国际商贸物流城可行性研究报告

1、国际商贸物流城可行性研究报告 吕梁商贸物流园区 工程可行性研究报告 山西 .吕梁 目 录 1 总论 . 1 1.1 工程概况. 1 1.2 建设单位概况. 2 1.3 编制依据与范围. 错误! ! 未定义书签。 1.4 主要技术经济指标. 错误! ! 未定义书签。 1.5 结论与建议. 错误! ! 未定义书签。 2 工程建设背景及必要性 . 3 2.1 建设背景. 3 2.2 建设必要性. 4 3 市场分析 . 5 3.1 目标与定位. 5 3.2 国内物流市场 . 6 3.3 区域物流现状. 错误! ! 未定义书签。 3.4 swot 分析. 错误! ! 未定义书签。 3.5 目标市场. 错

2、误! ! 未定义书签。 4 建设规模和内容 . 错误! ! 未定义书签。 4.1 建设规模. 错误! ! 未定义书签。 4.2 工程建设内容. 错误! ! 未定义书签。 5 场址选择 . 错误! ! 未定义书签。 5.1 选址原那么. 错误! ! 未定义书签。 5.2 场址条件. 错误! ! 未定义书签。 5.3 自然条件. 错误! ! 未定义书签。 6 工程技术方案 . 错误! ! 未定义书签。 6.1 工艺方案. 错误! ! 未定义书签。 6.2 建筑工程技术方案. 错误! ! 未定义书签。 10 劳动平安卫生与消防 . 8 10.1 劳动平安卫生. 8 10.2 消防. 10 14 财务

3、评价 . 错误! ! 未定义书签。 14.1 财务评价依据 . 错误! ! 未定义书签。 14.2 营业收入及税金. 错误! ! 未定义书签。 14.3 本钱估算. 错误! ! 未定义书签。 14.4 财务分析. 错误! ! 未定义书签。 15 风险分析及控制措施 . 错误! ! 未定义书签。 15.1 决策风险 . 错误! ! 未定义书签。 15.2 建设风险 . 错误! ! 未定义书签。 15.3 融资风险 . 错误! ! 未定义书签。 15.4 市场风险 . 错误! ! 未定义书签。 15.5 管理风险 . 错误! ! 未定义书签。 1 1 总论 1.1 工程概况 1.1.1 工程名称

4、吕梁商贸物流园区一期工程 1.1.2 开发运营单位 汽运集团 1.1.4 建设地点 本工程拟建在位于山西省吕梁市离石区地段。 1.1.5 建设内容与建设规模 本工程规划用地面积 m2 （合 亩），设计年交易规模万 元。该工程建设内容主要包括生活用品、非生活用品在内的日用百货批发市场及其物流中心建设，分交易区、仓储区、办公区和综合效劳区，在拟征地红线范围 a 区、b 区、c 区、d 区、e 区五个地块内实施，总建筑面积 。其中： a)生活用品批发市场（a 区）： ，主要功能为生活用品批发； b)生活用品仓储区（b 区）： m2 ，主要功能为生活用品储存； c)非生活用品批发市场（c 区）： ，主

5、要功能为非生活用品批发； d)非生活用品仓储区（d 区）： ，主要功能为非生活用品储存； e)综合效劳区（e 区）：166000 ，主要功能为办公、交易展示、物业管理、配送等。主要包括：办公用房 82900 、展示中心 50000 、物业用房 15000m2 、配送中心 9200m2 、员工宿舍 4500m 2 、食堂 2000 、传达室 1050 、变电所 350 、消防泵房 100 、消防水池 800 、垃圾站 100 。同时，配套建设路网交通、停车场、通讯、供配电、给排水、暖通、消防、污水治理、绿化等公用工程，设置转运设备、运输工具（车队）等。 1.1.6 建设工期 xx 年 月-xx

