第三章 土地增值税

1、第三章第三章 土地增值税土地增值税 税税 法法本章内容土地增值税税制要素土地增值税税制要素土地增值税应纳税额计算土地增值税应纳税额计算 土地增值税征收管理土地增值税征收管理 税税 法法第一节 征税范围、纳税人和税率一、征税范围（一）一般规定判定标准：1、所转让的土地使用权是否国有；2、房地产权属是否变更；3、是否取得收入。同时满足同时满足注意区分转让注意区分转让和出让和出让 税税 法法基本征税范围1.转让国有土地使用权；2.地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；（房地产开发）3.存量房地产的买卖。 税税 法法（二）具体情况判定若干具体情况若干具体情况是否属于土地增值税征税范围是否属于

2、土地增值税征税范围房地产继承、房地产继承、赠与赠与继承：不征税（无收入）。继承：不征税（无收入）。赠与：公益性赠与、赠与直系亲属或承担赠与：公益性赠与、赠与直系亲属或承担直接赡养义务人不征税；直接赡养义务人不征税；其余情况征税。其余情况征税。以房地产投资、以房地产投资、联营联营双方都不是房地产企业的，暂免征税；双方都不是房地产企业的，暂免征税；任何一方是房企，征税任何一方是房企，征税合作建房合作建房建成后分房自用，暂免征税；建成后分房自用，暂免征税；建成后转让，征税。建成后转让，征税。投资联营企业房地产再转让，征税。投资联营企业房地产再转让，征税。 税税 法法若干具体情况是否属于土地增值税征税

3、范围交换房地产交换房地产单位之间换房征税；单位之间换房征税；个人之间互换个人之间互换自住房自住房免征税。免征税。企业兼并转让房地产企业兼并转让房地产暂免征税。暂免征税。房地产抵押房地产抵押抵押期不征税；抵押期满偿还债务本息抵押期不征税；抵押期满偿还债务本息不征税；抵押期满，不能偿还债务，而不征税；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征税。以房地产抵债，征税。房地产出租房地产出租不征税（无权属转移）不征税（无权属转移）代建房代建房不征税（无权属转移不征税（无权属转移） 税税 法法下列各项中，应征收土地增值税的是（）。下列各项中，应征收土地增值税的是（）。A.赠予社会公益事业的房地产赠予社会公

4、益事业的房地产B.个人之间互换自有居住用房地产个人之间互换自有居住用房地产C.抵押期满权属转让给债权人的房地产抵押期满权属转让给债权人的房地产D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产兼并企业从被兼并企业得到的房地产答案：答案：C 税税 法法下列房地产转移或转让行为中，应当征收土下列房地产转移或转让行为中，应当征收土地增值税的是（地增值税的是（ ） 。 A.直系亲属继承的房屋直系亲属继承的房屋 B.有偿转让的合作建房有偿转让的合作建房 C.无偿赠与给直系亲属的房屋无偿赠与给直系亲属的房屋D.个人交换自有经营用房个人交换自有经营用房答案：答案：BD 税税 法法下列行为中，应当征收土地增值税的是（下列行

5、为中，应当征收土地增值税的是（ ） 。 A.将房屋产权赠与直系亲属将房屋产权赠与直系亲属 B.由双方合作建房后分配自用由双方合作建房后分配自用 C.以房地产抵债而发生房地产产权转让以房地产抵债而发生房地产产权转让D.以房地产作价入股投资房地产开发公司以房地产作价入股投资房地产开发公司答案：答案：CD 税税 法法二、纳税人土地增值税的纳税人是土地增值税的纳税人是有偿转让有偿转让国有土地使用国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（房地产或不动产）权、地上建筑物及其附着物（房地产或不动产）并并取得收入取得收入的单位和个人。包括内外资企业、的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。行政事

6、业单位、中外籍个人等。 税税 法法【例题例题】 转让国有土地使用权、地上建筑及转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（），都是土地增其附着物并取得收入的（），都是土地增值税的纳税义务人。值税的纳税义务人。A.A.学校学校 B.B.税务机关税务机关 C.C.外籍个人外籍个人 D.D.国有企业国有企业答案：答案：ABCD 税税 法法三、税率四级超率累进税率四级超率累进税率级级次次增值额占扣除项目金额比例增值额占扣除项目金额比例税率税率速算扣除率速算扣除率150以下（含以下（含50）3002超过超过50100（含（含100）4053超过超过100200（含（含200）50154200以上

