物业管理招标文件

1、1 物业管理招标文件2 目录第一部分招标邀请第二部分投标须知一、投标方二、招标文件及要求三、投标文件四、投标文件的递交五、评标六、授予合同第三部分物业说明一、物业概况二、机电设备一览表三、空调设备明细表四、物业服务范围及说明第四部分合同主要条款第五部分附件附件 1：投标函附件 2：物业承诺表附件 3：物业管理收费及酬金附件 4：资格证明文件（一）营业执照（复印件）（二）物业管理资质证书（复印件）（三）法人代表授权书（四）投标单位情况表（五）投标单位主要业绩明细表3 招标邀请书：现就物业管理进行招标邀请，诚邀贵公司参加投标。、招标内容：、管理期限：、管理方式：、项目名称：、地址：、投标工作安排：

2、序号事项时间地点备注招标邀请发招标文件标前答疑投标截止时间答辩会请在取标书时准备投标保证金元整，招标结束后将返还给各公司。注：如领标书后不参加此次投标活动，将不返还保证金联 系 人 ：联系电话：传真：电子信箱：4 第一部分投标须知一、投标方、合格投标方的范围1.1 经全面考察及慎重考虑，投标方符合招标方物业管理招标入围标准，并愿意接受招标方的招标邀请，参加本次投标。1.2 投标方应遵守有关国家及北京市法律法规、法令、条例及规定。、投标委托2.1投标方代表不是法人代表者，须持有法人代表授权书（统一格式）、投标费用3.1 无论投标过程中的做法和结果如何，投标方自行承担所有与参加投标有关的全部费用。

3、二、招标文件及要求、招标文件4.1 投标方应详细阅读招标文件的全部内容。不按招标文件要求提供的招标文件和资料，可能导致投标被拒绝。4.2 招标文件的组成：4.2.1 招标邀请4.2.2 投标须知4.2.3 物业说明4.2.4 合同主要条款4.2.5 附件、招标文件的澄清5.1投标方对招标标文件如有疑点要求澄清，或认为有必要与业主进行交流时，可在年月日前用书面、传真形式通知招标方，招标方向所有取得统一招标文件的投标方用书面或答疑会的形式作出答复。5 、招标文件的修改6.1 在招标截止日期前，招标方无论出于自己的考虑，还是出于对投标提问的澄清，均可对招标文件用补充文件的方式进行修改。6.2 对招标

4、文件的修改，将以书面、传真的形式通知已索取招标文件的每一个投标方。补充文件将作为招标文件的组成部份，对所有投标方有约束力。6.3 位是投标方有足够的时间按招标文件的修改要求考虑修正投标文件，招标方可酌情推迟投标的截止日期和开标日期，并将此变更通知上述每一投标方。、要约7.1投标方拟派项目经理人选经招标方认可后，应参与招标过程的所有活动。如投标方中标，经理人选未经招标方同意不得随意更换，否则视违约处理，招标方有权不与中标方签订物业管理服务合同。7.2 投标人派驻招标项目物业管理经理具备以下条件：7.2.1 大学本科以上学历7.2.2 在投标公司工作半年以上7.2.3 有在中国大陆管理大型甲级物业

5、五年以上经验7.2.4 任职物业经理三年以上7.2.5 熟悉计算机及网络技术7.2.6 国籍不限7.3 在投标过程中，投标人应遵守行业道德，如有虚报和对招标方造成不良影响的行为将被取消投标资格。7.4被邀请单位提交投标书，即表示接受本招标文件的所有条款和内容，如有异议，请再交投标书之前书面说明。7.5 本招标文件的内容，是日后物业合同的自然组成部分。6 三、投标文件、投标文件组成8.1商务标书8.2技术标书、商务标书9.1；投标函（统一格式）9.2投标方资格证明文件包括：9.2.1 营业执照9.2.2物业管理资质证明9.2.3 法人代表授权委托书9.2.4 投标方情况表9.2.5 投标方业绩表