6、年 月，建设工期为 1 年。 1.1.7 投资与效益 本工程总投资 万元，其中：固定资产投资 万元、流动资金 万元。建设资金由建设单位自筹 万元，申请银行贷款 万元。工程建成后，可实现年销售收入 万元；工程投资所得税后财务内部收益率 %；利润总额 2 万元；总投资收益率(平均) %；投资回收期所得税后 年。 1.2 运营单位概况 工程运营建设单位 汽运集团发起成立，注册资金 万元，主要从事 。公司按照现代企业制度要求，实行董事会领导下的总经理负责制，实行一级决策、一级经营的扁平化经营管理模式。通过搭建 产业开发平台运作平台，整合全国物流资源，优化产业结构，使各方受益。 利开工建设。 3 2 工

7、程建设背景及必要性 2.1 建设背景 物流产业作为一个跨行业、跨部门的新兴复合型产业，是新兴的生产性效劳业，是现代效劳业的重要组成局部。随着世界经济的快速开展和现代科学技术的进步,物流产业作为国民经济中一个新兴的效劳部门, 正在全球范围内迅速开展，以专业化、规模化、低本钱和标准化运作为特点，效劳于社会和经济生活。在国际上,物流产业被认为是国民经济开展的动脉和根底产业,其开展程度成为衡量一国现代化程度和综合国力的重要标志之一。业务范围涉及生产、流通、运输、代理、仓储、信息等诸多领域，是以铁路、公路、港口、航空运输等为依托，将运输、储存、中转、装卸、搬运、包装、分拣、流通加工、配送、国内国际贸易、

8、保税报关、信息处理、电子商务等根本功能有机结合的运作体系，涉及生产和生活资料的各个领域，为生产、流通提供完整的支撑和配套效劳，为用户提供多功能、一体化的综合性效劳，是对商品运输配套化、仓储自动化、包装标准化、配送效益化、信息管理网络化的综合表达。 大力开展现代物流业，是优化产业结构，转变经济开展方式，走新型工业化道路，提高我国企业和产品国际竞争力的重要举措，也是实现经济又好又快开展的迫切要求。长期以来，“重生产轻流通”的传统观念束缚了国内物流业的快速开展。直到 xx 年，现代物流业开展被写进十一五规划，终于明确了物流业在我国国民经济中的产业地位。xx 年 3 月国务院出台物流业调整和振兴规划，

9、首次将物流业列入十大产业振兴规划中，并出台多项物流业开展政策； 立足吕梁，辐射山西，面向全国，大力开展日用百货等批发交易为主的物流业，并带动相应的零担、快运、仓储理货和信息效劳为主的第三方物流业，开展散装、整装物流业务，并与其它流通园区、加工园区相配合，建设成为全省具有规模效应、技术先进、效劳质量高，辐射中南的区域物流中心。拟将货物、商品通过储存、分拣、贴标、拼箱等物流加工后，以箱或件为单位辐射至湖南省及周边地区、各大卖场或市、县、乡镇经营点；通过运输线从各地区货物产地将商品集中至物流中心，通过拼车、转发等方式，分别以整车、铁路车皮形式辐射至全国各地。 4 2.2 建设必要性 2.2.1 本工

10、程建设符合国家产业政策和振兴规划 物流业是新兴的生产性效劳业，是现代效劳业的重要组成局部。大力开展现代物流业，是优化产业结构，转变经济开展方式，走新型工业化道路，提高我国企业和产品国际竞争力的重要举措，也是实现经济又好又快开展的迫切要求。国民经济开展方式的转变以及经济体制改革的深化，将为我国社会经济开展注入新的活力，也将在一定程度上推动我国经济再上新的台阶。新的开展机遇不仅为我国物流产业提供了更为广阔的开展空间，也对物流产业开展提出了新的要求，物流业作为我国国民经济可持续开展的“支柱产业群”已进入新的重大开展时期。 党中央、国务院十分重视我国现代物流业的开展。在“十一五”规划纲要中，将“大力开

