台州云顶佳苑项目总结

1、 台州开元房地产开发有限公司台州开元·云顶佳苑总结报告（待完善稿）目 录一、引言2二、项目基本概况2三、项目开发基本过程回顾31、主要节点.32、市场调研和产品定位.33、设计缺憾.63.1规划与施工图设计.63.2技术安全与专业设计.113.3景观细部与设计协调134、施工管理与投资155、项目营销175.1广告策略175.2销售策略186、项目交付19四、建言.21【引言】台州开元·云顶佳苑别墅区和小高层分别于2005年9月和2005年12月分别交付使用，公司于2006年3月组织工程、营销、物管等部门对项目开发建设过程中的经验和不足进行了分析，现将各部门的总结进行汇总，

2、并计划于2006年4月下旬召开项目开发建设总结研讨会，以近一步对此报告进行充实和完善。【项目基本概况】 台州开元·云顶佳苑系台州开元房地产开发有限公司在台州投资开发的首席楼盘，位于台州市经济开发区白云山中路198号，该项目用地278亩，由别墅区和高层区两大区块组成。别墅区于2003年2月后相继开工，2005年6月9日竣工验收通过，2005年9月28日开始交付。高层区2004年4月相继开工，于2005年11月30日通过竣工验收，2005年12月26日开始交付。该项目总建筑面积为157082.23m2，其中别墅区总建筑面积为43577.20m2；高层区总建筑面积为113505.03m2，

3、其地上部分建筑面积为87342.89m2，地下部分建筑面积为26162.14m2。工程含建筑、结构、给排水、市政、电气、智能化、景观、绿化、污水处理、装饰、通风、人防、消防等多个专业工程，其中智能化工程有安全防范子系统（含住宅报警装置、访客对讲装置、周界防越报警装置、闭路电视监控、电子巡更装置）、管理与监控子系统（含自动抄表装置、车辆出入与停车管理装置、紧急广播与背景音乐、物业管理计算机系、设备监控装置）、信息网络子系统等工程。参与本项目设计、勘察、监理、施工单位如下：设计单位：浙江工业大学建筑设计研究院景观设计：香港贝尔高林有限公司勘察单位：杭州华东岩土工程勘察有限公司监理单位：浙江建协监理

4、咨询工程有限公司施工单位：浙江国强建筑安装工程有限公司景观硬景：杭州蓝天园林建设集团有限公司景观软景：杭州萧山凌飞有限公司弱电工程：厦门市万安实业有限公司设计、施工【项目开发过程回顾】主要节点1、2003年2月至2004年2月：项目场地平整；别墅区相继基础、主体施工。2、2004年2月至 6月：别墅区装修工程、室外管线及景观工程施工、初验；高层区基础工程施工。3、2004年06月18日：别墅区准现房开盘发售。4、2004年06月至05年元月：完成别墅区竣工复验、景观竣工验收，高层区1#、2#车库、E1-E12、E17、E19-E21主体封底顶。5、2005年2月-9月：高层区单体完成楼装修工程

5、、楼内安装工程、室外供电、给排水管线施工，实现了别墅区通电。6、2005年09月06日：别墅交付。7、2005年09月30日：高层区住宅工程竣工初验。8、2005年09月-12月：室外工程及景观工程施工，单体楼初验整改。9、2005年11月30日：住宅竣工验收。10、2005年12月18日：消防工程验收。11、2005年12月26日：高层住宅交付。12、2005年12月30日：景观工程验收。13、2006年1月-3月：小区喷泉调试完成，竣工资料相继备案。小区设备工程、别墅区智能化工程移交物业管理，网球场工程完成。市场调研和产品定位总体来说，公司对项目前期市场调研不够充分，对顶端产品的定位不够清

6、晰。什么样的产品才是客户真正需求的，什么样的设计才是高端客户真正推崇和需要的，在项目开发中其实一直是个模糊的概念，追根究底还是前期市场调研不够充分，这也直接影响了设计成果质量，不但导致了后期的设计变更频繁，增加了成本，更为严重的是一些不合理的设计在后期又无法变更，而直接影响了产品的品质。比如为了容积率、为了降低成本，就“牺牲”了房屋间距、牺牲了产品品质“短板理论”在云顶项目中感觉是特别明显，也成了一个顶端项目的缺憾。别墅A、产品设计不丰富，户型单一，没有很好的和地形地势、周边环境相融合例如沁园区域靠东侧山坡的4#、7#、10#、13#等别墅，设计时没有考虑其地形的坡度，单纯的挖土做平地基，再造

7、房子。这样一来，一方面不能借势、借景，另一方面，建安成本更是大幅增加。【建议】加强市场调研的充分性，对户型设计应满足广大消费群需求。别墅，尤其是顶级别墅，应该做到“墅而有别”。很多时候，外立面只需你变化一扇窗、一堵墙的颜色，就能让人感觉是处处与众不同。B、间距过近在达到相应容积率和追求高利润的心态驱使下，同时由于本项目的总平调整次数过于频繁，导致了某些组团中的别墅间距过近，别墅的安全性、私密性都受到了很大影响相邻别墅之间互相跨越度不高，甚至其中像沁园5#、6#两幢别墅之间的间距还没有达到设计规范要求的防火间距6米的要求，虽然这些房源可以降低价格出售，但对整体产品的品质影响不小。颐园第一排别墅后

