法律意见书(房屋买卖担保合同纠纷)范本

1、、本法律意见所依据的材料1、“有关业主官旭的情况的详尽说明”2、武汉市商品房买卖合同；3、“水木清华”商品住宅定购协议书；4、备忘录；5、索款通知及回执；6、中国工商银行存（贷）款利息凭证（ 3 张）；7、工商银行还款凭证（ 3 张）；8、（工商银行）贷款借据详细信息查询及相关资料。二、对本案基本事实的认定2004 年 2月 21 日，官旭与武汉新城置业有限公司（即武汉水木清华置业有限公司之前身， 下称“公司”）签定商品房买卖合同。 合同约定公司将武汉经济技术开发区 10 号生活区水木 清华商品房第 23幢3单元 3层 301号房预售与官旭 （交房日为 2004年 9月 30日前），官旭 首付

2、 4900 元，余款以按揭方式向银行贷款支付。2004 年 4 月 1 日，官旭向工行武汉市经济技术开发区支行（下称工行）贷款。在贷款中， 官旭以期房作抵押，公司作为官旭债务履行的连带责任保证人。 2004 年 9 月 17 日，公司向 官旭交付房屋。至 2006 年 2 月和 6 月，工行分别两次向公司发出索款通知， 并划扣官旭所迟延偿还之本息。 这期间公司曾电话联系官旭，要求其承担还款责任，结果被告知已丧失还款能力。三、对本案法律关系的分析1、公司与官旭之间的买卖合同关系。双方签定之V “水木清华”商品住宅定购协议书和武汉市商品房买卖合同系双方真实 意思表示、符合法律规定，应属有效。2、官

3、旭与工行之间的借款合同关系。此有上述工行文件及其他相关材料为证。3、官旭与工行之间的抵押合同关系。此为房屋按揭贷款之惯例，应可通过相关部门的查询得到确定。4、公司与工行之间的保证合同关系。此符合房屋按揭贷款之惯例，亦从索款通知及回执中找到相应线索，应属确定。说明：上述之抵押合同和保证合同为买卖合同之从合同；主合同无效，则从合同无效。四、对公司、官旭、工行三方法律关系发展状况的判断公司与官旭的买卖合同关系： 由于公司已履行其对官旭之房屋交付义务， 以V备忘录为证； 官旭已通过按揭方式向公司支付房屋价款， 此有银行相关文件为证。 由此， 买卖合同已履行 完毕，合同关系消灭。官旭与工行的借款合同关系

4、： 从银行的索款通知可知， 借款人官旭已陷于还款迟延， 构成违 约。官旭与工行的抵押合同关系以及公司与工行的保证合同关系：由于债务人官旭到期未能履行其相应义务，银行作为债权人可以行使担保权，要求官旭或公司承担担保责任。需要明确的是： 根据担保法第二十八条规定， 在未对官旭行使抵押权之前， 工行不能要求公 司承担保证责任。 但考虑到房地产市场行情， 结合索款通知回执， 可以推断公司已放弃其相 关抗辩权。五、本案目前面临的实际情况债务人官旭已逾期还款近半年并且失去偿还能力； 其抵押之房屋市场价格已上涨， 其价值应 足以担保工行债权的实现；工行已开始要求保证人公司承担连带责任（这一进程预计将持 续）

5、。六、对公司维权途径的几点建议1、基于对以上情况的分析可知，要求官旭本人直接承担还款责任已不现实。2、公司可通过提前偿还官旭全部余款的方式，从工行受让对官旭的债权，同时受让对官旭 的抵押权。 在官旭已履行迟延的情况下， 对抵押物进行变卖或拍卖， 将款项提存以定期获得 还款；或者进一步以官旭失去还款能力，构成根本违约为由，解除借款合同，直接将款项用 于偿还全部本息。此途径直接依法及约定办理，不需征得相对人（官旭）同意，公司占据完全主动。但不足在 于，由于涉及到复杂的诉讼及非诉讼程序，会造成时间和相关费用、财力的大量支出。3、公司出面直接与官旭交涉，陈述利害，寻求和解。要求：律师及公司相关市场、财务人员协调配合；准备： 调查官旭的财务状况， 了解本案所涉房屋的使用情状及市场前景， 并且作好与工行的 沟通。方案：由公司对抵押之房屋进行回购，支付官旭一定的补偿（综合考虑其实际缴费额、违约 赔偿额、房屋现价等情节） 。利弊：此种方案可简化程序