07月苏州吴江金色摩纺二期营销策划报告

1、【序序 言言】 联众公司有幸为德尔集团博世地产“德尔金色摩纺二期项目”提供一次深入市场调研服务，并且在市场调研的基础上，对该项目的市场分析、总体定位、营销企划及全程推广策略提出针对性见解，并形成文字报告。希望能够为贵公司在项目开发和运作方面提供绵薄之力。我们希望能够继续提供深度服务。 我们愿意与德尔集团博世地产进行捆绑式深度合作：第一，建立一支专门项目小组，为甲方提供全方位营销服务，包括：持续市场调研、营销策划、产品研讨修改、包装设计、品牌推广、销售实施及招商等系列服务；第二，我们在项目案场内设立专门项目部驻场，提供深度服务。 我们有一支实战经验非常丰富的专业队伍，我们有信心，也有能力打造一个

2、光辉耀眼的“德尔集团博世地产”品牌！在项目策划和制定销售计划时在项目策划和制定销售计划时首先要对本项目充分的理解和对首先要对本项目充分的理解和对市场充分的分析，市场充分的分析，最终确定项目营销策划的方向。最终确定项目营销策划的方向。思考一：项目的现状分析？思考一：项目的现状分析？思考二：目前市场环境对项目的影响？思考二：目前市场环境对项目的影响？思考三：根据项目情况和市场情况，我们如何定位？思考三：根据项目情况和市场情况，我们如何定位？结合项目现状及市场环境结合项目现状及市场环境思考四：我们如何对项目进行策划？思考四：我们如何对项目进行策划？思考五：我们如何制定营销计划？思考五：我们如何制定营

3、销计划？目标：项目快速去化，资金快速回笼，最终达到双赢。目标：项目快速去化，资金快速回笼，最终达到双赢。项目现状项目现状二期概况二期概况项目周边概况项目周边概况德尔德尔金色摩纺金色摩纺开发商：德尔集团苏州博世国际地产有限公司开发商：德尔集团苏州博世国际地产有限公司 地理位置：吴江市盛泽镇市场路地理位置：吴江市盛泽镇市场路1号（市场路与西环号（市场路与西环路交汇处）路交汇处）总建筑面积：总建筑面积：10.4万平方米万平方米总占地面积：总占地面积：3.2万平方米万平方米容积率：容积率：3.0产权：商业产权：商业40年，住宅年，住宅70年年分期：项目共分为三期开发，一期现房销售，二期分期：项目共分为

4、三期开发，一期现房销售，二期正在建设，三期为平地；正在建设，三期为平地；业态定位：配套商业，酒店式公寓和丝绸专业市场业态定位：配套商业，酒店式公寓和丝绸专业市场 区域属性：盛泽城区，盛泽新老城区的交接点区域属性：盛泽城区，盛泽新老城区的交接点盛泽老城区，掘金地段，纺织专业市场，盛泽老城区，掘金地段，纺织专业市场，盛泽唯一盛泽唯一7070年产权酒店式公寓年产权酒店式公寓一期一期二期二期三期三期项目概况项目概况项目一期已经开始经营，北面沿市场路中国银行入住，整体项目一期已经开始经营，北面沿市场路中国银行入住，整体入住率相对较高，对项目后期销售有一定促进作用；二期已入住率相对较高，对项目后期销售有一

5、定促进作用；二期已经开始破土动工。经开始破土动工。全景全景内街内街东面街铺东面街铺西面街铺西面街铺二期工地二期工地二期工地二期工地项目现状项目现状盛利商区盛利商区（轻纺市场南商区）（轻纺市场南商区）市场路、轻纺北商区市场路、轻纺北商区西环路西环路西环路西环路/盛坛路路口盛坛路路口市场路市场路西环路西环路n项目东西面临主干道市场路和西环路，交通环境优越；项目东西面临主干道市场路和西环路，交通环境优越；项目西面和北面都是成型的商区与我们项目形成互动效应。项目西面和北面都是成型的商区与我们项目形成互动效应。借市：借市：借助现有市场成市借助现有市场成市项目四至项目四至本案本案盛泽中心城区目前的交通动线

6、主要呈现盛泽中心城区目前的交通动线主要呈现“三纵三横三纵三横”的格局，我的格局，我们项目位于们项目位于西环路和市场路的交汇处，地理位置优越，交通便捷西环路和市场路的交汇处，地理位置优越，交通便捷。市场路市场路舜湖路舜湖路吴江南北快速干线吴江南北快速干线西环路西环路本案本案南环路南环路西二环西二环南二路南二路舜新路舜新路交通环境交通环境u 镇中心区位，不可复制；主干道交汇处，不可复制；镇中心区位，不可复制；主干道交汇处，不可复制；地段铸就项目的成功。地段铸就项目的成功。成熟地段：成熟地段：二期二期1-3层商铺层商铺4-14层公寓层公寓1-3层商铺层商铺4-18层公寓层公寓沿街商铺三层设置，商业价

7、值得到最大化利用；内街设置为两层沿街商铺三层设置，商业价值得到最大化利用；内街设置为两层有效控制商铺面积，控制总价。有效控制商铺面积，控制总价。总体平面图总体平面图二期概况二期概况2f10#9#8#13#12#11#7#2f2f14f3f3f18f层高分析层高分析8#、9#商铺：商铺：1-3层层层高：层高：1层：5.5米2层：3.2米3层：3.5米11#、12#、13#商铺：商铺：1-2层层层高：层高：1层：5.5米2层：5.8米商铺一层挑高商铺一层挑高5.55.5米，内街商铺二层，挑高米，内街商铺二层，挑高5.85.8米，后期可分割成米，后期可分割成两层使用，增加内街商铺的附加值。两层使用，

