四川泰丰集团有限公司

1、四川泰丰集团有限公司房地产司法鉴定估价报告川金评（ 2018）字第 747 号四川金利房地产土地资产评估有限公司二一八年五月九日房地产司法鉴定估价报告估价项目名称四川泰丰集团有限公司单独所有的位于自流井区南湖路泰丰.东方威尼斯（二期）2号地下车库-1层-1层车库、-2层-2层车库的车库房地产司法鉴定评估报告估价委托人自贡市自流井区人民法院房地产估价机构四川金利房地产土地资产评估有限公司注册房地产估价师林学文（注册号：5120000108）樊章佐（注册号：5120000107）估价报告出具日期2018年05月09日估价报告编号川金评（2018）字第747号二0八年五月九日致估价委托人函自贡市自流

2、井区人民法院：受贵院委托，我司派出以房地产估价师等专业技术人员组成的评估小组。根据贵院所出具的自贡市自流井区人民法院司法评估委托书，委托书编号：（2018）自流井法技委字第 67号，遵照中华人民共和国城市房 地产管理法、国家标准房地产估价规范、最高人民法院关于人民法院 委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定等法律法规和技术标准，我公司 本着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，依据估价目的，遵循估价原 则，按照估价程序，选用科学的估价方法，认真分析现有资料，并在综合 考虑影响房地产价格因素的基础上，对估价对象在价值时点的客观合理价 格或价值进行估算和判定，相关事项界定及估价结果函告如下：估价目的：为

3、司法拍卖（变卖）提供房地产市场价值参考依据。估价对象：四川泰丰集团有限公司单独所有的位于自流井区南湖路泰丰.东方威尼斯（二期）2号地下车库-1层-1层车库、-2层-2层车库的车库， 建筑面积为46,123.82平方米（其中本次估价面积为：46,123.82平方米）。价值时点：2018年04月28日（完成估价对象实地查勘之日）。价值类型：根据司法评估委托书和房地产司法鉴定评估指导意见， 本次司法鉴定评估的价值类型为房地产市场价值，未考虑司法限制、设定 抵押权和房地产拍卖（变卖）成交后交易的税费以及税费的转移分担。估价方法：根据估价对象特点，结合掌握的房地产市场资料和本次估价目的，本次选用“比较法

4、”进行评估，并按房地产估价规范（GB/T50291-2015） 的有关要求，对上述评估方法的测算结果进行综合分析后确定评估价值。估价结果：估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按 照严谨的估价程序，选用适宜的估价方法，在对影响估价对象价值因素进 行综合分析的基础上，满足估价假设和限制条件及使用报告说明的前提下, 确定估价对象在价值时点（2018年04月28日）的估价结果为：估价结果一览表项目人民币小写人民币大写评估价值5,195.86 万元伍仟壹佰玖拾伍万捌仟陆佰元评估单价详见P26页评估明细表估价报告使用期限：本估价报告使用有效期自估价报告出具之日起壹年内有效，即自2018年05月

5、09日起至2019年05月08日止。估价结果报告随函发送。如对本估价结果有异议，请贵方自收到报告 之日起十日内向我公司提出。报告使用人在使用本评估报告之前须对估价报告全文，特别是“估价 的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结 果、过程及有关说明，请见估价结果报告。法定代表人：林学文四川金利房地产土地资产评估有限公司二O八年五月九日目录致估价委托人函 3 估价师声明 6 估价假设和限制条件8.估价结果报告 1.4.（一）估价委托人 14（二）房地产估价机构 14（三）估价目的 14（四）估价对象 15（五）价值时点 18（六）价值类型 18（七）估价原则 19（八）估价

6、依据 21（九）估价方法 22（十）估价结果 24（十一）注册房地产估价师 25（十二）实地查勘期 25（十三）估价作业期 25附 件 2.7.（一）、估价对象位置示意图（二）、估价对象相关照片（三）、自贡市自流井区人民法院司法评估委托书 （ 2018）自流井法技委字第 67 号（四）、估价对象权属证明复印件（五）、委托方提供的其他相关资料复印件（六）、房地产估价机构营业执照复印件（七）、房地产估价机构资质证书复印件（八）、注册房地产估价师注册证书复印件（九）、其他估价师声明我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明 ：1、我们在本估价报告中对事实的说明是真实的和准确的，没有虚假记 载、误

