探讨跨境资金异常流出-以外资房地产行业为例

1、探讨跨境资金异常流出-以外资房地产 行业为例贺坤中国人民银行青岛市中心支行国际收支处摘要：2014年下半年，我国跨境资金流出趋势显现，伴随着境内外经济金融形势的复 杂多变和人民币汇率的波动，资金流出的局而一度加深，尽管2017年以来跨境 资金流动趋向平衡，但部分行业如房地产行业利用政策洼地，实现资金摆布的 行为仍有所发牛且有进一步劣变的趋势。调研发现，个别外资房地产企业存在为 规避政策改变境外资产配置方式，大额利润汇出、外转中转股对价畸高等现象应 予关注。关键词：跨境资金;资金流出;外资;房地产;作者简介：贺坤（1977-），女，汉族，山东日照人，硕士，经济师，主要从事 宏观经济金融、跨境资本

2、流动等研究。外资房地产企业跨境资金流出的主要形式（-）外资房地产企业减撤资趋势明显。2017年以来，青岛市外资房地产企业以开工量不足为由，办理减撤资的数额出 现井喷。zh地产旗下青岛的几个项目公司均是由中国海外发展有限公司（香港 上市）投资设立的全资子公司，近期几家公司以地产项目开发完毕，开工量不 足为由办理撤资共计5亿美元，据了解zh地产目前尚余青岛在建楼盘10多个, 开工量不足理由并不充分。jz置业（青岛）有限公司由jz （香港）投资有限公 司出资9800万美元于2015年设立，资金实际到位5300万美元，用于开发青岛 薛家岛别墅项目，目前项目已全部开发并销售完毕，近期企业也以没有其他开

3、工项目为由办理撤资3000万美元，3月份前全部购汇汇岀。（-）以服务贸易名义实现对关联公司的转移支付。外资房地产企业建筑设计咨询等业务一般由境外母公司代理统筹，企业以设计 费、顾问费等名义对境外公司转移资金，既可以在税前抵扣，又可以享受低于利 润汇岀的税率，近期我分局在监管中发现，hjhp地产（青岛）有限公司在青岛 各项目己经开盘并销售完毕后仍向母公司支付设计费、顾问费、商标使用费等费 用，按照房地产行业惯例设计费应在设计图纸提交前分几批次支付完毕，hjhp 青岛项目分别在2011年至2016年6月间开盘，且z后再无其他开建项r的情况 下，2016年下半年至今仍分别对香港和记集团和黄埔集团支付

4、服务贸易费用达 3000万美元。（三）集中汇出以前年度利润。美联储进入加息进程，加深了市场主体对人民币贬值的预期，加之汇发2017年 3号文出台，规定对境内机构利润汇出要先依法弥补以前年度亏损，在一定程 度上加大了外资房地产企业外方股东对于利润汇出管理政策趋严的担忧，很多 企业都将多年累积利润集中对外汇岀。hjhp地产（青岛）有限公司为外国法人 独资企业，成立于2004年12月28日，2012-2015年利润分配共计& 5亿元人 民币，之前该企业累计的利润主要以委托贷款的形式支持集团在国内其它城市 的项目，近期陆续开始将累积利润汇出境外，2017年前三个月累计汇出8269万 美元。此外

5、，青岛wkc地产有限公司2017年3月汇出13-15年利润1808万美元。（四）以溢价“外转中”或溢价清算方式实现资金流出。现行政策对外商投资企业股权转让登记、资金交割期限缺乏明确规定，交易双方 可自行选择折价、平价或溢价转让。监测发现，部分外资房地产企业外方股东通 过大额溢价转股实现资金流出。青岛lii置业有限公司系龙湖旗下返程投资企业, 投资总额9000万美元,2016年10月外方股东grace dragon enterprise limited 将其持有公司100%的股权全部转让给中方股东，转股对价1亿美元，转股溢价 达ll%o青岛hx置业有限公司系2003年由美国wem科技发展有限公司

6、和香港xf 集团有限公司各投资162. 5万美元成立的房地产开发企业，2016年8月企业办 理终止清算并向境外两家股东支付清算款197万美元，溢价率21. 2%o二、存在问题及影响（-）房地产境外投资项目真实性存疑，或成为资金流出的便利通道。今年以来，在人民币贬值压力下，企业资金流出意愿强烈，同时，随着简政放 权地深入推进，境外投资手续不断简化，政策宽松，虽然大部分房地产企业资 金集屮汇出具有真实性投资背景，但不乏违规资金借道非法汇出。例如，2016 年青岛yxl投资顾问有限公司等三家投资咨询类公司以新设境外房地产企业子 公司名义汇出款项1532万美元，境外投资所在地集中在香港，据调查，购汇款

