浅析土地使用权到期后续期的相关问题

1、浅析土地使用权到期后续期的相关问题刘禧蓿周舟武汉市土地利用和城市空间规划研究中心国有土地使用权到期后的续期问题，一直备受社会各界关注。在法律上，最早的 相关规定是1990年城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，之后，1995 年颁布的城市房地产管理法和2007年颁布的物权法都对国有土地使用 权期限和续期作了进一步完善。法律法规规定的主要内容是：国有土地使用权出 让最高期限为，居住用地70年，工业、教育和文化等用地50年，商业用地40 年;工业用地和商业用地土地使用权岀让合同约定的使用期限届满的，土地使用 权人需要继续使用土地的应当至迟于届满前一年申请续期，经批准重新签订土 地使用权岀让合同，依

2、照规定支付土地使用权岀让金;住宅建设用地使用权期限 届满的，自动续期。业界观点我国现行法律法规虽然对国有土地使用权期限届满续期问题做了相关规定，但 法律规定的内容比较宏观，没有明确续期的操作性程序、续期土地继续使用的年 限和条件，也没有规定对续期的国有土地使用权的补偿方式等。fi前，国内一些 业内人士和学者对这些具体问题的建议主要集中在以下儿个方面：一是明确续期年限。以民用建筑设计通则对重要建筑物耐久年限应大于100 年的规定，非住宅土地使用年期续期年限为50年。二是明确续期费用缴纳主体。 住宅用地由住宅持有者缴纳续期费用；非住宅用地由在土地使用权期内土地使用 人进行缴纳。三是明确续期费用。从

3、鼓励实体经济发展等经济角度出发，非住宅 用地续期费用应低于再次取得该土地时的支出。对于住宅用地，建议地方政府给 予个人一定的地方人均住宅面积续期费用的补助，补助面积可参考各地的保障 性住房申请条件，对于人均住宅面积的限制上限而定。具体操作事宜各地方政府 具有一定的裁量权。四是明确续期程序，涉及权属证书更新的，需要制定具体的 办理程序和操作流程，顺利规范地解决土地使用权续期问题。五是明确土地使用 权到期后其上附着物的处置方式。思考及建议 住宅用地使用权续期应执行差异化处理。商业用地和工业用地由于是用于经营， 可以产生收入，所以应采取有偿续期。对于住宅用地可针对具体情况差异化处 理。l对于出让年限

4、较短，已经或即将面临到期的情况，应该视具体情况进行土 地续期。须重点考虑两个因素:一是开发商当年获得较短年限用地支付的土地使 用费，与依据国家规定70年使用权的使用费是否有明显差别;二是业主购房房 价与土地使用权70年的同等同类房价有无明显不同。若土地初始使用权出让金 和房价接近于初始市场价格，处理土地使用权续期问题的最佳办法，是自动续 至70年，与国家法律规定年限接轨;若土地使用权出让金和房价明显低于初始 市场价格，建议用地到期后重新按照当前时点土地价值重新签订土地出让合同。2.对于未来住宅用地70年面临到期的情况，应当将土地使用权续期与房地产税 制改革相结合。建议房产所有者在土地使用权到期

5、前仅就房产部分缴纳房产税； 土地使用权到期后再另行缴纳地产税，并实现自动续期的方案，这符合税收公 平原则，也有助于提高民众对房地产税的接受程度。采取多样化的续期方式。续期方式可以包括:短租制，长租制。短租制是相对于 现今的土地批租制或长租制而言。土地出让的性质就是长期租赁，那么短租或年 租也是可以选择的。对不同用地续期方式，需进行分类处理。第一，对于住宅用地使用权到期续期情况，建议政府相关部门对房屋状况进行 评估，在房屋状况合适的前提下，进行一次性告知，通知使用权人该住宅用地 使用权自动进行续期，并按照房屋剩余年限进行续期，有利于房地产市场健康 稳定发展。第二，对于商服用地使用权到期续期情况，

6、在用地续期利用有助于达成政府规 划目标，保持用地节约集约利用，用地产出效益较高，房屋建筑状况合适等前 提下，可按照法律最高年限进行续期。若不满足以上前提，政府可考虑不予以续 期或进行较短年期租赁方式续期。第三，对于工业用地使用权到期续期情况，建议在现有法律规定的基础上，给 予地方政府更多根据地方实际灵活处置的空间。地方政府可根据实际情况，结合 项目产业类型和生命周期确定土地岀让年限。也可采取分期出让，首期出让年限 届满后，再根据先行签订的条款对项目进行指标考核，视项目情况决定是否继 续项目用地的出让使用。区分用地类型，分别确定续期缴费标准。1 住宅用地。对于住宅用地使用权到期 续期费用，可考虑

7、按自住类和非自住类分类处理。自住类住宅用地续期费用方面, 由于考虑到费用标准可能较低而征税行政成本较高，社会影响较大而整体经济 效益又不明显，建议可对民众进行一次性告知，通知住宅用地使用人，政府在 对住宅用地自动续期的同时，免收自住性住宅用地续期费用。非自住类住宅用地续期费用方面，建议在登记交易环节费改税，以方便实际收 取。在住宅用地交易过程中由于发生了经济价值的转化，取得了不动产增值收益, 其中增值收益包含了土地价格增值部分，因此在交易环节登记办理续期时，对 交易费用总额收取一定税额，来代替用地续期费用，并根据交易额收益增值部 分征收一定增值税。在具体税费标准上，可将用地区位和年限作为评定续期定价 基数因子，并探索实行以面积或套数为基础，区别定价，对多套房或单套大面 积住宅可以实行超额累进制税率。2.商服用地。对于商服用地使用权到期续期费用，可根据续期方式进行分类处 理。对于可达到政府用地产业规划目标、保持用地节约集约利用、用地产出效益 较高而按最高法定年限进行续期的商服用地，如大型商业综合体，商业娱乐设 施，可根据当地实际情况，在法律法规规定范围内，对续期费用进行一定程度 减免;对因综合原因而进行短期租赁续期的商服用地，地方政府则可根据市场实 际情况，对续期费用进行灵活收取，以起到引进合适区域商业项目，调节腾退 区域商业项目，最大限度体现商服用地价值的目的。3工业