7、导性陈述和重大遗漏。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业 分析、意见和结论，但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件 的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委 托人及估价利害关系人没有利害关系。4、我们对本估价报告中的估价对象、 估价委托人及估价利害关系人没 有偏见。5、我们是依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范 、房地产 司法鉴定评估指导意见 、房地产估价基本术语标准进行分析，形成意 见和结论，撰写本估价报告。6、在本次估价过程中，我公司注册房地产估价师樊章佐、林学文等人 已于价值时点对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外

8、状况进行了 现场实地查勘并进行记录，但仅限于对估价对象的外观和使用状况，估价 人员不承担对估价对象建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未 暴露和难于接触到部分进行检视的责任。7、我们力求在专业知识和业务能力范围内努力做到估价报告的准确 性，没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。&报告中的有关数据以估价委托人提供并予以确认的权属证明及有关 资料为准，本次估价以此为前提。估价委托人应对提供资料的真实性、合 法性、完整性、与估价对象的一致性负完全责任，并对由此所产生的后果 承担法律责任。如因资料失实致使估价结论有误或估价报告失真，由此所 造成的损失和责任，概由估价委托人及相关权益人承担

9、，与本次参与作业 的注册房地产估价师及房地产评估机构无关。参加本次估价的注册房地产估价师:姓名注册号签名日期林学文5120000108年月日樊章佐5120000107年月日二0八年五月九日以下为空白估价假设和限制条件一、一般假设1、估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。2、估价委托人提供了估价对象的房屋所有权证等相关资料，我们 对权属证书上记载的权属、面积、用途等资料进行了审慎检查，但未予以 核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假设 估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整，且与估价对象实物权益 状况一致为前提。3、市场供应关系、 市场结构保持稳定、 未

10、发生重大变化或实质性改变。4、注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的 重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在隐患且无相应的专业机 构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。5、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、 平等、自愿的交易市场， 即能满足以下条件： （1）自愿销售的卖方及自愿购买的买方； （2）交易双 方无任何利害关系，交易的目的是追求各自利益的最大化； （ 3）交易双方 了解交易对象、 知晓市场行情；（4）交易双方有较充裕的时间进行交易； （ 5） 不存在特殊买者的附加出价。6、本次估价以估价对象为合法取得，且已按国家和地方法律、法规规 定缴纳

11、完毕各种税费，具有完整的房屋和土地产权为前提条件。7、本估价报告是以估价对象房地产可以依法自由交易，无权属纠纷和 司法机关、行政机关查封等禁止转让、抵押情形为前提条件8、本估价报告是在价值时点和估价目的下， 设定估价对象按法定用途、 持续经营、保持现状（不改变房屋装修和结构等）情况下的估价结论。9、本次估价现场实地查勘日期为 2018年 04月 28日，价值时点为 2018 年 04 月 28 日，价值时点与现场实地查勘日一致。二、未定事项假设无。三、背离事实假设1、本估价结果是采用市场价值标准，结合类似房地产市场前景分析作 出的预测。估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变 化

12、、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影 响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方 式下的特殊交易价格等对估价结果的影响。当上述条件发生变化时，估价 结果一般亦会发生变化。2、本次评估是因为自贡市自流井区人民法院审理（执行）原告中国工 商银行股份有限工商自贡分行申请执行四川泰丰集团有限公司实现担保物 权一案，因案件审理需要进行司法鉴定。委托我公司对四川泰丰集团有限 公司单独所有的位于自流井区南湖路泰丰 .东方威尼斯（二期） 2 号地下车 库-1 层-1层车库、 -2 层-2层车库的车库房地产进行司法鉴定价值评估。因 此本次评估未考虑司法限制、设定抵

13、押权和本纠纷案对估价对象市场价值 的影响，并以此为本次估价的假设前提。四、不相一致假设五、依据不足假设无六、估价报告使用限制1、本报告估价结果为估价对象估价范围内的整体价值，包括房屋、附 着物、装饰装修及其附属设施设备（水、电等）和占用范围内应分摊的土 地使用权的价值，估价对象如分割转让或与其他房地产合并转让，该结果 应作相应调整或重新估价。2、本估价报告采用的房屋建筑面积、土地使用权面积等数据，来源于 估价委托人提供的房屋所有权证等相关资料复印件，如因估价委托人 资料不实造成房地产面积误差较大时，需要重新估价并调整估价结果，由 此引起的相关责任概由估价委托人承担。3、估价人员对估价对象进行了

