房地产市场调控-动用行政之手还是市场之手-

1、房地产市场调控:动用行政之手还是市场之手？【摘要】近年来，房地产调控成为了政府的重要工 作之一。保障人民住有所居，是政府当仁不让的责任。面对 高企的房价，政府打出了一系列政策组合权：限购政策、金 融政策、税收政策等等频繁推出，也取得了一定的效果。本 文试图从行政法的角度，分析房地产调控政策的合法性和效 果。从长远来看，我国政府应该首先明确政府在房地产市场 管理上的职责。行政手段是政府的有形之手，市场和经济手 段是政府的无形之手。合理地用好这一双手，做到有所为有 所不为，这是未来政府的必修课。【关键词】行政法；限购政策；房地产【中图分类号】d912.1【文献标志码】a近十年来，中国的房地产市场可

2、谓是波澜壮阔、如火如 荼。房子牵动着无数国人的心绪，甚至波及了我们的文化。 很多新的词汇也伴随着房地产的火热出现：房奴、裸婚等等, 不一而足。面对日益高企的房价，政府毅然决定实施房地产 调控。从2008年以来，国家陆续采取国八条、国六条、国 十条等一系列行政政策来实施调控。本文希望首先从行政法 的角度，分析房地产调控政策的合法性；其次，从实施效果 和政策持续性角度，比较各种行政调控工具的效果。希望通 过本文的分析，为政府制定相关政策提供一定的帮助。国家出台了众多的调控政策。从政策制定上看，大多是 国家发布通知或纲领性文件，地方根据自身情况制定确切的 调控措施。例如国务院于2010年4月17日颁

3、布了国务院 关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知。通知中规定: 地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时 期内限定购房套数。各地方政府则依据此类制定了地方的限 购通知或意见。限购令是一项行政调控措施，从公民权利角 度看，这项政策是通过限制公民自由交易权利来达到调控市 场的目的的。国家目前采用了三种调控房地产市场的政策工具：房地 产限购政策、经济手段和房产税。就这些工具的使用情况来 看，在大多数地方限购政策和经济手段成为了主流，到目前 为止已经有近50个城市推出了自己的限购政策。从政策工 具的性质来说，房地产限购是一种行政许可。经济手段主要 是通过房贷比率、房贷利率和公积金政策等角

4、度切入，且大 部分都是与房地产限购政策捆绑使用的。房产税是以房屋为 征税对象，按房屋的计稅余值或租金收入为计稅依据，向产 权所有人征收的一种财产税。目前中国已有四十余个城市制 定了房产限购政策，而房产稅目前只在重庆和上海开展试 点。从全世界情况来看，房产税是一个成熟的税种，许多欧 洲国家从19世纪初就制定了针对房地产的财产税。但是当下中国的情况显然与国外不同。可以说，中国当 前的国情还不适合征收房产税。首先房产税的征收和税率各 地难以明确划分，在实施中难免会引起混乱。目前我国对房 地产交易征收的营业税、契税等等尚且还会通过阴阳合同、 做低价格等手段来偷逃，可想而知如果全面铺开房产税更加 会带来

5、更大的混乱。此外，房产税对于既得利益者的权益损 害也很可能导致政策的难以推行。另一方面，面对着房价的 高企，百姓的质疑甚至是诽谤一浪高过一浪，这些都逼迫政 府必须使用一些手段来调控房地产市场。这种情况下，政府 选择了一种相对折中的方法：如果不能控制存量或者重新分 配住房，我们可以选择控制房地产市场的流量来控制市场。 控制流量即限制买卖，通过限制交易双方的行为来控制房 价。从目前的效果来看，政策确实在一定程度上压制住了房 价。但是又有新的问题出现了：政策对房地产行业产生了很 大的打压、为了购房一些假离婚的情况影响了社会安定、一 些改善性的需求被打压、政策的僵硬导致“北京得病、地方 吃药”。前面提

6、到，房地产限购作为一支行政调控救火队， 哪里出了问题就可以在哪里定点扑灭。但是目前看来，限购 政策只能解一时燃眉之急，却不能保证长治久安。在市场经济体制下，政府在经济方面的职能可以概括为 四种：确立法律体制；决定宏观经济稳定政策；影响资源配 置以提高经济效率；建立影响收入分配的方案。在住房市场 化方面，政府的职能，应主要是协调、管理和服务，而不是 在经济利益上过多地介入。总体来说，中央政府制定政策的 初衷是好的，但是受限于政策工具，以及与地方政府的博弈。 政府在住房问题上的管理就出现明显的错位：一些本应靠市 场自发调节的，因为自身利益诉求，政府使用行政代替市场； 而本属于自己分内的事，如提供保障性住房、完善相关房地 产法律等方面，却长期乏力。因此，从长远来看，我国政府 应该首先明确政府在房地产市场管理上的职责，切实制定房 地产管理的市场机制和长效机制。行政手段是政府的有形之 手，市场和经济手段是政府的无形之手。合理地用好这一双 手，做到有所为有所不为，这是未来政府的必修课。【参考文献】1 翟翌房产限购令向何处去j.宁夏社会科学，2012(3).2 李贵荣必须着力于提高行政管理的有效性j.西 华大学学报，2004 (02).3 吕奕成.楼市