何换乘工具，就可以直接乘车上下班。所以城市交通车站附近聚集的小户

12、型物业也较多。如金沙车站旁。第三类：以工作性质为导向通常情况下，在高校附近是部分学生和老师的聚居，在科技园附近IT产业人士的聚居，在电视台是附近广告人的聚居等等。这种聚居会为附近带来相当一批小户型住宅的投资者，从而为那些需要依托某个专项区域工作的人士提供生活工作的便利。第四类：以时尚生活为导向 很大一部分年轻人在选择小户型的同时，更看重生活方式和附近的居住情结，这些地方也聚集了大量的小户型项目，如玉林片区、双楠片区等地。五、目前成都小户型物业存在的缺陷虽然，小户型项目针对年轻消费者提出了“追求时尚与个性”的口号，提高物业档次及定位，而且其独立性及低总价对消费者有着极大的吸引力，但小户型本身存在

13、的缺陷却也让人无法忽视：1居室数目模糊、功能设备模糊，居住功能差；2户型怪异，采光和通风不足，对家电、家具摆放考虑不充分；3墙壁太薄，对视性强，私密性差；4内廊式的设计，走道过长，楼层户数多，单户识别性差；电梯配备不足，楼层出入不方便；5公摊较高，得房率低；6商住两用楼对项目品质影响，同时存在安全及消防隐患；7小户型物业被作为办公用，住户与公司之间矛盾突出；部分小户型物业是由大改小或由写字楼改建而成，户型布局差，居住功能差。六、未来小户型发展趋势1从差异化竞争、细分市场的竞争进入市场容量的竞争，小户型+裙楼商业地产的项目将继续增加。2项目在定位的差异化及由此而来的户型设计、目标市场划分以及宣传

14、推广上的差异化将代表着成都市小户型在市场细分和规划设计方面的一次新的提升。同时，利用新的时尚概念，前瞻性的设计来引导小户型消费。3小户型物业质量全面提升，小户型项目逐步由原来较为粗放的模式向拥有相对完善配套和物管的社区化模式发展，小户型项目之间的竞争向竞争配套水平、物管概念、特别是项目定位及整体操作水准方面转化。4小户型项目的户型创新是市场发展的必然走向，主要体现为：户内功能外置化。5在户型创新上充分体现出生活个性化、人性化和舒适性，突出空间组合的随意性，修正目前小户型的产品缺陷，在产品设计上达到功能完善、布局科学、富于人性化的标准。同时，为节约户内空间，大量可在公共区域完成的功能设置将集中于

15、会所、大堂、俱乐部等方向完成，形成小户型居住的“大客厅”配置。6“社区型小户型物业”将会不断出现，环境和景观也将会成为小户型必须考虑的物业条件。7以区域特征市场细分的小户型发展是小户型开发与定位的又一发展趋势。小户型物业是房地产市场的一种细分市场产品。然而随着小户型物业市场的发展，即便小户型物业本身的细分市场也开始形成，正逐步增强，不一定是所有的小户型都会抢手。不同的定位，不同的客户群，不同的需求，就存在不一样的细分市场。8小户型房产项目正与边缘行业相互整合而星星横的心得、特定的物业产品。小户性物业产品从市区向郊外扩展，将逐步引导又一种产品细分市场的兴起，那就是旅游、休闲、运动为主的休闲度假型

16、物业。引：顾客是上帝，这是开发商永远的真理，不理解消费的心理，产品推出就很难胜利，除了开发商要抓住消费需求打造优秀楼盘外，我们在形象定位上更要树立特色主题，这才是软硬件的完美融合，才能有优秀的楼盘。对本项目的市场分析一、 宗地情况 本地块处于茶店子东街与规划中的黄忠大道交汇处，北侧临茶店子东街街，交通状况良好，其它三面目前较杂乱。该项目总占地面积为30余亩，原是液压件厂区，距天府广场约10公里。地形较规则，地势平整。 二、项目所在区域情况茶店子片区扼守成都市西大门，二环路以外，三环路以内。东南邻化成辖区，东北、西南邻营门口乡，西北邻金牛乡。面积约2平方公里。常住人口约5万人，流动人口约10万人