14、实地查勘，且仅限于估价对象的物质实 体外观和使用状况。由于我们未得到授权，也没有专业上的能力，估价人 员未对估价对象内在建筑结构质量、其他隐蔽工程质量、建筑物地基及土 壤基层地质环境条件、房地产被遮盖、未暴露及难以接触的部分、水、电 或者其他设施设备等进行测试。故估价人员无法判定估价对象建筑工程是 否存在结构性损害等质量缺陷，并预测其缺陷损失价值。若估价对象存在 上述需进行专业检测的内部缺陷，则在估价委托人提供相关资料原件后， 本报告估价结果应作相应的调整。4、本估价报告估价结果是估价对象在价值时点物质实体状况、权益状 况、房地产市场供需状况下的评估价值。如估价对象的面积、用途、装修、 使用年

15、限、土地使用权取得方式、使用状态、权益状况以及估价目的、价 值时点、房地产市场供需状况等影响房地产价格的因素发生变化，本估价 报告的估价结论不成立。5、本次估价结果仅限于为司法拍卖（变卖）提供房地产市场价值参考 依据，不得用于其它交易活动；否则，因使用估价报告不当而引起的后果， 本估价机构和估价人员不承担相应的责任。6、本估价报告内的文字或数字因校印或其它原因出现误差而与实际情 况有出入时，须经估价机构修改后方能生效；否则，报告中的误差部分无 效。7、本估价报告包括：致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价 假设和限制条件、估价结果报告、附件等五部分（估价技术报告单列，并 按国家相关法律法规

16、规定提交和报备） ，上述五部分内容构成估价报告的完 整整体，不能割裂分开使用，且须经我公司注册房地产估价师签字及单位 盖章后并作为一个整体使用时方有效。同时，估价机构仅对本报告的原件 承担责任，对任何形式的复制件概不认可且不承担责任。8、本报告是应委托人要求，为本报告所列明之目的而作，并专为委托 人所使用。未经本估价机构同意，不得向估价委托人和估价报告审查部门 之外的单位和个人提供，本报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在 任何公开发表的文件、通告或申明中引用，亦不得以其他任何方式公开发 表。9、估价对象的地下资源、地下埋藏物所有权属国家，本估价结果不包 含上述方面的价格，也未考虑对委估房地

17、产价格的影响。10、超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承 担。在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告 的估价机构承担，但使用者不当使用的除外。11、本估价报告使用有效期自估价报告出具之日起壹年内有效，即自 2018年 05月 09日起至 2019年 05 月 08日止，但价值时点后， 在报告有效 期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显影 响时，不能直接使用本估价结果，超过壹年，需重新进行估价。12、本报告由四川金利房地产土地资产评估有限公司负责解释。七、其他事项说明（一）一般性说明1、本估价报告有关使用者应充分阅读本估价报告，并

18、充分权衡本次估 价结果形成的前提条件和影响本估价对象价值的各种因素，确定本估价对 象在本次估价设定的估价目的、估价前提下的权益价值，如因误解或误用 造成损失的，本公司不承担任何责任。2、在运用本估价报告时应符合“估价的假设和限制条件”所载明内容 的要求，仅限于在报告应用有效期内、符合价格定义及报告明示的估价目 的，逾期使用、不符“估价假设、估价报告应用限制条件”或用于非估价 目的，我公司和估价人员均不承担任何责任。3、本次司法鉴定评估的是房地产市场价值评估，不是评估变现价值， 没有考虑强制变现、房地产拍卖（变卖）成交后交易的税费以及税费的转 移分担等因素对房地产价值的影响。4、有关估价对象的使

19、用、处置方式及程序应符合国家、地方的有关法 律、法规、文件、政策等规定要求。（二）特别性说明1、拍卖（变卖）处置变现差异分析 若假定估价对象在价值时点拍卖或变卖，因处置短期性、强制性和变 现合理时间、增加拍卖处置费等会形成降价拍卖或变卖，甚至出现资不抵 债的风险。2、挂牌或委托中介机构转卖估价对象变现差异分析 通过挂牌或委托房屋中介变卖时应支付的中介代理费和手续费等，造 成实际交易价值减少。3、拍卖（变卖）发生的有关费税 拍卖（变卖）估价对象应缴纳的税费是指依照法律法规规定应该由售 卖人支付的相关交易税金及费用。主要包括住宅税金及附加、印花税、土 地增值税、交易费等。另外，如果在建工程存在应缴