8、增加内街商铺的附加值。7#7#、10#(10#(商铺、公寓）层高商铺、公寓）层高5.55.5米米盛泽首席盛泽首席二期概况二期概况套型分析套型分析7号楼：号楼：13层为商铺，共层为商铺，共26套套沿街商铺：开间：沿街商铺：开间：58米米 进深：进深：8.615.6米米内街商铺：开间：内街商铺：开间：48米米 进深：进深：11.4米米套型面积：套型面积：沿街商铺：约沿街商铺：约129374.4平方米平方米内街商铺：约内街商铺：约136273.6平方米平方米公寓：公寓：414层共层共10层，每层层，每层21套，合计套，合计210套套开间：开间：48米米进深：进深：6.89米米套型面积：套型面积：27

9、.272平方米平方米实际面积：实际面积：54.4144平方米平方米主力套型：主力套型：27.236平方米平方米10号楼：号楼：1-2层为商铺，共层为商铺，共27套套沿街商铺：开间：沿街商铺：开间：4米米 进深：进深：10.113.8米米内街商铺：开间：内街商铺：开间：412米米 进深：进深：13.1米米套型面积：套型面积：沿街商铺：约沿街商铺：约80.8110.4平方米平方米内街商铺：约内街商铺：约104.8314.4平方米平方米公寓：公寓：3-18层，共层，共15层，每层层，每层24套，共套，共336套套,3层层27套，合计套，合计363套套开间：开间：48米米进深：进深：6.89米米套型面

10、积：套型面积：27.272平方米平方米实际面积：实际面积：54.4144平方米平方米主力套型：主力套型：27.236平方米平方米商铺套内主力面积：商铺套内主力面积：129136平方米，平方米，公寓套内主力面积：公寓套内主力面积：2736平方米平方米商铺合计：商铺合计：约约141套套，公寓合计：，公寓合计：约约573套套二期概况二期概况8号、号、9号楼号楼8#、9#商铺（商铺（13层）层）每幢每幢11套，共套，共22套套开间：开间：4米米进深：进深：10.212米米单层面积：单层面积：40.848平方米平方米1-3层面积：层面积：122.4144平方米平方米11号、号、12号、号、13号楼号楼1

11、1#、12#、13#商铺（商铺（12层）层）每幢每幢22套，共套，共66套套开间：开间：4米米进深：进深：10.212米米单层面积：单层面积：40.848平方米平方米1-2层面积：层面积：81.696平方米平方米开间进深设置合理，沿街开间进深设置合理，沿街3 3层设计，商业价值最大利用，内街层设计，商业价值最大利用，内街2 2层设计，有效层设计，有效控制商铺面积，控制总价。控制商铺面积，控制总价。二期概况二期概况商业价值分析商业价值分析二期二期2f10#9#8#13#12#11#7#2f2f14f3f3f18f西西 环环 路路区区 间间 道道 路路商业价值最高商业价值最高商业价值次之商业价值次

12、之商业价值最低商业价值最低经济政策环境经济政策环境城市规划城市规划房产市场房产市场产业发展产业发展经济政策环境经济政策环境城市规划城市规划房产市场房产市场产业发展产业发展经济环境经济环境政策环境政策环境商业格局商业格局金融环境金融环境“稳中求进稳中求进”成为成为20122012年中国经济发展的总基调年中国经济发展的总基调拉动经济的三驾马车拉动经济的三驾马车“消费、投资、进出口消费、投资、进出口”消费：消费：通货膨胀越来越严重，居民消费水平下降投资：投资：房地产业日益壮大，更多的实体企业向房地产转变，放弃实业，导致实业越来越难做，实体萎靡，再加上高税负，房地产受宏观政策影响较大，投资环境急剧恶化

13、；进出口：进出口：人民币汇率的变动，贸易逆差越来越大，出口逐渐减少 。三驾马车三驾马车“两残一伤两残一伤”经济形式不容乐观经济形式不容乐观在当前经济下行的大环境下，在当前经济下行的大环境下，稳定增稳定增长是我国经济发展的重中之重长是我国经济发展的重中之重 5月16日，国务院常务会议决定安排财政补贴363亿元，促进节能家电等消费，此举将拉动消费需求4500亿元；5月18日至20日，国务院总理温家宝在湖北调研时明确提出，“要把稳增长放在更加重要的位置”；5月21日至22日，国务院副总理李克强在江苏调研时强调，“积极扩大内需，稳定经济增长”；5月23日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析经

14、济形势，部署近期工作。会议强调，要把稳增长放在更加重要的位置，要根据形势变化加大预调微调力度。经济环境经济环境公布时间公布时间生效日期生效日期大型金融机构大型金融机构中小金融机构中小金融机构调整前调整前调整后调整后调整幅度调整幅度调整前调整前调整后调整后调整幅度调整幅度2012年05月12日2012年05月18日20.50%20.00%-0.50%17.00%16.50%-0.50%2012年02月18日2012年02月24日21.00%20.50%-0.50%17.50%17.00%-0.50%2011年11月30日2011年12月05日21.50%21.00%-0.50%18.00%17.

15、50%-0.50%2011年06月14日2011年06月20日21.00%21.50%0.50%17.50%18.00%0.50%2011年05月12日2011年05月18日20.50%21.00%0.50%17.00%17.50%0.50%最高位最高位21.05%存款准备金率的下调，流动性增加，货币政策由紧缩向适度宽松转存款准备金率的下调，流动性增加，货币政策由紧缩向适度宽松转变，贷款相对容易，放款周期缩短，融资难度降低。资金回笼速度变，贷款相对容易，放款周期缩短，融资难度降低。资金回笼速度加快！加快！连续连续3次下调次下调金融环境金融环境金融环境金融环境连续两次降息，进入降息周期，房产市场

