关于刘雄虎住宅房地产抵押价格评估

1、关于刘雄虎住宅房地产抵押价格评估结果报告书内翰和估字2012第0054号委托方：刘雄虎估价方：内蒙古翰和房地产评估咨询有限责任公司估价师：柴兴平、郭苏贞光 估价人员：柴兴平、郭苏贞光外业人员：柴兴平、付丽萍估价作业日期：2012年4月18日一、致委扌匕方函1二、估价师声明2三、估价的假设和限制条件3四、估价结果报告5（一）委扌毛方5（二）估价方5（三）估价对象概况5（四）估价目的7（五）估价时点7（六）价值定义7（七）估价依据7（八）估价原则8（九）估价方法9（十）估价结果9（十一）估价人员10（十二）估价作业日期10（十三）估价报告使用有效期10（十四）风险分析及变现能力分析10五、附件13

2、六、估价技术报告14（一）个别因素分析14（二）区域因素分析14（三）权益状况分析15（四）市场背景分析15（五）最高最佳使用分析17（六）估价方法的选用17（七）评估测算过程18（八）评估结果21、致委托方函刘雄虎：承蒙委托，我公司对贵方委托刘雄虎的房地产 海勃湾区下海勃湾 一街坊区中公寓楼2号楼452室，建筑面积为119. 61m2的房地产进行价值 评估，估价目的是为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据而评估房地 产抵押价值。根据中华人民共和国城市房地产管理法、房地产估价规范（中华 人民共和国国家标准gb/t50291-1999）以及有关房地产法规和政策，我们 遵循估价原则和行业标准，按照

3、估价工作程序，进行市场调查和实地查看， 综合考虑影响房地产价格的各项因素，选用科学、合理和适合的估价方法, 并依据估价人员的专业经验，最终确定估价对象于估价时点2012年4月18 日的公开市场价值为442165元，无法确定优先受偿款，抵押价值为442165 元，大写（人民币：肆拾肆万贰仟壹佰陆拾伍元整，单价为3697元/mj建筑而积总层及设计估价单价市场价值优先受偿抵押价值产权人产权证号(m2)所在层结构用途方法（元）额（元）（元）刘雄虎乌房权证a字第as046784 号119.615/6混合住宅市场法成本法36974421650442165内蒙古翰和房地产评估咨询有限责任公司法人代表：二o二

4、年四月十八日二、估价师声明我们郑重声明：1、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和 结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与委托方、产权人 没有个人利害关系或偏见。4、经过现场实地考察后我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价 规范进行分析，并结合房地产市场实际形成意见和结论，撰写本估价报 告。5、本报告为本公司独立完成，没有他人对本估价报告提供重要专业帮助。6、本技术报告仅提供于委托方工作参考，不得用于其它用途，更不得提 供其它团体、第三方和个人。7、全面、仔细

5、的阅读本报告所有文字、数据对其正确使用至关重要。8、本次估价的注册房地产估价师签章：注册房地产估价师注册号估价师签字柴兴平郭颍光64200900066419970009三、估价的假设和限制条件(-)估价报告结论成立的假设前提1 在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。2、本次评估是以估价对象能够持续使用为前提。3、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法 规。4、估价对象权属合法、淸晰，并能够正常上市交易，不属于行政法规规 定不得抵押的房地产。5、本报告估价结果为估价对象在估价时点、规划用途条件下，房屋在现 状成新率下的房地产正常市场价格，未考虑未来房地产市场发

6、生重大变化 以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结果的影响(因时间变化导致的价 格变动，需作相应的调整直至重新出具报告。)6、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未 考虑快速变现等处分方式带来的影响。报告使用者若考虑未来市场变化和 短期强制处置等因素，抵押物处置价格可能会低于市场价格。7、本报告估价结果仅指估价对象在估价时点的价值，即已固化在物业上 的所有投资，并未考虑估价对象房地产所涉及的债权债务关系。8、本次估价所依据的有关房地产权属及面积资料由委托方提供，委托人 向房地产估价机构如实提供房地产估价所必需的情况和资料，并对所提供 情况和资料的真实性、合法性、完整性和有效