8、退距离不足，和围墙间距过近。从住宅角度来讲，南向的采光、景观是最重要的，颐园第一排的别墅，由于其和小区的围墙后退只有2-3米左右，且南面一路之隔就是农居点，景观很差。导致了销售当中，此类别墅虽然价格低，但还是最后才售完的。而实际从现场来看，叠加别墅此区域，完全有空间整体后退4-5米。【建议】住宅设计应该考虑均好性，同时，产品设计这一块也要考虑扬长避短。C、景观设计的弊病1）别墅周边，灌木过多，虽然从观赏的角度讲，草皮、灌木、乔木包括水景的互相掩映，增加了层次感。但与客户交流，客户对此非但不欣赏，反而对灌木的栽种诟病颇多，例如要求移除一些会招惹苍蝇、蜜蜂的灌木如“十大功劳”等。另外一个，景观的设

9、计，不仅要具观赏性，也要有可玩性，要使居住者能融入进去，“天人合一”是建筑、景观与人的和谐统一的最高境界。2）私人花园的设计。别墅的周边景观设计，有了私人花园、有了篱笆，在整体性上可能会存在一定的影响。但从经济性考虑，有了私人花园，明显是能增加公司的额外收益（台州和萧山不同，私家花园也能办理土地证）。另外，从客户的心态来讲，绝大多数客户也愿意有属于自己的私人园地无论是什么层次的客户，私属感、占有欲都是很强烈的，我们做房产的，更是应该注意研究群体的心理因素，建议应该在前期的市场调研中就应充分考虑这些方面。D、叠加别墅户型安排的不合理叠加别墅的户型分为A和B两种，A型的特色在其有一个大露台，可观南

10、向景观；B型则在于客厅是中空的，内在空间相当气派。在实际的现场环境中，A型被安排在了南向视野景观比较差的区域，即靠农居点的第一排，观景露台反而成了摆设。没有扬长避短，甚撼。E、空调室外机位、有线电视、箱变的位置设置考虑对上述问题设计没有提前考虑到，导致了交房过程中很多客户提出了相关投诉。虽然经协调，均已得到了妥善解决，但不仅增加了人力、物力成本，而且从美观的角度来说，仍旧存在一定的缺憾。小高层A、密度过高，一些楼宇间距过近，导致采光受到较大影响。B、产品定位虽然高端，后期也追加了双层中空玻璃等产品品质，但户型配比过于单一。尤其是后盘房源，在产品本身周边环境存在硬伤的前提下，仍旧是三房、四房，其

11、高昂的总价拒绝了一大批认同我们楼盘又相对可以容忍类似“坟墓”等缺点的客户群。当然，虽然造成滞销有市场形势变化的很大原因。但从自住的需求来考虑，产品定位肯定要“量力而行”、“顺势而为”。C、小高层整体外立面颜色、屋顶颜色、天际线等搭配，凌乱，低档。业内人士包括很多的客户评论是云顶的内环境可以，但在社区外看过来，就是觉得属于一般的普通社区。外立面就象人的衣服，包装不好，内在品质再好，推广起来也是事倍功半。D、小高层的地下室车位配比不足，只达到了80%了，这个对一个高端楼盘来说，是明显一大缺陷。且由于我们三个地下室互不贯通，像1#、2#、5#等楼宇的配比只达到了60%，这样一来，车位的总体销售率也受

12、到了影响供给很充足的2#地下室区域就有50余个车位成了公共车位，不能变成现金流成为公司的利润来源了。在车位的划分上，由于受到车位数量不足的影响，我们千方百计把一些空间划分出来作为地下停车位，但这样也导致了堵塞走道、车位宽度不足等缺陷。【建议】以后其他项目的设计当中，车位的配比率不应低于1：1；车位的尺寸应不小于5米（长）×2.6米（宽）。E、架空层，小高层虽然做了架空层，但架空层的设计，感觉所花心思不够，层高低（没有气势）；架空的空间利用率极低（没有实用性），甚至增加景观的通透性等优势在第二排小高层标高低于后面地面标高的墙情况下，也成了一句空话。如果架空层只是为了卖点而制作，那实在是

13、“劳民伤财”的事情。更严重的问题是第二排的2层房源竟然低于后面的地面标高，安全性、私密性受到了极大的威胁，成为了难卖的“滞销品”也就不足为奇了。F、空调孔的预留：目前在云顶项目中，小高层的每种户型都给其作了两种预留（中央空调和分体空调均可）。从交房客户的装修来看，建议在以后类似项目中，中央空调的管道孔或者机位的预留，只需考虑顶楼跃层这样的大户型，不需要增加额外的成本。G、公共部位的装修、内墙的交房标准：象云顶这样的高端项目，必须注意产品的各个细节，象消防楼梯的扶手、踏步用材成为了许多客户对我们提出“抗议”的主要目标。与此类似的，在室内内墙的交房标准上，混合砂浆抹面从使用功能、后续装修要求和刷白