16、或反弹连续两次降息，进入降息周期，房产市场或反弹金融政策是影响房地产的重要政策之一，限贷直接切断了投资客群资金来源，完全抑制了投资客户，银行贷款利率从上浮到可以打折，这说明金融政策在放松，并且利率近3年来首次下降，这也减小了购房贷款和融资成本。5年期贷年期贷款利率：款利率：7.056.55u 国家发展重心的转移对加强房地产调控的力度可能国家发展重心的转移对加强房地产调控的力度可能性减小。性减小。契机：契机：国十一条国十一条2010.1.72010.4.17国十条国十条2010.9.29新国五条新国五条2011.1.26国八条国八条2011.7.12升级五条升级五条2012.5坚持调控坚持调控强

17、势调强势调控控限贷限贷调控升级调控升级限贷、限购限贷、限购全面限购全面限购房产税房产税全面限购全面限购房产税扩大房产税扩大坚持调控坚持调控信贷放松信贷放松信贷信贷加息加息限购限购房产税房产税 二套房二套房首付不低首付不低于于40%40% 二套房首付二套房首付不低于不低于40%40% 个别城市暂停三套个别城市暂停三套房贷房贷 首套房贷首付首套房贷首付30%30% 二套房二套房首付不低于首付不低于50%50% 全面暂停第三套房贷全面暂停第三套房贷 二套房二套房首付不低首付不低于于60%60% 首套房房贷利率上浮首套房房贷利率上浮5%-10%5%-10% 外资银行严控人民币外资银行严控人民币房贷房贷

18、 首套房房贷利率首套房房贷利率回回归基准利率，最低归基准利率，最低8585折折 央行连续央行连续2 2次上次上调存准率调存准率0.5%0.5% 央行上调央行上调存准率存准率0.5%0.5% 央行央行连续连续3 3次上调存次上调存准率准率0.5%0.5% 连续连续2 2次次上调存贷基上调存贷基准利率准利率0.25%0.25% 2 2月月9 9日，日，上调存准上调存准率率0.5%0.5%，加息，加息0.25%0.25% 一年期存贷基准利一年期存贷基准利率分别上浮率分别上浮0.25%0.25% 从从1212月月5 5日起下调存日起下调存款准备金率款准备金率0.5%0.5% 2012 2012年年连续

19、连续2 2次下调次下调存款准备金率存款准备金率0.5%0.5% 限制外地人购房限制外地人购房 全面限购全面限购 地方政府约谈问责地方政府约谈问责制落地制落地 房价上涨过快的二房价上涨过快的二三线城市限购三线城市限购 推进房产税试点推进房产税试点 沪渝房产税政策出沪渝房产税政策出台台 渝推存量房产税渝推存量房产税 房产税加速推进房产税加速推进坚持楼市调控政策不放松，房价回归合理水平，满足首套购房者坚持楼市调控政策不放松，房价回归合理水平，满足首套购房者的贷款需求，房价大幅下降的可能性不大。的贷款需求，房价大幅下降的可能性不大。政策环境政策环境20122012宏观经济政策基调：稳中求进；继续实施积

20、极的财政政策和稳健的货币政策宏观经济政策基调：稳中求进；继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策货币政策保持稳健基调，方向趋于放松；机构性减税构成积极财政政策的特点亮点货币政策保持稳健基调，方向趋于放松；机构性减税构成积极财政政策的特点亮点to房地产房地产房地产房地产调控调控经济发展经济发展民生问题民生问题金融风险金融风险推进房产税改革试点推进房产税改革试点这可能为限购等行政性手段在相关这可能为限购等行政性手段在相关城市的逐步退出创造条件城市的逐步退出创造条件坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归，加快普通商坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市

21、场健康发展品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展调控目标由调控目标由“遏制房价过快上涨遏制房价过快上涨”升级为升级为“促进房价合理促进房价合理回归回归”抓好保障房建设和管理抓好保障房建设和管理注：保障房政策重心由注：保障房政策重心由强调规强调规模模向向运营和管理运营和管理方面转移方面转移2012年中央经济工作核心：稳增长、调结构、控物价。房地产调控与国家经济发展联系紧密，既要坚持房地产调控不动房地产调控与国家经济发展联系紧密，既要坚持房地产调控不动摇，又要稳定经济增长，两者是一个矛盾体。摇，又要稳定经济增长，两者是一个矛盾体。政策与经济政策与经济经济经济调结构调结构前提：经济稳定增长

22、前提：经济稳定增长经济面临国际、国内双重压力：经济面临国际、国内双重压力：全球经济放缓和复苏的不稳定性；全球经济放缓和复苏的不稳定性；国内实体经济持续下行，不确定性增加；国内实体经济持续下行，不确定性增加；新开工增速下降，对经济趋稳不利。新开工增速下降，对经济趋稳不利。经经 济济 下下 行行 风风 险险坚持房地产调坚持房地产调控政策不动摇控政策不动摇矛盾矛盾促进房价合理促进房价合理回归，健康房回归，健康房地产市场地产市场价格回调，达价格回调，达到预期目标到预期目标房产税试点扩大房产税试点扩大保障房建设保障房建设2012年，房地产调控政策总体不变，但阶段性会适当放松。寻求一个更完善的调控措施来取

23、代强制性的行政干预政策，是下一寻求一个更完善的调控措施来取代强制性的行政干预政策，是下一步中央研究的重点。步中央研究的重点。调控与发展经济相矛盾调控与发展经济相矛盾政策与经济政策与经济u 楼市调控政策对一二线城市影响较大，对盛泽以及楼市调控政策对一二线城市影响较大，对盛泽以及未限购城市影响较小。未限购城市影响较小。u 楼市调控政策，主要针对住宅市场，对商业地产影楼市调控政策，主要针对住宅市场，对商业地产影响较小，相反有一定的促进作用。响较小，相反有一定的促进作用。调控盲区：调控盲区：“稳增长稳增长”的经的经济发展基调济发展基调连续连续3次下调次下调存款准备金率存款准备金率楼市调控不放楼市调控不