7、性负责。由于委托方提供资 料不实造成的失误，受托估价方不承担责任。9、估价对象如设定有抵押权的，本次估价以该抵押权已解除为假设前提, 不考虑此项优先受偿款。(-)估价报告使用的限制条件1、估价结论为满足全部假设与限制条件下的价值。2、未经估价方和委托方书面同意，本报告的全部或部分及任何参考资料 均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何 方式公开发表。凡因委托方使用估价报告不当而引起的后果，估价机构及 估价人员不承担相应的责任。3、本估价报告应用范围为委托方向银行申请抵押贷款提供价值参考，若 改变估价目的及使用条件需向本评估机构咨询后重新出具报告。4、本报告估价结果是反映

8、在本次估价目的下，根据公开市场原则确定的 现行市场公开价值及房地产抵押价值，没有考虑将来可能承担的抵押、担 保事宜，以及特殊交易可能追加付出的价格对本次估价价值的影响。当上 述条件发生时，本次估价失效。(三估价报告应用的有效期本估价报告自报告出具之日起一年内有效。如在估价报告应用的有效期 内，国家经济形势、城市规划、房地产稅费政策、金融政策等发生重大变 化，使房地产市场价格变化较快，因而对估价结果产生明显影响时，本估 价结果亦应作相应调整甚至重新评估；若报告使用人未在估价报告应用的 有效期内使用本估价报告，由此造成的不良后果，我公司对此不承担任何 责任。四、估价结果报告(一委托方：姓名：刘雄虎

9、地 址：内蒙古乌海市海勃湾区下海勃湾一街坊区中公寓楼2号楼452室电 话受托方：受托估价机构：内蒙古翰和房地产评估咨询有限责任公司估价机构地址：内蒙古乌海市海勃湾区海拉北路28号资格证书编号：内建房估证字2003第043号法定代表人：刘冬估价机构资质等级：三级联 系 电话三估价对象概况：区域因素估价对象位于海勃湾区下海勃湾一街坊区中公寓楼2号楼452室。该 物业东临铁路线，南邻市六中，西临世纪大道，北临海北西街。估价对象具 体区域状况如下：(1) 市政及公共配套设施完备程度：在该区域范围内有乌海市第六中 学、滨河花园、新加坡花园等大型住宅社

10、区，市政及公共配套设施较为完 善；(2) 居住环境及物业管理状况：估价对象所在小区居住环境优，小区 内物业管理较好；(3) 交通条件：估价对象所在小区临近海北西街，附近有9、25路公交车通过，交通条件较为便捷。2、个别因素(1) 房屋利用状况估价对象主体为一幢六层混合结构住宅楼，证载设计用途为住宅，南北 朝向，于2007建成，估价对象位于其2号楼4单元5层，一梯两户，建筑 面积119.61m2,外墙水泥涂料，布局合理，三室二厅二卫。估价对象具体状 况如下：进户门安装普通对讲防盗门，单层塑钢窗；客厅及卧室地面均铺 800x800mm地砖，石膏板艺术造型吊顶，内墙刷乳胶漆；厨房地面铺800 x80

11、0mm地砖，墙面贴200x300mm面砖,瓷砖到顶，铝扣板吊顶；卫生间 地面铺300x300mm地砖，墙面贴300x600mm面砖，洁具齐全，瓷砖到顶， 铝扣板吊顶。估价对象结构稳定，室内水、暖、电讯设施齐全，使用及维护 状况良好。(2) 土地利用状况估价对象宗地形状规则，地势平坦，工程地质条件较好，在利用上无地质、 水文等不良自然条件限制及自然灾害威胁，目前达到宗地红线外“七通”(通给 水、通排水、通电、通讯、通路、通暖、通燃气)，宗地红线内“七通一平”(通 给水、通排水、通电、通讯、通路、通暖、通燃气及土地平整)的开发程度。(3) 房地产权利状况 估价对象产权登记状况估价对象房屋产别为私有

12、，房屋所有权人为刘雄虎，混合结构，建筑面 积119. 61m2,设计用途为住宅，房屋所有权证证号为乌房权证a字第 as046784号，土地权属性质为出让70年(2007年12月06日至2077年05 月26日)，剩余65年。 估价对象优先受偿权利状况已设定的他项权利：尚未设立抵押等他项权利；其他法定优先受偿款：无。(四估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 (五估价时点：2012年4月18日(按估价人员现场查看之日确定)。(六抵押估价价值定义：本报告中房地产抵押价值，等于抵押的房地产在假定未设立法定优 先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法