14、没有质的区别。但感官效果、室内光线的反射效果明显是刷白后好很多，也能避免很多交房时的纠纷。【建议】如果是现房销售、又是定位高端房产，这点“小钱”不能省，一白遮百丑！设计缺憾规划与施工图设计1、别墅区车位，对现实业主的需求考虑不足。【建议】对于独立、双联、排屋应按二个车位设置，一个车位不符合现今住别墅区人员的需求。2、别墅区地面结构层设计变更不妥，取消结构设计后造成地面下沉，为此也会引起水管道损坏，且不易维修，给物管带来麻烦。【建议】建议修改设计必须争求其他专业意见。3、别墅区南区块临围墙一排房后退距离不足。【建议】高档房子要有充分的景观距离。4、别墅区的户处空调设计配置不足，特别没有考虑家用中

15、央空调的位置。【建议】家用电气位置选用应考虑市场环境和人们的消未来费需求。5、叠加别墅建筑型体在强调外型观赏效果，同时，对日常使用考虑不足。特别是不利于保洁和清理。【建议】加强建筑设计与设备设计的协调，注入更多的维保元素。6、别墅区成品塑料檐沟尺寸偏小出现雨量大无法完全接水，且塑料檐沟的热胀冷缩造成接头开裂出现檐沟自身漏水。【建议】根据具体地区选择降雨量大的地区应考虑建筑结构或大规格构件。7、别墅区有些卫生间没有风道造成异味。【建议】杜绝此类设计现象。8、别墅区室内多处楼梯设计窗房，造成窗开启困难和以后装饰困难。【建议】相关设计应考虑未来装饰要求。9、别墅区联排雨蓬设计，不符合实际需求，面积过

16、小，造成重新更换。【建议】雨棚与其门前平台协调，同时，考虑风雨的侵蚀。10、别墅区进户门质量与高档房型不符，造成投诉较多，维修频率高。【建议】对使用频率高且影响业主安全的设施，确保好的质量。11、别墅区自动车库门，动力设备及相关备件是进口的，造成维修费用高和不便。【建议】此类产品用国产为好。12、别墅区供电系统设计未充分考虑当地供电局意见，造成两路供电未能实现，需经改造后才能实现。【建议】涉及重大安全和设备项目，应由集团职能部门予以审核把关，避免浪费。13、GC-4地下室层高由3.3改为2.7后，造成管线安装后净高度普遍小于2米。【建议】建筑变更后，应考虑对安装工程工程的影响。14、GC-3、

17、GC-4的楼梯距步宽300，致使栏杆距大于110不妥。【建议】踏步宽选270为宜.15、设计各专业人员缺乏沟通，造成GC-4空调插座与空调搁板的严重错位，GC-3个别楼层阳台建筑与结构的不统一（出现弧型与方型的不统一）。【建议】设计合同中对专业协调事宜予以明确。16、电梯前厅设置的水表井道，未设计下水和地漏。当水表管件损坏维修或物管清洗使用水源时，难免水溅前厅，轻则污染地面，影响卫生，重则水浸电梯。【建议】类似水表井道应该设在楼梯转台两侧，同时有上水的或进入不的墙面层应考虑地漏的留设。17、电梯井道设计未考虑到电梯轨道安装需求在固定轨道的部位，结构上未能保证，引起重补。【建议】涉及设备安装项目

18、，应及时输入设计要求，避免建筑设计与设备要求不符。18、现在消防送风机都是安装在一层内，尤其是GC-3，有碍人的视觉和整体景观效果。【建议】设计时消防送风机应设在地下室的适当位置。19、卫生间隔墙应采用实心黏土砖砌筑，相对提高防水、防受潮能力，如今均为加气砼砌块宜吸水受潮，而破坏墙面装饰，已在员工宿舍出现此类问题。【建议】在室内地坪以下做防渗水结构处理即可。20、卫生间SBS防水层高出室内地面150mm实着浪费，因高出地面部分卷材墙面上将无法铺贴瓷砖，后期必将撕掉。【建议】在亲水区域墙体应据室墙体选材区别开来。21、卫生间各下水干管应移到便于检查维修的部位。目前，均在卫生间内，业主进入后均将砌

19、筑封闭，管道堵塞或渗透无法维修。【建议】在建筑平面设计时考虑。22、小高层自行车库层高不够，安装通风管后，使人通行有一种压抑感，即使1.70米的个高碰不到，也会不自然的弯腰和低头，如果再高一点的个子，稍不留神就会碰到头。【建议】在层高不够的地方标上醒目标识，以防以后给业主带来不必要的麻烦。23、2#地下车库负一层南侧与其相临的四栋楼相距较近，在安全和私秘方面对业主不利。【建议】在未来规划中时，加强功能与安全和未来业主私秘性的趋同。24、地下室规划中各柱距的设置中对车位的设置兼顾不够，目前，局部车位设置造成浪费，要利用还需对已完成的墙体进行移位等。【建议】在审核图纸中，注重结构与功能的兼顾，功能

20、上更注重实际需求，必要时要多吸纳使用者的意见。25、地下室人防主出入口设置不正确，原设计也未充分考虑与小区景观环境的协调【建议】在以后规划中综合考虑，避免再大辐度调整。26、地下室高配电和小区生活供水水箱、消防水池相邻。造成安全隐患。【建议】建筑设备设计中，必须考虑使用安全。27、地下车库利用自然采光力度不够，1#车库有充分的利用空间而没设计。【建议】建筑设备设计中，必须考虑使用安全。28、地下室集水坑盖板为砼，不利于日常管理。【建议】采用轻型材料。29、地下车库进出口道路对雨水的排放设计缺乏周全考虑，特别是在进出口两侧与车库集水沟的细部处理。从构造上不能充分地收集雨水致使雨水沿两侧进入车库，