6、9.2.6 派驻项目物业经理的基本情况介绍及简历9.2.7 目前进行中的涉及投标人的诉讼、仲裁情况9.2.8 已经审结的涉及投标人的诉讼、仲裁情况9.3 公司情况介绍，包括：9.3.1 公司管理架构及特点9.3.2 物业管理服务宗旨、经营理念、企业文化、企业形象。9.3.3 物业管理的业绩、经验总结及优势。9.4物业管理收费9.4.1 物业管理费收费标准（分项说明）9.4.2 物业管理费用支出和运行成本测算明细及测算方法。9.4.3 项目不同时期（入住前及入住后）的工作酬金及取酬方式（含税） 。9.4.4 对于全部收费标准和经营酬金应详细填写明测算方法，以及可行性、合理性分析报告和有关愿意承受

7、的有关奖惩。9.4.5 虽然本次招标文件的文字或图纸没有明确说明的，但在法律、法规规定属于物业管理基本内容所发生的费用，不管投标方是否发现或是否已经进行了保价，都将视为包括在报价中，并由投标方无条件的负责负担。7 、技术标书不涉及到经济内容的投标文件，包括但不限于本招标文件所要求的内容。包括两大部分：物业交付使用前顾问服务、日常物业管理服务；请分别从以下方面展开。10.1物业交付使用前顾问服务10.1.1 前期介入管理设想，物业服务设计方案10.1.2 拟派专业人员的设想及到岗时间计划10.1.3 物业建设过程中的各方面专业建议10.1.4 对内部装修的监管方案和措施。10.1.5 提供客户须

8、知，用户手册的主要条款及客户满意程度的预测分析10.1.6 不同时期的保安、保洁、绿化管理和措施。10.1.7 免费提供服务的条款。10.2 针对大厦的独特管理模式，拟采取的管理方式，针对性强的具体工作计划和物资装备情况。10.2.1 管理方式：包括内部管理构架、管理文化、激励机制、计划控制机制、监督机制10.2.2 针对业务特点10.2.3 提供超常规服务的设想10.2.4管理文化及特色管理设想10.2.5 工作计划：包括工作流程，各项管理维护服务项目和环节所需的长远计划和短期安排。管理工作的定期报告计划与报告内容详细列明。10.2.6 针对写字楼、商铺、数据中心、公共会议室、员工餐厅、车库

9、等功能的管理办法。10.2.7 物资装备：包括管理服务人员的住房、管理住房、各类设备的专用工具及其备品备件、器械、交通工具、通讯、安全防范装备及办公用品等。列出详细清单及更换维修周期，领用管理制度，包括日常消耗品的详细测算，节能控制措施及实施计划，设备高效利用计划书。8 10.2.8 各单项分包计划，是否有长期合作单位，专业公司的主选及备选方案、选择标准及管理措施。10.3 管理人员配备、培训、管理。10.3.1 管理人员配备：包括公司及本项目详细组织机构，拟派管理人员及专业人员简历、各类人员岗位职责、数量和专业素质要求、同类物业工作经验、正式工和临时工比例、自有人员和待调配人员比例、各岗位人

10、员配置及其招聘方法。10.3.2 管理人员（培训）：包括对各类人员的培训计划、方式、目标及言行规范、仪表仪容、公众形象。10.3.3 管理人员（管理） ：包括录用和考核，淘汰机制、协调关系、服务意识、量化管理及标准运作等。10.4 财务管理10.4.1 财务管理的工作模式、制度、预算、决算方式、内容。10.4.2 物业管理费用的收取方式与方法10.4.3 财务收支的定期报告方式。10.5 管理规章制度和档案建立与管理（摘要）10.5.1 管理规章制度包括：各项岗位职责及工作程序、标准10.5.2 档案建立与管理包括：房屋竣工图、业主档案、运作档案、维修管理、巡视记录、投诉与回访记录、其他管理服

11、务活动记录与档案等。10.6 针对小区设施设备情况拟采取的物业管理方案，改进计划和设备更新建议等：10.6.1 从物业管理角度，对小区可能存在的系统问题预测分析10.6.2 详细制定各门类设备日常维修保养、紧急性维修服务、定期检测及改良型专业拓展维护制度、措施和计划。10.6.3 对小区智能化系统的管理维护：10.6.3.1 涉及物业管理的智能化系统的日常运行及维护方案。10.6.3.2mis 管理系统构想和其他智能系统（如卫星电视、巡更等）需求分析，提出自身的认识和方法。10.6.3.3对小区建成使用后的智能化陆续改进措施的系统管理经9 验如何？举例说明。10.6.3.4 保护智能化系统的预