11、展现代物流业”列为我国国民经济开展的重要举措。上述一系列政策的制定，说明各级政府有关部门巳按照党的十七大精神和“十一五”规划的要求，加大对物流业的政策支持力度，从中央到地方推动我国现代物流业开展的合力正在形成，物流业开展的环境将会进一步改善。物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型效劳产业，是国民经济的重要组成局部，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，在促进产业结构调整、转变经济开展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。 拟建的吕梁商贸物流城位于离石经开区，具有极佳的近城优势。便利的交通网络使该区域具有独特的交通运输优势，其区域内的铁路运输线、公路、水运构

12、成了十分便利的交通网络。工程开展空间十分广阔，通过几年的努力，将成为定位吕梁、效劳山西、辐射全国、影响全国的重要生活用品物流中转站和基地。该工程将依托吕梁市的区域优势，通过对宏观物流调控、微观物流组织管理以及人才培养、资产整合、根底设施建设运营等方面工作的全面实践，有效地提高吕梁市县经济开展的对外交流环境和内部协调条件，支持吕梁市保持经济开展的强劲后劲和健康良好的市场竞争环境秩序，从而实现支持国民经济和社会开展的最终目标。吕梁商贸物流城的建设作为吕梁市物流开展的重要示范性工程，其主要使命并不仅仅局限于园区内企业物流效劳的具体运作，而是通过园区建设建立起现代物流开展的根底平台与运作基地。积极引导

13、和扶持吕梁市县域现代物流企业开展，并依托园区的根底设施与政策环境条件，建立起吕梁市县域内现代物流运作、 5 组织和信息管理的系统框架。工程的建设，将有效引导和转化吕梁市潜在的物流需求，提高吕梁市物流效劳供给能力和水平；有利于对非社会化物流资产的整合利用和物流效劳的社会化；有利于行业自律与良性竞争，为降低物流交易本钱和提高物流效劳效率提供有益的尝试与实践；有利于扩大物流效劳市场需求，建立良好的市场秩序，形成物流效劳企业活动标准化运作。 2.2.4 本工程是推进城乡统筹，加快城市化进程的需要。 本工程通过实现物流的社会化、专业化、规模化、信息化效劳，促进多项产业开展，同时增加社会就业时机。本工程建

14、成后，将需要大量的一般技能劳动力人员，至少可以争取就业岗位，从而解决吕梁市剩余劳动力转移问题。同时，吕梁商贸物流城将推出大量商铺，可供山西乃至全国创业者在此创业，搭建最大规模创业开展平台。工程以超低价格出售、推出一年半免租的销售策略，降低创业门槛，让商户看到开展前景。本工程将积极为广阔创业者提供广阔的创业平台、提供一切有利的创业条件，真正把吕梁打造成为“创业之都”。 2.2.5 本工程顺应了吕梁市产业开展大势市场经济需要。 吕梁市区目前商品市场很多，但真正具有现代化商流、物流、信息流设施的大市场没有，专业市场还有较大开展空间,多集中在生活资料类市场；综合市场中规模有待扩大,档次有待提高。目前已

15、有的商圈已不能满足城市开展的需求，面临着严峻挑战。由于日益拥挤的城区交通环境和高昂的经营本钱，制约了许多专业市场的开展。因此吕梁市急需要对现有商品交易市场进行重新整合，培养和开展一批辐射远、吞吐量大、设施先进的批发交易为主的商品市场，专业批发市场还有很大的开展空间。 建设吕梁商贸物流城这样一个集交通便利、物流便捷、配套齐全、效劳完善且代表吕梁商贸开展高度和未来走向的国际化市场集群，将极大地推动中部批发产业升级和拉动中西部地区消费提升，吕梁跨越提供了物流与商贸基地。3 市场分析 3.1 目标与定位 3.1.1 建设目标 吕梁物流商贸城是以现代信息技术为根底，整合运输、包装、装卸、搬运、仓储、流通