21、相关盖板也不能保证雨水被拦，同时，车道做法无详图。【建议】加强细部设计处理和适用性审核。30、车库设计中，对水沟的设置应避开车道。目前3#地下车库进入道上有水沟，在左轮行驶中正压在水沟盖板上，使用中对盖板损坏严重。【建议】在车库规划中应考虑使用安全性。31、小区公共用水、电计量与业主用水电计量设计中未分离和分类不明确。【建议】应明确分开，有利于物业管理也避免重新改造。32、整个云顶佳苑小区的负荷中心（高压开关站）设在2#地下车库，在地下室二层，易造成进水且排水困难。另外在此处造成室外电缆浪费。【建议】开关站应在地下一层最好，具体位置在小区中轴附近，方便交通即可33、地下穿墙管线接孔的防水封堵，

22、在设计中未注明及材料，引起各施工单位用材参差不齐，由于此部位的特殊作用和永久性要求，应予注明为好。【建议】设计中应予以注明，对于质量控制和投资控制均有帮助。34、地下车库的层高应充分考虑各专业安装后的净高高度，由于专业协调不够，造成设计各专业自行出图，施工时，管线、槽、支架等冲突现象较多。【建议】应用不同色条予以标注图线不一定用蓝图。关键节点应出剖面图或节点图。35、地下室车库设置不合理，车库配比未达到1：1，区域分布不均。【建议】根据当地经济和需求应及时予以输入设计要求。36、地下室车库入口坡度过大，车辆进出难度大，此方面室外也有局部道路存在。【建议】加强车辆道路设计控制。37、3#地下车库

23、室内车道转弯处框架柱的设置，造成转弯半径的缩小、视线的受挡，使用极为不便，应采取该处设置大跨度梁或考虑柱子的适当移位而保证足够的使用空间。【建议】地下车设计时，应加强设计任务书的编制与对设计的具体需求要求。38、一期水景灯电气设计未考虑使用安全均采用220W，对日常维护或游人造成安全隐患。【建议】室外电气设计方案应注重安全需求。39、景观规划设计中对小区电气控制柜的设置没有明确，造成小区内控制柜设置方位随意性太强，影响效果。【建议】在以后景观设计中，应充分考虑电气设施的定位问题。40、室外给水管均是ABS复合塑料材质，其修补周期长，小口径管壁易脆断，柔韧性比不上PPR管材，管件种类过少，价格高

24、等等弊病，相比之下PPR管材的应用技术就比较成熟。【建议】使用物美价廉技术成熟的管材。41、室内的给水管是敷设在地坪面层内，由于深度（规范要求）不够，极易在装修时被损坏。【建议】明敷设入户后由业主自己安装。42、智能化系统中，监控系统和消防控制系统分开，给日后的监控消防管理带来极大不便，由于监控和消防分开后需各设岗位，这样就增加人力资本投入。【建议】在以后的项目开发中能集中。43、小区监控探头都是固定、不旋转、不变焦，对人员和车辆动向不能跟踪和定位。【建议】把车库入口的监控探头换成可旋转达、可变焦的云台探头，这样可以把车辆进出车库和发生情况进行有效的掌握。44、在人员活动频繁的游泳池和游乐园都

25、没有监控探头，如果万一发生突发事件，在没有监控的情况下，物业很难做到责任避险。【建议】在游泳池和游乐园安装右可旋转、可变焦的云台探头，这样就能对这些人员活动频繁的场所进行实时监控，把事故避免或将损失降到最低。45、电梯里面安装的监控探头都是外露针孔型，很容易被外在的因素移动或碰损。【建议】给电梯监控的针孔探头增加防护罩，防止探头被外力磁损。46、小区周界围栏处的景观树离围栏太近，当有风吹来时，很容易引起周界红外线的报警。【建议】对于距离周界围栏太近的树，可以考虑移树或截技，这样误报率就可以降低了。47、监控中心作为小区安全监控的心脏，没有专门对人员进出的识别系统，里面的监控点及相关安全信息容易

26、泄漏。【建议】作为安全智能监控中心，有必要对进入监控中心的人员进行严格控制，安装刷卡机，凭卡识别身份才能进入。48、小高层单元玻璃门拉开90度就不能自动关闭，对人员进出的控制存在一定的困难。【建议】以后项目开发中，可以考虑实际使用，以安全管理为主。49、小区西大门出门岗亭的位置不便实际使用，安保员给临时车辆收卡、验卡、收费时极大浪费时间，给车主、业主造成出入不便。【建议】以后项目开发中，在不影响总体效果是应考虑实际使用，以方便管理为主，可以将岗亭设在方便收卡、收费的一侧。50、门禁系统设置，在地下一层未能实现，人们可以自由的从地下室进入电梯到一层，再由一层通过消防楼梯到各层。【建议】考虑进入电

