中小房地产企业融资渠道分析

1、中小房地产企业融资渠道分析 中小房地产企业融资渠道分析 中小房地产企业融资渠道分析一、我国房地产企业融资现状 与渠道分析（一）房地产资金来源现状房地产资金现在主要 来自七个方面，国内贷款，利用外资，外商直接投资，自筹 资金，企事业单位自有资金，购房者的定金和预付款以及其 它资金。 111 月，国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当 期房地产开发全部资金来源的 76.4%，其中直接国内贷款融 资占所有资金来源的 26.4%，与去年同期相比，国内贷款金 额同比增长 5.75%，利用外资金额同比增长 10.12%，增幅很 大。行业资金来源结构存在严重缺陷，银行贷款数量巨大。 图 2.16 房地产行业不

2、同资金来源所占比重（二）本期不同 渠道融资金额变化图 2.17 不同渠道融资金额变化 8 月份以 来，房地产投资的各种渠道中，自筹资金、定金及预付款、 利用外资、外商直接投资和其他资金均呈现回落趋势，而国 内贷款和企事业单位自有资金在 10 月止跌反弹，略有增长。 （三）现有七大融资方式剖析受一系列宏观调控政策影响， 金融机构、特别是银行都提高了对房地产行业贷款的要求， 开发商通过其它渠道融资的需求大增，面对资金的瓶颈，现 行解决的途径并不是很多。 1. 国内银行贷款：银行贷款是房 地产开发商趋之若鹜的主要融资渠道。虽然央行 121 号文件 规定，银行贷款现阶段从紧，对于项目开发程度和开发商自

3、有资金的开门槛，将大多数开发商排除在门外。但是，对于 企业而言，便捷，成本相对较低，财务杠杆作用大的银行贷 款有着致命的诱惑，更何况，其还债压力大等缺点还可以通 过调整长期负债和短期负债的负债结构加以规避。同时，房 地产信贷业务目前仍普遍被银行视为优质资产，商业银行的 信贷热情丝毫未减。 2. 信托项目融资：信托是目前房地产业 新兴的融资热点，從到，全國共發行房地產信託163 只，融資額 175.8 億元。信托资金的分量远不足以支撑行业的发展， 之所以大受青睐，主要是它在串接多种金融工具方面独具优 势：一可以引入海外基金，二可以充分国内的产业投资信托 基金，三可以以固定回报的方式，以股权投资方

4、式进入项目 公司，四可以在适当的时候将项目公司包装上市，五可以完 成项目前期建设，使项目符合银行贷款条件，对融资渠道的 整合提升具有积极的作用。 3. 海外房产基金：国外房地产基 金看好以上海为主的中国房地产市场。摩根士丹利下属房地 产投资基金 rsref 、荷兰国际房地产、瑞安集团、新加坡嘉 德置地等纷纷出手。目前国际资本绝大多数都集中在基金 上，借财务管理公司、投资公司等形式介入。海外基金虽然 前景远大，但对于如饥似渴的中国房地产来说难解近渴，更 何况，现行政策和法律的障碍以及国内企业动作的不规范和 房地产市场的不透明，都造成了国际资本的进入。4. 国内产业基金：毫无疑问，利润率相当丰厚的

5、房地产市场对证券市 场上现有的 6000 亿元的私募基金而言，吸引力是致命的， 然而，有关产业基金法律的缺位，却难以让人无视风险的存 在。目前这些资金也是借财务管理公司、投资公司等形式存 在，自然，在具体运作上缺乏规范，留有隐患。 5. 非上市股 权融资：土地储备丰富的没有资金，资金充备的拿不到地， 强强联合似乎给房地产融资开辟崭新的渠道。然而，股权投 资虽然可以充实自有资金，但一般房地产企业注册资金额较 小，不会轻易出让控股地位，也不甘心将大部分开发利益拱 手相让，只能眼巴巴的看一场城市运营商和专业房地产开发 商等实力雄厚公司的并购秀。 6. 上市融资：上市是企业获取 资金，实行资本运作的主

6、要方式之一，也是企业品牌提升的 良好应。然而中国证监会的关于进一步规范股票首次发行 上市有关工作的通知让大多数房地产公司只能望洋兴叹。 新规则面前，真正有实力，守规矩的开发商方可顺利上市， 然而在目前开发商数量过多、信用水平普遍低下的情况下， 欲通过大规模的上市解决行业性的资金短缺，并不现实。 7. 债券发行： 先不说我国债券市场的规模相对较小， 交投清淡， 发行和持有的风险，因为根据公司法 ，发行债券主体要 求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体 设立的有限责任公司才有发行资格，而且对企业资产负债 率、资本金以及担保等都有严格限制，这同样注定了大多数 房地产企业对发行债券只能好梦难圆。总而言之，房地产融资额度巨大，单纯依靠银行贷款或其他方式都不能完全解决 问题，需要进行金融产品创新组合。同时，构建房地产证券 公的法律体系，尽早出台产业基金法 ，完善现有的公 司法和证券法 ，搭建房地产企业融资领域制度