24、放松，信贷调整松，信贷调整在中国经济增长过程中，房地产仍然是支柱在中国经济增长过程中，房地产仍然是支柱 ，因此，为实现稳增，因此，为实现稳增长目标，需要加强投资需求。而长目标，需要加强投资需求。而房地产和地方政府融资平台投资房地产和地方政府融资平台投资是固定资产投资的支柱。在楼市调控的关键时期，住宅市场调控是固定资产投资的支柱。在楼市调控的关键时期，住宅市场调控放松不利于整个国家的发展，放松不利于整个国家的发展，商业地产成为地方政府关注的对象。商业地产成为地方政府关注的对象。释放流动性，货币政策由紧缩向适度宽松转变，释放流动性，货币政策由紧缩向适度宽松转变，银行资金充裕，银行资金充裕，贷款难度

25、降低，放款速度加快，对于开发商来说回款速度加快，贷款难度降低，放款速度加快，对于开发商来说回款速度加快，现金流压力减小。现金流压力减小。经济政策环境总结！经济政策环境总结！楼市调控政策不放松，对首套购房者的信贷政策放松，调控不涉楼市调控政策不放松，对首套购房者的信贷政策放松，调控不涉及商业地产，及商业地产，商业地产吸引了较多的投资客关注，对于我们项目商业地产吸引了较多的投资客关注，对于我们项目是契机。调控的最严厉的是限购政策，盛泽镇并不在限购范围内，是契机。调控的最严厉的是限购政策，盛泽镇并不在限购范围内，影响不大。影响不大。连续连续2次降息，次降息，贷款成本降低贷款成本降低央行一个月内，连续

26、央行一个月内，连续2次降息，进入降息周期，对购房者和开发次降息，进入降息周期，对购房者和开发商都是一个利好消息，减少了购房成本，融资成本也相应降低。商都是一个利好消息，减少了购房成本，融资成本也相应降低。盛泽宏观环境盛泽宏观环境纺织业发展纺织业发展丝绸市场发展丝绸市场发展经济政策环境经济政策环境城市规划城市规划房产市场房产市场产业发展产业发展商业格局商业格局盛泽区位盛泽区位 盛泽镇位于江苏省的最南端，富饶的沪宁杭金三角中心，东连上海，西濒太湖，北依苏州，南接浙江，地理位置非常优越。交通环境交通环境 苏嘉杭高速公路、227省道和江南大运河穿境而过，与沪宁、沪杭、沪苏浙高速公路、318、312国道

27、和太浦河相衔接，南北快速干线贯通吴江南北，交通十分便捷。盛泽千年丝绸古都盛泽千年丝绸古都 盛泽镇位于江苏省吴江市，是我国重要的丝绸纺织品生产基地和产品集散地，历史上以“日出万绸、衣被天下”闻名于世，有“绸都”的美称。纺织业盛泽经济的支柱命脉纺织业盛泽经济的支柱命脉 盛泽作为中国最大的纺织产业基地，其丝绸纺织业已成为盛泽经济的支柱，占据全镇工业经济总量的90%以上，行业吸纳了20万从业人员。镇区30多平方公里集聚了2300多家纺织企业、5300多家纺织商行。盛泽经济盛泽经济盛泽盛泽千年丝绸古都，沪宁杭金三角中心，公路水路交通便捷，千年丝绸古都，沪宁杭金三角中心，公路水路交通便捷，纺织业是盛泽经济

28、的支柱命脉。我们项目依托强盛的纺织业发展。纺织业是盛泽经济的支柱命脉。我们项目依托强盛的纺织业发展。宏观环境宏观环境经济发展经济发展 2011年盛泽gdp值为272.15亿元，增速为20.13%，与上年相比大幅上升，平均增速连续三年保持在16%以上；2008年，人均可支配收入增速减缓，但总收入仍稳步增长；2007-2011年，盛泽镇城镇居民可支配收入的平均增长率为13%。 高位运行的经济和人民生活水平的提升，可以带动购买力和购买高位运行的经济和人民生活水平的提升，可以带动购买力和购买欲的提升，最终将转化形成房地产市场持续发展的基础。欲的提升，最终将转化形成房地产市场持续发展的基础。 宏观环境宏

29、观环境人口结构人口结构2011年盛泽镇的外来人口数量已超过30万人；盛泽镇户籍人口（13.3万人）占吴江市户籍人口的20%左右。 其强大的人口基数及大量的其强大的人口基数及大量的外来人口为房地产提供了大量的外来人口为房地产提供了大量的市场动力。市场动力。 大量的外来人口的进入给盛泽提供了大量的劳动力，为地方经济大量的外来人口的进入给盛泽提供了大量的劳动力，为地方经济发展提供了强有力的支撑。发展提供了强有力的支撑。宏观环境宏观环境产业结构产业结构 丝绸纺织为支柱产业，占经济总量90%以上，目前有纺织企业2400多家，纺织商行7000多家，东方丝绸市场2011年市场交易额为821亿元，连续6年保持

30、全国纺织品专业市场第一，荣获“中国纺织服装20年杰出市场”称号。 纺织业占据盛泽经济总量的纺织业占据盛泽经济总量的90%90%，纺织业的发展关系盛泽经济的兴，纺织业的发展关系盛泽经济的兴衰，政府会大力支持和纺织相关的产业发展。衰，政府会大力支持和纺织相关的产业发展。宏观环境宏观环境u 千年丝绸之都孕育了一个新兴城镇的发展。千年丝绸之都孕育了一个新兴城镇的发展。小上海：小上海：通过全流程市场化模式，全国纺织业已建立高度细分的专业化分工，形成各具特色的产业集群。全国146个产业集群地中，浙江37个，江苏31个，广东28个，福建15个，山东14个。专业市场呈现出向沿海地区和产业集群地集中的趋势。长三

