报送土地保障专题研究报告

1、土地利用管理科关于土地保障专题研究的报告2014年，在局党组正确领导和省厅利用处的指导帮助下，严格执行国土资源管理法律法规，落实国土资源管理政策规定，将“节约集约用地、保障经济发展”为工作重点，认真履行工作职责，加强土地市场调研分析，切实规范建设用地供应行为，积极探索土地利用管理的新机制，在节约集约利用土地、保障性安居工程等工作中取得了较好成绩，促进了我市土地市场的健康发展。一、2014年工作情况（一）围绕“扩内需、保民生”等重点工程，积极为社会经济发展提供用地保障。2014年，我们严格按照国家有关法律法规，严把供地审核关，按照区别对待、有保有压的原则，科学安排用地计划，切实保障了民生、公共基

2、础设施、重点工程和工业项目用地等各类项目用地需求。根据国土资源部土地市场动态监测与监管系统统计：截止到10月底，全市供应各类建设用地243宗，面积812.8496公顷，成交价款35.972亿元。其中：工业用地100宗，面积424.0895公顷，成交价款6.158亿元；商服用地33宗，面积122.5707公顷，成交价款12.846亿元；住宅用地83宗，面积155.9369公顷，成交价款16.968亿元，公共管理与服务27宗，面积110.2525公顷。较好地保障了国家、省、市重点建设项目和产业集聚区用地需求。（二）大力推进节约集约用地，强力促进产业聚集区建设。按照“布局集中、用地集约、产业集聚”的

3、原则，科学编制产业集聚区发展规划，严格按照建成区、发展区、控制区三个功能分区科学分配用地指标，确保产业集聚区用地实现可持续发展；一是大力推广和使用标准化厂房。近年来，我们始终把坚持依法用地和节约集约用地放在首位，以有利于集约节约用地、有利于优化经济环境、有利于加快基础设施配套、有利于加速产业聚集为宗旨，出台了一系列配套文件，积极推广建设使用标准厂房；二是进一步加大工业用地供应和监管力度，严格企业容积率、建筑密度、投资强度的审核把关。同时，对产业集聚区工业项目用地开辟绿色通道，优先供应，简化程序，特事特办，随来随审，有效的保障了新上工业项目用地；三是引入项目退出机制，对项目建设预留土地空间较大的

4、企业及多期工程时间跨度大、土地闲置、利用率不高的项目要求限期整改，整改仍不达标的，政府收回闲置、低效部分土地后重新调整使用；四是认真开展节约集约模范县（市）和模范产业集聚区创建活动。近年来，我市柘城县、民权县和虞城县产业集聚区分别被评为全省节约集约模范县（市）和示范产业集聚区。（三）做好旧城拆迁和城中村改造工作，积极开展存量建设用地盘活工作。一是主动协调，提前参与，积极配合旧城和城中村改造工作。搞好勘测定界、权属调查、农用地转用和征收等工作，对列入市政府旧城和城中村改造计划的地块，在土地审批、供应、登记发证环节，依法尽量简化手续，提高工作效率。严格按程序办事，确保规范操作，发布征收土地公告、征

5、地补偿公告、拟收回国有土地使用权公告、收回土地使用权决定等文书由市、县局统一发布，逐一送达、告知相关权益人，切实尊重群众的知情权和参与权。二是积极开展存量建设用地盘活工作。积极落实国家最严格的节约集约用地制度，采取对破产企业土地、低效利用土地等依法收回重新处置，对划拨土地补办出让手续鼓励开发，对批而未征征而未供土地加大供应力度及纳入收购储备等措施，深入挖潜存量土地。（四）完成了商丘市辖区城镇土地级别与基准地价调整工作目前，商丘市市区土地级别与基准地价更新调整成果及梁园区谢集镇、睢阳区宋集镇等7个建制镇的基准地价成果，已按城镇土地分等定级规程（GB/T18507-2001）、城镇土地估价规程（G

6、B/T18508-2001）和城镇土地级别与基准地价更新调整技术方案（豫国土资办发20136号）技术标准全部完成，并经河南省国土资源厅验收合格，现已公布执行。二、2014年工作方法近年来，按照市委、市政府的统一部署，以节约集约用地盘活存量土地为抓手，以各级政府创新工作思路和方法为措施，着力规范土地一级市场，经济社会发展对用地的需求得到了保障。（一）成立机构，建章立制土地收购储备制度的产生是政府垄断土地一级市场、调控土地二级市场的内在需求，也是深化土地有偿使用制度改革的必然结果。由于城区基础设施不完善，城市建设资金短缺，违法用地现象严重，应征土地出让金随意减免现象时有发生，造成大量国有土地资产流

7、失，政府难以发挥宏观调控的作用。针对这一情况，为全面贯彻落实国务院关于加强国有土地资产管理的通知(国发200115号)和国土资源部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（国土资源部第39号令）等文件精神，确定土地收购储备中心实施国有土地资本运营工作的法定机构，代表政府对城镇国有土地实行统一征收、储备、经营和管理，做到“一个渠道进水、一个池子蓄水、一个龙头放水”。依法规范土地市场，确保政府对土地一级市场的高度垄断。（二）优化土地市场环境抓好土地市场秩序治理整顿，促进土地市场建设，进一步深化土地使用制度改革，明确划拨供地范围，切实抓好经营性土地招标拍卖挂牌出让工作。坚持统一规划、统一征用、统一开发、统