13、定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先 于本次抵押贷款受偿的款额，包括未缴纳的综合地价款，已抵押担保的债 权数额及其他。(七估价依据：1 有关政策法规和文件(1) 中华人民共和国城市房地产管理法；(2) 中华人民共和国土地管理法；(3) 中华人民共和国物权法；(4) 中华人民共和国担保法(国家主席令第50号)；(5) 建设部城市房地产抵押管理办法(建设部令98号)；(6) 商业银行房地产贷款风险管理指引；(7) 建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规 范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知(建住房2006 】8 号)2、技术标准(1) 房地产估价

14、规范(国标gb/t 50291-1999);(2) 城镇土地估价规程(国标gb/t 18508-2001 );(3) 房地产抵押估价指导意见；3、委托方提供的相关资料(1)房屋所有权证复印件；(八估价原则：本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的对 估价对象进行估价。在本次估价作业中，我们遵循的原则主要有下列五项： 仁合法原则遵循合法原则，首先要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进 行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则， 具体来说有下列几个方面：在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关 证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等

15、为依据； 在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据；在其 他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。2、最高最佳使用原则所谓最高最佳使用，要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前 提进行。它是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经过充分合理的 论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。3、替代原则替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下 的正常价格。类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、 规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求 范围是指与估价对象相同或相近的房地产所处的区域范围。4、估价时点原则

16、估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点上的客观 合理价格或价值。估价不是求取估价对象在所有时间上的价格，而是求取 估价对象在某一时点上的价格，而这一时点不是估价人员可以随意假定的， 必须依据估价目的来确定，这一时点即是估价时点。5、谨慎原则谨慎原则要求估价师在确定抵押价值时，应充分考虑房地产的市场变 化、宏观政策带来的各种风险，合理确定估价参数，并在报告中作出必要 的风险提示；在面临不确定因素的情况下作出判断时，应当保持必要的谨 慎，充分估计到各种风险和损失，不高估市场价值，不低估房地产估价师 知悉的法定优先受偿款额。（九估价方法：估价人员在认真分析掌握的资料并对估价对象进行实地

17、勘察后，根据 估价对象的特点及实际情况，遵照国家标准房地产估价规范，在合法原 则的前提下，根据标的房地产客观情况，采用市场比较法和成本法。市场比较法：市场法又称市场比较法，是将估价对象与在估价时点的近 期发生交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当 的修正来求取估价对象价值的方法。公式：委估房地产单价二工n （可比实例x交易情况修正系数x交易日期修正 系数x区域因素修正系数x个别因素修正系数）/n成本法：是分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后 将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。公式：房地产价格二土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息

18、 +销售稅费+开发利润-建筑物折旧（十估价结果经过实地勘察和技术测算，并对评估对象使用状况之后，确定委估房 地产海勃湾区下海勃湾一街坊区中公寓楼2号楼452室，在估价时点2012 年4月18日的公开市场价值为442165元，无法确定优先受偿款，抵押价值 为442165元，大写（人民币：肆拾肆万贰仟壹佰陆拾伍元整，单价为3697 7t/m2o（十一估价人员房地产估价师：柴兴平、郭颍光评估人：柴兴平、郭顽光（十二估价作业日期：2012年4月18日十三估价报告应用的有效日期本次估价报告在市场没有较大波动情况下的有效期限为2012年4月18 el -2013年4月17日若超越此期限或市场发生较大的波动

19、时，需要重新评 估。（十四风险分析及变现能力分析1、风险分析影响房地产价格的风险主要有政策风险、社会经济风险、自然风险等。政策风险：政策风险是指由于国家或政府有关房地产投资的各种政策发 生变化而造成房地产价值的减损。政策的变化是估价人员无法且没有能力 预期的。房地产投资是国家宏观调控的重点对象，故受政策风险的影响比 较大。我国最近相关调控政策出台较为频繁，即稳定了房地产市场的运行, 进一步减少了风险，但又对其形成了一定的限制。社会经济风险：社会经济风险是指社会经济形势短期内发生了巨大变化, 如利率水平、通货膨胀、人口结构、收入水平、收入结构、家庭负债水平、 社会就业状况等变化，使得房地产价值发