12、埋管线及各个公共管线的措施。10.6.3.5 其他高科技手段在管理应用的设想。10.6.4 根据以往经验和本小区的基本情况，提出切实可行的 节能、环保系统策划书 。10.7 各项指标的承诺及完好指标，拟采取的措施。物业承诺表格式见附件二10.7.1 办公区及配套设施的完好率10.7.2 办公区域的零修、急修及时率10.7.3 维修工程质量合格率及回访率10.7.4 大型及重要机电设备完好率10.7.5 智能化系统完好率10.7.6 公共区域照明完好率10.7.7 道路车场完好率10.7.8 治安案件完好率10.7.9 保洁率10.7.10 办公区绿化率与绿化完好率10.7.11火警发生率10.

13、7.12 违章发生率与处理率10.7.13 有效投诉与处理率；客户需求或投诉后上门服务时间、常规问题解决时间，特殊问题处理基本程序及方案征询意见程序10.7.14 物业管理满意率10.7.15 其他有关指标11.投标内容填写说明11.1投标书按统一格式填写，装订成册11.2物业承诺表要求按格式统一规范填写11.3投标书附件由投标方视需要自行编制，规格应与正文一致，附于正文之后与正文页码统一编目编码装订。11.4投标书所有内容应符合国家有关法律、法规规范及标准。10 11.5招投标文件及一切联络文件均使用中文12.招标文件计量单位及投标报价12.1 所有投标均以人民币报价12.2 投标方要按投标

14、物业管理内容填写物业管理酬金，并由法人代表或授权代表签署。12.3 投标文件中所使用的计量单位，除招标文件有特殊要求外，应采用国家法定计量单位。13.投标文件的有效期13.1 自投标日起天内，投标书应保持有效。13.2 在特殊情况下，招标方可与投标方协商延长投标书的有效期。这种要求和答复都应以书面、传真的形式进行。投标方可以拒绝接受延期要求，同意延长有效期的投标方不能修改投标文件。13.3 投标保证金有效期同投标书有效期。14.投标文件的签署及规定14.1 组成投标文件的各项资料（本须知第条中所规定）均应遵守本条14.2 投标方应填写全程，加盖公章。14.3 投标文件必须由法人代表或授权代表签

15、署。14.4 投标文件中投标书一式8 分，其中正本一份，副本七份。资格证明文件中，法人代表授权书及投标单位情况表正本一份，副本七份，其余文件仅提供复印件。如果正本与副本不符，以正本为准14.5 投标文件的正本必须用不退色的墨水填写或打印，注明“正本”字样副本可以用复印件。14.6 投标文件不可涂改或增删，如有修改错漏处，必须出同一签署人签字或盖章。14.7 投标文件因自己潦草或表达不清所引起的后果由投标方负责。四投标文件的递交15.投标文件的密封及标记15.1 投标文件应按以下方法分别装袋密封：投标书密封袋内装投标书正副本一共 8 份，商务标书与技术标书分开装订、密封。技术标书的副本11 内不

16、得体现投标单位名称或任何隐含投标单位和人员姓名的内容。封口处应有投标全权代表的签字及投标单位的公章。封皮上写明招标项目名称、投标方名称，并注明“开标时起封”字样。15.2 将全部投标文件（商务标书、技术标书密封袋、及投标方认为有必要提交的其他资料）包装完好，封皮上写明招标方的邮政编码、名称、地址、投标方名称、地址、邮政编码、投寄人。15.3 如果投标方未按上述要求密封及加写标记，招标方对投标方文件的误投和提前启封概不负责。15.4 为保证本次招标顺利进行，投标方递交投标文件时须交纳投标保证金一万元整。15.5 以下情况视为废标：15.5.1 技术标书副本有体现投标单位名称或任何隐含其单位的内容

17、15.5.2 技术标书和商务标书没有分开封装15.5.3 标书中对于投标方业绩、人员简历、工作方式等方面有不实或作假之处15.5.4 标书语言阐述不清，易产生歧义；15.5.5 投标方未交纳投标保证金。16.投标截止时间16.1 投标文件必须在投标截止时间前邮寄到达或派送人到达指定地点。16.2 招标方推迟投标截止时间前邮寄到达或派送人到达指定的投标地点。16.3 投标截止日期变更时，招标方或投标方的权利和义务将受到新的截止期的约束16.4 招标方对投标文件在邮寄过程中遗失或损坏不负责任。16.5 在投标截止时间以后送达的招标文件，招标方拒绝接收。17.投标文件的修改、撤回及投标保证金的处理1

