Cross万象汇_公寓精装返租方案

1、1公寓精装返租方案一、 背景目地根据对区域的公寓产品分析和针对目前“cross万象汇”的项目节点，建议对5楼公寓进行全新的营销包装，制定独有的销售模式从而实现销售去化。二、 货源盘点及产品分析1、货源盘点 ： 5共计 253 套（不含 28/29/30层），总面积10350，毛坯可售货值8400 万元，精装可售货值9300 万元。楼号类型总套数（套）总面积（ ）销售底价 （元/） 总金额（万元）5#毛坯2531035081008400精装25310350900093002、产品优化：将原先的3t6 户，重新分割为3t11 户。3、分割优点：不限购，多套投资；低总价，投资回报率高；可商可居，灵活

2、性强；2便于出租，便于出售；投资风险较低。三、 销售目标2017 年公寓销售任务月份4 月5 月6 月7 月8 月9 月10 月11 月12 月合计套数101825202739453930253四、 公寓返租销售1、返租模式针对公寓运营公司前期洽谈三家公司好熙家、拾光盒和青稞公寓，项目组经过同等条件下对比三家公司装修成本和运营租金收益，拾光盒提供的运营租金收益较高，我方建议引入运营公司拾光盒进行5# 整体的运营及经营工作，经营主体与所有权分离，所有权者获得相应的租金回报收益。【公司介绍详见ppt】1)产品产权：产品产权归属属于购买业主所有；2)产品精装：确定了一种装修标准，两种装修风格的标准，

3、通过提高销售“表价”将精装费（装修费用由业主承担）用放进“房贷”中；3)产品经营权： 经营方经业主同意，一次性买断五年房屋的出租经营权，五年后采取双方自愿续约的方式进行下阶段运营工作；4)返租租金： 运营方一次性将五年租金收益返还给购买业主，避免业主五年经营权买断的经济受到任何损失；5)购买业主权益： 五年租金的总收益一次性享受及每年自住需求的享受（具体享受天数将在近期确定）。2、销售经济指标测算1)装修成本测算3在同等装修标准下，客户自己装修和将装修费用放进50%“房贷”中的成本测算（后期由装修费用产生的月供提高基本可以忽略不计）。46 平米装修成本类别业主自己装修精装公寓方装修硬装成本32

4、000 （ 700元/）20700 （ 900元/）软装成本（家具、家电）15000合计4700020700差额-26300/2)租金收益测算依据现有市场自行出租租金收益同运营方统一运营租金收益对比（公寓运营方拾光盒目前统一运营租金暂为1200 元 / 月，针对统一运营租金正在沟通）。46 平租金收益类别业主自己单独出租公寓运营方（拾光盒）统一运营出租单月收益15001200一年收益1800014400五年收益9000072000差额/-180003)出租空档期租金损失结合市场出租规律，自行出租每年在年前以及年后约有2-3 个月的空档期，房屋是无法产生收益，统一运营则没有出租空档期。46 客户

5、空到期租金收益损失4类别业主自己单独出租公寓运营方（时光盒）统一运营出租一年空挡期损失30000五年空档期损失150000差额-15000/4)5 年后自行装修出租与公寓运营统一装修和运营投资收益对比5 年 46 平米公寓整体收益类别业主自己单独出租公寓运营方（时光盒）统一运营出租装修成本-47000-20700租金收益9000072000空档期期损失-150000五年后客户收益28000513003、投资收益率精装返租收益率测算表面积(）46单价（元/）8100总价（元）372600装修成本（元）41400 （ 900元/）首付比例（元）207000（ 50%）月租金（元）1200年收益合计（元）14400年化收益率（% ）7%5五、 公寓销售政策1、“0”首付（美城提供操作办法和合作银行）；2、买一套“送一套”（海南旅游地产房屋使用权）。备注：海南房屋使用权详情见附件。六、 商务条款1.5# 由美城独家代理，采取“底价包销”模式（毛坯8100 元/ 精装 9000 元/）；2.每组认购客户由美城股份刷取1万元作为“团购费用”；3.单套成交奖励1万元作为“代理佣金”。七、 人