20、生了巨大的变化。近年来，我国 的社会政治局势稳定，国民经济运行态势良好，为房地产市场的发展提供 了良好的社会经济环境。自然风险：包括火灾、风灾、水灾、地震等天灾引起的各类或然损失风 险，将造成所抵押的房地产严重坏损乃至灭失，使其价值急剧跌落甚至消 失。2、变现能力分析变现能力是指估价对象在假定的估价时点实现抵押权时，在没有过多损 失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响变现价值的主要因 素包括抵押房地产的规模、可分割性、通用性或专用性、权属的完整性及 转让性、变现时间长短、变现费用、应缴纳稅金等。 通用性是指其用途、功能被市场接受的程度。估价对象为单元式住宅， 通用性较好。 独立使用性

21、是指使用中不受影响干扰，能独立形成综合使用效果，或独 立形成生产力。估价对象为独立式住宅，其使用不受他人干扰，独立使用 性强。 可分割转让性是指通过垂直或水平分割能够形成相对独立空间出售转让 的房屋。估价对象为成套住宅，不能分割转让。 价值、规模大小：一般来说总价值越大、规模越大的房地产，所需的资 金较大，越不容易找到买主，变现能力越弱。估价对象规模偏小，价值量 不大，所需资金不多，较易变现。 本报告涉及的估价对象范围系由委托方决定并现场指认，所提供的估价 结果是处于估价时点的估价对象在公开市场假设条件下最可能成交的客 观、合理价格，但提请报告使用者注意由于房地产抵押时间的延续性，估 价对象抵

22、押价值在未来实现抵押权时会受到房地产市场变化风险、短期强 制处置等因素的不利影响，估价对象在估价时点的变现价格通常会低于其 正常市场价值。 变现时间长短估计：估价对象地理位置较好，结构布局合理，建筑面积 偏小，价值量不大，故变现时间较短。综合以上影响因素，估价对象房地产变现能力较强，但假定在估价时点拍 卖或变卖，受各种因素影响其最可能实现的价格一般比评估的正常市场价 值要低。根据最高人民法院的相关规定：人民法院确定的保留价，第一次木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*第11页拍卖时，不得低于评估价或者

23、市场价的80%;如果出现流拍，再次拍卖时， 可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%o估价对象一旦被强制变现时，根据中华人民共和国城市房地产管理法、 中华人民共和国担保法、中华人民共和国合同法和城市房地产抵 押管理办法，该项目处分方法应参照国家有关政策、法规进行，变现费用、 稅金的种类、数额和清偿顺序如下： 变现费用的种类：诉讼费、律师费、评估费、拍卖佣金、强制执行费用 及交易手续费、登记费、合同公证费等。 变现稅金的种类：营业稅及附加、印花稅、应补缴的土地出让金（商品 房不发生该项费用）地价。 淸偿顺序：支付处分抵押房地产的费用一扣除抵押房地产应缴纳的稅金 优先受偿款（

24、建筑工程承包人有行使权的拖欠工程款等）-按登记顺序 偿还抵押权人债权本息及违约金一赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造 成的损失一剩余金额交还抵押人。内蒙古翰和房地产评估咨询有限责任公司二o二年四月十八日五. 附件1、估价对象的位置图2、估价对象现状照片3、房地产评估委托书复印件4、房屋所有权证复印件5、评估机构营业执照复印件6、评估机构资质证书复印件7、估价师注册证书复印件六、估价技术报告(-)区域因素估价对象位于海勃湾区下海勃湾一街坊区中公寓楼2号楼452室。该 物业东临铁路线，南邻市六中，西临世纪大道，北临海北西街。估价对象具 体区域状况如下：木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木

25、*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*第13页(1) 市政及公共配套设施完备程度：在该区域范围内有乌海市第六中 学、滨河花园、新加坡花园等大型住宅社区，市政及公共配套设施较为完 善；(2) 居住环境及物业管理状况：估价对象所在小区居住环境优，小区 内物业管理较好；(3) 交通条件：估价对象所在小区临近海北西街，附近有9、25路公交 车通过，交通条件较为便捷。(二个别因素1、房屋利用状况估价对象主体为一幢六层混合结构住宅楼，证载设计用途为住宅，南北 朝向，于2007建成，估价对象位于其2号楼4单元5层，一梯两户，建筑 面积119.61m2,外墙水泥