20、而未缴的各种政府行 政事业性及资源性收费等应该补缴。4、共益费用债权 对工程项目进行折价或拍卖处置，还涉及到共益费用债权的优先权。 共益费用债权是因为对财产的价值保存或增加、或者为实现财产的价值而 支付费用发生的债权以下为空白估价结果报告川金评（ 2018）字第 747 号（一）估价委托人委托人：自贡市自流井区人民法院（二）房地产估价机构 估价机构：四川金利房地产土地资产评估有限公司 法定代表人：林学文公司住所：成都市高新区天府四街 66号 1栋 6层2号 资质等级：壹级证书编号：川建房估备字【 2017】0054 号有效期限： 2017年11月08日至 2020年11月08日 统一社会信用代

21、码： 91510300G5192105XU 经营范围：房地产价格评估；土地使用权价格评估；资产价格评估服 务。（以上经营范围不含法律、法规规定须经前置许可的项目，后置许可的 项目凭许可证或者审批文件经营） 。（三）估价目的 估价委托人审理（执行）原告中国工商银行股份有限工商自贡分行申 请执行四川泰丰集团有限公司实现担保物权一案，因案件审理需要进行司 法鉴定。根据中华人民共和国民事诉讼法和四川省高级人民法院对 外委托鉴定管理办法的有关规定，决定委托我公司对四川泰丰集团有限 公司单独所有的位于自流井区南湖路泰丰 .东方威尼斯（二期） 2 号地下车 库-1 层-1层车库、 -2 层-2层车库的车库房

22、地产进行司法鉴定评估。本次估价目的是为司法拍卖（变卖）提供房地产市场价值参考依据。（四）估价对象1、估价对象范围估价对象房地产位于自流井区南湖路泰丰.东方威尼斯（二期）2号地 下车库-1层-1层车库、-2层-2层车库，房屋设计用途为车库，房屋结构为 钢混结构，建筑面积为46,123.82平方米（其中本次估价面积为：46,123.82 平方米）。2、估价对象基本状况估价对象房地产基本状况摘要基 本 情 况名称四川泰丰集团有限公司坐落自流井区南湖路泰丰.东方威尼斯（二期）2号地下车库-1层-1层车库、-2层-2层车库范围估价对象包括房屋所有权价值（包含安装配套的供排水、供电、房屋装饰装修等）及房屋

23、所分摊的土地 使用权价值规模建筑面积46,123.82平方米其他用途规划用途车库设计用途车库登记用途车库实际用途车库权 属 状 况土地使用权国有土地V集体土地/土 地 使 用 权权利种类建设用地使用权岀让V划拨/宅基地使用权/租赁/其他/土地承包经营权/作价出资入股/权利人四川泰丰集团有限公司房屋所有权人四川泰丰集团有限公司3、委估对象权益状况3-1）、房屋权益状况根据估价委托人提供的房屋所有权证（复印件）记载，估价对象房屋权利状况见下表:房屋权益状况房屋使用权情况四川泰丰集团有限公司出租或占用情况估价对象为已建成建筑物，实际占用人为四川泰丰集团有限公司其他特殊情况无房屋权属证书内容房屋所有权

24、人四川泰丰集团有限公司产别/房屋所有权证自房权证 2014 字第 090100094、090100229号登记时间2014年09月03日房屋坐落自贡市自流井区南湖路东方威尼斯（二期）3号地下车库-1层车库3号、-2层车库2号结构钢混结构建筑面积46,123.82平方米总层数共2层所在层数第-1、 -2层设计用途车库3-2）、土地权益状况序号国有土地使用权证号座落地号图号地类（用途）使用权类型使用权面积（就）终止日期至1自国用（2014）第0111964号自流井区南 湖路泰丰. 东方威尼斯（二期）2 号地下车库-1层-1层车库510301003012013100048.40-73.00城镇住宅用

25、地岀让11,530.8902080 年01 月 26日止2自国用（2014）第0111965号自流井区南 湖路泰丰. 东方威尼斯（二期）2 号地下车库 -2层-2层510301003012013100048.40-73.00城镇住宅用地岀让11,526.4102080 年01 月 26日止车库合计/23,057.300/4、委估对象实物状况估价对象坐落：委估对象房地产位于自流井区南湖路泰丰东方威尼斯（二期）2号地下车库-1层-1层车库、-2层-2层车库。至现场查勘日，位于自流井区南湖路泰丰东方威尼斯（二期）2号地 下车库-1层-1层车库、-2层-2层车库的车库为水泥砂浆地面。5、估价对象区位及

