综合用地评估

1、 第三章：综合用地价格评估第三章：综合用地价格评估第二章：综合用地的分类及特征第二章：综合用地的分类及特征第一章第一章 综合用地的概念综合用地的概念汇报内容汇报内容随着经济建设的不断发展，土地相对稀随着经济建设的不断发展，土地相对稀缺性增强，土地集约利用增多，综合用地缺性增强，土地集约利用增多，综合用地在城市中所占的比重快速增长，其地位也在城市中所占的比重快速增长，其地位也越显重要，在土地估价实务中，估价对象越显重要，在土地估价实务中，估价对象除了用途、权属均单一的土地外，还有大除了用途、权属均单一的土地外，还有大量的多用途、多种权属的综合用地。量的多用途、多种权属的综合用地。 中华人民共和国

2、城镇国有土地使用权出让和转让暂行中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例条例（国务院（国务院55号令）第十二条确定综合用地出让最号令）第十二条确定综合用地出让最高年限为高年限为 50年，但对什么是年，但对什么是综合用地并未作出解释综合用地并未作出解释。2001年国土资源部印发了年国土资源部印发了全国土地分类（试行）全国土地分类（试行）（国土资发（国土资发2001 255号），号），其中没有综合用地类别其中没有综合用地类别，但，但提及到城镇混合住宅用地（指城镇居民以居住为主的住提及到城镇混合住宅用地（指城镇居民以居住为主的住宅与工业生产或商业等混合用地）。宅与工业生产或商业等混合用地）

3、。2007年年8月月10日中华人民共和国国家质量监督检验检疫日中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局、中国国家标准化管理委员会联合发布了总局、中国国家标准化管理委员会联合发布了土地利土地利用现状分类用现状分类（GB/T 21010-2007），），其中也没有综合用其中也没有综合用地类别。地类别。城镇土地估价规程城镇土地估价规程(GB/T18508-2001)中对中对主要土地主要土地用途分类中有综合用地，但未对其进行定义用途分类中有综合用地，但未对其进行定义。 综合用地综合用地是是指指同一宗同一宗地具有地具有两种或两种以上用途两种或两种以上用途的用的用地。根据地。根据城镇土地估价规程城镇土地估价

4、规程（GB/T 18508-2001）的划分，）的划分，城镇用地包括居住用地；工业用地；教育、科技、文化、体城镇用地包括居住用地；工业用地；教育、科技、文化、体育及卫生用地；商业、旅游业及娱乐业用地四类用地。以上育及卫生用地；商业、旅游业及娱乐业用地四类用地。以上类型中任何两种以上的综合称为综合用地，例如商业、居住类型中任何两种以上的综合称为综合用地，例如商业、居住综合用地，科研设计、办公综合用地等。综合用地，科研设计、办公综合用地等。 关于综合用地的出让年限关于综合用地的出让年限国务院国务院 55号令规定了各类号令规定了各类用地最高出让年限：居住用地用地最高出让年限：居住用地 70年，工业用

5、地年，工业用地 50年，教育、年，教育、科技、文化、卫生、体育用地科技、文化、卫生、体育用地 50年，商业、旅游、娱乐用年，商业、旅游、娱乐用地地 40年，综合或者其他用地年，综合或者其他用地 50年。年。 综合用地可以分两种情形，一种是综合用地可以分两种情形，一种是多种用途不动产很难分割、多种用途不动产很难分割、只有一个使用者；另一种是各用途不动产之间可以分割只有一个使用者；另一种是各用途不动产之间可以分割，往往最，往往最终使用者为不同的单位、个人，例如底下两层为商业、上面为居终使用者为不同的单位、个人，例如底下两层为商业、上面为居民住宅楼等。民住宅楼等。 对于第一种情况，可以统一按照对于第

