土地增值税重点和难点

1、土地增值税土地增值税重点和难点重点和难点o教学目的和要求教学目的和要求1、了解我国开征土地增值税的主要目的、了解我国开征土地增值税的主要目的2、掌握土地增值税的具体规定、掌握土地增值税的具体规定3、了解房地产企业土地增值税的清算、了解房地产企业土地增值税的清算o教学重点和难点教学重点和难点重点：重点：1、扣除项目的确定、扣除项目的确定 2、应纳税额的计算、应纳税额的计算 3、征税范围、征税范围难点：超率累进税率的运用难点：超率累进税率的运用o教学方法：讲授教学方法：讲授8 81 1 概述概述一、土地增值税开征背景一、土地增值税开征背景o上世纪上世纪9090年代初期广东、海南、广西等地疯炒房年代

2、初期广东、海南、广西等地疯炒房地产、尤其是疯炒地皮地产、尤其是疯炒地皮 o为了抑制过热的房地产，控制炒房地产奇高的暴为了抑制过热的房地产，控制炒房地产奇高的暴利，利，19931993年年1212月月1313日，国务院发布了日，国务院发布了中华人民共中华人民共和国土地增值税暂行条例和国土地增值税暂行条例从从19941994年年1 1月月1 1日起开始日起开始施行施行 二、土地增值税的概念二、土地增值税的概念 是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种

3、税。取得的增值额征收的一种税。三、开征土地增值税的主要目的三、开征土地增值税的主要目的1 1、增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度、增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度2 2、抑制炒买炒卖土地投机获取暴利的行为、抑制炒买炒卖土地投机获取暴利的行为3 3、增加国家财政收入、增加国家财政收入8 82 2 纳税义务人和征税范围纳税义务人和征税范围一、纳税义务人一、纳税义务人o转让房地产并取得收入的单位和个人转让房地产并取得收入的单位和个人1、无论法人与自然人、无论法人与自然人2、不论经济性质、不论经济性质3、不论内资与外资、不论内资与外资4、不论部门、不论部门二、征税范围二、征税范围o转让国

4、有土地使用权转让国有土地使用权o地上建筑物及其附着物的转让地上建筑物及其附着物的转让o征税范围的界定征税范围的界定1、转让的土地其所有权是否为国家所有、转让的土地其所有权是否为国家所有2、产权是否发生转让、产权是否发生转让3、是否取得收入、是否取得收入8 83 3 应纳税额的计算应纳税额的计算o增值额收入扣除项目增值额收入扣除项目一、扣除项目的确定一、扣除项目的确定1、支付土地使用权所支付的金额、支付土地使用权所支付的金额2、房地产开发成本、房地产开发成本3、房地产开发费用、房地产开发费用4、与转让房地产有关的税金、与转让房地产有关的税金5、加计扣除、加计扣除6、旧房及建筑物的评估价、旧房及建

5、筑物的评估价房地产开发费用房地产开发费用o期间费用：销售费用、管理费用、财务费用期间费用：销售费用、管理费用、财务费用o不按实际发生费用进行扣除，而按标准扣除不按实际发生费用进行扣除，而按标准扣除o利息支出利息支出（1）能按转让房地产项目计算分摊利息支出，并）能按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明：利息（取得土地使用能提供金融机构贷款证明：利息（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）权支付的金额房地产开发成本）5（2）不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，）不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明：（取得土地使用权或不能提供金融机构贷款证明：（取

6、得土地使用权支付的金额房地产开发成本）支付的金额房地产开发成本）10与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金 营业税、城建税、教育费附加、印花税营业税、城建税、教育费附加、印花税o加计扣除加计扣除 对从事房地产开发的纳税人，加计（取得土地使对从事房地产开发的纳税人，加计（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）用权支付的金额房地产开发成本）20的扣除的扣除o旧房及建筑物的评估价旧房及建筑物的评估价 重置成本重置成本成新度折扣率成新度折扣率二、税率二、税率四级超四级超累计税率累计税率增值额增值额扣除项目扣除项目 利润利润成本成本 成本利润率成本利润率 30% 40% 50% 60%30% 4

7、0% 50% 60% 50% 100% 200% 50% 100% 200%例、某房地产公司销售房屋取得应税收入例、某房地产公司销售房屋取得应税收入10001000万元，万元，其扣除项目金额为其扣除项目金额为400400万元，计算其应缴纳的土地万元，计算其应缴纳的土地增值税。增值税。1 1、增值额、增值额=1000-400=600=1000-400=600万元万元2 2、增值额、增值额/ /扣除项目扣除项目=600/400=150%=600/400=150%3 3、应纳税额、应纳税额=400=40050%50%30%30% +400 +400（100%-50%100%-50%）40%40% +

8、 400 + 400（150%-100%150%-100%）50%50% =240 =240万元万元速算扣除法：速算扣除法：应纳税额应纳税额=600=60050%-40050%-40015%=24015%=240万元万元8 84 4 税收优惠税收优惠1 1、建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额、建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%20%的，免税；超过的，免税；超过20%20%的，全额征税；的，全额征税；2 2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免税；、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免税；3 3、个人转让房地产、个人转让房地产 征税征税 减半征税减半征税 免税免税 居住居住