18、7.1 投标以后，如果投标方提出书面修改或撤标要求，在投标截止时间前送达招标方者，招标方可以予以接受。但不退还投标文件。17.2 投标方修改投标文件的书面材料，须密封送达招标方，同时应在封套上标明“修改投标文件（并注明招标项目）”和“开标时启封”字样。12 17.3 撤回投标应以书面（或传真、电报）的形式通知招标方。如果取电报或传真形式撤回投标，随后必须补充由法人代表或授权代表签署的要求撤回投标的正式文件。撤回投标的时间已送达招标方或邮电到达日戳为准。17.4 投标截止后投标方不得撤回投标，否则不予退还并没收其投标保证金。五、评标18.对投标文件的初审18.1 初审内容为投标文件是否符合招标文

19、件的要求，内容是否完整、价格构成有无计算错误，文件签署是否齐全。18.2 初审中，对数据的计算错误按下述原则修正：18.2.1 如果单项相加不等于总和计，应以单项为准修正总计18.2.2 如果以文字表示的数据与数字表示的有差别，应以文字为准修正数字。18.3 投标方不同意以上修正，则其投标将被拒绝。18.4 与招标文件有重大偏离的投标文件将被拒绝。投标文件不允许在招标截止日期后修正。但招标方将允许修改招标中不构成重大的偏离的微小的，非正规的，不一致或不规则的的地方。18.5 招标方对投标文件的判定，只依据投标的内容本身，不依靠招标截止期后的任何外来证明。19.投标的澄清19.1 招标方将安排答

20、标时间，答标的顺序将在招标截止日期是确定，投标方授权代表及拟定的该项目物业总经理及项目组主要成员将在答标会上进行 15 分钟的的标书及公司介绍（介绍形式不拘，如演讲、投影介绍、图片展示均可） ，之后针对标书内容进行答疑，介绍与答疑时间各投标方不得超过 40 分钟。19.2 招标方有权就投标文件中模糊之处向投标方提出询问或澄清要求。投标方必须按照招标方通知的时间、地点派技术和商务人员进行答疑和澄清。13 19.3 必要时招标方可要求投标方就澄清问题作书面回答，该书面回答应有投标全权代表的签章，并将作为投标内容的一部分。19.4 投标方对投标文件的澄清不得增加投标价格和减少实质服务内容。20.评标

21、20.1 招标方根据标的特点组建评标委员会，对具备实质性响应的投标文件进行评估和比较。评标委员会由招标方、技术、经济、法律专家和其他有关方面的代表组成。20.2 评标原则：评标严格按照招标文件的要求和条件进行。比较物业管理的实施计划及各项收费标准和管理酬金。20.2.1 商务部分：20.2.1.1 各项物业收费标准和管理酬金测算方法的合理性，测算的准确性和全面性。20.2.1.2 管理计划书中各不同时期运行、管理测算的节约措施和管理带来的回报及各项回报承诺的奖惩。20.2.1.3 计划书中对业主和各项优惠服务条件。20.2.2 技术部分：20.2.2.1 管理模式的成熟性及公司业绩、经营信誉、

22、物业管理项目考察。20.2.2.2 物业管理和经营管理方案计划的科学、先进、合理、规范性。20.2.2.3 针对大厦的独特服务措施及执行计划。20.2.2.4 各项指标的可行性、高标准性。20.2.2.5 项目物业总经理及项目组答辩20.3 中标条件20.3.1 投标文件符合招标文件要求。20.3.2 综合评价最优。20.3.3 有执行合同能力。20.3.4 物业管理方案符合本小区目标要求。21.评标过程保密21.1 开标截止日期之后，直到授予投标方合同止，招标方保证投标方知识产权，投标方保证对整个招标过程性文件保密。招标方不向其他无关人员透露凡是审查、 澄清、评价和比较投标的有关资料以及授标

