上海别墅报告

1、三、上海高尔夫物业市场分析 一 、高尔夫别墅定义高尔夫，一项以自然为对象， 以健身为娱乐的高档运动项目，如今开始与别墅融为一种和谐。目前所称的高尔夫别墅一般拥有一座 18 洞以上的国际专业高尔夫球场，8 至 15 米不等的大落差坡地，把几百甚至几千亩的土地分成了丘和谷的相对地貌。连绵起伏的坡地把这些单个的元素连接成一道美丽的风景。其次，高尔夫别墅大多四面环湖，独有的内湖水运网络，串连起栋栋别墅，将整个大社区联系在一起。同时，许多别墅区内还有专门的会所和很多公众的活动场所，如儿童区、公开的绿地和活动角落，这些辅助设施，增添了居家闲适的味道。如今，人们选择别墅不再仅仅局限于别墅本身，而是一种别墅生

2、活，因而远离尘市但交通便捷的高尔夫别墅，成了上海人看好的别墅理想地。 二 、上海目前高尔夫别墅附分布现状11%11%45%浦东33%闵行青浦松江目前在上海以高尔夫球场为卖点的别墅主要集中在浦东、闵行、松江、青浦四个区。代表楼盘有“长岛别墅、山水世纪别墅、汤臣别墅”、“虹桥高尔夫别墅”、天马花苑、银涛高尔夫别墅、上海大都会、棕榈滩海景别墅、林克司高尔夫别墅等，这些别墅项目均拥有出色的景观环境优势和高尔夫球场，个别楼盘拥有专业 36 洞标准杆国际高尔夫球场，可以营造出物业独有的气质和品位。 三 、价格分布从价格上看，目前在上海的高尔夫别墅基本可以分为二种：平均单价在万元以下中档别墅和单价在一万元以

3、上的高档别墅。而主流产品一般都是高档别墅项目，由于建造一个18 洞以上的国际标准高尔夫球场一般造价都在4-5 亿元之间，因此投资成本高是导致别墅价格居高不下的主要原因。上海高尔夫别墅价格段数量分布 四 、客源分析高尔夫别墅属于景观房产，依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的居住项目。较之一般的别墅，高尔夫别墅的特点和优势在于它具有更好的自然景观和建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。拥有相当实力的私营企业老板和众多外资企业高级管理人群将是此类别墅潜在消费群体。据统计，目前上海的高尔夫别墅项目中，境外人士购买的占据了半数以上的比例，他们购买

4、的别墅总价基本上都在300-800万元 / 套之间，而一些总价在150-300 万元 / 套的别墅购买者中，本地人士、年龄为30 45 岁之间的人居多。 五 、上海目前在售高尔夫别墅一览表上海目前在售高尔夫别墅一览表区域 高尔夫球场别墅名称地址售价发展商别墅数量主力面积主力总价占地总建销售率元 /平方米平方米万元 /套万方万方长岛别墅闵行昆阳北路7500-10000旗忠房地产56 幢250-432187-432237.4一期 703558旗忠高尔夫闵行曙光路1688 号上海旗球场山水世纪忠高尔夫球场8000-10000旗忠房地产124 幢276-457220-457134.5一期 60西侧闵行

5、虹桥高尔夫球场大都会高尔夫球场汤臣高尔夫球场浦东棕榈滩海湾高尔夫球场海滨高尔夫球场佘山旅游风松江 景区高尔夫球场沪青平银涛青浦高尔夫球场虹桥高尔上海虹桥高虹许路 555 号 14000-16000尔夫俱乐部夫别墅有限公司大都会和中春路 9988 号 10700-24000上海大都会风别墅育乐公司上海汤臣房汤臣高尔地产开发有龙东大道1 号 12000-24000限公司 汤臣夫别墅高尔夫（上海）有限公司棕榈滩海 莘奉公路 4999同丰房地产景别墅号8000-12000上海林克司林克司凌白路 1600 18000- 23000高级行政人员社区有限公司台湾经纬集佘山国家旅游团. 上海锦江天马花苑度假区

6、内天马 13200- 16500集团 .中国国山镇 1号际信托投资公司银涛高尔沪青平公路上海银涛高尔夫有限公夫别墅222211000-15000司76 幢274-385383-6105.22.295%38 幢280-300299-7206.882.275%365 幢351-844410-175014021.9七期 85总 3000 亩106 幢276-656 220-787 4.2 一期 45一期 200 亩51 幢194-363349-830751.630%210 幢277-496280-100035约 8.1三期 60200 幢312-668343-86040一期 48幢12.050 六

