房屋维修管理与设备管理

1、房屋管理及设备管理房屋管理及设备管理 31 房屋维修管理房屋维修管理 房屋维修管理是指对已建成的房屋进行翻修、大修、中修、小修以及综合维修和维护保养，还包括不同等级房屋功能的改善更新改造。 311 房屋维修管理内容房屋维修管理内容 房屋质量管理是指定期和不定期对房屋的完损情况进行检查，评定房屋完损等级，随时掌握所管房屋的质量状况和分布，组织对危险房屋的鉴定，并确定解危方法等。 1）完好房 2）基本完好房 3）一般损坏房 4）严重损坏房 5）危险房 （2）房屋完损等级的评定1）房屋结构的分类 钢筋混凝土结构 混合结构 砖木结构 其他结构 2）房屋完损标准的项目划分 3）房屋完损标准的划分。 房屋

2、完损状况，根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏程度来划分的 各类房屋完损标准是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好或损坏程度来划分的。 4）房屋完损等级评定方法 钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级评定方法（a）完好房 （b）基本完好房 （c）损坏房 （d）严重损坏房 （b）结构、装修、设备部分各项完好程度符合基本完好标准，或者有少量项目完好程度符合完好标准的，可评为基本完好房。 （c）结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏标准，或者有少量项目完损程度符合基本完好标准的，可评为一般损坏房。 （d）结构、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标准

3、，或者有少量项目完损程度符合一般损坏标准的，可评为严重损坏房。 其他结构房屋完损等级评定方法 （a）结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标准的，可评为完好房。 危险房屋的鉴定与处理 对危险房屋的鉴定与处理，应按照国家建设部1989年颁布的城市危险房屋管理规定和危险房屋鉴定标准（JGJ125-99）执行。 （3）房屋完损等级评定的基本方法 第一，根据气候特征，如雨季、台讯、暴风雨、山洪等，着重对危险房屋、严重损坏房和一般损坏房等进行检查评定完损等级； 第二，房屋经过中修、大修、翻修和综合维修竣工验收以后，重新评定完损等级； 第三，接管新建房屋后，要进行完损等级评定。（4）房屋完损等级评定的要

4、求 1）在评定出结构、装修、设备等组成部分的各项完损程度的基础上，要对整栋房屋的完损情况进行综合评定。 2）要以实际完损程度为依据评定，不能以年代来代替标准，也不能以原设计标准代替完损等级。 3）要掌握好评定等级的决定因素和标准，即要认真对待结构部分的完损程度的评定，这是决定房屋完损等级的主要条件。 4）评定房屋完损等级时，若超过规定允许的下降分项的范围时，则整幢房屋完损等级可下降一个等级，但不能下降到危险房屋的等级。5）评定严重损坏房屋时，结构、装修、设备等各分项的完损程度不能下降到危险房屋的标准。6）在评定房屋完损等级时，对于重要房屋或断面明显不足的构件，必要时要经过复核或测试才能确定完损

5、程度。2房屋维修计划管理 物业管理企业应根据物业辖区内房屋完损的实际情况拟 订维修方案； 有计划地组织房屋按年轮修； 分配年度维修资金、审核维修方案和工程预决算。3房屋维修施工管理 房屋维修施工管理就是指按照一定施工程序、施工质量标准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修施工过程中的各项工作进行有效的、科学的管理。 物业管理企业应根据城市房屋修缮规定、建设工程质量管理条例及房屋修缮工程质量检验评定标准等，强化维修工程的质量监督、检查，验收与评定，完善维修工程的质量保修制度等。 4房屋维修质量管理 5房屋维修资料管理 物业管理企业在制定房屋维修计划，确定房屋维修、改建等方案，实施房屋维修工程时