16、加工、配送、回收加工及物流信息处理等各种功能而形成的综合性物 6 流活动模式，来实现资源利用、运作效率的最大化。建设单位将依托吕梁县便利的陆路运输条件及周边地区快速的经济开展形势，着力开展以现代信息技术为根底，集仓储、配送、展销、运输、配载、包装、装卸、搬运、流通加工及物流信息处理等等各种功能的现代物流效劳于一体的物流产业，建设功能齐全的物流效劳设施，建成具有集物流运输、商业市场、仓储、物流信息、金融结算、生活居住等功能于一体的物流中心和湖南省四大区域物流中心形成配套物流基地。本工程通过加强信息化建设，构建完善的生活用品、非生活用品物流配送体系，为全国各商贸企业提供综合性一体化物流效劳，以加快

17、吕梁及周边流通领域现代物流开展，提高流通效率、降低流通本钱，促进城乡和地区间商品流通，发挥现代流通业在国民经济社会开展中的先导性作用。促进湖南省内流通产业结构调整和优化，提高流通企业核心竞争力并方便和效劳城乡人民生活。 3.1.2 市场定位 吕梁商贸物流城立足吕梁，辐射全国，开展以日用百货为主的批发、零担、快运、仓储理货和信息效劳为主的批发市场，开展散装、集装箱物流业务，并与其它流通园区、加工园区相配合，建设成为湖南地区具有规模效应、技术先进、效劳质量高，辐射湖南省及周边地区的区域物流中心。本工程将把握现代物流开展趋势，以县域物流为根底、辐射周边区域物流，大力构筑现代物流业开展的三大平台，即组

18、建： 以物流园区为载体的物流运作平台； 以现代综合交通体系为主的物流运输平台； 以信息网络技术为主的物流信息平台。 充分利用现代信息技术，加快开展电子商务，推进物流和商流的网络化，形成包括交通运输、配送效劳、仓储管理、信息网络、营销策略等多环节组成的三级现代物流大循环系统。 3.2 国内物流市场 物流市场总体规模与经济增长规模成正相关，自 xx 年以来，我国经济进入了一个新的增长上升期，表现为经济总量持续快速增长，尤其是固定资产投资、进出口贸易持续快速增长，在这一经济环境下，物流业得到了持续快速的开展。以货物周转量为指标可以观察到这一开展状况。 7 综合以上所述，在未来的 1020 年内，物流

19、业的开展将会出现一个全新的局面，并将逐步成为国民经济体系中的一个重要开展领域和扶持开展的产业。 本项工程各物流区交易用房功能集仓储、交易、室内装卸为体，根据各物流区商品货物的转运、仓储需求，结合总图布置要求，确定物流区交易用房、堆场面积。 6.2.2.1 设计原那么 a)根据国家有关标准和标准进行规划和设计，注意做好防火、防噪声、防水、防潮、通风、散热、隔热、劳动平安、工业卫生等技术措施。 b)园区内建筑既具有独立性又相互有机地联系在一起，建筑设计力求形体简洁、色调明快、造型美观，努力创造出良好的空间环境和具有现代特色的建筑群体。 c)利用园区内的地势、地形，提供便捷的人车交通体系，合理解决好

20、物流交易用房内各工程（岗位）生产、人物流功能需求。 d) 充分利用土地、以环境为中心，创造人与自然共生的生态环境，尽可能通过植被覆盖完善生态系统。 e）行政、生活福利设施，本着实用、舒适的原那么，尽可能节约工程投资 长沙大河西国际商贸物流城一期工程工程申请报告（代可行性研究报告） 8 10 劳动平安卫生与消防 10.1 劳动平安卫生 10.1.1 根本情况 本工程从事非生活用品、生活用品的批发、仓储、转运、配送、电子商务等活动。本区域属亚热带季风性湿润气候，气候温和，四季清楚，日照充足，春温多变，夏季多旱，严寒期短，暑热期长。 本工程拟建场址为丘陵地貌，场址所在地区其它建筑工程施工情况说明，该