26、配套设施状况区位状况包括估价对象所处的位置状况 （坐落、方位等）、交通状况（道路、出入可利用交通工具等）、环境景观（自然环境、人文环境和景观） 外部配套设施（基础设施、公共服务设施）等。1位置 状 况坐落自流井区南湖路泰丰.东方威尼斯（二期）2号地下车库-1层-1层车库、-2层-2 层车库具体位置见位置示意图方位东方威尼斯与重要场所的距离/临街（路）状况估价对象区域内城市道路为市交通主干道为主，柏油路面形成四通八达的交通网络，与 城市商业、交通主干道等相接，道路通达性优，路网条件较好，区域内由城市主、次干 道构成交通路网，对内对外交通较为便利朝向估价对象建筑物南北朝向楼层第-1、-2层2交 通

27、 状 况道路状况柏油路面，道路状况较好，交通车流量一般出入可利用交通工具主要交通工具为公交车、岀租车等，交通便捷度一般交通管制情况道路中间未设有隔离带，限速40公里/每小时，交通管制一般停车方便程度方便交通收费情况区域内暂无收费公路、过桥费等费用3环境 状 况自然环境区域内的自然环境主要以道路两侧的绿化带、小区内绿化为主人文环境和景观估价对象所在地区的声誉、治安状况均良好4外 部 配 套 设 施基础设施估价对象所在宗地红线外达到“六通”（通路、通上水、通下水、通电、通气、通讯）公 共 服 务 设 施银行信用社等银行网点加油站/购物副食品商店医疗卫生各类药店、诊所教育文化小学娱乐休闲茶坊备注/（

28、五）价值时点根据房地产司法鉴定评估指导意见等的相关规定，结合本次估价目的和估价对象的特点，确定本次估价的价值时点为完成估价对象实地查 勘之日，即：2018年04月28日。（六）价值类型1、价值名称根据估价目的，本次估价是对估价对象房地产市场价值进行评估，因 此本次估价的价值名称为市场价值。2、价值内涵1）、房地产市场价值是指估价对象在理性而谨慎的交易双方，出于利 己动机，有较充裕的时间，在了解交易对象、知晓市场行情下自愿进行交易最可能的价格2）、根据司法评估委托书和房地产司法鉴定评估指导意见 ，本报告 房地产市场价值是指在价值时点，满足本报告“估价的假设前提和限制条 件”，估价对象包括房屋所有

29、权及其占用范围内应分摊国有土地使用权和装 饰装修、配套设施（水、电等） ，交易双方各自依法承担应缴纳的税费，未 考虑司法限制、设定抵押权和房地产拍卖（变卖）成交后交易的税费以及 税费的转移分担，以人民币为计价单位的市场价值。（七）估价原则本次估价遵循合法原则； 最高最佳使用原则； 替代原则； 价值时点原则； 独立、客观、公正原则等房地产估价原则。1、合法原则 合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提条件。 合法权 益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则，具体来说有 以下几个方面：在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据； 在合法使用方面，应以城市规划、土地用

30、途管制等为依据；在合法处分 方面，应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式 为依据；其他方面（如评估出的价格必须符合国家的价格政策）。2、最高最佳使用原则 最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前 提进行。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，通过充 分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。它的一 中具体表现，是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量。这是因 为在房地产市场中， 每位房地产拥有者在主观上都试图充分地发挥房地产的 潜力，采用最高最佳利用方式，取得最大的利益。最高最佳使用具体包括以 下3个方面：、最佳用

31、途；、最佳规模；、最佳集约度。3、替代原则 根据市场运行的规律，在同一个商品市场中，商品或者提供服务的效用相同或者大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品 或者服务同时存在时， 商品或者服务的价格中经过相互影响与比较之后来决 定的。房地产价格也同样遵循替代规律， 受其他具有相同使用价值的房地产， 即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、 替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。4、价值时点原则 房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性，它是某一时点上的价格。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。价值时点原 则

32、是指求取某一时点上的价格，所以在评估一宗房地产的价格时，必须假定 市场停止在价值时点上， 同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点 时的状况为准。5、独立、客观、公正原则要求估价机构有完全独立性， 估价机构和估价人员与估价对象及相关当 事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行 估价。总之，在估价过程中，以国家有关法律、法规为依据，坚持真实性、 科学性、公平性和可行性原则，做到估价过程合理，估价方法科学，估价结果准确，严格保守在估价过程中知悉的委托方的商业秘密。（八）估价依据1、法律、法规和政策性文件1）、中华人民共和国资产评估法 （中华人民共和国主席令第 46 号