6、一种情况，可以统一按照综合用地最高出让年限综合用地最高出让年限 50年年办理出让手续办理出让手续；对于第二种情况，由于不同用途界限清楚，可分；对于第二种情况，由于不同用途界限清楚，可分别属于不同的使用者，为保证各使用者的合法权益，一般应当别属于不同的使用者，为保证各使用者的合法权益，一般应当按按照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年期。照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年期。例如商业、例如商业、居住综合用地，应当明确其中商业用地和居住用地各自分摊的土居住综合用地，应当明确其中商业用地和居住用地各自分摊的土地面积，并明确商业用地部分出让年期为地面积，并明确商业用地部分出让年期为 4

7、0年、居住用地部分年、居住用地部分为为 70年。如统一按年。如统一按 50年计，就会出现商业部分实际出让年限超年计，就会出现商业部分实际出让年限超过过 40年，而居民购买的住宅土地使用年限又明显小于年，而居民购买的住宅土地使用年限又明显小于 70年。年。 按其使用者分类按其使用者分类（1）多种用途的不动产无法分割开来，只有一个使用者）多种用途的不动产无法分割开来，只有一个使用者（2）可以分割，使用者为不同的单位或者个人。）可以分割，使用者为不同的单位或者个人。 (1)立体型综合用地立体型综合用地 立体型综合用地是指在单宗土地上的建筑物有许多不同用立体型综合用地是指在单宗土地上的建筑物有许多不同

8、用途在楼层空间上的组合途在楼层空间上的组合,常见的有底层是商业用房、上面是常见的有底层是商业用房、上面是写字楼、住宅等用房。这种类型的综合用地主要特征表现写字楼、住宅等用房。这种类型的综合用地主要特征表现在不同用途的建筑物分布在整幢建筑物的不同楼层空间结在不同用途的建筑物分布在整幢建筑物的不同楼层空间结构上构上(强调垂直结构强调垂直结构)。(2)平面型综合用地平面型综合用地 平面型综合用地是指一大宗土地内有许多不同用途的建筑平面型综合用地是指一大宗土地内有许多不同用途的建筑物组成物组成,常见的有宗地内既有商品房，又有住宅楼常见的有宗地内既有商品房，又有住宅楼,有时还要有时还要服务中心等公共设施

9、。这种类型的综合用地主要特征表现服务中心等公共设施。这种类型的综合用地主要特征表现在不同用途的建筑物分布在宗地内的不同平面结构上在不同用途的建筑物分布在宗地内的不同平面结构上(强调强调平面结构平面结构)。(3)混合型综合用地混合型综合用地 混合型综合用地是指某一宗地内的多幢建筑物既有垂直结混合型综合用地是指某一宗地内的多幢建筑物既有垂直结构上的综合构上的综合,又有平面结构的综合又有平面结构的综合,即由平面型综合和立体型即由平面型综合和立体型综合复合而成的综合用地。其特征不同前面两种综合用地综合复合而成的综合用地。其特征不同前面两种综合用地那么明显那么明显,而是纵、横交错地分布着各种不同用途的建

10、筑物而是纵、横交错地分布着各种不同用途的建筑物。 按其不动产建筑物的空间布局形态按其不动产建筑物的空间布局形态平面型平面型立体型立体型综合用地除了具有土地的一般性质综合用地除了具有土地的一般性质,、还具有以下特性：、还具有以下特性：1、高价值性、高价值性 随着经济社会的发展和城镇化进程的不断推进随着经济社会的发展和城镇化进程的不断推进,城镇中可利城镇中可利用的土地资源日益稀缺用的土地资源日益稀缺,综合用地的价格也水涨船高综合用地的价格也水涨船高.近年来近年来,综综合用地的使用权价格在一路飘升合用地的使用权价格在一路飘升,很多城市的楼面地价已经突破很多城市的楼面地价已经突破万元大关。万元大关。2

11、、复杂性、复杂性 综合用地的复杂性不仅包括土地用途上的多样性综合用地的复杂性不仅包括土地用途上的多样性,也包括土也包括土地使用权方面的复杂性地使用权方面的复杂性,使得在综合用地估价实践中很难把握各使得在综合用地估价实践中很难把握各种用途、不同权利主体之间的相互关系。种用途、不同权利主体之间的相互关系。3、特殊性、特殊性 由于综合用地较一般用途的宗地复杂由于综合用地较一般用途的宗地复杂,在评估过程中不能像在评估过程中不能像单一用途的宗地那样简单地测算价格单一用途的宗地那样简单地测算价格,而应针对综合用地的不同而应针对综合用地的不同使用状况采取适当的方法进行价格评估。使用状况采取适当的方法进行价格