8、一管理、统一出让的土地管理“五统一”的原则；根据土地市场的变化，及时修改城镇基准地价，并制定市辖区区片地价，并就土地储备范围、土地储备工作程序、储备土地的处置程序等内容进一步明细化、规范化；坚决查处非法买卖、转让土地行为，为搞好土地收购储备和规范土地市场提供支持。（三）多形式并举，广泛宣传为使国土资源法律法规家喻户晓，人人皆知，我市在宣传力度上花了很大的力气，收到很好的效果。近年来，我们始终把国土资源法律法规、土地国情、国策的宣传教育工作放在首位。采用书写张贴悬挂标语、出动宣传车、利用网络、广播电视、举办专栏板报、演讲比赛、印发资料、召开座谈会等贴近实际、贴近群众、贴近生活的形式，广泛、深入地

9、宣传土地管理特别是耕地保护的重要性、必要性和紧迫性。通过每年开展4.22“地球日”、6.25“土地日”宣传活动，使全市人民特别是各级领导干部充分认识到国土资源保护与利用的现状及所面临的严峻形势，明白土地是不可再生的资源，以此增强土地忧患意识，全面提高耕地保护和合理利用土地的自觉性。（四）认真履行职责，实施土地交易“阳光工程”招拍挂出让国有建设用地是土地管理法、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（国土资源部第39号令）及相关法律法规要求的公开土地出让的方式。法律规定，经营性用地必须实行“招拍挂”。近年来，我市不断完善经营性用地“招拍挂”出让制度，打造土地交易“阳光工程”。全市经营性用地出让一律实

10、行市场化运作，坚持公开、公平、公正原则，采取招拍挂方式公开出让。并通过中国土地网、广播电视等媒体和张贴公告等形式对外发布公告，实施阳光交易。参加竞买土地者有市内、市外，也有省内、省外的投资商、开发商。每宗地挂牌出让公告期满后，有两家以上要求现场竞价，均由市土地交易中心有关部门联合举行现场竞价会，在媒体上发布交易结果，接受社会监督，取得了良好的成效。三、存在的问题一是市场机制配置土地资源的基础性作用还未得到充分发挥，拍卖出让土地的比例还有待提高。由于行政行为和部门利益驱动，在发展经济、企业改制和招商引资等方面供地程序不够规范，低价出让、甚至减免出让金的现象依然存在，影响了市场机制配置土地资源作用

11、的充分发挥。二是土地市场管理的法律法规和各项制度有待进一步落实，政府对土地市场的宏观调控还有待加强。土地市场发展的前提是政府控制土地供应总量,但社会上部分人员国土资源政策、法律意识淡薄，违法占地、随意占用耕地的现象屡禁不止，少数开发商与乡（镇）、村违法私自签订用地协议圈占土地搞建设，影响了政府对土地供应宏观调控的实施和耕地保护。三是由于我市供地量不大，竞争力不强，加上收购土地的资金无来源，财政提供不了专项周转金，银行贷款困难，造成收储资金无着落，从客观上给土地“招拍挂”工作带来了一定的制约。四是土地私下交易行为比较突出，少数单位和个人为逃避税费，不依法申报办理变更手续，部分企业、行政事业单位利

12、用原划拨土地用于抵押或经营性房地产开发，造成土地交易市场混乱。上述问题的产生，既有国土部门内部制度不健全、管理不到位的原因，也有外部的诸多原因，主要表现在：一是土地用途管制制度不能得到很好的落实。建设项目用地选址随意性大，未能按照土地利用总体规划进行选址，在项目用地不符合土地利用总体规划时，往往实行规划跟着项目走，随意调整规划。多数情况下，用地单位或个人忽视城市规划，认为只要获得政府批准的土地，建设过程中随意性较大，不严格执行供地过程中的规划设计要求；部门间的相互协调不够，宗地管理无法实现，违规现象时有发生。二是土地收购储备中心的职能不到位，使“一个渠道进水、一个池子蓄水、一个龙头放水”的原则

13、得不到真正的落实。三是一些单位和个人对土地政策、法律法规意识不强，违法占地现象时有发生，部分县（镇）过分强调发展经济，随意提供工业用地，只顾当前利益，不顾长远计划。为引进资金，兴办企业，一味迁就企业不合理要求，以牺牲土地和农民利益为代价，不要求企业严格地完善依法用地手续，造成土地市场混乱。四是缺乏土地储备资金，从而对三改项目、企业改制、改变用途等国有土地管理的难度加大，无法按照相关法律法规进行行之有效的管理。五是利益分配既不合法又不合理，征收的土地出让金未按上级要求管理、分配使用，致使在上级检查时发现违规返还出让金现象。四、2015年工作思路我市土地利用管理工作总体思路是：贯彻落实“打基础、补

14、短板、上台阶”指导思想，切实加强对县（市、区）局业务工作检查指导，理顺土地利用管理体制，健全完善各项制度规定，规范土地出让操作程序，加强土地批后监管，努力提高土地收益，全面提升全市土地利用管理工作水平。1、科学编制建设用地供应计划。优先安排保障性安居工程建设用地，切实保证省、市重点工业项目项目及招商引资项目用地及时供应。2、大力推进节约集约用地。一是强力促进产业聚集区建设。疏堵结合，有保有压，工业项目用地一律安排在聚集区内，保障标准厂房建设用地需求，适度控制房地产新增建设用地供应；二是积极推进城中村、旧城改造工作。盘活存量建设用地，进一步拓展用地空间；三是大力推广和使用标准化厂房；四是认真开展节约集约模范县（市）创建活动和指导开展好节约集约产业集聚区试点工作。3、切实加强批后监管工作。研究制定建设用地批后监管办法具体实施意见，在全市建立完善建设用地批后监管一系列制度措施，进一步明确责任，明细分工，形成科学有效的共同监管机制。