27、梯前设置刷卡。51、消火栓箱与设计车位相冲突，造成移位。【建议】消防设计时参考建筑设计方案。52、各楼门厅设计未考虑信报箱、牛奶柜等之类的设置，以改后来物管到处找位置补缺。【建议】应在建筑设计中给予考虑。53、云顶佳苑高层区地处山岙之中，且台州降水量较大，有大量的山水常年向山岙渗透，本规划设计中未对山涧水予以考虑。后来，虽增加东、西两侧山体的排水系统。但北侧的山体水仍不能很好地排出，致使降雨后，造成地下室底板、侧板承受较大的承压水，致使结构处理处或薄弱处易渗水，并长期如此。【建议】类似地形必须充分考虑山体水的自然排水和利用。54、小区两下出入口三个岗亭，外观设计美观，但岗亭内部设置不合理，西大

28、门两个岗亭内上面没有吊顶，冷天或雨天刮风都会影响到岗亭里面值勤的安保员；岗亭的柱子太多，影响安保员对外的视线。【建议】采用结构简洁的设计方案，增大视野空间。55、小区未设置外来自行车和员工自行车存放处。【建议】考虑到实际需要应在规划中设置为宜。56、小高层密度过大，某些楼宇间距过近，导致采光深受影响。【建议】规划中充分考虑各楼间的采光效果。57、小区规划中对小区内生活服务用房配置不足，给物管和业主日常生活带来不便。【建议】在未来规划中应增加相应配置，这是长远需求者的渴望。58、工程设计楼号与营销售楼不符，造成日常管理和资料管理混乱，随着时间的推移物管更加模糊。【建议】一次完成统一命名技术安全与

29、专业设计1、GC-1十一层、十二层井道砖墙厚60，二层高5.8米，稳定性有问题。【建议】类似情况采取结构措施，予以解决。2、GC-1、GC-2、GC-4屋面开洞（消防用）后没有考虑机房层的排水，致使机房有进水的危险。【建议】局部改为露台或加活动窗。3、GC-4二层人防楼梯设计成了普通楼梯，造成后期重新补强。【建议】设计中加强专业工程的设计控制。4、土建设计对景观的荷载考虑不够，局部因荷载造成结构变形。【建议】结构设计中充分考虑景观工程的稳定荷载和施工荷载。5、机房内有外露给水管，但没有设置通风装置，不符合机房验收要求。【建议】特种设备要按验收要求进行设计6、卫生间排水支管未确定安装尺寸。造成支

30、管与楼板间隙过小，防水施工困难。【建议】设计中应出安装详图。7、单体地下室电梯前室内设集水坑，不利于前厅装修，也影响美观。【建议】在室内公共通道处，杜绝活动盖板设施存在。8、空调拦杆用料太大，此栏杆仅起装饰作用。【建议】加强细部设计中的实用和经济9、地下车库照明存在问题，目前设计只部分考虑到车道，并加装了应急电源，并未将车位照明分开。【建议】地下车库照明控制回路中应将主车道照明与车位照明区分开，一般情况下主车道照明开启。10、地下车库地面的耐磨性未考虑，地面采用普通面做法。【建议】设施性公共区域应确保年久利用。11、通向地下室的自行车道做法不能使用，造成平台转弯处不能转向。【建议】设计应注重适

31、用。12、人防地下室的卷材防水SBS应大于等于4mm，且地下室应在外侧做一道卷材防水，青凝效果不好。【建议】地下室防水是永久性内容，必须严格按要求设计，不可随意更改13、本项目地下室有机械通风设计墙室内防霉涂料，设计不经济。【建议】应用粉刷白水泥批灰。14、地下室台阶处没有临边栏杆防护。【建议】涉及到高差较大均应考虑安全防护。15、3#地下室平面拐角较多，此区块平面结构处理不妥。【建议】设计应充分考虑其应力集中的影响，避免类似处出现裂缝。16、2#地下室地下一层平面面积大，但没有设有组织排水口，若在台风或清洗时，造成地面积水。【建议】敞开空间均应考虑增加排水。17、车库基础为筏板，高层为桩基，

32、两者的沉降差较大。【建议】设计应充分考虑沉降缝的构造做的，避免橡胶止水带被拉裂。18、车库柱、阳角处可不设角钢护角。【建议】直接安装成品护角19、高层地下室电梯厅出入口没有门禁系统，不便管理。【建议】此项应在功能要求上明确。20、高层区低压切换重复设置，除变电所设置联络柜，各楼及地下车库均设置双电源切换箱，而且都以双电缆敷设，造成浪费。【建议】加强专业效果设计同时，确保投资经济。21、下沉式卫生间虽然解决了下层美观，没有从使用角度和维修角度考虑，易造成渗水且给维修带来了很大难度。【建议】不宜做下沉式。22、地下室侧墙是超规范要求（考虑后浇带），易出现砼收缩裂缝。【建议】设计应做好构造墙措施，施

33、工应做好施工方案。23、高层区减压阀的使用目前，根据设计要求，高层区的楼内供水是采用定压供水，压力以保证最高住宅的出水压力为准，使得供水设备必须按高扬程大功率配置，而且又必须在6层以下的楼层设置减压阀，已造成资源的浪费。【建议】充分利用自来水原有的压力，采用双路双压按标高分区域供水，至少在低楼层部分可以直接由自来水（同别墅区）或低扬程低功率的管道泵补充供给，这样就可以减少基本投资以及日后运行成本。24、由于高压变电所都是设在封闭的地下建筑物内，环境温度过高或湿度过大，都会直接影响电气设施的使用寿命，甚至导致安全事故。【建议】地下高压变电所的除湿降温排水的应急设置。25、消防及生活给水立管的自动

