房地产全案策划操作工作流程

1、房地产全案策划操作工作流程 房地产项目全案策划操作工作流程 (仅供内部使用) 释义: "预变"-洞察先机、"应变"-随机应变。往那变 "多算胜、少算败",假如不算 1、大纲有如电影的"剧本",战役的"作战方案"通过大纲编写,能将设想时期散乱思维有序化、规律化,构思更严谨、更规律,可信度、可行度更高。 2、大纲又犹如于优秀的电影"剧本",它不是单纯创意结果,而是不断接触目标市场、接触目标顾客群;抓住"市场机会"与"目标客户需要核心"经精确

2、市场定位后,再加以"摄心性"、"快速感性魅力"的特色创造结果。 然而,上述一切才是项目成功的一半,是市场与产品推广的基础。具备了上述有利的推广基础,在充分了解客户购买行为演变的规律加以事先有益于销售的预备;便可通过各种适合的传播工具与行销手段,对市场绽开"勾、框、锯"的有机进攻。 前言 1、策划定义: 策划指:市场营销策划,(或称:市场行销策划)。 其定义: 充分挖掘与调动优势资源,有效避开劣势资源与市场威逼,敏锐地把握市场机会点,抢占区域相对市场优势;通过利用"市场营销学"、"消费心理学"、&

3、quot;广告传播学"、及各种不同类型行销方式敏捷运用,以针对的目标顾客大脑为目标绽开"摧毁其理智、建立其感性"的进攻,令其产生我们所期盼的反应(在观念、行为上)。 故曰:市场营销策划并非单纯创意,更是一场"营销战斗"的发动者与组织者、计划制定者与实施者。 2、房地产引入"市场营销"的意义与作用: (1)创建与提升开发公司的品牌; (2)提高"投入产出"比; 全案操作工作程序 一、 1、项目资源条件整合及推断 负责部门:研发部 辅助部门:策划部 报告名称:*项目市场研判 中心内容: 宏观资料:宏观经济运行

4、状况、区域房地产市场整体现状。 地段资料:规划要点、坐标、片区趋势。 周边资料:交通、配套、竞争及可类比楼盘的规划、设计、包装、销售。 发展商资料:背景、关系、资金、技术等的实力状况。 推断内容:优势、难点、突破口、把握度。 2、项目资源综合及初步定位 负责部门:研发部、策划部 报告名称:*项目综合定位设想 中心内容:地块内、外在条件整合及价值分析,初步定位设想或创意 二、 1、依据定位针对性的市场调查 负责部门:研发部 报告名称:*项目市场调查研究报告 中心内容:区域宏观环境研究(城市概况、经济环境、行业环境、人口环境、政策环境、居住环境、城市规划)、房地产市场调研(国内房地产发展趋势研究、

5、区域房地产发呈现状及趋势分析)、可类比及竞争楼盘相关资料(产品规划、客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、销售状况)调研、消费者调查,发觉未被满意的市场缺口,推断市场容量或依据创意查找市场依据 2、经济可行性分析 负责部门:研发部 报告名称:*项目经济可行性分析报告 中心内容:静态的综合成本(地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金)收益率与销售价格的分析,经济敏感性及盈亏平衡分析 3、通过调研结果进行项目综合定位 负责部门:研发部、策划部 报告名称:*项目项目综合定位报告 中心内容:项目基地评估、项目swot分析、项目核心价值分析、项目市场定位(目标客户定位)、项目主题定位、项目

6、产品定位、项目价格定位、项目案名建议 4、以项目定位为基础对项目进行规划设计建议 负责部门:研发部、策划部 报告名称:*项目规划设计建议报告 中心内容:总平规划建议、建筑设计建议、户型设计建议(户型配比、户型特色)、景观设计建议、物业配套建议、智能化建议、物业服务建议 5、规划、设计方案及跟踪 负责部门:研发部 报告名称:*项目设计修改意见*项目设计要点 中心内容:草图,设计创意、任务书、设计交底、指导 6、初步营销框架 负责部门:策划部 报告名称:*项目初步营销报告 中心内容:推广主题、通道、销售策略及产品设计立意和要求相互关系 三、 1、广告策略及计划 负责部门:策划部 报告名称:*项目广

7、告推广计划 中心内容:广告战略目标、项目分析及广告定位、广告创意表现、广告策略、分阶段广告策略及计划、分阶段媒体策略及发布计划、广告投放频率及规模 2、价格策略执行计划 负责部门:销售部、研发部 报告名称:*项目价格策略报告 中心内容:依据项目经济可行性分析结合对市场走势的推断,制定市场进入价格策略,进行价格的凹凸、提升、折率的编排和修整。 3、项目营销规划 负责部门:策划部、销售部 报告名称:*项目营销规划 中心内容:vi,推广的主题。方式、渠道、策略、步骤,包装的类型、风格和销售的入市时机、节奏、付款、策略、附加促销手段 4、销售预备工作计划 负责部门:销售部、策划部 报告名称:*项目前期

8、工作计划表 中心内容:文件、合同、票证、礼品、用品、销售资料等预备、催办、设计和制作计划支配及费用预算 5、项目包装执行计划 负责部门:策划部 报告名称:*项目包装概念设计 中心内容:vi设计、导视系统、销售道具(楼书、销平、画册、dm、海报等)、公关用品、事务用品、销售中心、报纸、展板、模型、示范单位(装修套餐)等的设计和制作计划支配及费用预算。 6、 广告宣传炒作计划 负责部门:策划部、销售部 报告名称:*项目新闻炒作和广告发布计划 中心内容:户外广告、报刊广告、新闻炒作、网上广告和炒作的计划支配及费用预算。 7、销售活动规划及策划 负责部门:策划部、销售部 报告名称:*项目公关活动计划报告*项目*活动报告策划书 中心内容:开工、开盘、封顶、竣式、入伙、节假日等的仪式,新闻发布会,展销会的其他公关活动的计划支配及费用预算。 8、装修套餐 负责部门:策划部、销售部 报告名称:装修套餐服务计划报告 中心内容:售后装修和装修按揭服务。 四、 1、销售培训 负责部门:销售部、策划部、研发部 教材名称:销售基础学问、*项目销售相关内容、*项目销售讲议、竞争市场分析报告 中心内容:建筑学问、楼盘背景、项目产品规划、项目优胜、对手比较、付款方式、法律手续、销售技巧等方面的系统培训 2、执行修正 负责部门:销售部、策划部 往来文件:*项目销售状况总结*项目策划执行修正方案 中心内容:依