31、角产业集群作为全国最大的面料产销基地，盛泽位于其中心地长三角产业集群作为全国最大的面料产销基地，盛泽位于其中心地带，与各产业基地联系密切，德尔带，与各产业基地联系密切，德尔金色摩纺未来发展空间广阔。金色摩纺未来发展空间广阔。山东面料集群福建服装集群华北纺织圈长三角面料及服装集群广东服装集群德尔德尔金色摩纺金色摩纺纺织产业集群布局纺织产业集群布局纺织业发展纺织业发展行业经济下行压力加大；主要集群地产量出现负增长；成本费用压行业经济下行压力加大；主要集群地产量出现负增长；成本费用压力加大，利润空间难以上涨；外销市场增速下降，贡献率回落；内力加大，利润空间难以上涨；外销市场增速下降，贡献率回落；内销

32、市场景气度与价格下滑；销市场景气度与价格下滑；盛泽镇状况较其他地区影响较小。盛泽镇状况较其他地区影响较小。主要集群地产量出现负增长主要集群地产量出现负增长地区地区累计数量累计数量（亿米）（亿米）同比同比吴江市盛泽镇18.9113.87%湖州市长兴县11.90-20.67%嘉兴市秀洲区6.45-23.85%三地合计三地合计37.2637.26-7.03%-7.03%我国长丝植物总产量70%的主要产业集群地2012年一季度的生产情况，从表中可以看出，盛泽、长兴、秀洲三地长丝织物合计产量为37.26亿米，比去年同期下降了7.03%，除盛泽地区维持了13.87%的增长率外，长兴、秀洲均为负增长。数据来

33、源：各产业集群数据来源：各产业集群市场景气度与价格下滑市场景气度与价格下滑2012年一季度我国主要长丝织造产业集群地年一季度我国主要长丝织造产业集群地长丝织物产量表长丝织物产量表2011年年7月月-2012年年4月化纤长丝面料景气、价月化纤长丝面料景气、价格指数走势图格指数走势图2011年下半年以来长丝织物内销市场价格一路下滑。2012年伊始，市场预期始终保持着一定的信心，但由于下游需求严重不足，企业库存积压，出货困难，到4月，一直畅销的仿真丝产品渐渐转淡，新一轮的防寒服面料畅销还未开始，市场依然没有回暖迹象，同时也缺乏畅销产品，市场预期开始下滑。存在的问题：市场需求严重不足，市场缺乏畅销产品

34、，企业资金周转困难，成本费用压力加大存在的问题：市场需求严重不足，市场缺乏畅销产品，企业资金周转困难，成本费用压力加大纺织业发展纺织业发展 2012年一季度我国纺织行业运行形势分析，总体生产平稳增长，但利润有所回落，亏损总体生产平稳增长，但利润有所回落，亏损较快增加。较快增加。2012年12月，规模以上纺织企业主营业务收入7262亿元，同比增长19.6%;利润总额334亿元，同比下降2.3% 其中棉纺纱加工业利润同比下降5.1%，化纤制造业利润同比下降52.4%。12月，规模以上纺织企业亏损企业户数同比增长35.5%，亏损企业亏损总额同比增长95.9%。其中，化学纤维制造业亏损企业户数同比增长

35、91.1%，亏损企业亏损总额同比增长404.3%。 观点：尽管当前问题较为严峻，但在国家各项政策的支持下，纺织行业通过结构调整和转型升级，能够不断提高抗风险能力和劳动生产效率，行业仍能保持平稳发展。纺织行业总体生产平稳增长，但利润有所回落，亏损较快增加，纺织行业总体生产平稳增长，但利润有所回落，亏损较快增加，纺织企业压力较大。纺织企业压力较大。纺织业发展纺织业发展挑战、机遇并存！挑战、机遇并存！u 我国纺织业发展面临严峻的考验，盛泽作为产业中我国纺织业发展面临严峻的考验，盛泽作为产业中心，需要加大创新和转型，带领整个行业稳步发展。心，需要加大创新和转型，带领整个行业稳步发展。 盛泽纺织盛泽纺织

36、业发展业发展盛泽的丝绸生产有着悠久的历史盛泽的丝绸生产有着悠久的历史唐代时期唐代时期“吴绫”成为贡品明清时期明清时期出现专业生产丝绸的作坊和进行交易的“绸市”19861986年年1010月月1 1日日东方丝绸市场成立 （我国第一家专营丝织品的市场 ）20022002年年盛泽从全国纺织基地晋升为世界级的纺织暨纺织原材料基地 20062006年年盛泽成为全国时尚流行面料发布基地 20072007年年1111月月2424日日中国盛泽丝绸化纤指数 发布 （被誉为行业的晴雨表 )20102010年年1010月月2121日日中国东方丝绸市场色坯商城正式开业（成品面料、流行面料集散地）今日今日盛泽拥有纺织企

37、业近4000家，纺织工厂近2000家，纺织品商户7000余家盛泽纺织业发展历程：盛泽纺织业发展历程：盛泽纺织业已初步形成一条从缫丝、化纤纺丝、织造、印染、织物深加工到服装制盛泽纺织业已初步形成一条从缫丝、化纤纺丝、织造、印染、织物深加工到服装制成品的产业链，及集研发、生产、市场、物流、服务为一体的配套体系。成品的产业链，及集研发、生产、市场、物流、服务为一体的配套体系。 盛泽被誉为：盛泽被誉为：“国家级丝绸星火密集区国家级丝绸星火密集区”、“全国乡镇企业示全国乡镇企业示范区范区”、“中国丝绸名镇中国丝绸名镇”东方丝绸东方丝绸市场发展市场发展原东方丝绸市场范围原东方丝绸市场范围以姚家坝桥以西、市

38、场路以北、西环路以东、舜湖西路以姚家坝桥以西、市场路以北、西环路以东、舜湖西路以南是整个丝绸市场最先发展的区域，也是最成熟的市以南是整个丝绸市场最先发展的区域，也是最成熟的市场。场。随着纺织业的发展，原有的市场已经不能满足市场需求，随着纺织业的发展，原有的市场已经不能满足市场需求，东面是镇中心，不具备发展条件，向南和向北受地域限东面是镇中心，不具备发展条件，向南和向北受地域限制也不具备市场的发展条件，市场发展趋势主要向西发制也不具备市场的发展条件，市场发展趋势主要向西发展，色坯商城既是代表。展，色坯商城既是代表。东方丝绸市场东方丝绸市场中心位置中心位置本案本案原市场不能满足纺织业发展，市场向西