7、、在售高尔夫别墅介绍长岛别墅建筑和环境规划好，享用体育城的环境和配套，但去化速度缓慢楼盘地址： 旗忠村昆阳路预售价格： 7500-9000 元/ 平方米开 发 商：上海人济置业发展有限公司建筑方案： 美国 ARQ建筑设计事务所美国 JY 建筑设计事务所景观设计： 美国 ARQ建筑设计事务所上海天华建筑设计有限公司营销企划： 古原工作室基本规划： 处于光华路以南，昆阳路以西，北面为旗忠高尔夫球场，西面为为森林公园，东面是游艇俱乐部，总占地面积 23 万平方米，建筑面积7.36 万平方米，容积率 0.32 ，绿化率 72，预计规划独立别墅110套，一期推出55 套。房型规划： 七种房型，分别是美国

8、早期别墅、新潮贝式、现代贝式、新美国式、英国利物浦式、意大利威尼斯式法国香榭里式，面积在250-432 平方米，花园面积400-1200 平方米。其中单套面积在250-327 平方米的别墅为两层设计， 419-432 平方米的是三层设计，贝式别墅面积较大，其中401 平方米的贝式较有特色，外立面采用立方体造型，地下面积308.84 平方米（不计入面积） ，另设有露天游泳池。物业特色： 小区绿化率高，达到72，引入自然水景，形成自然水生态住宅，同时造就了流动的建筑；同时建筑风格多样，注入多国风情，这与周边的国际化高档配套比较贴切，使其建筑也成为一种独特的枫景。销售情况： 该物业的销售情况比较不理

9、想，2001 年去化相当缓慢， 2002 年以现房再度公开，逐渐起色，一期房源去化三分之二左右。产品优势：处于旗忠体育城， 发展前景较好， 可利用的资源相当丰富，如 18 洞高尔夫、游艇俱乐部、森林公园、国际网球中心产品规划较好，小区环境佳，绿化率高，建筑风格适合多种需求产品劣势：区域别墅市场不成熟 道路交通状况较差山水世纪项目本身规划较一般，以体育城为最大卖点楼盘地址：旗忠曙光路1688 号预售价格：8000-10000 元 / 平方米开 发 商：上海旗忠房地产开发经营公司建筑设计：上海中鼎世华建筑设计所营销企划：加兴机构基本规划： 地处旗忠高尔夫球场西，曙光路以东，占地面积127076 平

10、方米，建筑面积4.5万平方米，共建造124 幢独立别墅，分三期开发。房型规划： 纯独栋，双层设计，房型面积276-457 平方米，房型的种类比较单一，主要有四种房型。物业特色： 东、南、北三面由沙溪河围绕，环绕水系长400 米，宽 30 米，使整个小区成半岛状，其他特色不明显。销售情况： 该项目的销售进度比较一般，从2002 年 4 月公开至今，一期55 幢大约售出46 幢。产品优势： 小区三面邻水，同时享受旗忠体育城的配套。劣势：区域别墅市场不成熟，道路交通条件较弱。四、松江别墅市场分析 一松江别墅分布松江区别墅市场开发起点较早，在整个上海还处于地产发展初始阶段的 1995 年，已经有一些具

11、有远见卓识的开发商在这里投资开发高档住宅， 随着介入的资金不断增多，开发量不断加大， 至今已具有相当的规模，并在广大市民心目中拥有一定的知名度。目前，松江区容各类档次别墅于一体，但分布很有规律， 顶级别墅基本云集于佘山风景区，依托自然景观及地理优势，大大提升了别墅的品质， 使该地区的别墅项目始终鹤立群芳，最典型的有天马花苑、上海紫园；高档别墅主要集中在泗泾镇，如：银湖别墅、云顶别墅；九亭镇主要以居家型的中、低档别墅为主，如： 新上海弄里人家、悦景苑、江南文化园；新桥镇以经济型别墅为主，如丽水华庭理想墅。从整体而言，靠近莘庄地区，别墅以中、低档为主；而越靠近佘山镇， 特别是佘山及天马山山脚处，别

12、墅则逐显高档， 顶级别墅天马花苑、上海紫园就位于山脚。据了解整个松江别墅的主要客源为工业区及出口加工区内的中高层管理阶层， 随着更多知名企业的入驻，工业区及出口加工区周边地区的别墅市场将仍有很大的发展空间。 二 、松江别墅价格与行情1、整体行情松江别墅项目价格范围有较大的跨度，从 3000-19000 元/ 不等，经济型别墅、中、高档别墅、顶级别墅并存，在保持高档次、高品味的同时， 拉开价格空间， 为客户提供了较大的回旋余地和选择空间，也是松江别墅一直保持热销的一大卖点。目前该区域共有别墅项目近30 个，别墅已经成为了人们的一种生活方式。现松江的别墅最低总价为45 万左右，最高总价已突破一亿五

13、千元大关。2、板块价格20000150001000050000佘山镇泗泾镇九亭镇新桥镇单价起价从以上图标可以看出：? 佘山镇别墅价格最高 。由于其相对其他区域自然环境较佳， 拥有一种远离尘嚣，浑然天成的自然野趣，易于形成水天一色，群山环绕的整体形象。 再者土地开发量大、 规划起点高， 使人们在山水间享受现代生活的乐趣。 另与新建大学城相邻， 又平添了几分文化氛围。 独立别墅能座落于世界级大规模高尔夫球场中不得不使该区域的价格在整个别墅市场中立于不败之地。天马别墅价格在 2100-2300 美金，创下上海别墅的新高价， 而上海紫园总价达到1 亿 5 千元人民币，成为上海别墅市场总价最高的别墅。?

