朝阳星苑规划书

1、朝阳星苑策划书目录总 论 3项目定位： 3价格定位： 3 项目市场策略及销售周期划分4销售目标： 4一 市场分析 51、国家宏观调控对房地产市场的 阻碍 52、汉阳大道片区房地产市场特征3、竞争性楼盘分析 71 / 56）周边竞争性楼盘项目差不多参数表 8（二）周边竞争楼盘配套表 10 （三）营销策略对比表 11二 项目SWO分析 121、 项目差不多情况122、项目SWOT分析 15S （优势） 16W（劣势）170（机会） 17T （挑战） 17三 项目定位 191 、市场定位建议 19 2、市场价格定位建议 21 住宅销售价格的确定 （平均价格）21商铺销售价格的确定（市场比较 法） 2

2、43、 目标客户群定位262 / 56四 项目推广包装 281、LOG（设计 282、项目推广语 303、 VI 系列 32五 项目营销推广策略 46 要紧工程节点时刻拟定 48 销售时期时刻初拟 491 、内部登记期营销推广策划492、对外咨询登记、排号期573、入市引导及强销扩张期 （2004 年 10 月 1 日-2005 年 2 月 8 日） 594、强销持续期 635、尾盘期 64承 诺 书 681 、住宅销售代理底价：682、营销代理费： 693、广告费用的收取：694、业绩考评奖惩： 695、销售宣传内容的承诺：706、我们将配备专人为开发商和客户办理银行按揭及房产登记入住手续。

3、707、我们将支付人民币 10 万元的销售代理质保金和前期包装垫付费用。70附：公司简介 71附：公司相关证件影印件 74结束语 76总论项目定位：定位广告语：传承文脉 四季庭院精巧 / 精细/ 精品主导广告语：四季庭院快乐人家辅助广 告语：朝阳 映晨露星苑驾红云四季朝阳里一生心愿了价格定位：住宅价格：内部认购均价元 / 平方米；最终均价元 / 平方米；全程均价元 / 平方米 商铺价格：一楼均价为元 / 平方 米，二楼均价为元 / 平方米（假如本项目市场定位明确，规划设计卓越，楼盘富于竞争力，且达到复地翠微新城、南国明珠等项目水平，其销售价在以上价位上可提高200 400元/ m2）项目市场策

4、略及销售周期划分第一时期：集团内部登记期 （2004年 7 月 1 日7月 31 日）第二时期：对外认购咨询登记期2004年 8月 1日9月 30日）第三时期：入市引导及强销扩张期（开盘）（2004年10月 1日2005年2 月 8日）第四时期：强销持续期（ 2005 年 3 月 1 日 5 月 15 日）（春节期间 2.9 2.28 除外）第五时期：尾盘期（ 2005 年 5 月 16日6月 10日）（依照开发商工程进度的情况，5 / 56以上具体时刻可再作拟定）销售目标：到 2005 年 5 月 1 日，住宅销售达 到元商铺销售达到元一 市场分析1、国家宏观调控对房地产市场的 阻碍从近两个

5、月的市场来看，房子显 然不如前一段好卖了，部分售楼部即使在双休日也冷冷清清。观 望者不仅仅是购房者， 也包括开发商。在 5月 28日的土地挂牌中， “冷场“的局面也印证了国家宏观调控政策的威力。房地产市场的变化，缘于央行的 紧缩银根政策。目前，银行对开发货款、长期货款、流淌资金货 款、抵押货款及个人按揭等涉及房地产开发的各个环节进行紧缩。 这无疑是对中小房地产企业“釜底抽薪” 。值得注意的是高档房、高价房、 高层和大面积房（即“三高一大” ）的楼盘，因其投资量大，而消 费群相对较窄，假如持币观望者增加，企业资金回笼跟不上，不 排除开发商采取变相降价的措施。假如这有可能的话，又势必波 动房地产市

6、场。一切征兆都显示：市场的拐点正 在出现。毋庸置疑，房地产市场将处于一个充满风险的波动期。如何在这轮宏观调控的一系列政 策作用下，跨越金融信贷和抬高项目开发门槛，是中小型房地产 开发企业必须面对的最大最难的关键问题。结论：整个房地产市场将会出现有价 无市的局面，价格可不能有明显的起伏，市场热度会有所下降。2、汉阳大道片区房地产市场特征（ 详情见附件 ）l 地价持续上涨， 市场连续 2 年的旺销开始回落l 项目开发呈精品化、规模化l 项目以多层为主， 小高层受到市场亲睐l 高尚精品楼盘的房价紧追汉口l 建筑风格要紧以欧美为主， 大做“绿色”文章3、竞争性楼盘分析竞争性楼盘区位分布图结合项目的地理位置和精品楼盘的定位。特选取复地翠微新城、金龙花园、绿色晴川、花前树下、阳城景园、琴台颖园为竞争对手。（一）周边竞争性楼盘项目差不 多参数表项目名称 建筑类型 开发商楼盘位置 占地面积 总建面 容积率 主力户型 主力户型面 积 多层/ 小高层均价 开盘时刻 工程进度 销售状况复地翠微新城（二）多层、小高层 复地房产翠微横路18 号 20.01 301.5 2