39、拓展原市场不能满足纺织业发展，市场向西拓展本案本案中国东方丝绸市场中国东方丝绸市场中国东方丝绸市场范围：东起姚家坝桥以西，南至南环路，西至西二环路，北至桥北荡西南；中国东方丝绸市场范围：东起姚家坝桥以西，南至南环路，西至西二环路，北至桥北荡西南；本案本案中国东方丝绸市场规模达到中国东方丝绸市场规模达到4040万平方米，本案位于中国东万平方米，本案位于中国东方丝绸市场的中心位置。方丝绸市场的中心位置。现中国东方丝绸市场范围现中国东方丝绸市场范围东方丝绸东方丝绸市场发展市场发展各商区分各商区分布情况布情况中国东方中国东方丝绸市场丝绸市场色坯商城色坯商城中国东方丝绸市场中国东方丝绸市场中国东方丝绸市

40、场以老市场为主，外围主要是色坯商城，原色中国东方丝绸市场以老市场为主，外围主要是色坯商城，原色坯商区将规划为坯商区将规划为“核心商区核心商区”，我们项目紧靠未来的核心商区，我们项目紧靠未来的核心商区东方丝绸市场规划，将该区域打造东方丝绸市场规划，将该区域打造城城“核心商区核心商区”核心商区核心商区各商区租各商区租金情况金情况商区楼层（层）间数（间）面积（）年租金（万元）月租金（元/月）日租金（元/天）利民路21406125.00 4.17 228010104.17 3.47 精品商区332702061.73 2.06 2135371.43 2.38 福建路2315020111.11 3.70

41、3430040111.11 3.70 （内街）22100975.00 2.50 温州路2210015125.00 4.17 祥盛商区2210015125.00 4.17 3215020111.11 3.70 321501688.89 2.96 和服商区412801647.62 1.59 轻纺市场北区32120641.67 1.39 22240620.83 0.69 轻纺市场南区22160420.83 0.69 丝绸商城（旧房）21502.846.67 1.56 内街22100758.33 1.94 沿街221001083.33 2.78 金伦纺机市场41120534.72 1.16 42240

42、724.31 0.81 3190327.78 0.93 色坯商城单11606.590.00 3.00 单21604.360.00 2.00 单31603.2-4.345-601.5-2东方丝绸市场各商区租金情况东方丝绸市场各商区租金情况各商区租各商区租金情况金情况商区商区日租金（元日租金（元/ /天）天）利民路3.474.174.17利民路东（精品商区）2.062.38福建路2.53.73.7温州路4.174.17祥盛商区2.964.174.17和服商区1.59轻纺市场北区0.691.39轻纺市场南区0.69丝绸商城（旧房）1.562.78金伦纺机市场0.811.16色坯商城1.53从市场租金

43、调查统计我们发现，利民路、温州路福建从市场租金调查统计我们发现，利民路、温州路福建路、祥盛商区的租金水平最高，周边其他市场租金水路、祥盛商区的租金水平最高，周边其他市场租金水平相对较低。平相对较低。利民路、福建路、温州路是东方丝绸市场的最近水平最高区域，利民路、福建路、温州路是东方丝绸市场的最近水平最高区域，我们项目周边租金水平相对较低，影响项目出租价格。我们项目周边租金水平相对较低，影响项目出租价格。我们项目所在位置轻纺市场南区租金水平我们项目所在位置轻纺市场南区租金水平相对处于洼地，影响我们项目整体出租价相对处于洼地，影响我们项目整体出租价格。格。20122012年年20092010201

44、1201120092010景气指数景气指数景气指数包括丝绸景气指数，化纤景气指数市场景气指数等三个两级指标盛泽盛泽5050指数指数规模效益指数是反映企业规模变动和经济效益变动指标2012年略有波动，整体呈年略有波动，整体呈上升的趋势上升的趋势2012年一季度经济效益下年一季度经济效益下滑严重，二季度开始逐步滑严重，二季度开始逐步回升回升受到大环境的冲击，盛泽纺织业也受到了影响，随着产业技术创受到大环境的冲击，盛泽纺织业也受到了影响，随着产业技术创新和结构转型，盛泽纺织业基本处于良性运行状态。新和结构转型，盛泽纺织业基本处于良性运行状态。盛泽纺织盛泽纺织业发展业发展盛泽丝织品多为外销，08年金融

45、危机以来，外需减少，丝绸相关行业产量增速下滑。近几年丝织及印染行业增速不高，致使盛泽纺织行业发展处于一个近几年丝织及印染行业增速不高，致使盛泽纺织行业发展处于一个较慢的水平。纺织行业的低落，对我们项目市场的兴盛有一定负面较慢的水平。纺织行业的低落，对我们项目市场的兴盛有一定负面影响。影响。盛泽纺织盛泽纺织业发展业发展盛泽被列入江苏省盛泽被列入江苏省“首批创新专业镇首批创新专业镇”，政府重创新、强服务，通过多种政策和渠道，政府重创新、强服务，通过多种政策和渠道，为纺织行业营造有利条件，极力引导产业升级。我们项目就是在这种背景下诞生的。为纺织行业营造有利条件，极力引导产业升级。我们项目就是在这种背

46、景下诞生的。政府推进产业升级的举措：政府推进产业升级的举措： 推动产品结构调整和科技创新，鼓励企业加大技术投入，促进产业升级。 全力推进快速干线南延等工程，加快建设物流中心，完善城市服务配套。 成立50亿元的产业投资基金和风险担保资金，创造宽松融资平台。 税收政策向市场核心区商户及高新技术企业进行优惠倾斜（2012年税收政策：对新注册的贸易企业，市镇两级增值税、营业税、所得税地方留成部分全额奖励，免征防洪基金，老企业给予一半奖励）。 合理规划土地资源，注重土地集约集聚，推进完善工业区载体功能。 搭建产业平台，成立电子商务、科技服务、外贸咨询、产品检测、知识产权五大中心。 市场品牌整体运营，举办

