界定市场监管职责 推行登记交易一体化

1、界定市场监管职责 推行登记交易一体化不动产统一登记是党中央、国务院部署的一项重大改革任务。当前，虽然全国大部分地区房屋登记、土地登记等不动产登记职责整合起来了，但由于顶层设计的一些方面不够完善，对“交易”职责界定不清，各地实施中出现了许多问题。过去长期推进的交易登记一体化被人为割裂，档案信息移交不畅，群众感到办证难，对这项改革颇有怨言。从各地情况看，凡是实现登记交易一体化的，改革相对平稳，社会反响积极；而登记交易分开的，大都出现了资料移交不畅，群众办事难等问题。理论和实践证明，合理界定区分交易与市场监管职责，推行登记交易一体化是完善不动产统一登记改革的有效路径。一、不动产登记、房屋交易及房地产

2、市场监管的法理基础与准确定位不动产登记是法定的登记机构依法将不动产的自然状况、权利状况以及其他事项记载于登记簿，进行公示的行为。根据物权法的规定，原则上不动产物权变动须经登记方发生效力。不动产登记的主要目的是维护权利人的合法权益，保护交易安全，降低交易成本。房屋交易则是当事人之间买卖、赠与、抵押房屋的行为，属于当事人之间意思自治的民事行为。房屋交易属于市场行为，市场主体依法可以自行通过市场方式、法律手段进行。在房地产市场中，由于房地产开发企业、中介服务企业的强势或者优势地位，信息具有不完全性和非对称性，就需要一个超脱房地产市场参与者的角色来介入房地产市场，监督房地产市场的运行，创造机会均等、各

3、类信息真实的市场环境，以减少纯粹市场化解决方案引起的交易成本过高问题。这样，就产生了对房地产市场监管的需求。房地产市场监管主要是通过经济的、法律的乃至行政的手段，如差别化的信贷、税收政策，影响市场预期，对市场进行宏观调控，如对市场从业主体的房地产开发企业、中介服务企业、物业服务企业的从业资格、行为进行规范，查处违法违规行为，以维护良好的房地产市场秩序。房地产的市场监管由住建部门牵头，国土、工商、金融、税务等部门共同承担，主要职责包括商品房项目管理、从业主体管理、预售许可、预售资金监管、预售行为管理、合同管理、质量管理、交付管理、物业服务管理、房屋中介行为管理、交易资金监管等。二、不动产登记与房

4、屋交易、房地产市场监管的关系房地产市场监管的目的是维护市场秩序，促进房地产市场健康稳定发展，保护权利人的合法权益。在房地产市场法律框架、政策影响下，各类市场主体充分发挥主观能动性，从事房地产的转让、抵押、租赁等具体交易活动。不动产登记是保护物权、保障交易安全、降低交易成本的一项市场经济基本制度，通过有严密法律规则的、规范有序的物权变动机制对房地产市场提供支撑；对于非市场从业主体的个体交易，为了得到物权保护，会主动申请不动产登记，在不动产登记过程中，登记机构对是否符合法律法规以及国家政策进行审查，配合实现市场监管目的。而房屋交易与不动产登记是权利人取得权利的两个密切相关的环节，不管是商品房还是二

5、手房，其交易与登记都存在着互为依托、互为前提和互为依据的关系。首先，有序的登记需以合法的交易为前提。对于继受取得房屋的登记是把交易中形成的债权，通过受理审核等行政程序记载于登记簿，从而转化为物权，如果交易不合法，则会导致登记也失去合法的基础，影响登记的效力。其次，合法的交易必须以登记信息为基础。不管是商品房还是二手房的买卖，其相应的标的应以房屋登记信息为依据，通过登记信息系统验证的可售房才能用于出售。如果不经事先查询登记簿会造成交易过程中的众多风险，如合同约定内容与实际不符、不可处分的房产进行了处分，等等。最后，正因为两者之间是完成整个物权公示不可分割的环节，所以交易管理和登记密不可分。如果两

6、个环节被割裂，则交易和登记的安全都会遭到极大的破坏，当事人的权利无法得到保证。在中央层面，交易政策制订、监督执行与登记管理职能可以分设，但到地方具体实务办事层面，则难以拆分。登记过程中，登记机构依法审查登记材料，对前置交易行为是否合法已经做了审查，无需再行设立专门机构进行审查。反之，即使通过了交易机构的审查，如不符合法律规定，依法仍然不能给予登记，得不到物权保护。另外，存量房网签、交易资金监管只是创新的管理服务措施，存量房转让管理、房屋抵押管理更是政府部门直接干预市场主体的行为，并无法律上的依据。笔者认为，把宏观层面的、处于后台的市场监管行政管理职责与微观层面的、前台服务群众的、与登记紧密相关

7、的交易管理职责，合理界定划分开来，市场监管仍由住建部门承担，交易管理职责可以整合给不动产登记机构，实现登记交易一体化，形成权责清晰、互通共享、相互配合、管理有序的体制，更有利于政府职能转变，有利于简政放权，有利于服务工作便民高效。三、登记交易一体化服务模式的重新构造仍由住建部门行使房地产市场监管的行政职能。对于商品房开发主体的准入（资质管理）、预售许可具体条件的把握、预售许可证的发放、对房地产开发企业利用优势地位的违法违规行为查处，属于行政职责，依法应当仍由住建部门实施。对于存量房的交易监管，完全可以由市场调节。对于预测成果的审查、楼盘表的建立、商品房合同的备案登记、房地产转让、房屋抵押管理和涉及建筑物区分所有权预售方案的登记备案等事务性工作，可以交由不动产登记机构一并办理。房地产市场监管的职责本身就是多个部门共同承担的，只要登记交易的数据信息能够共享，交易经办事项由哪个机构具体办理，对住建部门牵头履行房地产市场监管职责并无任何影响。交易登记一体化具备良好的基础。早在19