7、 项来源于个人，均无在建或目标房地产投资项目且境外投资款项在上述公司的 会计报表中并未体现，交易背景真实性存疑。（-）房地产资金预期汇出量较大，对金融稳定和国际收支平衡形成挑战。一是利润汇岀需求规模较大。截至11月末，青岛市外资房地产企业利润汇出、 股权转让资金汇出合计3. 04亿美元，据统计，目前青岛市外资房地产企业利润 存量为10.08亿美元，其中，wk、zh等4家大型房地产公司近期有大额利润汇 出意向，金额共计4. 47亿美元，利润集屮汇出将对国际收支平衡带來较大压 力。二是对外直接投资登记规模较大。2015年青岛市房地产企业0d1登记规模 为3833万美元，登记、汇出规模较小，投资项目

8、具有试水性质，但从2016年情 况来看，截至10月末，房地产企业0di累计登记1.52亿美元，较2015年规模 放大5倍，目前仅汇岀资金0.35亿美元，后期企业购汇及资金汇岀压力较大， 对国际收支平衡及汇率稳定将带來较大冲击，同时，在房地产龙头企业境外投 资带动下，或形成羊群效应，资金集中快速抽离境内，对金融和经济稳定形成 冲击。（三）外资房地产企业利用关联方交易实现跨境资金摆布。监管中发现，部分房地产企业集团利用境外投资和返程投资实现跨国企业集团 经营模式，根据外汇形势变化，利用境内外关联交易实现资金跨境摆布°iiyc投 资有限公司系青岛he集团在境外设立的投资运作公司，原计划在中

9、国境内开展 社区020业务并进行资本市场运作，2013年企业为方便开展业务，并购了社区 资源丰富的青岛he地产服务有限公司（同为he集团子公司），汇入投资款300 万美元2017年企业以社区020业务的实际开展情况未能达到预期目标为由， 申请向青岛he地产集团转让其持有的青岛i1e地产服务有限公司100%的股权， 双方重新订立股权（外转中）合同，青岛he地产集团有限公司出资332万美元 完成股权转让，企业通过关联方两次金额相近，方向相相反的交易，顺应汇率 变化趋势，完成了跨境资金的境内外摆布操作。2011年辖内lh地产旗下境外投 资企业lc公司通过向境内返程投资方式，实现资金流入1. 7亿美元

10、。而在外汇 形势逆转时，2016年lii境内成员公司通过收购境外关联企业股权的方式，将原 境内外商投资企业股权转让对价1. 8亿美元汇出境外。（四）房地产企业扎堆“出海”，投资风险不容小觑。近两年，澳大利亚、加拿大和香港地区对移民政策、购房资质和税收政策等方面 提高了门槛，而收紧政策的国家（地区）恰恰与中国房企出海投资目的地重合。 目前来看，房企对外投资集中度较高，上述三大区域占据99%。未来，类似国人 海外置业热潮引发所在国政策变动而导致的“黑天鹅”事件可能还会发生，或 引发开发商成本增加或项目滞销的风险。三、政策建议（一）完善监管框架，规范房地产企业“走出去”管理。建议商务部及发改委联合对

11、境外投资房企资质设置必要门槛，对于新设立企业 境外投资实施总量控制、比例管理等差别化管理措施，多部门协调处理重复投资, 虚假投资等问题，减少过热行业、过热地区投资审批数量，控制投资风险。(-)强化事后监管，防范非法资金接道流出。一是完善真实性审核。外汇局应对银行开展窗口指导，要求银行对境外投资汇出 资金加强真实性审核力度，排查资金来源，发现可疑线索及时报送。同时，明确 规定房地产企业定期准确报送境外生产经营情况、资金使用情况及相关报表，确 保境外投资项目真实性。二是促进内部合作，利用反洗钱部门对人民币账户追查 优势，深挖违规行为动因，联合打击地下钱庄、洗钱等上游犯罪行为，净化金融 市场环境。三是加强监测预警和检查力度，加强对转股、利润汇出、减资的房地 产企业主体资金流向的跟踪监测，对存在滞留境内、大额利润集中汇出等情况的 外汇主体开展重点监测分析，加大窗口指导和现场核查力度。(三)加大窗口指导力度，缓解资金集中流出压力。对于完成境外投资外汇登记并且前期立项，选址等工作已经基本完成的企业， 资金汇出意愿较为迫切的，外汇局应引导其以内保外贷或者境外融资等形式实 行投资款流岀，缓解购汇流岀压力，减少资金集中规模流岀对经济金融的冲击。 同时，建议协调商务部门、税务部门提供或调整相关政策支持或优惠，积极引导 外商投资性公司将利润留存境内并开展再