47、“流行面料发布会”等活动，提升市场国内外影响力。盛泽镇镇府对纺织业提供了大力的扶持政策，从融资到税费，都盛泽镇镇府对纺织业提供了大力的扶持政策，从融资到税费，都给予支持和优惠，为纺织行业的发展营造有利的条件。给予支持和优惠，为纺织行业的发展营造有利的条件。地方产地方产业政策业政策产业发展状况良好，供销两旺、前景看好：产业发展状况良好，供销两旺、前景看好：u 产业发展势头良好，盛泽纺织业出现供销两旺的局势，产业发展势头良好，盛泽纺织业出现供销两旺的局势，促进纺织市场的发展；促进纺织市场的发展；u 市镇级对纺织类企业给予较强的税费政策扶持，有利市镇级对纺织类企业给予较强的税费政策扶持，有利于新兴纺

48、织类企业发展；于新兴纺织类企业发展； 产业发展基础雄厚：产业发展基础雄厚：盛泽纺织业发展历史悠久，迄今已有3000年历史； 纺织产业规模超群：纺织产业规模超群：盛泽拥有纺织企业近4000家，纺织工厂近2000家，纺织品商户7000余家； 商区规划合理、核心商区：商区规划合理、核心商区：按类型划分为多个区域，形成具有特色的商区；未来规划有核心商区，紧靠我们项目旁； 老商区已经饱和，需要向外围拓展：老商区已经饱和，需要向外围拓展：老商区已经不能满足纺织业市场的发展，需要向外围拓展； 老商区旁、东方丝绸市场中心：老商区旁、东方丝绸市场中心：我们项目就在老商区旁，目前市场已经扩容，我们已经处在丝绸市场

49、中心位置； 产业再升级需要有新鲜血液注入：产业再升级需要有新鲜血液注入：老是市场内出现一铺难求的局面，并逐渐向外围拓展，我们项目处在老市场旁，具有发展纺织业的先天条件，对我们项目是一个机遇。 地方政策的大力扶持：地方政策的大力扶持：盛泽镇及吴江市对纺织业都有政策上的扶持，对我们市场经营户来说是一定的利好政策，有利于整个市场的形成。吴江发展规划吴江发展规划盛泽发展规划盛泽发展规划规划的影响规划的影响经济政策环境经济政策环境城市规划城市规划房产市场房产市场产业发展产业发展商业格局商业格局吴江市规划吴江市规划松陵松陵盛泽盛泽震泽震泽汾湖汾湖“一市双城一市双城”的双核结构，盛泽作为市域的一核，并且是重

50、点开的双核结构，盛泽作为市域的一核，并且是重点开发的地区之一。区域位置相当重要。发的地区之一。区域位置相当重要。u双主：松陵镇、盛泽镇u双辅：震泽镇、汾湖镇u双轴：南北轴、东西轴吴江重点开发地区吴江重点开发地区松陵城区、盛泽城区、盛泽城区、汾湖镇区、震泽镇区确定为市域的重点开发空间。吴江中心城区延续“一市双城”的双核结构，松陵和盛泽城区分别作为中心城区发展的两大核心空间。 吴江发展吴江发展规划规划临湖生态经济区临湖生态经济区临苏外向型经济临苏外向型经济区区临沪综合经济区临沪综合经济区临浙民营经济区临浙民营经济区1 1、临苏外向型经济区、临苏外向型经济区包括松陵、同里、菀坪以及平望的太浦河以北地

51、区2 2、临沪综合经济区、临沪综合经济区指汾湖镇3 3、临湖生态经济区、临湖生态经济区包括七都和横扇4 4、临浙民营经济区、临浙民营经济区包括盛泽、震泽、桃园、平望太浦河以南地区。确立以盛泽为核心的吴江南部经济增长中心地位，依托现有发达的纺织业，强化与产业发展相配套的商贸服务和居住、公共服务等城市型功能，并与松陵城区的市级综合功能相协调，成为相对独立的城市发展单元。片区规划片区规划吴江市市域经济片区主要分为四个片区，吴江市市域经济片区主要分为四个片区，盛泽镇是临浙民营经济盛泽镇是临浙民营经济区的核心区的核心，依托发达的纺织业，成为相对独立的城市发展单元。，依托发达的纺织业，成为相对独立的城市发

52、展单元。吴江发展吴江发展规划规划u “一市双核一市双核”的发展战略将盛泽定格为吴江重点发展区域的发展战略将盛泽定格为吴江重点发展区域机遇：机遇：“东整、东整、南延南延、西拓西拓、北优、北优”的城区空间拓展方向，形成的城区空间拓展方向，形成“南南工北居工北居”的总体布局结构。的总体布局结构。东整东整区域区域西拓西拓区域区域北优北优区域区域南延区域南延区域东整东整加强苏嘉杭高速公路、227省道两侧的环境整治，调整布局结构，完善道路网体系，组织城市绿化系统，强化污染治理，逐步提高综合环境质量，改善城市门户地区的整体形象。南延南延拓展与内部优化并重，加快盛泽工业集中区的规划建设，尽快确立环境优美、设施

53、完善、配套齐全的现代化工业园区格局。西拓西拓以建设新城区为重点，扩建中国东方丝绸市场，带动周边地区发展。向西跨越京杭大运河，以现代化人文居住区构筑新城区高品质的生活空间，挖掘传统的丝绸文化，注重形象具有绸都特色的空间肌理与结构。北优北优控制城市向北绵延发展的态势，优化建成区环境。盛泽发展盛泽发展规划规划五大功能片区：旧城片区、城中片区、新城片区、城南片区、五大功能片区：旧城片区、城中片区、新城片区、城南片区、城西片区城西片区旧城旧城片区片区城中片区城中片区新城新城片区片区城南片区城南片区城西片区城西片区盛泽发展盛泽发展规划规划旧城片区旧城片区位于桥北荡以东至苏嘉杭高速公路之间，在现有基础上以优