21、场地无不良地质，场地内未发现活动性断裂、滑坡等不良地质疽象及可液化土层，场地是稳定的，适合工程建设，场地地下水主要为上部疏松土层孔隙潜水，对建筑无腐作用。 10.1.2 主要危险、危害因素分析 本工程主要危害因素可分二类，一类为自然因素形成的危害的不利影响，包括暑热、地震、雷击、不良地质等自然因素，另一类为正常生产过程中产生的危害，包括公共卫生、火灾、爆炸等各种危险隐患。 1）自然因素 园区建设在丘陵地带，属亚热带季同型气候，雨量充分，雨水集中，全年 68 月常有大量雨水充集，因此园区可能会出现山洪、山体滑坡等危险因素。 2）危险性作业的危害 长沙大河西国际商贸物流城一期工程工程申请报告（代可

22、行性研究报告） 9 a）车间内设备噪声的伤害。 b）机械传动设备及电器造成伤害。 c）矿石运输过程中产生的粉尘造成空气污染，给人体带来伤害。 10.1.3 平安措施方案 1）自然危险因素的防治 自然危害因素形成的和不利包括：暑热、地震、雷击、不良地质等自然因素，在设计中采取了相应的防范措施。 a）地震及不良地质 本工程所在地地震根本烈度为 5 度，工程设计之前认真做好园区地质钻探工作，在充分掌握地勘资料的情况下，对各类建筑进行结构设计，设计的建筑结构应满足建筑抗震设计标准gb50011-xx 中的有关规定；同时做好日常对周边地貌的定期观察资料记录。 b）雷击 雷击能破坏建筑物及设备，并可能导致

23、火灾和爆炸事故的发生，其出现的时机不大，作用时间短暂。为了止雷击发生，各类建筑物采取避雷带，防止雷击。 c）防洪、泄洪 暴雨和洪水会威胁生产厂区建筑物的平安，所以，在园区设排洪道，防止暴雨冲击园区。同时，根据具体情况，在园区内外山坡敷设花岗岩护坡或水泥挡土墙。在总图布置上，将主要作业区及办公，生活设施尽量离开山坡，同时适当增加厂区地面水排水功能。 2）生产过程危害因素的防治 长沙大河西国际商贸物流城一期工程工程申请报告（代可行性研究报告） 10 对机械传动的部位及吊孔设置防护罩或栏杆。 对噪声大的设备，采用隔离、防振，消声措施。 用电设备做好供电平安防护。 加强对操作人员上岗培训和个人防护平安

24、教育。 设置工人休息室，物流图内设职工浴室及职工医疗室，定期对员工进行身体检查和职业病防治教育。 10.1.4 预期效果 本项工程应在工程前期及实施过程中，把劳动平安卫生放在重要位置，在硬件上予以落实，确保工程投产及生产中到达国家制定的相关标准，条例要求，预计上述措施落实后能保证生产的正常运行和人员的平安。 10.2 消防 10.2.1 概述 本工程系物流类企业，区内仓储、转运货物不设易燃、易爆物品的交易，货物流通过程无易燃，易爆物料产生，亦不产生高压。经营活动中，只有在违反操作规程和管理不当及非正常情况或意外事故状态，才可能产生火灾事故。 10.2.2 消防措施 1）总图运输 长沙大河西国际

25、商贸物流城一期工程工程申请报告（代可行性研究报告） 11 本工程园区道路成十字、双十字布置，与规划区道路组成环状路网，物流中心各区域主干道 18m，次要道路宽 14m、12m、7m，消防道路宽 4m，；消防车道转弯丰径及12m，可以满足大型消防车通行。场区物流出入口和人流出入口通过各级道路相连，形成环型交通网络，并于各出入口设置集散广场，能满足物料运输和消防疏散平安要求。各建筑物均留有足够的防火间距，以防止发生火灾造成的火势扩大和蔓延。 2）建筑 按生产类别确定各区建筑物耐火等级，主要建筑均为钢架、框架结构，较大面积仓储用房根据储存物不同设防火隔离区，用防火墙分隔。批发交易区各单体建筑内将按标