6、，不可缺少的重要依据是房屋建筑的档案资料。因此，为了更好地完成房屋维修任务，加强房屋维修管理，对房屋维修过程中产生的档案资料要做好收集、管理工作。312 房屋维修工程分类房屋维修工程分类 根据房屋的完好或损坏程度，房屋维修工程分为小修工程、中修工程、大修工程、翻修工程和综合维修工程。 1小修工程v小修工程范围主要包括：（1）屋面筑漏（补漏）、修补屋面、屋脊等。（2）钢、木门窗的整修、拆换五金、配玻璃、换纱窗、油漆等。 （3）修补楼地面面层，抽换个别楞木等。 小修工程是指为确保房屋正常使用，对房屋使用中的正常的小损小坏进行及时修复，以保持房屋原有完损等级为目的预防性养护工程。 （4）修补内外墙、

7、窗台、腰线和抹灰等。 （5）拆砌挖补局部墙体、个别拱圈，拆换个别过梁等。 （6）抽换个别楞条，接换个别木梁、屋架、木柱，修补木楼梯等。 （7）水卫电、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等。（8）下水管道的疏通，修补明沟、散水、落水管等。 （9）房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等。2中修工程 中修工程是指房屋少量主体构件已损坏或不符合建筑结构的要求，需要牵动或拆换进行局部维修以保持房屋原来的规模和结构的工程。 中修工程范围主要包括：（1）少量结构构件形成危险点的房屋维修。（2）一般损坏房屋的维修，如整幢房屋的门窗整修，楼地面、楼梯的维修，抹灰修补，油漆保养，设备管线的维修和零配件的更换等。

8、 （3）整幢房屋的公用生活设备的局部更换、改善或改装、新装工程以及单项目的维修，如下水道重做，整幢房屋门窗的油漆，整幢房屋围墙的拆砌等。3大修工程 大修工程是指无倒塌或只有局部倒塌危险的房屋，其主体结构和公用生活设备（包括上、下水通风取暖等）的大部分已严重损坏，虽不需全面拆除但必须对它们进行牵动、拆换、改装、新装，以保证某基本完好或完好的工程。 大修工程范围一般包括： （1）修复严重损坏的房屋主体结构的维修工程。（2）对整幢房屋的公用生活设备进行管线更换、改善或新装的工程。 （3）对房屋进行局部改建的工程。 （4）对房屋主体结构进行专项抗震加固的工程。4翻修工程 翻修工程是指原来的房屋需要全部

9、拆除，另行设计，重新建造或利用少数主体构件在原地或移动后进行更新改造的工程。 翻修工程适用范围主要包括： （1）房屋主体结构全部或大部分损坏，有倒塌危险。 （2）因自然灾害破坏不能再使用的房屋。 （3）地处陡峭易滑坡地区的房屋或低势低洼长期积水无法排出地区的房屋。 （4）主体结构、围护结构简陋无修缮价值的房屋。 （5）国家基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。 5综合维修工程 综合维修工程是指成片多幢或面积较大的单幢楼房，大部分严重损坏而进行有计划的成片维修和为改变成片（幢）房屋面貌而进行的维修工程，也就是大修、中修、小修一次性应修尽（全项目修理）的工程。 分析分析：对设施老化的物业进行大修，

10、本是件利于业主的好事，但因考虑不周导致工作不到位，就会收到适得其反的效果。在进行具体的维修工程前，我们不仅要考虑维修工作本身，还要从是否方便业主的生活、工作的角度多做思考。作到真正维护好业主的实际利益。如果这样，本案例所发生的事件应该是可以避免的。想一想：想一想：如果你是该物业公司的员工，碰到陈先生这样的住户你会怎么办？ 313 房屋日常养护房屋日常养护 房屋维修日常养护是指物业管理企业对房屋建筑的日常保养和护理，以及对出现的轻微损坏现象所采取的必要修复等保养措施和护理过程。 1房屋维修日常养护的类型和内容 房屋维修日常养护可分为小修养护、计划养护和季节性养护三种类型。（1）房屋小修养护的内容