7、以上6035 税税 法法累进依据为增值额占扣除项目金额的比例。增值额=转让收入 扣除项目金额 税税 法法【例题例题】某房地产公司转让写字楼收入某房地产公司转让写字楼收入5000万元，计算土地增值额准许扣除项目金额万元，计算土地增值额准许扣除项目金额4200万元，则其适用税率为万元，则其适用税率为A.30% B.40%A.30% B.40%C.50% D.60%C.50% D.60%解析：解析：增值税扣除项目金额比例（增值税扣除项目金额比例（50004200）420010019，适用第一级税率，即适用第一级税率，即30。 税税 法法第二节 减免税优惠 建造普通标建造普通标准住宅的税准住宅的税收优

8、惠收优惠国家征用收回国家征用收回的房地产的税的房地产的税收优惠收优惠 税收优惠个人转让自个人转让自有住房的税有住房的税收优惠。收优惠。 税税 法法纳税人建造纳税人建造普通标准住宅普通标准住宅出售，增值额未超过扣除出售，增值额未超过扣除项目金额项目金额20的，免征土地增值税。超过的，免征土地增值税。超过20的，的，应就其应就其全部增值额全部增值额按规定计税。按规定计税。普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体于普通标准

9、住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 税税 法法同时满足三个条件1.住宅小区建筑容积率在住宅小区建筑容积率在1.0以上；以上；2.单套建筑面积在单套建筑面积在120平方米以下；平方米以下；3.实际成交价格低于同级别土地上住房平均实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格交易价格1.2倍以下。倍以下。是指一个小区是指一个小区的总建筑面积的总建筑面积与用地面积的与用地面积的比率。比率。 税税 法法个人转让自有住房的税收优惠 个人销售普通住宅暂免征收土地增值税。个人销售普通住宅暂免征收土地增值税。个人销售非普通住

10、宅，凡住满个人销售非普通住宅，凡住满5年的，免税；年的，免税；35年的减半征税；未满年的减半征税；未满3年的，按规定计年的，按规定计征土地增值税。征土地增值税。 税税 法法第三节 土地增值税应纳税额的计算一、收入额的确定纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益。 增值额=转让收入扣除项目金额需要估价需要估价 税税 法法有下列情况之一，以评估价格确定转让房地产收入：1.隐瞒、虚报房地产成交价格；2.提供扣除项目金额不实的 ；3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 税税 法法二、扣除项目的确定（重点及难点） 转让新建房（重点

11、）转让存量房转让未经开发的土地 税税 法法（一）转让新建房（一手房）1、取得土地使用权所支付的金额地价款+有关费用2、房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。 税税 法法3、房地产开发费用（难点）是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。（1） 纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：房地产开发费用 = 利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）5%以内 税税 法法（2） 纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用=（取

12、得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）10%以内 税税 法法这里的利息注意两点u不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额u不包括加息、罚息 税税 法法4、与转让房地产有关的税金1.非房地产开发企业（3税1费）营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税2.房地产开发企业（2税1费）营业税、城市维护建设税、教育费附加注意：房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除。 税税 法法5、其他扣除项目（加计扣除）从事房地产开发的纳税人可加计20的扣除：加计扣除费用（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）20注意：此项规定仅适用于房地产开发企业 税税 法法例题：某房地产开发公司出售

13、一栋写字楼，收入总额为8000万元，开发该写字楼支付地价款及有关费用1000万元，房地产开发成本3000万元，财务费用中的利息支出为400万元（可按转让房地产项目计算分摊也能提供金融机构证明），但其中有50万元属于罚息。其他相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。) 税税 法法房地产开发费用=（400-50）+(1000+3000)5%=550(万元)税金=80005%（1+7%+3%）=440(万元) 加计扣除=(1000+3000)20%=800(万元) 税税 法法某房地产开发公司与某单位于2012年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入150