17、，辖区内有路、街、巷17条，农贸市场1个，居委会10个。而以本项目为圆心、以5公里为半径，居住人口（包括流动人口）大约有80万人。茶店子辖区地势平坦，市区主干道金牛大道（茶店子街）纵贯全境，交相连接辖区主街。有7条公交线路在此通行。1996年前，曾是金牛区委、区政府所在地。为西门片区的文化、教育、体育、科技中心。近年来办公大楼、教学大楼、大酒店等高层建筑拔地而起，有现代化的运动场、文化艺术中心、电影娱乐中心。辖区内驻有中央、省、市和部队48个单位。有电子科研所2个。有省属重点中学20中、省属重点学校茶店子小学、市第四幼儿园。有金牛游园及大型铜雕金牛。经济实现10年连续大幅度上升，财政收入从19

18、93年25.18万元上升到2003年1533万元。辖区内现有国家、省、市、区级文明单位36个，区级文明片区6个，辖区为市级文明片区。全辖区有38个单位达到社会治安综合治理模范单位标准，有园林式单位7个，绿地面积约为27万平方米。三、项目SWOT分析STRENGTH（优势） ：1、 有价格优势，极具竞争力；2、临近金牛体育中心，体育配套优良；3、临近金牛区医院，医疗配套较好；4、处于新开通的黄忠大道结点，交通方便；5、周边生活设施齐全。WEAKNESS（劣势）：1、公共交通不是很发达，需要走十几分钟才到；2、周围时尚型消费配套（娱乐、餐饮）相对较少；3、离主流商业区较远，人流量小，商业氛围不浓；

19、4、项目周边没有公园等大环境。PPORTUNITY（机会）：1、 成都旧城改造，房屋拆迁户增加；2、 外来人口增加，在成都经商的异地人群越来越庞大，小户型一直是他们瞄准的对象；3、周边无直接竞争盘；4、项目周边1公里内无大型商业；5、黄忠大道建成后，配套及交通环境能得到极大改善。THREATS（威胁）：1、 小户型产品状态多元的延伸，小户型加铺面、小户型加写字间、复式小户型、度假公寓等。2、 投资型产品的增加（产权式酒店、周边城市的商业铺面）。3、 二手房市场发展迅速；4、国家宏观调控、加息等不确定因素增加。三、目标客群分析1、客群锁定1) 单身贵族和丁客家庭。 在成都这样一个大都市里，由于种

20、种原因会出现大量的单身族或结婚但不想早生孩子的丁客夫妇，这部分人往往以事业为重，又非常渴望有自己独立的空间，但收入不允许他们过多的投入。2) 刚刚就业的年轻人。他们没有经济实力去购买大住宅，或者在组建家庭之前没有考虑购置大户型住宅，或者本身不喜欢二手的中小户型住宅，因为它虽然比较便宜，但房屋结构及小区配套设施都令人不尽满意，也是暂时过度安顿。3) 被称之为“新兴而立”族。这部分人30以内，事业初成，是公司白领或小公司经营者，或者是自由职业者、SOHO一族，收入中等，面积“一步到位”困难，小户型能方便工作与生活，而且有“滚动置业”的功能。4) 长期在成都打工者。总是租房和搬家，作为权宜之计而选择

21、小户型，将来可以出租或出售，还可以获得一定的回报。5) 在茶店子或者在附近工作的人。如西南电子研究院、电子十所的青年骨干等。6) 投资者。每个小户型的目标客群都有投资者，但投资者所选择的小户型必是出租前景好，2、客群分析他们有一点点资本与很多青春的本钱，2535岁之间，月均收入15003000元左右。大部分是第一次置业，其中也不排除一些投资型客户。目标客群心目中最佳的小户型是交通便利，总价在15万元以内，首付2-4万左右，月供500-800元左右，房屋功能齐全、生活配套方便，有投资价值，环境好、装修也不错的产品。目标客群的心理描述：在我们的这个城市，生活着这样的一群人，他们自信、有思想、开放纳

