“腾龙世纪”可行性报告

1、 三都县鸿基伟业房地产开发有限公司开发项目水岸都市二期工程“腾龙世纪”住宅小区可行性研究报告编制单位：三都县鸿基伟业房地产开发有限公司编制时间：二一二年三月一日目 录一、公司基本简介二、项目建设的必要性三、项目名称四、可行性研究报告的编制依据五、项目概况六、项目建设投资估算七、资金来源八、项目管理措施九、进度及开工安排十、效益分析十一、附件一、公司基本简介贵州都匀鸿基伟业房地产开发有限责任公司是香港鸿基伟业国际投资集团有限公司下属公司之一。2000年4月20日公司以“贵州都匀鸿基伟业房地产开发有限责任公司”的名称诞生于贵州省都匀市，注册资本200万元。并随即进入都匀市房地产领域，成为本市成产较

2、早的大型房开企业之一，2002年注册资金达到1200万元。公司主营房地产开发、销售、建材、装饰装修、物业管理等。公司现有在职员工116人，其中具有硕士学位的占3%，大学本科学历占30%，大专学历占38%，中专以下学历占29%，员工平均年龄30岁左右，是一支专业、文化素质较高的职工队伍。2007年3月我公司在三都县招商引资的机会下，以出让的方试取得位于县城环城路小河口交叉处（现在的水岸都市）及河滨南路原二中、党校片区地块的开发建设项目。“水岸都市”一期工程现已竣工交付使用。应三都县政府要求，2012年3月成立了子公司三都鸿基伟业房地产开发有限公司，贵州都匀鸿基伟业房地产开发有限责任公司与三都县政

3、府达成的协议，原贵州都匀鸿基伟业房地产开发有限责任公司与县政府签订的一切合同协议条款中的相关责、权益均由三都鸿基伟业房地产开发有限公司延续，新公司在县委县政府的领导及关怀下即将开始建设水岸都市二期“腾龙世纪住宅”项目的开发和建设。目前，公司的各项工作正在有序的进行。二、项目建设的必要性城镇化是经济社会发展的必然趋势，发展小城镇，是建设中国特色的城镇化道路的现实需要，是推进经济发展方式转变和经济结构调整的重大战略举措，是统筹城乡发展的有效途径。进一步加快三都城镇建设步伐，是大力促进三都经济又好又快更好更快发展的一个重要战略举措。随着我县经济的迅速发展，三都县人民的生活水平不断提高，人们对居住环境

4、也提出了更高的要求。在“扩大内需”的经济政策影响下，房地产业（尤其是商品住宅）首当其冲地成为新的经济增长点，我公司经三都县招商引资，投资建设房地产项目，一期工程“水岸都市”现已经完工，即将开始建设二期工程“腾龙世纪”。该项目建成后，能够提供住宅楼总户数640户，可极大地改善居民居住环境；同时，该项目建设过程中，可以吸纳上千人左右就业，提高工人收入，增加当地税收，扩大就业，开拓市场，拉动房地产业发展，对于繁荣三都县地方经济，带动第三产业的发展，增加税收，维护当地社会稳定，具有较强的推动作用。该项目有便利的建设条件，项目建成后具有较好经济效益同时也具有较好的社会效益，所以该项目建设是十分必要的。三

5、、项目名称：贵州都匀鸿基伟业房地产开发有限责任公司三都分公司水岸都市二期项目“腾龙世纪”。四、项目编制依据1、城市居住区规划设计规范；2、三都水族自治县县城总体规划；3、城市居住区公共服务设施设置；4、住宅设计规范；5、住宅建筑设计标准；6、建筑工程交通设计及停车场设置标准规定；7、城市道路绿化规划及设计规范；8、高层民用建筑设计防火规范。五、项目概况1、地块位置：该地块位于三都县河滨南路原二中及党校片区。东至二中围墙，南至坡坎，西至坡坎、北至都柳江南岸。依山傍水，自然环境优美，气候宜人，交通便利，该地块属为一级地段。该项目用地红线范围内总用地面积为17365.0平方米。地势南高北低，南北高差