12、评估。4、综合效用性、综合效用性 综合用地由于其土地利用类型的多样性和功能的综合性综合用地由于其土地利用类型的多样性和功能的综合性,无无法用单一的分类用地基准地价来反映法用单一的分类用地基准地价来反映,必须根据综合用地的收益必须根据综合用地的收益实现的途径和特征实现的途径和特征,在客观、科学分析的基础上在客观、科学分析的基础上,运用综合评估运用综合评估的方法加以合理评估。的方法加以合理评估。我国在单一用途的土地估价方面进行了大量的研我国在单一用途的土地估价方面进行了大量的研究和探索究和探索,各地对其地价的评估有了较为成熟的理各地对其地价的评估有了较为成熟的理论和方法论和方法,如：收益还原法、市

13、场比较法、成本逼如：收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、路线价法以及基准地价系数修正近法、剩余法、路线价法以及基准地价系数修正法等。法等。 综合用地价格的评估综合用地价格的评估,在遵循单用途土地评估基本思路的同时在遵循单用途土地评估基本思路的同时,还应对综合用地的性质和空间分布状况进行认真分析还应对综合用地的性质和空间分布状况进行认真分析,以便评以便评估出多用途条件下的组合价格。估出多用途条件下的组合价格。 (以商住综合用途为例以商住综合用途为例) (1)以各用途土地地面价格为基础以各用途土地地面价格为基础,根据房地产价格构成比按根据房地产价格构成比按一定原则分摊出各用途土地使用面积一

14、定原则分摊出各用途土地使用面积,将不同用途的土地单价将不同用途的土地单价乘以相应分摊的土地面积求得各用途条件下的价格乘以相应分摊的土地面积求得各用途条件下的价格,再将各用再将各用途条件下的价格加和求得总地价。基本公式为途条件下的价格加和求得总地价。基本公式为: 土地总价土地总价=商业用地单价商业用地单价x商业分摊土地面积商业分摊土地面积+住宅用地单价住宅用地单价x住住宅分摊土地面积宅分摊土地面积 面积分摊的一般方法为面积分摊的一般方法为:1、各用途建筑造价相差较大、各用途建筑造价相差较大,房地产售价相差不大时房地产售价相差不大时,可按建可按建筑面积大小筑面积大小进行分摊进行分摊;2、各用途建筑

15、造价相差不大、各用途建筑造价相差不大,房地产售价相差较大时房地产售价相差较大时,可按房可按房地产售价多少地产售价多少进行分摊进行分摊;3、各用途建筑造价相差较大、各用途建筑造价相差较大,房地产售价相差较大时房地产售价相差较大时,以以剩余剩余法计算出各用途土地价格后进行分摊。法计算出各用途土地价格后进行分摊。(2)以各用途土地地面价格为基础以各用途土地地面价格为基础,利用地价分配率求出每楼利用地价分配率求出每楼层土地利用方式产生的单位面积地价层土地利用方式产生的单位面积地价,然后以各用途各楼层土然后以各用途各楼层土地利用方式产生的单位面积地价之和乘以土地总面积得到总地利用方式产生的单位面积地价之

16、和乘以土地总面积得到总地价。基本公式为地价。基本公式为: 土地总价土地总价=(分摊后的商业用途单价分摊后的商业用途单价+分摊后的住宅用途单价分摊后的住宅用途单价)x土土地总面积地总面积(3)以各用途楼面地价为基础以各用途楼面地价为基础,通过容积率修正及楼层修正得通过容积率修正及楼层修正得出不同用途不同楼层的楼面地价出不同用途不同楼层的楼面地价,再将不同用途不同楼层的楼再将不同用途不同楼层的楼面地价乘以相应楼层建筑面积求和得到总地价。基本公式为面地价乘以相应楼层建筑面积求和得到总地价。基本公式为: 土地总价土地总价=修正后的商业楼面地价修正后的商业楼面地价x商业建筑面积商业建筑面积+修正后的住修