22、新、有独特的个性和较高的生活品位，他们与众不同，有魄力，有西化倾向，懂得创造生活，懂得享受生活。在这个城市，他们有着较大的工作压力。他们有知识，受过良好的教育，是素质较高的一群人。他们崇尚个人奋斗，渴望用更大的成功来体现自我的价值。他们重视家庭和亲情，同时又想保持相对独立的个人空间。却希望和自己一样的优势群体住在一起，这样会觉得生活的空间比较安全。他们收入中等，或者因工作没有多久而很少储蓄，只能租房或挤在父母亲朋家、单位宿舍中，他们迫切需要“过渡性住宅”。他们要求房子的服务设施齐全，居住与投资功能兼备，他们是未来的中产阶级，所以是有能力在5到10年内二次置业的一个群体。他们是小资生活的崇拜者，

23、非常相信自己的能力可以使自己的生活质量在短时间内不断得到提升，所以不怕超前消费他们希望购买的小户型房子是精装修房，他们认为房子的总面积小，但装修程序照样是不会少的。另外，在付过首付款后，装修也可以计入总价享受按揭，省去一次装修的总付款资金压力。由于购买小户型的消费者大多会在5-10年内2次置业，所以他们也把这次置业同时看作是一次投资，持这种观点的人在调查中占到了97%。引：因为小户型的不断推出；要打赢他们，就要了解他们，走出他们被束缚的定位范畴，特色的建筑必须要有特色的定位。近期特色项目分析一环路内，西大街、八宝街5个项目近12万平方米小户型在2年内几乎全部销售完。反映了市场的较强接受能力。近

24、期销售较好的项目：1、香槟广场物业类别商业，小户型公寓均 价5500开盘时间2004-10-11建筑面积65296平方米容 积 率4.16绿 化 率15%总 户 数500装修状况精装修开 发 商四川蓝光和骏实业股份有限公司 项目地址东大街与红星路步行街东北交汇处2、金茂礼都物业类别小户型公寓均 价4400开盘时间2004-9-18建筑面积56000容 积 率4.7绿 化 率35%总 户 数858装修状况精装修开 发 商成都市投资公司房地产开发公司 项目地址武侯区洗面桥下街20号3、万科·金色家园物业类别商业、高层住宅、小户型公寓均 价5200开盘时间2004-6-

25、19建筑面积109333容 积 率2.5绿 化 率30.69%总 户 数744装修状况精装修开 发 商万科房产项目地址府青路二段二号4、汇景樱桃季物业类别小户型公寓均 价3400开盘时间2004-10-18建筑面积39875.20容 积 率2.4绿 化 率42%总 户 数508装修状况简单装修开 发 商圣沅房产 项目地址二环路西一段外双楠龙爪小区，逸都南路以西5、新城市广场6、（新城市广场附近的几个项目）其它近半年来的小户型项目：楼盘名称类型总套数总占地面积总建筑面积绿化率容积率项目位置开盘时间均价(元)长盛续锦1期小户型住宅,多层住宅（17）42926668.0049000.003

26、1.501.80草金路与晋吉北路之间2004-10-012600超洋花园四期奔腾年代小户型住宅37410000.0030000.0030.003.00一环路四段三号衣冠庙超洋路2004-07-163750金港.金海岸小户型住宅903604.775112.5035.501.50交大路花照壁街2004-09-232800雅郡多层住宅（17）,小户型住宅93756669.50100000.0040.001.70四川师范大学南大门斜对面2004-10-083150十里彩云间小户型住宅,多层住宅（17）2007100.0020000.0037.502.80十里店圣灯乡崔家店（理工大学旁）2004-07-

27、292750成都森林商业,小户型住宅55426668.0034797.7331.801.30温江踏水镇成都西部花木交易中心2004-09-101400通过调查研究，我们发现目前成都市小户型供应市场的一些特点：开发模式：“小户型+商业”的开发，一般都有12层的商业配套物业价 格：一般在35005500元/平方米左右（不区分装修标准）主力户型：多在3575平方米范围内交房标准：多为精装房建筑设计和功能规划：多为内廊式小高层电梯公寓市场概念：多为“酒店式”，设置酒店式配套设施及物业管理服务营销推广：概念性强、个性色彩浓、投资鼓动（煽动力）张扬、目标客户群清晰我们进一步看出，在这些楼盘热销的背后，都能