14、00万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金(城建税为7%,教育费附加为3%，印花税为0.5)。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为3000万元;投入房地产开发成本为4000万元;房地产开发费用中的利息支出为1200万元(不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明)。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。 税税 法法房地产开发费用=(3000+4000)10%=700(万元)税金=150005%（1+7%+3%）=825(万元) 加计扣除=(3000+4000)20%=1400(万元)扣除项目=3000+4000+

15、700+825+1400=9925(万元) 税税 法法难点：地价、开发成本、开发费用的配比总原则：收入与成本、费用配比（即：只有卖出去的房子对应的成本费用才可以扣除。）地价：总支出土地面积占比出售面积占比开发成本、开发费用：总支出出售面积占比 税税 法法例题：位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼，2007年发生的相关业务如下：(1)按照国家有关规定补交土地出让金4000万元，缴纳相关税费160万元;(2)写字楼开发成本3000万元；(3)写字楼开发费用中的利息支出为300万元(不能提供金融机构证明);(4)写字楼竣工验收，将总建筑面积的1/2销售，签订销售合同，取得销售收入6500万

16、元;(其他相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。) 税税 法法取得土地使用权金额=(4000+160) 1/2=2080（万元）开发成本=30001/2=1500(万元)开发费用=(2080+1500)10%=358(万元)相关税金=65005%(1+7%+3%)+65000.5 =357.5+3.25=360.75 (万元) 扣除项目总额=2080+1500+358+360.75=4298.75 (万元) 税税 法法（二）转让存量房1、房屋及建筑物的评估价格评估价格 = 重置成本价成新度折扣率2、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有

17、关费用3、转让环节缴纳的税金 税税 法法（三）转让未经开发的土地1、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用2、转让环节缴纳的税金 税税 法法总结： 税税 法法转让项目转让项目扣扣 除除 项项 目目转让未经开转让未经开发的土地发的土地（1）取得土地使用权时所支付的金额取得土地使用权时所支付的金额（2）在转让环节缴纳的有关税金在转让环节缴纳的有关税金转让新建房转让新建房房地产房地产开发企业开发企业（1）取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额（2）房地产开发成本房地产开发成本（3）房地产开发费用房地产开发费用（4）与转让房地产有关的税金（印花税已列入管理与转让房地产

18、有关的税金（印花税已列入管理费用，不允许再单独扣除）费用，不允许再单独扣除）（5）加计加计20的扣除的扣除非房地产非房地产开发企业开发企业（1）取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额（2）房地产开发成本房地产开发成本（3）房地产开发费用房地产开发费用（4）与转让房地产有关的税金（印花税可以扣除）与转让房地产有关的税金（印花税可以扣除）转让存量房转让存量房（1）房屋及建筑物的评估价格房屋及建筑物的评估价格（2）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用关费用（3）在转让环节缴纳的有关税金在转让环节缴纳的有关税金 税

19、税 法法39三、计算方法和步骤三、计算方法和步骤速算扣除法速算扣除法应纳税额应纳税额=土地增值额土地增值额适用税率扣除项目适用税率扣除项目速算扣除率速算扣除率 税税 法法计算步骤：计算步骤：1、计算收入总额、计算收入总额2、确定扣除项目、确定扣除项目3、计算增值额、计算增值额4、计算增值率、计算增值率增值率增值率=增值额增值额扣除项目金额扣除项目金额100%5、确定适用税率、确定适用税率6、依据适用税率计算应纳税额、依据适用税率计算应纳税额应纳税额应纳税额=增值额增值额税率扣除项目税率扣除项目速算扣除系速算扣除系数数 税税 法法例题：纳税人转让房地产取得销售收入例题：纳税人转让房地产取得销售收

20、入3500万元，扣除项目金额万元，扣除项目金额1000万元，应纳税额为万元，应纳税额为多少？多少？解答：增值额解答：增值额350010002500（万元）（万元）增值率增值率2500/1000250%应纳税额应纳税额2500 60%1000 35%1150（万元）（万元） 税税 法法例题例题：某房地产开发公司与某单位于某房地产开发公司与某单位于2012年年3月正式签署一月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金按税法规定缴纳了有关税金(城建税为城建税为7%,教育费附教育费附加为加为3%，印花税为，印花税为0.5