11、 1）木门窗维修及少量新作； 2）给水管道的少量拆换； 3）瓦屋面清扫补漏及局部换瓦； 4）楼地板、隔断、天棚、墙面维修后的补刷油漆及少量新作；5）白铁、玻璃钢屋面的检修及局部拆换； 6）电线、开关、灯头的修换； （2）房屋计划养护的内容 房屋的结构、部件等均有一定的使用期限，超过这一期限，房屋的结构、部件就容易出现问题。因此，对房屋进行有计划的定期检修保养，以延长房屋的使用寿命，保证房屋的正常使用，就是房屋的计划养护。 一般楼宇设施的养护、翻新周期见表3-1。 （3）房屋季节性养护的内容 这是指由于季节性气候原因而对房屋进行的预防保养工作。其内容包括防汛、防台风、防冻、防梅雨、防治白蚁等。

12、2房屋维修日常养护的程序（1）项目收集 日常养护的小修保养项目，主要通过管理人员的走访查房和住户的随时报修两个渠道来收集。 1）组织咨询活动 般利用节、假日时间，物业管理在辖区内主要通道处、公共场所摆摊设点，征求住（用）户提出的意见并收集报修内容。 2）设置报修箱 在辖区内的繁华地段、主要通道处设置信箱，供住(用)户随时投放有关的报修单和顶约上门维修的信函。物业管理企业要及时开启信箱整理报修信息。 3）设立报修接待中心 物业管理企业在管理辖区内设立报修接待中心，配备一名专职报修接待员，负责全天接待来访、记录电话和收受信函。接待员应填写报修单（见表3-3）或用户维修委托单（见表3-4），协调住户

13、与维修工程部门间的关系。物业管理企业接受住户报修的途径主要有以下几种： （2）编制小修工程计划 （3）落实小修工程任务 （4）监督检查小修养护工程案例案例3-2 分析：楼顶排水管道是房屋的共用部位，作为物业管理公司应分析：楼顶排水管道是房屋的共用部位，作为物业管理公司应对营区内的住宅共用部位、共用设备实施定期养护，保持其良对营区内的住宅共用部位、共用设备实施定期养护，保持其良好的状态，但由于物业管理公司疏于管理，致使楼顶落水管被好的状态，但由于物业管理公司疏于管理，致使楼顶落水管被异物堵塞，造成暴雨时排水不畅，给原告家庭造成了损失，对异物堵塞，造成暴雨时排水不畅，给原告家庭造成了损失，对此，物

14、业管理公司应当承担赔偿责任。此，物业管理公司应当承担赔偿责任。想一想：你认为本案例给物业管理公司一些什么启迪？想一想：你认为本案例给物业管理公司一些什么启迪？314 房屋维修标准及考核指标房屋维修标准及考核指标 1房屋维修标准 修缮标准按主体工程、木门窗及装修工程、楼地面工程、屋面工程、抹灰工程、涂料粉饰工程、水、电、卫、暖设备工程、金属构件及其他等九个分项工程进行确定。（1）主体工程维修标准 （2）木门窗及装修工程维修标准 （3）楼地面工程维修标准 （4）屋面工程维修标准 （5）抹灰工程维修标准 （6）油漆粉饰工程维修标准 （7）水、电、卫、暖等设备工程维修标准 （8）金属构件维修标准 应保

15、持牢固、安全、不锈蚀 （9）其他工程维修标准 房屋修缮应注意做到与抗震设防、白蚁防治、改善居住条件等相结合。 2房屋维修管理的考核指标 房屋维修工程考核指标是考核房屋维修工程量、工程质量及房屋维修管理服务质量的重要指标。（3）小修工程的考核指标 小修工程的考核指标主要有定额指标、服务指标、安全指标及经费指标。 1）定额指标。它包括人工定额和材料定额。 人工定额是指每个小修养护人员应完成的小修养护工程量。 材料定额是指完成一定的合格小修养护工程所需耗用的材料量，是考核小修工程材料成本降低率的一个指标，也是考核小修养护工程是否充分利用旧料的一个重要指标。 2）服务指标。小修工程的服务指标包括走访查