17、正后的住宅楼面地价宅楼面地价x住宅建筑面积住宅建筑面积 全国各城市制定基准地价的时候，由于综合用地的全国各城市制定基准地价的时候，由于综合用地的地价内涵难以界定，除地价内涵难以界定，除北京北京等个别城市外，绝大多等个别城市外，绝大多数地方都回避了这个问题，基本上只确定了商业、数地方都回避了这个问题，基本上只确定了商业、居住、工业三类用地的基准地价。并且，北京的综居住、工业三类用地的基准地价。并且，北京的综合用地是指办公科研、写字楼、会展中心、文体卫合用地是指办公科研、写字楼、会展中心、文体卫生等用地，并没包括同一宗土地中既有商业又有普生等用地，并没包括同一宗土地中既有商业又有普通住宅的情况。这

18、样，国土资源部门在核定综合用通住宅的情况。这样，国土资源部门在核定综合用地的出让价格时，没有统一的基准地价可供参考。地的出让价格时，没有统一的基准地价可供参考。综合用地土地价格的评估，根据不同情况可以采取综合用地土地价格的评估，根据不同情况可以采取分算法与合算法两种方式解决。分算法与合算法两种方式解决。分算法适用于分算法适用于宗地地块面积较大宗地地块面积较大，用途区分明用途区分明显且包含普通居住用地的情况显且包含普通居住用地的情况。具体方法是：。具体方法是：按照该宗地块内不同用途的分摊土地面积分别按照该宗地块内不同用途的分摊土地面积分别评估出商业、住宅等用地在法定出让年限下的评估出商业、住宅等

19、用地在法定出让年限下的价格，并在签订国有土地使用权出让合同和颁价格，并在签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时，注明各个用途的分摊土发国有土地使用证时，注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。地面积和使用年限。方法举例方法举例例例1：政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积为：政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积为20000平方平方米。根据规划设计条件，该宗地用途为米。根据规划设计条件，该宗地用途为R2、C2（二类居住和二类（二类居住和二类商业用地），容积率商业用地），容积率1.5，建筑层数，建筑层数12，建筑高度，建筑高度36，绿地率，绿地率35。其中，商业建筑面积为。其中，商业

20、建筑面积为4500平方米。该区域商业用地基准平方米。该区域商业用地基准地价为地价为900元平方米，居住用地基准地价元平方米，居住用地基准地价600元平方米。计算元平方米。计算过程如下：过程如下： 计算商业用地和居住用地的分摊面积计算商业用地和居住用地的分摊面积根据最高最佳使用原则，估价设定该宗地规划容积率为根据最高最佳使用原则，估价设定该宗地规划容积率为1.5总建筑面积总建筑面积200001.530000（平方米）（平方米）商业用地分摊土地面积（商业用地分摊土地面积（450030000）200003000（平方米）（平方米）居住用地分摊土地面积居住用地分摊土地面积（30000-4500）300

21、002000017000（平方米）（平方米）计算商业用地和居住用地的地价计算商业用地和居住用地的地价假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1，商业用地，商业用地出让年限为出让年限为40年、居住用地为年、居住用地为70年，年，年期修正系数也为年期修正系数也为1.当容积当容积率为率为1.5时，商业用地容积率修正系数为时，商业用地容积率修正系数为1.3，居住用地容积率修正系，居住用地容积率修正系数为数为1.1.商业用地总价商业用地总价9001.33000351（万元）（万元）居住用地总价居住用地总价6001.1170001122（万元）（万元）估价结