21、)。已知该公司为取得土地。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定交纳的有使用权而支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为关费用为3000万元万元;投入房地产开发成本为投入房地产开发成本为4000万元万元;房地产开发费用中的利息支出为房地产开发费用中的利息支出为1200万元万元(不能按转不能按转让房地产项目计算分摊利息支出让房地产项目计算分摊利息支出,也不能提供金融机也不能提供金融机构证明构证明)。另知该公司所在省人民政府规定的房地产。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为开发费用的计算扣除比例为10%。请计算该公司转。请计算该公司转让此楼应纳的土地增

22、值税税额。让此楼应纳的土地增值税税额。 税税 法法房地产开发费用房地产开发费用=(3000+4000)10%=700(万元万元)税金税金=150005%（1+7%+3%）=825(万元万元) 加计扣除加计扣除=(3000+4000)20%=1400(万元万元)扣除项目扣除项目=3000+4000+700+825+1400=9925(万元万元)增值额增值额=15000-9925=5075(万元万元)增值率增值率=5075992551% 应纳土地增值税应纳土地增值税=507540%-99255%=1533.75(万元万元) 税税 法法练习练习1：位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼，位于

23、市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼，2007年发生的相关业务如下：年发生的相关业务如下：(1)按照国家有关规定补交土地出让金按照国家有关规定补交土地出让金4000万元，缴纳相关税万元，缴纳相关税费费160万元万元;(2)写字楼开发成本写字楼开发成本3000万元，其中装修费用万元，其中装修费用500万元万元;(3)写字楼开发费用中的利息支出为写字楼开发费用中的利息支出为300万元万元(不能提供金融机不能提供金融机构证明构证明);(4)写字楼竣工验收，将总建筑面积的写字楼竣工验收，将总建筑面积的1/2销售，签订销售合销售，签订销售合同，取得销售收入同，取得销售收入6500万元万元;将另外将

24、另外1/2的建筑面积出租，当的建筑面积出租，当年取得租金收入年取得租金收入15万元。万元。(其他相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税暂行条其他相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。例规定的高限计算扣除房地产开发费用。) 税税 法法取得土地使用权金额取得土地使用权金额=(4000+160) 1/2=2080（万元）（万元）开发成本开发成本=30001/2=1500(万元万元)开发费用开发费用=(2080+1500)10%=358(万元万元)相关税金相关税金=65005%(1+7%+3%)+65000.5 =357.5+3.25=360.75 (万元

25、万元) 扣除项目总额扣除项目总额=2080+1500+358+360.75=4298.75 (万万元元)增值额增值额= 6500-4298.75=2201.25（万元）（万元）增值率增值率=2201.254298.75100%=51.21%应纳土地增值税额应纳土地增值税额=2201.2540%-4298.755%=665.56(万元万元) 税税 法法练习练习2：某房地产开发公司于某房地产开发公司于2008年年6月受让一宗土地使用权，依据月受让一宗土地使用权，依据受让合同支付转让方地价款受让合同支付转让方地价款8 000万元，当月办妥土地使用证万元，当月办妥土地使用证并支付了相关税费。自并支付了

26、相关税费。自2008年年7月起至月起至2009年年6月末，该房地月末，该房地产开发公司使用受让土地产开发公司使用受让土地60%(其余其余40%尚未使用尚未使用)的面积开的面积开发建造一栋写字楼并全部销售，依据销售合同共计取得销售发建造一栋写字楼并全部销售，依据销售合同共计取得销售收入收入18 000万元。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给万元。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计建筑公司的劳务费和材料费共计6 200万元，开发销售期间发万元，开发销售期间发生管理费用生管理费用700万元、销售费用万元、销售费用400万元、利息费用万元、利息费用500万元万元(只有只

27、有70%能够提供金融机构的证明能够提供金融机构的证明)。已知：城建税税率为已知：城建税税率为5%;教育费附加征收率为教育费附加征收率为3%; 产权转移产权转移书据印花税税率为书据印花税税率为0.5。其他开发费用扣除比例为。其他开发费用扣除比例为4%) 税税 法法取得土地使用权金额取得土地使用权金额=8000 60%=4800（万元）（万元）开发成本开发成本=6200(万元万元)开发费用开发费用=500 70%+(4800+6200)4%=790(万元万元)相关税金相关税金=180005%(1+5%+3%)=972 (万元万元) 加计扣除加计扣除=（4800+6200）20%=2200（万元）（