6、达6米。地块向北可以俯瞰都柳江全景，优越的地理位置以及丰富的景观资源构成该地块开发的区位优势，是建造高品质生活区的理想居所。2、建设规模与目标：土地面积：   17334.93平方米     建筑容积率：4.77     总建筑面积：90361.5绿地率：37.3%户数：640户停车位：259个开发周期：5年3、项目设计原则：为了发展三都县县城风貌，在规划设计及建筑风格上，充分体现民族风情和城市规划，展现21世纪科技新城高品质住宅区的风貌，公司拟定设计多种户型，满足各种消费者的需要，本

7、项目按照“人与自然共生，建筑与自然共生”的理念，设计充分结合地块“依山傍水”的优越自然环境。尊重地域环境文化北景和城市规划，以自然生态的规划理念，创造可持续发展的生态环境。强化多功能综合社区整体概念，筑造新时代人居环境。尊重人，以人的行为模式、生活模试、为重要依据，从开发角度出发，重点研究居住人、景观环境、建筑类型三者之间的互动关系。以科技为先导，以时代为坐标，强调“均好性”、“人车分流”、“新街坊”等规划理念，为业主提供健康、舒适、时尚的居住空间。体现“以人为本”的设计理念，所设计的建筑风格和民族特色经县级有关部门审核通过后实施。4、项目规划总体布局 规划注重空间环境，视觉环境和地形地貌的配

8、合，努力创造人与人、人与自然交融的场景、充分体现人与自然和谐共存的可持续发展的设想。规划以民族特色步行桥为主轴线，以中心景观为核心，地块西南面是一栋塔式高层，北面是对称布置的2栋高层塔式楼。2栋高层之间为24米宽的小区景观主入口。地形依然保持南高北低的总体山势。考虑到消防需要和交通的流畅，规划沿高层外围及小区内部设置4米宽消防通道。规划保留原烈士陵园入口。结合地形，规划考虑在酒店、沿街商业、北面2栋塔楼和中心绿化景观设置地下停车场。小区采用人车分流的道路系统。沿河滨南路设置2个车行入口中，在东面和东南面分别设置一个地下车库入口。六、项目建设投资估算本建设项目总占地面积17334.93平方米 ，

9、经有关部门评估此块地价为350元/，此块地价为0.607亿元，总建筑面积90361.5，建筑成本90361.5×1800元/约1.63亿元，环境绿化约为500万元，四星级酒店装修约为3000万元，估算总投资约为 2.5亿元。七、资金来源资金来源：自筹八、项目管理措施1、做好消防和劳动安全保护，对危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）要按劳动安全规范提出合理的生产安全方案，设置安全间距。2、做好治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。九、工程项目“腾龙世纪”计划分两期开发建设于2012年2月开展地勘等前期工作，于2

10、012年5月动工建设第一期13#楼栋，2013年12月动工建设第二期46#楼及四星级酒店，预计于2017年4月完工。建设进度计划（详见下表）。 1-3#楼实 施 进 度 计 划 表（第一期）2011年2012年2013年6789101112123456789101112123456789*1011121、 前期准备2、 勘察设计3、 主体及建安4、 绿化及附属工程5、 工程竣工验收4-6#楼及酒店实施进度计划表（第二期）2014年2015年2016年12345678910111212345678910111212345671、前期准备2、勘察设计3、主体及建安4、 绿化及附属工程5、 工程竣工

11、验收注：前期准备工作、及地勘、设计均与13#楼同步完成4-6#楼及酒店实施进度计划表（第二期） 续前表2016年2017年2018年8910111212345678911121234567891011121、前期准备6、 勘察设计3、 主体及建安4、 绿化及附属工程5、 工程竣工验收十、效益分析随着房地产市场的发展，居民住房消费观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。根据三都县“十二五”城市总体规划，到2015年，城市人口由3万人增加到68万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，我县每年人口增长拉动的住房需求，加之城市化进程中外来人口的购买需求和城市拆迁安置的需求，将为房地产业提供广阔的发展空间。毛利测算：毛利 = 总销售面积（酒店除外） 74493平方米×2880元/ - 土地出让金1480万元 - 工程造价1.34亿元（ 1800元/）-环境绿化约为1000万元- 税收（1.638846亿×11.7 %）- （管理费用、拆迁成本、不可预计因素共计：250万元）+酒店（固定资产）15858.5×3500元/（4760.55 万元）+地下车库3000×2500元/（750万元）8917.