23、意向等。14 21.2 再评标期间，投标方企图影响招标方的任何活动，将导致投标被拒绝，招标方没收其投标保证金，并有权追究其相应的法律责任。六授予合同22.终审22.1 终审的对象是招标项目的预中标方22.2 终审内容是对预中标方的物业管理计划署和经营管理计划书，管理测定、管理模式，投标人资格、信誉以及投标方认为有必要了解的其他问题作进一步的考察。22.3 终审方式22.3.1 对预中标方进行询问。22.3.2 对预中标方进行实地考察。22.4 授受终审的预中标方，必须如实回答和受理招标方的询问或考察，并提供所需的有关资料。23.招标方在授标时有变更服务内容的权利在向投标方授予中标通知书前，招标

24、方对有关服务内容有权补充或变更其工作范围，并有权要求投标方对服务内容加以进一步说明和承诺。24.中标通知24.1 在投标有效期内，在该标方以书面形式通知所选定的中标方。通知也可以传真形式，但需要随后以书面确认。24.2 当中标方按 25 条规定与招标方签订中标经济合同后，招标方将其他投标发出落标通知，并退还包括中标方在内的所有投标保证金，招标方对落标的投标方不作落标原因的解释。24.3 中标通知书将是合同的一个组成部分。24.4 中标单位不允许整体转包中标项目。25.签订合同25.1 中标方应按招标方通知的时间、地点与招标方签订中标经济合同，否则按开标后撤回投标处理。25.2 经济合同签订后，

25、在招标方支付首付款前，中须向招标方缴纳相当15 于三个月管理酬金的风险抵押金。25.3 招标文件、中标方的投标文件及评标过程中有关澄清文件均作为合同的附件。第二部分物业说明一物业概况小区位于，总建筑面积万平方米，其中地上将筑面积为：万平方米。1. 物业基本概况物业名称：地点: 发 展 商：使 用 人：建筑设计：承 建 商：拟入住日期：2.建筑指标：占地面积：总建筑面积：建筑高度：层数：绿 化 率：容 积 率：车位数量：自 行 车：外墙材料：3.主要功能分布16 楼层功能面积（平米）层高（米）机电设备一览表一空调系统二强电系统供电系统三给排水系统四电梯系统五智能化系统二. 空调设备明细表1.风机

26、盘管序号规格要求数量17 2.新风机组序号规格要求数量三、物业服务范围及说明1.物业服务范围（包括但不限于）1.1 前期物业管理服务根据施工进度及交付使用的时间，从物业角度对各专业提供专业意见和建议。1.2 大厦一层以上的公用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括变配电动力，照明系统、中央空调系统、各类水系统、智能化系统，消防系统、电梯等。 在保修期内的设备维修由中标单位与厂家联系维修事宜，不计入物业管理费用。保修期满后的设备维修，另行商定。1.3 大厦建筑本体养护和管理，包括楼顶、梁、柱、内外墙体等部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。1.4 大厦公共区域内办公设施的维修、维护，

27、但不包括特殊办公场所的专用设施，设备在内。1.5 大厦权属内的绿化摆放、养护及更换、地毯维护保养及清洗，大厦外墙清洗等。1.6 大厦权属内的配套设施的维修、养护和管理。1.7 大厦内建筑小品的维修、养护和管理及对在维保合同期（一年）内的园林绿化工作实施监督与管理。1.8 大厦权属内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理。 包18 括道路、室外上下水管道、化粪池、污水池、井、路灯、自行车库、停车场等1.9 大厦内权属内的清洁服务。包括公共场地、建筑物（包括公共环境、办公区域、会议区域、多功能厅、停车场等）等的清洁卫生、垃圾收集和清运，以及楼宇范围内的灭虫防害工作。洗手间的保洁和管理工作，

28、包括日常易耗品的配置， 卫生洁具、 卫生隔断等设施的保洁及检查报修。1.10 维持大厦良好的办公环境，包括安全监视、巡视、门岗执勤工作1.11大厦权属内的交通、车辆行驶及车辆停泊秩序与安全的管理1.12 大厦实行全封闭24 小时安全管理。1.13 组织并提供多种便民服务。1.14 配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作。1.15 管理与物业相关的工程图纸、设备使用规定的行为，采取规劝、警告、制止等措施管理。1.16 管理与物业相关的工程图纸、设备说明、维修养护记录及竣工验收资料等。1.17 有关法律、法规和政策规定的应当由物业管理公司管理的其他事项。2.说明2.1 招标方保留对中标