34、排气阀设置从理论说，及时将给水管中的空气通过高处的排气阀自动排放，得以保证业主水表的计量准确和管内水流的稳定性，但在消防管上设置排气阀就值得商酌，而且由于市面上该“冷档”产品的质量大多不尽人意，随时会发生“跑冒滴漏”的现象，造成不良后果。【建议】要设排气阀，只能用“手动”不用“自动”，或者设在建筑物外。26、消防水池内未考虑清洁。【建议】消防水池内应考虑清洁方便情况。27、屋面采用瓦片防水时，设计中未考虑当地台风对屋顶的影响。若年久出现个别松动会引起掉落现象，造成安全隐患。设计中的施工方法安全性较差。【建议】应改变传统做法，重点采用牢固性措施。景观细部与设计协调1、为了外观的景观形象，大部分在

35、绿化带内的管道检查井都以覆土种植，这给物业管理带来不少麻烦。【建议】检查井上部采用活动花盆绿化，标高同四周。2、景观池的级别、厚度和类别均较高，且对池面池底的施工要求无明确要求。对涉及物管理的排污、排水、蓄水考虑不到【建议】类似设计，应充分考虑使用和维护。3、景观图纸无设计说明书，这无论是对日后的营销宣传还是施工方甚至我方管理人员来说都是不利的，可以说在整个工程实施过程缺少个总体行动指导，虽然每次都有设计交底但那也无法形成系统完整的理念。【建议】相关设计甲方应有明确的设计要求，以完善设计内容。4、景观工程设计中，园路灯设计密度太大，景观效果不鲜明，同时造成投资增加。【建议】有选择地进行设置。5

36、、相关室外设备控制箱距应控制设备较远，造成管理不便。【建议】就近设置，同时注意隐蔽。6、景观绿化中部分带刺灌木（如红叶小波等）在路边种植，对小区儿童不宜。【建议】景观用苗应充分考虑，安全和人们的认同。7、景观设计中未对小区功能性设施确定，如垃圾桶、休闲椅的放置等。【建议】加强设计需求的细化，将相关要求在任务书中反映。8、景观草丛灯、灯型选择，背景音乐箱选择，路灯的选择在保持效果情况下，考虑其隐蔽性或防水性不够。【建议】加强设计需求的细化，将相关要求在任务书中反映。9、景观设计中，别墅区业主门口的草坪中原设计未考虑丁步，造成草坪损坏严重。后由我司调整。【建议】加强设计需求的细化，将相关要求在任务

37、书中反映。10、景观硬景设计中，针对室外标高处理不够，在高层区我司调整较多。【建议】景观设计必须结合现场，同时审图和交底应在现场衬施并及时纠正。11、景观设计与营销结合不够，我司为此调整较大。【建议】营销需求应在策划中注入。12、水景池水口积水坑未设置，不利于河池的清理。【建议】河池设计应注重物管需求。13、景观土建图不全。【建议】加强景观施工图审核与会审。14、围墙路灯、景观灯设计控制系统应结合实际分路控制并可分时段控制，有利于节能和管理。【建议】加强项目使用中的信息收集与反馈。15、GC-4设计的强电井、弱电井位于消防楼楼两侧，安装结束后井口封闭，无检修门，严重影响到物管维护工作；GC-4

38、的东单元西套与西单元东套的主卧空调插座与空调位不符。【建议】加强设计中专业协调。16、GC-1十一层北阳台结构柱与建筑不吻合，造成阳台通道只有600宽。【建议】加强设计中专业协调。17、GC-1十一层结构平面与建筑不吻合。【建议】加强设计中专业协调。18、E1楼室外下水干管从1#人防工程防爆电缆井内穿过，造成专业设计冲突。【建议】加强设计中专业协调。19、设计图纸中对材料设备的性能、规格、功能描述不清，重要设备没有详细清单。【建议】加强设计需求的细化，将相关要求在任务书中反映。20、地下室变电所没有土建图。【建议】加强安装工程的土建图纸设计。21、地下室墙体留洞与通风管尺寸，位置不准确，造成后

39、期返工。【建议】加强设计中专业协调。22、污水处理池没有考虑以后日常清理车的进出，造成重新改造。【建议】公用设施应加强日常维护的方便。施工管理与投资控制a、产生的主要问题有： 由于施工建设是一项系统性很强，相关沟通跨度较大，诸多问题产生和突显的阶段，产生问题的原因又是多方面的。有些因合同签证问题，有些因设计造成，在些是现场条件制约，有些是工期制约和材料设备供应产生的等，为此，采用定性列举，综合建议的方式：1、施工用电、用水在项目施工期间及项目完成以后的。由于临时配电房拆除，改用小区正式用电设备供电，其间的水电计量和管理较为锁乱。2、当物业管理介入后，如何进行交接和日常管理也缺乏明确的规定，引起

40、管理上的模糊，对后期施工不利，对安全不利，对相关费用分摊不便。3、临时配电房排水、通风、地下室位置的标高的确定，应充分考虑完成后的处理，本项目造成不少地下电缆损失。 4、设计合同中图纸数量应根据需求确定，本项目设计合同是按房型提供的图纸套数，造成了大量图纸缺少，后因补晒图纸发生8万多元费用。既然设计单位按建筑面积收设计费，也应按设计面积供图。5、相关变更应在施工前提出，特别时物管提出的变更。如阳台吸顶灯，在施工单位已按原图施工完成后提出，给管理工作造成较大难度，也造成损失。6、甲供材料过多，造成管理难度增加。因甲供种类较多，施工班组也多，各班组领取材料需耗费现场管理人员的极大精力。甲定乙供材料