26、涂料，布局合理，三室二厅二卫。估价对象具体状 况如下：进户门安装普通对讲防盗门，单层塑钢窗；客厅及卧室地面均铺 800x800mm地砖，石膏板艺术造型吊顶，内墙刷乳胶漆；厨房地面铺800 x800mm地砖，墙面贴200x300mm面砖,瓷砖到顶，铝扣板吊顶；卫生间 地面铺300x300mm地砖，墙面贴300x600mm面砖，洁具齐全，瓷砖到顶， 铝扣板吊顶。估价对象结构稳定，室内水、暖、电讯设施齐全，使用及维护 状况良好。2、土地利用状况估价对象宗地形状规则，地势平坦，工程地质条件较好，在利用上无地质、 水文等不良自然条件限制及自然灾害威胁，目前达到宗地红线外“七通”(通给 水、通排水、通电、

27、通讯、通路、通暖、通燃气)，宗地红线内“七通一平”(通 给水、通排水、通电、通讯、通路、通暖、通燃气及土地平整)的开发程度。(三权益状况分析1、估价对象产权登记状况房屋所有权状况估价对象房屋产别为私有，房屋所有权人为刘雄虎，混合结构，建筑面 积119. 61m2,设计用途为住宅，房屋所有权证证号为乌房权证a字第 as046784号，土地权属性质为出让70年(2007年12月06日至2077年05 月26日)，剩余65年。估价对象产权合法，未涉及其他法律纠纷，符合法律、行政法规规定的 转让条件，现由房屋所有权人使用，无出租、占用情况，其权利状况对房地 产价值不产生任何影响。2、估价对象优先受偿权

28、利状况(1) 已设定的他项权利：尚未设立抵押、典当等他项权利；(2) 其他法定优先受偿款：无(四市场背景分析乌海市是内蒙古自治区西部的新兴工业城市，地处黄河上游，东临 鄂尔多斯高原，南与宁夏石嘴山市隔河相望，西接阿拉善草原，北靠肥沃 的河套平原。是华北与西北的结合部，同时也是“宁蒙陕甘"经济区的结合 部和沿黄经济带的中心区域。二十世纪五十年代后期，随着包兰铁路的开通、包钢等国家重点项目 的建设，乌海作为资源富集区开始大规模开发。经过五十年的艰苦奋斗， 在过去人迹罕至的荒漠上建成了 一座新兴工业城市。1976年经国务院正式 批准，由原来的乌达、海勃湾两个县级市合成乌海市，为自治区直辖市

29、； 市辖海勃湾、乌达、海南3个县级行政区，总面积1754平方公里，人口 50 万，有汉、蒙、回、满等25个民族，是西部大开发以来，率先在国内实施 城乡一体化改革、实行城乡单一户籍制度的城市之一。乌海市矿产资源储备量大、品位好、易开采，并且相对配套，工业利 用价值高。已探明金属、非金属矿藏有37种，其中，煤炭已探明储量30 多亿吨，以优质焦煤为主，占全自治区已探明焦煤储量的60%左右；铁矿石木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*第15页储量600多万吨;煤系高岭土储量在门亿吨以上，约占全国探明储量的1/

30、5； 石灰石远景储量在200亿吨以上，高品质的石英砂、石英岩总储量达50亿 吨，白云岩、耐火粘土、硅石储量也很可观。邻近地区还有丰富的盐、碱、 芒硝、太西煤等，这些矿产储量大、品质高、配置条件好，是发展化工、 建材等工业产品的重要原料。按照城区“一靠三集中"原则，乌海市大力调整城市空间发展布局，推 进三个城区向黄河靠拢，实施了滨河新区和乌达滨河西区建设，拉大了城 市框架。围绕区际快速通道建设，包括周边几个工业园区在内的“一刻钟” 经济圈初步形成，增强中心城市辐射功能。便捷的立体交通网络已经形成, 京藏高速、包兰铁路、109和"0国道穿市而过，包兰、东（胜）-乌（海）电 气化

31、铁路已经通车，届时铁路运输可直通天津港和黄骅港，运输能力犬幅 提升。市内工业园区均有铁路专用线连接。乌海至呼和浩特、北京、西安、 广州、上海航线开通，全国各地省会城市经转机后均可当日到达。2010年以来，乌海市认真贯彻落实国务院宏观调控政策，坚持在发展 中搞好调控、在调控中促进发展，房地产开发投资呈现稳步增长势头，有 效促进了固定资产投资的增长，成为支撑经济增长的重要因素。截至2010年8月末，乌海市房地产开发完成投资17. 18亿元，比上年 同期增长26.98%,占全部固定资产投资的11. 13%;在建商品房施工面积 350. 63万平方米，比上年同期增长23.85%,其中新开工面积111.