16、房率、小修养护计划率和小修养护及时率。走访查房率是指物业管理企业每月走访查房户数与所辖区内住（用）户总户数的百分比，可分为月度走访查房率和季度走访查房率。 小修养护计划完成率是指物业管理企业当月完成的属小修养护计划内项目的户次数和当月养护计划安排的户次数之比。 小修养护及时率是当月完成的小修户次数与当月全部报修中的应修户次数之比。 3）安全指标和经费指标 安全指标是考核小修养护工程是否确保住（用）和小修安全的指标，包括事故率、违章率，要求小修工程中的事故率和违章率降为最低。 321 物业设备的分类物业设备的分类 物业设备是房屋建筑内部附属设备的简称。它是构成房屋建筑实体的有机组成部分。 32

17、物业设备管理物业设备管理 物业设备管理是指物业管理企业的工程管理人员通过熟悉和掌握设施设备的原理性能，对其进行保养维修，使之能够保持最佳运行状态，最有效地发挥效用，从而为业主和客户提供一个更高效和更安全、舒适的环境。 1供水设备 指用人工方法提供水源的设备，由供水箱、供水泵、水表、供水管网构成； 组成生活给水系统、生产给水系统、消防给水系统。 2排水设备 指用来排除生活污水和屋顶雨雪水的设备，包括排水管道、通风管道、清通设备、抽升设备、室外排水管道等。 3热水供应设备 包括淋浴器、供热水管道、热水表、加热器、循环管、自动温度调节器、减压阀等。4消防设备 指房屋设备中的消防装置部分，包括供水箱、

18、消防箱、兰花喷头、灭火机、灭火瓶、消防龙头、消防泵等5卫生与厨房设备 指房屋卫生间与厨房内部的各种设备。卫生设备包括浴缸、水盆、小便池、抽水马桶、面盆等。 6供暖、供冷、通风设备（1）室内供暖设备包括锅炉、壁炉、鼓风机、水片、回龙泵等设备。（2）室内供冷设备包括冷气机、深井泵、空调机、电扇、冷却塔、回龙泵等设备。（3）室内通风设备包括通风机、排水门及一些净化除尘设备等。 7燃气设备 房屋的燃气没备包括煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。 8电气工程设备 房屋建筑电气工程设备主要包括： （1）供电及照明设备 这是指给房屋提供电源及照明的各种装置。 （2）弱电设备 这是指给房屋提供某种特定功能

19、的弱电设备与装置 （3）电梯设备 这是高层建筑中不可缺少的垂直运输设备，包括电梯机房、轿厢、井道等部分。 （4）防雷装置 包括接闪器、引下线和接地装置等。 322 物业设备管理内容物业设备管理内容 物业管理企业针对公共、共用设备实施管理的内容，主要包括以下几个方面： 1设备使用管理 设备使用管理主要通过制订、实施一系列规章制度来实现。 2设备维修管理 设备维修管理的内容包括设备的定期检查修维修制度，维修质量标准、维修人员管理制度等。3设备安全管理 设备安全管理的内容包括国家对安全性能要求较高的设备实行合格证制度，维修人员参加学习培训考核后的持证上岗制度，以及企业实施的消防通道管理、电梯安全使用

20、管理等. 4设备技术档案资料管理 设备技术档案资料管理的内容包括建立设备的登记卡片、技术档案、工作档案、维修档案等。323 物业设备维修工程的分类物业设备维修工程的分类 为了保证设备的正常运作，必须对各种房屋设备进行保养与维修。 1设备保养的分类 房屋设备的保养是指物业管理企业主管部门和供电、供水、供气等单位对设备所进行的常规性检查、养护、维修等工作。通常采用三级保养制(即日常维护保养、一级保养和二级保养) （1）日常维护保养。是指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。主要包括定期检查、清洁保养；发现小故障及时排除，及时做好维护工作并进行必要记录等。 （2）一级保养。是由设备操作人员与维修人员