54、化布局和逐步调整为主，作为城区东北部的居住生活片区。城中片区城中片区位于京杭大运河以东，以商贸市场为主导带动周边发展。新城片区新城片区位于京杭大运河以西，以盛泽行政中心西迁为契机，带动运西新城片的开发建设和配套设施建设。城南片区城南片区位于南环路以南，是城区工业集中片区。城西片区城西片区位于梅堰路以西，整合原南麻镇区，纳入城区一体化发展框架，提高片区内部环境质量，加强用地调整，作为城区西部相对独立的工业、居住组团。功能分区功能分区我们项目位于城中片区内，以商贸市场为主导，我们项目正好符我们项目位于城中片区内，以商贸市场为主导，我们项目正好符合这一功能。合这一功能。盛泽发展盛泽发展规划规划市场路

55、市场路舜湖路舜湖路西环路西环路本案本案南环路南环路西二环西二环南环二路南环二路舜新路舜新路梅堰路梅堰路北环路北环路吴江南北快速干线吴江南北快速干线快速路快速路规划形成两条快速路，分别为梅堰路和北环路。梅堰路连接南北快速路和盛桃公路，北环路连接南北快速路与227省道、苏嘉杭高速公路、227省道改线。主干路主干路规划道路网络为“方格网”形式，形成“四横四纵”主干路网。“四横”为市场路东方南路、南环路、三江路南环二路和南三环西路南三环路；“四纵”为珠江路、西环二路、东方北路盛泽路和东环路。盛泽城区盛泽城区形成“五横四纵”主干路网。“五横”从北向南分别为北环路、市场路东方南路、南环路、三江路南环二路和

56、南环三路，“四纵”从西向东分别为梅堰路、西环二路、东方北路盛泽路和东环路。道路规划道路规划盛泽镇：两条快速路、盛泽镇：两条快速路、“四横四纵四横四纵”主干路网。主干路网。城区：城区：“五横四纵五横四纵”主干路网。主干路网。项目位于项目位于“五横五横” 市场路主干线上，地段不可复制。市场路主干线上，地段不可复制。盛泽发展盛泽发展规划规划u 区位不可复制；区位不可复制；u 交通不可复制；交通不可复制；u 商业中心不可复制；商业中心不可复制；u 市场地位不可复制；市场地位不可复制；u 市场规模不可复制；市场规模不可复制；u 市场影响力不可复制；市场影响力不可复制；中心地段，不需强调，已是重点！中心地

57、段，不需强调，已是重点！土地市场土地市场住宅市场住宅市场商业市场商业市场经济政策环境经济政策环境城市规划城市规划房产市场房产市场产业发展产业发展商业格局商业格局盛泽镇盛泽镇2009年年-2012年各类型土年各类型土地供应量依次是：地供应量依次是：1、住宅用地2、批发零售用地3、商务办公用地4、市场用地住宅地块是主要供应类型从供应地块的建筑面积来看，住宅总建筑面积达到73.9万平方米，商业类型建筑面积20万平方米，按100平方米每套商业产品计算，预计约2000套商业产品，若按照小户型50平方米每套计算，预计约4000套；住宅类地块是主要供应类型，从建筑面积来看，住宅供应住宅类地块是主要供应类型，

58、从建筑面积来看，住宅供应7070万万方，商业供应方，商业供应2020万方。万方。土地市场土地市场地块位地块位置置宗地四至宗地四至土地面土地面积积 ( () )用途用途土地土地使用使用年限年限容积率容积率起挂起挂价价( (元元/ /) )实际成交价实际成交价成交总额成交总额增长增长幅度幅度成交单成交单位位项目项目名称名称东东 南南 西西 北北元元/ /万元万元/ /亩亩万元万元盛泽镇舜湖西路北侧新农商行舜湖西路厂房盛坛公路10950.1商服（批发零售）40年3.843006800452.927446.06858.14%江苏绸都房产发展有限公司锦绣时代盛泽镇市场管委会北侧（分3宗地）利民路市场路温

59、州路舜湖路28853.1商服（批发零售）40年34950495033014282.2850.00%江苏新鸿基房地产开发有限公司金城商业中心盛泽镇舜湖西路北侧规划之路舜湖西路原托运站原托运站8211商服（批发零售）40年4.058905890392.2310888.37 0%黄锡坚东茂房地产盛坛路舜湖西路规划之路原托运站10275.2以上三宗地块为我们项目主要竞争地块，沿街商铺产品都是直接竞争对手，金城商业中心高楼定位为写字楼以上三宗地块为我们项目主要竞争地块，沿街商铺产品都是直接竞争对手，金城商业中心高楼定位为写字楼与我们项目定位相错开，没有形成直接竞争，另外两宗地块目前尚未对外公开，规划产品

60、尚不知晓。与我们项目定位相错开，没有形成直接竞争，另外两宗地块目前尚未对外公开，规划产品尚不知晓。商铺竞争压力大，天鸿国际花园商业部分体量较大，也是我们直商铺竞争压力大，天鸿国际花园商业部分体量较大，也是我们直接竞争项目。还存在一些未知的竞争。接竞争项目。还存在一些未知的竞争。天鸿国际花园商业部分建筑面积约天鸿国际花园商业部分建筑面积约207452平方米，产品类型有公寓式酒店和商业平方米，产品类型有公寓式酒店和商业土地市场土地市场u 以住宅用地供应为主，以住宅用地供应为主，3年总供应量达到年总供应量达到36万方；万方；u 批发零售用地批发零售用地3年供应面积年供应面积7.87万方，总建筑面积达