29、单位服务范围内的单项工程指定分包的权利。2.2 此次投标包括接收安置原甲方29 名保安人员之内容。2.3 大厦服务范围文件， 是对本次招投标以及未来物业管理基本的工作及服务范围，并不能涵盖本次物业管理招标的所有内容。第三部分合同主要条款第一条 总则甲方：乙方：乙方经甲方物业管理服务招标并依据中华人民共和国经济合同法 ，就物业管理事项按下列条款达成本协议19 第二条 委托管理事项同第三部分第三条 委托管理期限本合同为期一年。在本合同签署之日起。若乙方在本合同期内，其物业管理服务水平达到既定的目标及服务承诺，且甲乙双方合作良好，甲乙双方将续签一年合同；负责甲方将不予续签。第四条甲方的权利和义务1.

30、行使甲方的合法权益，对物业管理公司的日常管理、服务态度及质量进行监督检查。2.审定乙方提出的物业管理服务年度计划、大修、中修方案及财务预算、决算报告。3.甲方负责房屋本体的大、中修的实施方案、工程预算及实施。4.检查、监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况，定期进行全面考核评定，如因乙方管理不善或管理失误，造成重大经济损失，甲方有权终止合同，并要求乙方按照权威评估机构出具的评估报告进行赔偿。5.协助乙方依据建设部（91）年 zbp30001-90 房屋接管验收标准的规定向公司接收物业， 并针对物业实际情况协助乙方顺利完成入住过程。6.遇到下列情况之一者，甲方对乙方指定的物业管理文件具有否决权；

31、a)物业管理文件违反国家、地方政府相关政策法规；b)物业管理文件损害甲方利益。7.遇到下列情况之一者，甲方对乙方外聘专业公司分包的单项工程有否决权；a)经过一个月的实际运作，证明单项承包方有能力有限、专业水平不高、了解程度不深、工作、服务态度不好。b)承包方价格高于乙方费用明细中相应项目的预算价；c)承包方达不到乙方投标承诺相应项目的服务标准。8.在本合同期内。甲方对乙方表现不佳、责任心不强、不能胜任工作20 岗位、不配合不服从管理、言行有损甲方企业形象、损害甲方利益、行贿受贿、渎职的员工有权要求乙方，按管理制度在保证正常工作的前提下及时处理。9.合同期满，甲方有权指定专业审计机构对物业管理的

32、财务状况进行财务审计。10.在合同期内， 乙方与甲方有关的宣传材料须经甲方同意后，方可执行。第五条 乙方权利和义务1.乙方在大厦内设立专门机构专职负责大厦的日常管理工作，并与该机构代表乙方履行本合同规定的权利和义务。2.乙方签署的的经济合同生效之日起，即开始正式的物业服务准备、筹备和人员选聘等工作。 在物业建设期间， 乙方应根据工程进展情况，随时委派合适人选参与工作，并在工程建设，设备安装方面向甲方提出专业意见或建议。如因乙方的失误造成物业在竣工交接及日后使用中存在的问题甲方有权扣回部分或全部物业入住之前的管理酬金直至终止合同。3.乙方负责物业服务员工招聘、劳务人事管理、 行政管理及监督考核。

33、4.乙方负责针对大厦执行独立的财务管理及管理工作。物业管理支出实行预算管理制管理，经甲方审批后物业管理费在预算范围内的每笔开支，从甲方特设管理账户直接支出，经甲方授权责任人签名后方可使用。5.乙方将于物业交付使用前，配合建筑的施工进度，按照双方确认的人员编制配备物业管理人员，使甲方进驻物业时获得优质的物业管理服务，为甲方提供方便。6.乙方负责：大厦各项工程竣工验收全部合格后，对存在质量问题的工程联系返修事宜。大厦内排水管道的正常使用大厦消防通道通畅，区内道路没有建筑垃圾和泥土侵占路面。7.乙方为本项目配备的主要物业人员（如何部门经理及主管）应征得21 甲方同意后上岗，一经甲方确认，乙方不得随意