22、果估价结果 商业用地分摊土地面积：商业用地分摊土地面积：3000平方米；土地单价：平方米；土地单价：1170元平元平方米；土地总价：方米；土地总价：351万元，大写：人民币叁佰伍拾壹万元整万元，大写：人民币叁佰伍拾壹万元整 居住用地分摊土地面积：居住用地分摊土地面积：17000平方米；土地单价：平方米；土地单价：660元平方元平方米；土地总价：米；土地总价：1122万元，大写：人民币壹仟壹佰贰拾贰万元整万元，大写：人民币壹仟壹佰贰拾贰万元整（注：商业用地使用年限（注：商业用地使用年限40年，居住用地使用年限年，居住用地使用年限70年）年）或者可以采取另一种表示方法：或者可以采取另一种表示方法：

23、先如上述步骤评估出商业、住宅等先如上述步骤评估出商业、住宅等用地的价格，再折算成综合用地价格。签订国有土地使用权出让合用地的价格，再折算成综合用地价格。签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时，同样要注明各个用途的分摊土地面积同和颁发国有土地使用证时，同样要注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。和使用年限。同上例，先计算出商业用地总价同上例，先计算出商业用地总价351万元、居住用地总价万元、居住用地总价1122万元之后，可得该宗土地总地价为万元之后，可得该宗土地总地价为1473万元，总用地面积万元，总用地面积20000平平方米，然后计算出综合地价为方米，然后计算出综合地价为147300

24、0020000736.5（元平方（元平方米）米） 估价结果为：土地有效面积：估价结果为：土地有效面积：20000平方米；土地单价：平方米；土地单价：736.5元平方米；土地总价：元平方米；土地总价：1473万元，大写：人民币壹仟肆佰柒拾叁万元，大写：人民币壹仟肆佰柒拾叁万元整（注：商业用地使用年限万元整（注：商业用地使用年限40年，分摊土地面积年，分摊土地面积3000平方米；平方米；居住用地使用年限居住用地使用年限70年，分摊土地面积年，分摊土地面积17000平方米）平方米）合算法适用于宗地地块合算法适用于宗地地块面积较小、用途区分不明显、不包含普通居住面积较小、用途区分不明显、不包含普通居住

25、用地或居住用地年限不要求用地或居住用地年限不要求70年使用期年使用期的情况。比如立体化、多层次的情况。比如立体化、多层次利用的商业办公综合写字楼或上住下商的公寓，由于所占土地面积小，利用的商业办公综合写字楼或上住下商的公寓，由于所占土地面积小，各用途分摊的土地面积基本上是建筑物的基底占地面积。在这种情况各用途分摊的土地面积基本上是建筑物的基底占地面积。在这种情况下，土地无法进行物理性分割，可以把整宗土地下，土地无法进行物理性分割，可以把整宗土地视为一宗综合用地，视为一宗综合用地，出让年限统一定为出让年限统一定为50年。年。方法举例方法举例政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积政府准备出让一宗

26、国有土地使用权，有效面积2000平方米，规划建平方米，规划建设十层综合楼一栋（设十层综合楼一栋（综合用地，综合用地，50年年），地下一层为仓库，建筑面），地下一层为仓库，建筑面积积1000平方米；地上三层为商场，建筑面积平方米；地上三层为商场，建筑面积3000平方米；四至十层平方米；四至十层为住宅，建筑面积为住宅，建筑面积7000平方米。该区域商业用地基准地价为平方米。该区域商业用地基准地价为900元平元平方米，居住用地基准地价为方米，居住用地基准地价为600元平方米，仓储用地基准地价参照元平方米，仓储用地基准地价参照工业用地，为工业用地，为400元平方米。计算过程如下：元平方米。计算过程如下：计算仓储用地、商业用地和居住用地在总用地中所占的比例计算仓储用地、商业用地和居住用地在总用地中所占的比例总建筑面积总建筑面积10003000700011000（平方米）；容积率（平方米）；容积率 1100020005.5；R仓储仓储1000110000.091； R商业商业3000110000.273； R居住居住7000110000.636 计算仓储用地、商业用地和居住用地的年期修正系数：计算仓储用地、商业用地和居住用地的年期修正系数：假设仓储、居住用地的土地还原利率为假设仓储、居住用地的土地还原利率为8，商业用地土地还原利，商业用地土地还原利率为率为1