41、造成价格签证反复较多，对工期、对投资对协调均不利，常因工期我们在施工单位面前就范。7、图纸中细部做法缺漏较多，因设计单位人员相距较远严重影响日常施工配合，同时，合同中对设计引起的延误无处理依据。建议细部做法应有详图。8、现场管理除依据规范、图纸外，就是与相关方的合同，相关合同操作性不强，不利于现场人员管理。工程是过程产品，合同制定时应加强工程实现过程中各方责任的明确和细化，使合同内容与项目实际有更多的认同性。9、甲方直接指定的分包单位多（主要为装饰阶段），因此衍生的工程关系比较复杂，施工中的工序交叉配合各自为营，造成现场难以协调。建议在以后分包的三方协议中应更加明确、细化相关方的权利与义务，或

42、在源头上尽量减少分包单位。有些其产品好，其施工质量和管理水平不一定好，如合同规定由其施工时，他们常常一包代管地分出去。10、甲方过多干预和打乱施工单位的现场组织与施工，造成施工方的反感并产生较强的抵触心态，因为施工单位在确保相关合同要求与相关规定的前提下有权自行组织施工，而非过多的被甲方牵着鼻子走，因为组织工作具有较强的主观性。11、施工合同中对工程后期成品半成品的保护，以及住宅钥匙的保管使用无规定，引起现场无序并造成各方施工人员因取钥匙浪费时间。12、景观设计过程中无专业人员参与，导致设计修改或工程变更过多，举例来说，种植图纸本已经到施工图阶段，但事后又请相关单位重新设计或调整，这不仅浪费时

43、间和金钱，更是无形中影响了与设计方的合作关系；13、景观方案设计与扩初设计过少的接触、沟通导致施工图中部分图纸不能很好的表达原设计单位的设计意图，从而在施工过程中产生变更造成损失。14、无工程量清单及造价概算，这让工程造价在开始之即就是个模糊的概念，不便于工程造价的控制；同时，虚拟的合同数量来进行招标，既不能反应工程量，也不能较准确的制定相关合同内容（工期、单价等），建议加强施工前预算编制。15、设计单位过多，缺乏总的协调单位，导致施工现场变更太多相互扯皮，如弱电广播、监控系统、市政各类窨井的布置等。16、设计单位过于保守设计，如：水池使用抗渗砼、花岗岩厚度等，此类应该在设计中及时提出更改或取

44、消，特别是高档小区使用花岗岩较多时，应根据不品种及使用地点进行具体规定。b、解决建议： 1、加强合同的制定，从与相关方合作的源头得以控制，相关合同均以相关内容的实际需求来制定，并在合同中体现合同内容实施过程中的双方应做的工作。 2、加强总承包单位的选择，特别是对于高档房产更应如此，对总承包和分包单位权利、义务、质量、安全、工期、协调、成品保护、现场管理等等做出明确界定。3、加强项目开发过程中的建设阶段的规划。编制详实且可行的进度计划，包括各种设备材料进场的采购计划，相关日常计划应与施工方达到共识，以便于日常资金计划的合理实施，与避免资金吃紧或闲置。 4、项目实施时，甲方材料设备和甲定乙供材料设

45、备的应以正式的清单予以下发。建议甲供抓大放小，甲定乙供尽量减少，同时，对签证价有时限性说明，避免签证后因时间引起价格变动而再签证延误工期。5、施工前或在施工某一阶段完成各施工内容的施工图预处。并下发至现场管理人员，使管理人员做到在造价上的控制内容。减少各种未定价的签证。6、公司管理各中表单应减量减少，但必须有重点地设置，以便操作。7、在施工合同签订时，应明确维保时期责任义务，维修时限、质量等要求，便于交付后的管理。此方面尤为重要，因为交付后的维保工作直接影响了我司与业主之间的关系。营销管理广告策略A、广告公司的合作云顶佳苑的广告公司历经动脑、博思堂两任，整体的推广思路在新公司接手后肯定会发生一

46、定的转变，这对推广来说有一定的影响，也会造成客户对云顶项目认知的混乱。而从合作过程来看，大公司对类似云顶这样的外地项目服务的质量肯定是很难保证的。【建议】规模不大的中型项目，建议和杭州一些二线的广告公司合作，性价比相对较高，服务的质量也相对有保证。B、广告投放1）别墅开盘后，由于农民闹事，导致开盘后的一个月多未能按计划投放广告。强销期未能由充分的广告来保证销售的关注度，甚为可惜（不可预测因素影响）。2）广告的风格转型，从开盘前的形象广告到后续的卖点广告再到市场大势整体低迷情况下的促销广告，这一系列的转型，不是很理想。原因在于，一方面呢，是因为我们不想降低档次，因此，很多实实在在的促销广告不敢打