33、， 自 2016年 12月 1日起施行）2）、中华人民共和国城市房地产管理法 （1995年 1月 1 日起施行）；3）、中华人民共和国土地管理法 （1999年 1月 1日起施行）；4）、中华人民共和国物权法 （2007年 10月 1日起施行）；5）、城市房地产转让管理办法 （2001年 08月 15日建设部第 96号令 发布）；6）、中华人民共和国土地管理法实施条例 ；7）、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院第 55 号令）；8）、全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定 ；9）、最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规 定（法释200916

34、号）（2009年 11月 20日起施行）；10）、四川省住房和城乡建设厅关于印发房地产司法鉴定评估指导意 见（试行）的通知（川建房发201189号）（2011年 03月 22日起施行）；11）、国家其它有关房地产估价的法律、法规和政策。 2、技术标准、规程、规范1）、房地产估价规范（GB/T50291 2015）;2）、房地产估价基本术语标准 （GB/T508992013）；3）、房地产司法鉴定评估指导意见 （川建房发 201189 号）；4）、关于规范房地产司法鉴定评估的通知 （川高法 201199 号）；5）、房屋完损等级评定标准 （1984年 11月8日）；6）、四川省建设工程计价定额及

35、相配套的法规文件。3、委托人提供的有关资料1）、委托人出具的自贡市自流井区人民法院司法评估委托书 （ 2018） 自流井法技委字第 67 号；2）、委托人提供的房屋所有权证 、土地使用权证复印件；3）、委托人提供的其他有关资料复印件等。4、估价人员实地调查的资料1）、估价对象实地查勘表；2）、本公司估价人员实地查勘及市场调查获得的结果；3）、估价人员收集的与估价对象类似房地产的市场状况、同类型房地 产市场交易等数据资料。5、估价机构收集、整理和掌握的其他资料1）、公司内部数据库资料；2）、估价过程中运用的主要参数及成本、费用、税金等方面的资料。（九）估价方法1、房地产估价方法房地产估价规范（G

36、B/T50291 2015）和房地产估价基本术语标 准（GB/T50899 2013）中确定的房地产估价常用方法有比较法、成本法、收益法，假设开发法。比较法：是根据替代原则，将估价对象房地产与在近期已经发生了交 易的类似房地产对交易时间、交易情况、区域因素等加以比较对照，从已 经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产价格的 一种估价方法。成本法：求取估价对象在价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重 新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。所谓重新购建价格，是 指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开 发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。收

37、益法：是根据效用价值论，运用适当的资本化率，将预期估价对象 房地产未来各期（通常为年）的正常纯收益折算为价值时点上的现值，求 其之和得出估价对象房地产价值的一种估价方法，这种方法适用于有收益 或潜在收益的房地产的估价。假设开发法：是将估价对象房地产的预期开发后的价值，扣除其预期 的正常开发费用、销售费用、销售税金及开发利润，根据剩余之数来确定 估价对象房地产价格的一种估价方法，这种方法主要是用于待开发土地的 估价，也是用于对可改造的旧房地产的估价。2、本次估价的总体思路和评估方法的选取 估价人员认真分析所掌握的估价相关资料，根据估价对象的特点及估 价目的，遵照国家标准房地产估价规范 、房地产估

38、价基本术语标准 及相关法规，并对估价对象进行实地查看，在认真分析研究所掌握的资料 后，确定估价技术思路和选择估价方法。（1）、估价技术思路采用“比较法”求取估价对象的价值。（2）、选择估价方法 估价对象设计用途为车库，该同类型的车库房地产市场交易案例较 为活跃，市场化程度高，这类房地产的交易案例易于获取，市场依据较充 分，交易价格根据交易情况的不同有较小的差异，因此本次估价适宜采用 比较法对估价对象车库房地产价值进行测算。 估价对象为车库房地产，区域内同类型车库租赁市场不活跃，本次 估价不适宜采用收益法对估价对象价值进行测算。 估价对象为单套车库房地产，房屋开发成本及土地取得成本不易收 集，客观成本不易把握，因此本次估价不适宜采用成本法进行评估。 估价对象为已建成并投入使用的车库房地产，且经规划、房地产等 管理部门的验收，已办理了相关证照，无后续投入，故不适宜采用假设开 发法进行评估。综