34、更换。调动时应提前通知甲方，并且双方均认同其接替人员可以保证大厦的正常物业管理后方可调动；若甲方认为并经证实乙方管理人员不能胜任本职工作，有权向乙方提出更换建议，其后任必须全面继承前任应负的责任。经甲方认定的物业经理除非甲方或本人提出的要求，乙方无权予以更换，否则甲方有权终止合同。8.乙方在保证甲方合法权益的前提下，根据有关法律、法规政策及本合同的约定，结合物业管理的实际情况，制定大厦的各项管理办法、规章制度、实施细则等，自主开展各项管理活动。9.乙方负责根据房屋及附属设施、设备的情况制定年度维修计划和建议大、中修方案，经甲方审定同意后，由乙方组织实施。10.乙方有权对违反有关物业管理办法，规

35、章制度的行为，提请甲方有关部门进行处理。11.乙方负责协助装修管理，与执行甲方装修相关规定，并协助监督。12.综合物业管理的实际需要，向甲方提供大厦的配套公共设施、机电设备选型及安装等方面的建议。13.乙方负责按照甲方交接名单中设备设施类型评选合适的保养承包商大厦的专项维保业务，并经甲方认可。乙方不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承担给个人。14.关于房屋本体大、中维修，由乙方提交维修原因，乙方协助实施。15.乙方外包给专业公司的物业管理费用（包括设备维保费）非特殊原因，一律由甲方按照乙方与专业公司签订的合同内容从特设管理账户直接支付给该公司。16.关于物业管理预算

36、费用的使用约定：在各单项物业管理预算范围内乙方可以合理使用费用；如果超过各单项物业管理预算范围，乙方必须向甲方申请，经甲方同意后，由乙方实施，但超过预算部分必须在物业管理费用预算范围内进行调整。如甲方提出的超出本合同委托管理项目的管理与服务事宜而发生的费用，由乙方提交具体方案及相关费用的预算，经甲方审核同意后，由乙方具体实施。17.乙方必须接受物业管理主管部门及有关这个诺夫部门监督、指导，22 并接受甲方监督。18.乙方于每月 5 日前、每季度8 日前寄年度10 日前向甲方提交财务报告；每月 10 日前提交物业管理报告。19.乙方不得擅自占用和改变大厦公共设施的使用功能，如需在大厦内改造扩建完

37、善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。20.建立大厦的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况。21.合同期间， 乙方若带领其他单位、 个人参观大厦， 应征得甲方同意；若甲方带领其他单位，个人参观大厦，乙方应积极予以配合。22.开展有效的社区文化活动和便民服务工作。23.本合同期满， 甲乙双方没有续约时，乙方必须向甲方移交管理办公用房、大厦各类管理档案、图纸等资料。第六条管理目标1.乙方“物业承诺表”2.在北京市树立科技物业管理典范3.正式入住后一年为北京市物业管理优秀写字楼，两年内达到建设部优秀示范大厦的服务标准。第七条管理酬金第八条违约责任1.如因乙方违反本合同有关约定，造成甲方未能

38、完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，甲方有权要求乙方在10 个工作日内解决，逾期未解决的，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给于甲方相应的经济补偿。2.如因乙方原因造成甲方物品丢失、被盗或发生其他的安全问题，由乙方承担责任并赔偿相应的费用。3.甲、乙任何一方无法律依据的前提下提前终止合同，违约方应赔偿对方相当于三个月管理酬金的违约金，造成对方损失的应给予经济赔偿。4.甲方房屋建筑户设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当或没有按规定进行大中修及日常保养等原因造成重大事故的，由乙方承担责23 任并负责善后处理（产生事故的直接原因，以这个诺夫有关部门的鉴定结论为准）。第九条争议及仲裁第十条监督检查1.甲方不定期对乙方的工作进行抽查，其抽查结果将作为乙方年度考核的依据。2.乙方负责组织（甲方参与）年一次甲方各个部门意见满意率统计，其检查结果将作为乙方年度考核的依据。3.乙方负责组织政府的各种考评，其考评结果将作为乙方年度考核的依据。第十一条奖惩条款1.乙方在本合同期内， 其物业管理服务水平达到既定的目标及服务承诺，且甲乙双方合作良好，甲乙双方将继续签合同。2.若甲方或业主委员会代表抽检结果（