26、准分设多处人物流入口，考虑到消访车进入物流大门净宽、净空高度不小于 4.0m，室内设通畅通道。 3）消防给水 设立独立消防给水系统，消防主管 dn150，园区内有 2 座消防水池，设立加压泵站，一旦发生火情，系统自动启动。按建筑灭火器配置设计标准（gb50140-xx）园区址设室外消火栓，保护半径 120m，水量 20l/s；室内设室内消火栓，水量 10l/s。堆场按具体情况设置。物流区室内灭火器按标准设置移动式消防车和固定灭火器材（干粉灭火器、泡沫灭火器、卤代烷灭火器）。 4）电气 建构作物设避雷装置，按二类防雷设计，主要防止直接雷、雷电感应及雷电波侵入。 各用电设备均设置有效接地；产尘区用

27、防尘电机，有腐蚀性物料的岗位选用不锈钢或其他耐腐性电机。 设置备用发电机，保证消防系统在外来电源断电情况下平安正常运行以及建筑物内应急照明需要。 园区设置播送系统和办公交易大楼设自动报警系统。 长沙大河西国际商贸物流城一期工程工程申请报告（代可行性研究报告） 12 15 风险分析及控制措施 风险是指损失的不确定性。任何投资工程都会存在投资风险,从理论上讲,风险与收益是对等的,收益越大,风险也就越大。工程的风险可以分为工程建成前的决策风险、建设风险以及工程投产后的管理风险和市场风险。 15.1 决策风险 作为投资决策内容的一局部，本工程在产业投向、工程选址方面在本报告的工程背景分析、工程介绍和财

28、务分析中都有表述，*投资针对当地经济市场对现代物流的巨大需求和宏观经济的开展趋势，所作出的对本工程的投资决策是非常正确的。在工程规划方面，投资方组织人员对湖南省内一些物流企业进行了反复考察，也参照了省内物流园区建设的许多经验，对物流中心的定位进行了反复研究。工程投资决策方面的许多风险得到了很好的躲避与防范。 15.2 建设风险 任何建设工程，都应对建设过程中可能产生的风险有充分的估计，投资单位和建设单位都应作出应对的预案准备，采取有力措施进行防范和化解。一般而言，工程的建设风险两个方面： 1）技术风险 主要指工程建设技术不先进、技术采用不合理引起的工程问题造成的损失。 2）工程风险 指工程地质

29、条件、水文地质条件和工程设计本身发生重大变化，导致工程量增加、投资增加、工期拖长所造成的损失。从本工程各项建设内容来看，各建筑单体及其使用用途根本上属通用的民用建筑工程，工程建设无特殊的技术要求；从的工程地质勘探结果和邻近场地建设情况看，本工程场址范围无不良地质构造，适合工程各项工程建设。因此，其建设风险较低。 降低工程建设风险的措施是：加强与规划、设计单位联系，降低因双方沟通不及时或不力造成的设计频繁变更；对规划设计方案进行专家评审，及时发现问题；加强工程管理，健全招投标制度，优中选优，精心组织承包方施工；加强与施工承包方的协调沟通，帮助其提高工作效率；加强监理工作；健全工程监督机制与责任机制，杜绝因责任心不强或谋私动机引起的材料不合格现象。 15.3 融资风险 任何建设工程都有一个融资问题。融资风险主要指资金中断或供给不 长沙大河西国际商贸物流城一期工程工程申请报告（代可行性研究报告） 13 足，导致融资本钱提高，给建设和生产运营造成的损失。 本工程制定了比拟具体的融资方案。但这种方案也具有不确定性。建设资金不到位既可能延缓建设进度，使工程不能按方案完工，从而工程不能按方案投产，关于工程的财务预期就会落空；也可能因资金不到位而使工程中断下马，使工程成为半拉子工程，从而使工程中途流产。因此，如何加大融资力度，确保工程建设资金到位，是防范和化