《案例买卖不破租赁_合同范本》

1、案例买卖不破租赁_合同范本1990年，李某作为承祖人与房主王某签订房屋租赁合同，约定租赁王某私房两居室，期限为xx年，租金每月300元。以后数次变更租金，至1996年，租金为每月1000元。1996年9月21日，王某因儿子出国，急需用钱，便与孙某签订借款协议，以两居室作抵押，借款20万元。王某到期未能还款，又与孙某协商将房屋作价20万元，冲抵债务，王某即通知李某并办理了产权变更登记。此后，孙某通知李某，该房屋已归其所有，要求李某腾房。李某以无房可租为由，要求继续租赁。双方发生分歧，而诉至法院。问题1.原租赁合同是否继续有效? 2.为什么王某冲抵债务时要通知李某?有何法律依据?答：1.我国合同法

2、第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这在理论上称作“买卖不破租赁”。买卖是所有权的转移，依据物权优先的原则，买卖本应破租赁。合同法特别规定买卖不破租赁，则表明租赁权物权化，具有物权化的效力。这样做更加有利于保护承租人的利益，维护租赁关系的稳定。本案中，尽管房屋所有权人已经发生变更，但房屋租赁合同仍然有效，李某可以继续租赁该房屋。2.合同法第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”在本案中，王某因无力还债，以租赁物冲抵债务，应通知承租人李某，因为承租人李某在同等条件下，有优先购买权。

3、相关阅读买卖不破租赁原则_合同范本曾先生在选购了一套二手房时，被前业主告知该房产已经有人承租，租期尚有九个多月才到期，曾先生以为购买了房屋后就有权随时要求承租人搬离，于是于前业主签订了合同并办理了过户手续，但是，在与承租人交涉限期搬离的过程中，承租人提出“买卖不破租赁”的概念要求继续承租，并指责前业主和曾先生没有尊重其 “优先购买权”，其有权主张曾先生的房屋买卖行为无效。这是在转让已经租赁的房产过程中普遍存在遍的问题，承租人所提出的“买卖不破租赁”是一项专业法律术语，具体解释为租赁房屋发生转移的场合，承租人对于该房屋的使用权，不会因为该房屋的买卖而受影响，买受人仍应当继续履行原租赁合同的规定，

4、此时租赁权的效力大于买卖双方的转让效力，只有当租赁期限到期时，买受人方才可以行使完整所有权。对此，我国法律有明确的规定：合同法第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，城市房屋租赁管理办法第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”;最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。而承租人提出的“优先购买权”则是指出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先购买的

5、权利。合同法第230条规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”;城市私有房屋管理条例第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提起三个月通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权。”;最高人民法院关于贯彻执行由此可见，在该案例中，承租人提出要求继续租赁的要求是合法的，承租人的利益应该受到法律的保护，曾先生无权要求承租人限期搬离，但是有权要求承租人支付租金，因为，曾先生在取得该房产的所有权的同时也取得了收益权。另外，如果前业主确实没有通知过承租人该房屋要出售或者承租人表示在同等条件下愿意购买该房屋的话，承租人确实有权主张该买卖关

6、系无效。建议二手房买受人应当在购房前充分了解要购买的房屋是否已经出租，如果出租，租赁期限是否快到期，避免影响自己的购房用途或自己的投资计划。买卖不破租赁之法律制度_合同范本民法理论认为，所有权属于物权，而承租权则是债权。随着社会经济的发展，平等市场经济主体活动的复杂化，物权与债权的区别界限却越来越难以划定，出现了你中有我，我中有你的融合趋势，在这种趋势下，买卖不破租赁原则作为处理物权与债权关系的一个重要法律制度,在调整市场经济秩序和人民的社会生活秩序中发挥了重要作用，其存在有着重要的意义和法律价值。我国现行立法对这一法律制度予以了认可，它具体表现为两个方面的内容。一是租赁权的对抗效力。我们大家

7、都知道，租赁权是债权，买卖行为所有权转让指的是物权，物权优于债权，但根据买卖不破租赁这一法律制度，租赁权可以对抗买卖的物权。即在租赁关系存续期间发生的租赁物所有权变动时，承租人的租赁权可以对抗租赁物的新的所有权人，承租人和出租人原来在租赁合同中所的各种约定，租赁物的新的所有人也应一并遵守。买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。租赁合同的对抗效力是租赁权物权化的具体体现。对此，我国法律有明确的规定：合同法第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，城市房屋租赁管理办法第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的