47、也不能打（也没有相关的促销手段配合）；另一方面，合作的广告公司也缺乏操盘经验，未能很好的给予建议和意见，广告思路一直以“意境为主”，不能“随机应变”。销售策略A、销售培训由于缺少系统的科学的培训，销售人员不能将产品品质全面传递给客户，未能发挥销售部在楼盘销售过程中应起到的宣传和推荐作用。如楼盘环境方面，仅限于环境设计公司（贝尔高林）的知名度，而非楼盘环境本身的特点和品质。B、销控从销售的常规来说，总是先卖难的，后卖容易的，而价格也是从低往高走。但云顶的销售由于过分片面的追求利润最大化，导致了最难卖的靠山房源最后才推，而市场形势此时已变化，自住客户对居住的要求、对价格的敏感性都形成了销售抗性。导

48、致了尾盘的滞销。另外一点，在定价策略上，个人觉得高层主观主义太强，干预了小高层的定价，也影响了整个楼盘的去化速度。C、销售管理在销售管理政策方面，个人觉得公司授权度不足，因此操作的灵活性也远逊于一般的公司；销售软件的运作局限于简单的信息上传、浏览，没有很全面的应用该软件的各项功能，很多审批会签还是传真来往，浪费了一定的人力物力。D、对小高层已购房客户的优惠不多对比别墅业主。像别墅业主组织了去千岛湖旅游、赠送酒店贵宾卡等活动。而小高层，当初只考虑到业主多，投资成本大，而没有采取类似的措施。E、考虑交房困难等顾虑太多，促销成了“暗箱操作” 公司追求利润和维护形象的矛盾变成了采用促销手段的顾虑。在项

49、目开发尾盘，隐性降价包括低价拍卖等手段的采用其实是很正常的，但正是由于担心老客户的闹事，担心交房成为一件困难的事，导致了促销都成了“暗箱操作”。【建议】批判，从某种意义上来讲，是让自己总结或别人来帮助了解工作中存在的不足和缺陷，只有彻底明白并纠正自己存在的不足和缺陷，发扬所拥有的优点和特点，才能使工作更加精致、完美。综合以上的一些思考，我们认为营销工作需在以下几个方面来加强：1、销售工作应贯穿于产品策划建筑设计环境设计工程进度和质量直至销售过程的实现以及客户服务的创优这一过程全方位的参与和评审、监督评价和落实实施。尽量使我们的产品更加贴切于产品的进步和客户实际使用的需求上。2、应积极主动地做好

50、与外部单位关于营销工作中的衔接、沟通、协调和落实。尽量做到精致完美，把工作做到实处。 3、进一步加强客户资源的挖掘工作，采用多种形式的活动和宣传来提高户对房产品和销售服务的满意程度，让产品叫好又卖座。项目交付项 目 管 理 处： 台州云顶佳苑物业管理处填 表 人填表时间总体概述交房项目名称台州云顶佳苑项目预 定交付日期别 墅 区：05年12月30日小高层第一批：05年12月30日小高层第二批：05年01月30日实 际交付日期别墅区:05年09月06日小高层:05年12月26日预 定交付房数共498户（别墅区168户,小高层第一批162户,第二批168户）实 际交付房数共378户(别墅区交房13

51、3户,小高层交房245户)平均每日交房户数2.3户完成交房比率76%总体进度控制主要项目出现的主要问题项目物业管理处的组建相关岗位的薪水不高，造成专业性人才不能及时到位。工程竣工弱电、燃气、远程抄表竣工后还没有完成。其它比较仓促,没有足够的时间让物管进行接管验收。相关部门物品资料移交工程物品、资料杂乱而不齐全，给物管核对带来很大的工作量。房产品交付预案的编制比较充分。接管验收方案的编制没形成良好、规范的接管规程。相关政府部门的联络总体协调较好。公共事业单位的联络总体协调较好。交房所需物品资料准备充分。各部门交房协调会议总体协调较好，意见基本达成一致。拓荒保洁没有足够的时间，显的有点仓促（因整改

52、、维修等）。交房培训充分。人员分工明确。模拟交房充分（参加多个管理处的学习，又参加加州阳光的交房工作）。接管验收项目相关部门未依照程序文件执行，没有落到实处。交房现场布置简洁大方。交房现场秩序良好。房产品设计方面项 目主要问题线路设计不合理Ø 一期景观用电与会所用电属不同类型用电，电费不同却没有分开；Ø 两路进，无高压联络柜；Ø 变电房低压联络柜与末端双路切换器重复投资等。样板房内不合理Ø 冰箱柜、洗衣柜放不进冰箱、洗衣机；Ø 空调出风口装的过分隐蔽，影响使用效果；Ø 空调、热水器型号偏老，维修配件难购等。其 他请详见附件房产品缺憾报告中内容。工程质量方面整改部位主要问题提出整改户 数占总户数比 率备 注地 面沉降部分严重2615.47%屋 面渗 水2卫生间、烟道、风道、管道防水处理差普遍存在或多或少的问题墙 面空 鼓沙 浆强度差下水管堵 塞露 台积 水进户门保护不力，划损多塑钢门、窗安装粗糙电 表出线错接多房 产 品营销方面主要投诉问题：营销小姐楼层不明确（因架空层问题）；实际面积的增大或缩小；银行利息；小高层机房；小高层采光度不够等问题。现场交房方 面主要投诉问题：房产品质量问题、坟墓景观问题及上述营销方面问题。满意度调 查发放数量375份回收有效问卷364份有效调查比