28、找到一些相似的东西用优势买点掩盖缺点，用故事提升楼盘品位。例如：一是在对消费者的分析后，准确的找出自己楼盘的优势卖点，如“香槟广场”等，靠红星路步行街，未来的升值空间大；“万科·金色家园”等，依托小区型大盘带来的配套；“金茂礼都”临近CBD的优越的地段。这些都是尽量把自己的长处放大的做法，从而掩盖一些如交通拥挤，生活配套少这样的瑕疵。二是给楼盘找到一个可以用来包装的故事或者概念，在卖楼盘之前，卖一种生活概念，卖一种生活方式，从而达到提升楼盘品味的目的。在这方面，2003年的一些小户型做的是比较出色的，如“海棠月色”它用几米漫画来进行包装，准确的把握了主体消费者单身居多的特点，给楼盘加

29、入了爱情的元素，达到了较好的宣传效果；在对概念的包装上，“SOHO”率先举起概念大旗，而“锦上花”巧妙的利用美国戴维·布鲁克思的一书，引入布波族的概念，它们都提升了楼盘的文化品质。而“凯蒂阳光”就着重从生活方式上进行包装，让人感到扑面而来的北美时尚风情。而2004年的小户形大多都从投资上去诉求，很少有自己的特色。总之，时尚、前卫、独特的形象定位是小户型热卖的一个重要因素，它能给楼盘带来意想不到的效果。未来值得关注的项目1、东恒国际物业类别小户型电梯公寓均 价3700元/平方米开盘时间不祥建筑面积容 积 率绿 化 率总 户 数790户装修状况60%精装、40%清水开 发 商蓝光地产项目

30、地址一环路外侧与东大街交汇处2、尖东旺座物业类别小户型电梯公寓均 价3530元/平方米开盘时间不祥建筑面积容 积 率绿 化 率总 户 数790户装修状况60%精装、40%清水开 发 商成都市锦江区统建办项目地址东大街二环路口3、恒和花园物业类别小户型公寓均 价3200开盘时间预计2004-12-15建筑面积2.7万容 积 率1.3绿 化 率30%总 户 数300装修状况精装修开 发 商四川华恒建设公司项目地址长庆西一路2号有代表性小户型楼盘统计资料项目名称位置小户型建筑面积（平方米）销售进度按揭比例容积率均价尖东·旺座城东20000销售50%2成10年东恒国际城东52000排号20%

31、5成10年5.4千和馨城蜀汉路9900排号3成3600新和名座蜀汉路22000排号3成20年1.53400楠极地武侯大道9100售完3.4绿韵全景西大街沿线15000售完（04年初）4.8新城市广场西大街沿线87000售完（05年初）恒和花园交大片区27000排号3成20年1.3长盛续锦1期草金路与晋吉北路之间49000在售1.82600超洋花园四期奔腾年代衣冠庙超洋路30000在售33750汇景樱桃季双楠39875.2在售2.43400金港.金海岸交大路花照壁街5112.5在售1.52800金茂礼都武侯洗面桥下街20号 56000在售4.74400十里彩云间十里店圣灯乡20000在售2.82

32、750南桥windows锦里东路20000售90%本地2成，外地4成4400时尚星座大石西路15000售完4200所有阳光外双楠售完3500现代城锦里西路售99%3500丽舍滨江锦里东路5500售完4700以上排号面积11万平方米。关于对本项目的定位建议一、最大风险预估 尽管3年前一些业内人士就预言成都市的小户型市场将萧条，但是，近3年的情况却“违背”了当初的预言，市场大方地笑纳了成都市众多的小户型物业。相对于成都市的需求量来讲，7万平方米的小户型在成都市的市场中算不了什么，但是，单体做这么大的项目成都市却屈指可数！因此，本项目的主要风险不在于茶店子的小户型有没有人买，而是体量太大。 我们这样来看：若我们项目只有2万平方米的小户型，谁都会说没有风险，但旁边