8、，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”;最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。二是房屋承租人享有优先购买权。所谓房屋承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于他人购买该房屋的权利。我国法律也同样给以确认，合同法第230条规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”;城市私有房屋管理条例第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提起三个月通知承租

9、人，在同等条件下承租人享有优先购买权。”;最高人民法院关于贯彻执行买卖不破租赁原则的适用范围_合同范本从买卖不破租赁原则的确立过程可以看出，该原则主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。这可以从各国立法中得到印证。法国民法典第1743条规定“如出租人出卖租赁物时，买受人不得辞退经公证作成或有确定日期的租赁契约的房屋或土地承税人;但于租赁契约中保留此项权利者，不在此限。”即法国对于房屋及土地租赁契约，如果契约已经公证或者该契约有确定日期，则该租赁权有对抗效力，买卖不破该租赁，但双方在契约中另有约定的除外。德国民法典第 571条第 1项规定：“出租的土地在交付转承租人后，由出租人让与第三人时，受让人代

10、替出租人取得在所有期间因租赁关系所产生的权利和义务。”即规定了土地租赁契约中，出让不破租赁。日本民法典第605条规定：“不动产租赁已将其登记时，对于以后就其不动产取得物权的人，亦发生效力”。即依日本民法，租赁经登记后，有对抗力。我国台湾地区的民法典对此也做出了规定，该法典第425条规定：“出租人于租赁物交付后，纵将其所有权认与第三人，其租赁契约，对于受让人，仍继续存在。” 值得注意的是，这些国家或地区的“买卖不破租赁”是指不动产租赁而言。这是因为，“以居住营业或农耕为目的，而承租他人之不动产，各国立法为谋求社会生活之安定及增进，均采取巩固承租人地位之方针。”是否有国家规定该原则同样适用于动产租

11、赁，由于笔者孤陋寡闻，不敢贸然作出判断。我国在合同法出台之前，司法解释也明确规定该原则仅适用于房屋买卖。而在司法实践中，当事人援引该原则予以抗辩的也绝大多数仅限于房屋租赁。对此，结合其他国家和地区的立法，大多数学者主张对我国合同法229条所确定的买卖不破租赁原则应当仅限于房屋等不动产的租赁。在我国，由于土地属于国家所有或者集体所有，单位或个人仅有土地使用权。根据宪法的规定，土地使用权可以依法转让、出租，那么，对于存在于土地使用权之上的租赁合同，在土地使用权转让时，其租赁关系亦应仍然有效，即应当类推适用买卖不破租赁原则。对买卖不破租赁原则的限制适用_合同范本1、动产租赁的限制适用从买卖不破租赁原

12、则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原则应当不适用于动产租赁。对于我国合同法第229条的规定是否应当适用于动产呢?笔者认为，动产租赁不应当适用该原则，其理由如下：第一，动产的种类繁多，且价值普遍较低，通过市场交易很容易取得，因此，没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。第二，对动产租赁适用“买卖不破租赁”原则，不利于财产的流通，不利于充分发挥财产的效用，不符合物尽其用的财产利用原则。第三，租赁权的物权化应有一定的边界，否则不但有违租赁权物权化的初衷，而且会导致法律体系的紊乱，这一边界应通过其适用的客体体现出来，即租赁权物权化应是指不动产租赁权的物权化。第四，从各国立法来看，立法例上都是对不动产实

13、行租赁权物权化。2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。司法解释做出如此规定的原因在于：虽然对于承租人享有的承租权，古今立法者的态度经过了从“买卖击破租赁”到 “买卖击不破租赁”的变迁，逐步体现出一种租赁

14、权物权化的趋势，但是，法律对租赁权效力的特殊规定只是强化了债权的效力，从而达到对租赁人权利保护的目的，但租赁权的性质不因此而改变。在将房屋抵押后再出租的情况下，仍然适用 “先物权优于后债权，物权优于债权”的原则。一旦债务人不能偿还债务，可以通过变卖抵押物用于清偿债务。3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施，体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了

15、对不动产的处分权。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。最高人民法院经他字第8号复函明确指出，执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说，查封的目的就是为了实现债权，承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由他自己承受。4、破产财产处理过程中的限制适用破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。其理由在于：(1)若适用该原则，那么租赁合同继续有效，将导致租赁债权的实现或清偿不仅优先于第一顺序的破产企业结欠职