28、万元）扣除项目总额扣除项目总额=4800+6200+790+972+2200=14962(万元万元)增值额增值额= 18000-14962=3038（万元）（万元）增值率增值率=303814962100%=21%应纳土地增值税额应纳土地增值税额=303830%=911.4(万元万元) 税税 法法某房地产开发公司于2013年1月受让一宗土地使用权，根据转让合同支付转让方地价款6000万元，当月办好土地使用权权属证书。2013年2月至2014年3月中旬该房地产开发公司将受让土地70%（其余30%尚未使用）的面积开发建造一栋写字楼。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计58

29、00万元；发生的利息费用为300万元，不高于同期银行贷款利率且能够合理分摊并能提供金融机构的证明。3月下旬该公司将开发建造的写字楼总面积的20%转为公司的固定资产并用于对外出租，其余部分对外销售。2014年4月6月该公司取得租金收入共计60万元，销售部分全部售完，依据销售合同共计取得销售收入14000万元。该公司在写字楼开发和销售过程中，共计发生管理费用800万元、销售费用400万元。（受让土地支付契税，税率3%） 税税 法法（1）土地成本=600070%(1-20%)+60003%70%(1-20%)=3460.8(万元) （2）房地产开发成本=5800(1-20%)=4640(万元) （3

30、）房地产开发费用=300(1-20%)+(3460.80+4640)5%=645.04(万元)（4）税金=140005%(1+7%+3%)=770（万元）（5）加计扣除=(3460.8+4640)20%=1620.16（万元） 税税 法法该房地产开发公司土地增值税的增值额=14000-11136=2864(万元) 该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税：2864/11136=25.72%，适用税率为30%。应缴纳的土地增值税=286430%=859.2(万元)。 税税 法法 税税 法法 税税 法法 税税 法法一、土地增值税清算的含义是指纳税人在符合清算条件后，是指纳税人在符合清算条件后，

31、计算房地产开发房地产开发项目应缴纳的土地增值税项目应缴纳的土地增值税税额，结清该项目应纳该项目应纳税款的行为。的行为。房地产开发项目土地增值税的清算 税税 法法二、清算单位注意：三、清算条件注意区别 税税 法法 税税 法法下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（ ）。（2009年）A.直接转让土地使用权的B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的C.房地产开发项目全部竣工并完成销售的D.取得销售（预售）许可证2年仍未销售完的答案：ABC 税税 法法四、清算时间90天应当清算：满足条件之日起要求清算：收到清算通知之日起五、清算收入的确认已全额开具发票的，按照发票金额确认收入；未开发票或未全额开

32、具发票的，以销售合同金额确认收入。 税税 法法 税税 法法注意 税税 法法u与转让房地产时扣除的项目相同。几个具体项目的规定：房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 税税 法法所有项目扣除时需提供合法有效凭证，不能提供的，不予扣除。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。注 意 税税 法法（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其

33、成本、费用可以扣除；（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。关于公共设施的成本、费用扣除问题 税税 法法七、清算后再转让房地产的处理在清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报。按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算扣除项目金额单位建筑面积成本费用=清算时扣除项目总金额/清算的总建筑面积 税税 法法房地产公司开发“东丽家园”项目的可售总面积为45000m2，截至2010年8月底销售面积为40500m2，取得收入40500万元;尚余4500m2房屋未销售。计算土地增值税时扣除项目金额合计29013.75万元。2010年9月主管税务机关要求该公司就“东丽家园”项目进行土地增值税清算。2011年2月底，公司将剩余的4500m2房屋打包销售，收取价款4320万元。要求： (1)计算公司打包销售的4500m2房屋的单位建筑面积成本费用。(2)计算公司打包销售的4500m2房屋的土地增值税。 税税 法法（1）单位建筑面积成本=29013.75/40500=0.72（万元）（2）扣除项目=0.724500=3240（