32、69万平 方米，比上年同期增长3. 26倍。全市累计销售商品房36.81万平方米，比 上年同期增长1.31%,其中住宅销售面积31.71万平方米，比上年同期增长 9. 19%;商业营业用房销售面积3. 93万平方米，比上年同期增长1.84倍。 实现商品房销售额12. 11亿元，比上年同期增长了 40.8%,其中住宅销售额 9.38亿元，比上年同期增长16. 37%；商业营业用房销售额2. 13亿元，比 上年同期增长了 3. 03倍。（五最高最佳使用分析木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*第16页房地

33、产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最 佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能 使估价对象产生最高价值的使用。它的一种具体体现，是以使估价对象获 得最佳的用途和开发强度来衡量，也就是说，估价结果应是在合法使用方 式下，各种可能的使用方法中，能获得最大收益的使用方式的估价结果。 根据委托方提供的有关资料，估价对象规划用途为住宅，现状用途亦为住 宅，估价人员现场查看以及对周边居住环境和房地产市场的调查和预期分 析，我们认为保持现状用途最为有利，并以此为前提估价。（六估价方法的选用估价人员深入细致地分析了评估项目的特点实际状况，并研究了委托 方提供的资料，

34、在实地查看和调研基础上，根据估价对象的特点及估价目 的，由于该房地产市场交易实例较多，为使估价结果具有科学性、准确性、 客观性。此次评估我们采用市场比较法和成本法对委估房地产进行评估。（七评估测算1市场比较法的价值测算过程（1）根据估价对象的使用现状，选取三宗与估价对象在结构、用途相同、所处 区域相似的已成交的房地产做可比实例，详细情况如下表。表1 因素条件说明表比较因疔估价对象实例一实例二实例三交易时间2011.52011.52011.52011.5交易情况抵押贷款正常正常正常交易价格（元/韵375038003850用途住宅住宅住宅住宅区域因地理位置阳光花园阳光花园阳光花园阳光花园素市政及公

35、共配 套设施该区域范围内有 乌海市第六中学、浚 河"花园、新加花医 等大型住宅社区，市 政及公共配粥殳般 为完善；该区域范围内有 乌海市第六中学、滨河 花园、新加坡花园等大 型住宅社区，市牧公 却己现墩为完善;该区域范围内有鸟 海市第六中学、滨河花 园、新加皮花园等大程 住宅社区，市政及公共 酉集设施k为完善；该区域范围内有 乌海市第六中学、滨河 花园、新加坡花园等大 型住宅社区，市牧公 痢谕殳猶功完善;交通条件估价对象临近湾 北西街,iw有9、25 沁交车通过，交通 細功便捷。估价对象临近海 北西街，iw有9、25 沁交车通ii,交通条 制功便捷。估价对象临近海讹 西街，附近有9、

36、25翳 公交车通过，交通紐t 车功便fto估价对象临近海 北西街，附近有9、25 路公交车通过，交通条 僧功便mo居住环境及物 业管理状况居住环境较好 物业管理一般居住环境较好 物业管理一般居住环境较好 物业管理一般居住环境较好 物业管理一般个别因素总层数 及所在层数总六层 所在五层总六层 所在五层总六层 所在四层总六层 所在四层朝向南北南北南北南北建筑面积适中适中适中适中建筑结构混合混合混合混合成新度（建于2007年） 九六成新（建于2007年） 九六成新（建于2007年） 九六成新（建于2007年） 九六成新利用状况较好较好较好较好装饰装修情况简单装修简单装修简单装修普通装修（2）编制比较

37、因素条件指数表表2 因素条件指数表f实例比较因素f估价对象实例一实例二实例三交易价格（t/m2）375038003850交易时间100100100100交易情况100100100100区 域 因 素地理位置100100100100市政及公共配套设施100100100100交通条件100100100100居住环境及物业管理状况100100100100个 别 因 素总层数及所在层数100100102102朝向100100100100建筑面积100100100100建筑结构100100100100成新度100100100100利用状况100100100100装饰装修情况100100100101(3) 因素修正：在各因素条件指数表的基础上，经修正得到各因素修正系数表。 表3因素条件修正系数表比较因素'7实例一实例二实例三交易价格(元击)375038003850交易时间100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100区 域 因 素地理位置100/100100/100100/100市政及公共配套设施100/100100/100100/100交通条件100/100100/100100/100