21、按计划进行保养维修工作。主要包括对设备的某些局部进行解体清洗，按照设备磨损规律进行定期保养。（3）二级保养。是指设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理、更换或修复磨损零件，使设备达到完好状态。（4）设备点检。是指根据要求利用检测仪器、设备或人的感觉器官，对某些关键部位进行的检查。 2设备维修的分类 房屋设备的维修是通过修复或更换零件、排除故障、恢复设备原有功能所进行的技术活动。房屋设备维修根据设备破损程度可分为： （1）零星维修工程。 （2）中修工程 （3）大修工程 （4）设备更新和技术改造 （5）故障维修 案例案例3-3 A花园的陈某与刘某是同一单元楼上楼下的邻居，一个住花园

22、的陈某与刘某是同一单元楼上楼下的邻居，一个住6楼，一个住楼，一个住5楼。去年楼。去年10月月21日上午日上午9时许，物业公司开始给时许，物业公司开始给这个单元加压供热。当时，陈某发现自己家的暖气栓（系分这个单元加压供热。当时，陈某发现自己家的暖气栓（系分户供暖）未开，就找到物业人员将他家的供热栓打开。下午户供暖）未开，就找到物业人员将他家的供热栓打开。下午陈某及妻子离开了家，陈某及妻子离开了家，15时许，住在楼下的刘某家人发现楼时许，住在楼下的刘某家人发现楼上往下淌水，就赶紧上楼找陈某，但发现其家无人，后找到上往下淌水，就赶紧上楼找陈某，但发现其家无人，后找到物业公司将总阀门关闭。但这时，刘某

23、新装修的房屋地板块、物业公司将总阀门关闭。但这时，刘某新装修的房屋地板块、门框、家具、屋顶及衣物等已受到不同程度的损害。经查，门框、家具、屋顶及衣物等已受到不同程度的损害。经查，是陈某家的暖气接头处松动漏水而淹了楼下。由于责任纠缠是陈某家的暖气接头处松动漏水而淹了楼下。由于责任纠缠不清，刘某将物业公司及陈某告上法庭。市法院司法鉴定中不清，刘某将物业公司及陈某告上法庭。市法院司法鉴定中心及市物价局价格认证中心对刘某的心及市物价局价格认证中心对刘某的“损失损失”鉴定结论为：鉴定结论为：被水浸物品折合人民币被水浸物品折合人民币3576元。元。 物业公司应负全部赔偿责任，赔偿刘某财产损失物业公司应负全

24、部赔偿责任，赔偿刘某财产损失3576元。元。因为物业公司对所管理的房屋供暖设备及设施负有管理、修缮因为物业公司对所管理的房屋供暖设备及设施负有管理、修缮的义务。本案中，物业公司在对住户加压供水前，未对陈某家的义务。本案中，物业公司在对住户加压供水前，未对陈某家室内暖气设备进行认真检修，致使陈某家的暖气未能如期加压室内暖气设备进行认真检修，致使陈某家的暖气未能如期加压检验，属于漏检，造成陈某家的暖气设施在加压供暖时漏水，检验，属于漏检，造成陈某家的暖气设施在加压供暖时漏水，给刘某家的财产造成了损害。故判决物业公司。给刘某家的财产造成了损害。故判决物业公司。 你认为漏水这一事件能否避免？为什么？你

25、认为漏水这一事件能否避免？为什么？ 分析：分析：想一想：想一想：324 物业设备管理制度物业设备管理制度 1各类管理人员的岗位职责（1）工程部经理 是对机电设备进行管理、操作、保养、维修，保证设备正常进行的总负责人。（2）各专业技术负责人（工程师或技术员） 各专业技术负责人在部门经理领导下，负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。 （3）领班 负责本班所管辖设备的运作、维护养护工作，以身作则，带领并督促全班员工遵守岗位责任制、操作规程和公司制定的各项规章制度，及时完成上级下达的各项任务。负责制定本班设备的检修计划和备件计划，报主管部门审核后组织实施。 （4）维修人员 认真执行公司制定的各种设备维护规程，完成设备的日常巡检工作，正确、详细填写工作记录、维修记录，建立设备档案。 负责库房的保管工作，保证产品的安全和质量，负责统计库房材料的工作，