14、 泗泾镇别墅价格次之 。从区域位置而言， 泗泾镇地理位置相对较好，靠近佘山风景区， 区内又有私营经济开发区。 其别墅产品在整个区域中处于较高的水平。如云顶别墅价格在6000-7000 元 / 平方米， 佘山银湖别墅价格在8200-8900 元/平方米。? 新桥镇和九亭镇离莘庄较近， 区域间别墅价格相差无几 。区内以居家型经济型别墅为主。如丽水华庭理想墅3400-4300 元 /平方米、 江南文化园 3850 元 / 平方米；中档别墅次之， 如浅水湾别墅 6300-7500 元/ 平方米。 三 、松江别墅产品分析松江地区近几年别墅的发展较快，成为上海别墅最多的区县，从顶级别墅到经济型别墅都有。其

15、中顶级别墅集中在上佘山风景区，中高档别墅分布于佘山风景区附近，经济型别墅多建在九亭镇。顶级别墅早期有佘山天马别墅，近期有上海紫园。 这些顶级别墅都位于上海唯一的国家级风景旅游渡假区上海佘山风景区，借助得天独厚的地理位置，这些顶级豪宅均依山傍水。小区的规划利用自然景观结合人工造景和大面积绿化，兼顾了每套别墅的景观视角。从产品形态上来看：全部是独幢带大面积花园的别墅；面积在 400平方米以上；房型设计讲究层次感和各功能区的明显划分，重视每间房间的景观；小区内会所设施豪华，功能齐全。每幢别墅的售价一般都在500 万元以上，其中上海紫园的一幢“楼王”竟售1.5 亿元。中高档别墅中高档别墅是目前市场上的

16、主流产品，在小区规划上强调环境景观，充分利用自然水系并结合人工改造，营造亲水别墅，满足人对原生态自然环境的要求。其产品形态：以独幢别为主墅，双拼别墅为辅，独幢别墅的面积一般在200400 平方米之间，双拼面积在160200 平方米左右。房型设计上：设置地下室或半地下室增加可用面积，客厅挑高彰显别墅气派，有数个独立的休闲工作区，独幢别墅设车库，联体别墅配车位。小区内有业主会所，设餐厅、酒吧、健身房等各项休闲娱乐设施。经济型别墅经济型别墅的总价一般控制在100 万以内，建筑形态以联体和叠加为主。 如丽水华庭， 其小区全部是联体和叠加房型，面积也控制在 150210 平方米。 房型设计紧凑， 充分利

17、用空间， 联体房型设露天车库， 叠式上层辟空中花园。 小区规划上利用区域自然水系辅以小区绿化， 创造出别墅的生活环境。小区内有会所， 但面积偏小，功能较单一。 四 、松江别墅重点个案简介天马花苑佘山银湖别墅房型面积277496296490产品形态独幢独幢房型设计整体豪华美观、功能区划分明确，强独立保姆房、双车位调各房间的景观视角35 幢独立别墅， 27 洞国际高尔夫球自然河道、中央湖、跌落式叠泉、渔小区规划场， 28 公顷自然水景，岛式布局，1万平方米大型会所人码头、大型豪华会所。单套售价2100-2300 美元 /8200-8900 元 /云间水庄云顶花园房型面积281461 平方米3505

18、30 平方米产品形态独幢、联体独幢房型设计地热系统、客厅挑高、室内车库、半客厅挑高、室内车库、地下室地下室小区规划30000 平方米水景、岛居别墅、开设人工造坡、 2000 平方米水景双会所、业主会所、特设保姆公寓。数十处景观小品。单套售价75300 万 /套200350 万/ 套丽水华庭绿宸家园房型面积150210 平方米206238产品形态联体、叠加别墅联体别墅房型设计布局紧凑、叠式上层辟空中花园、车库、露台、夹层部分挑空设露天私家车位3房4房小区规划13000 平方米天然水域及人工水景，共 12 套、均布绿化、小型会所小型服务性会所单套售价3100-4300 元 /7093 万 /套 五

19、 、近期待上市别墅项目分析爱伦坡艺墅地址：涞亭南路599 弄售价：双联 100-150 万 / 套 独立 180-300 万 / 套面积： 独立别墅 290-380 平方米 / 套，占整体总量一半，双联 230-270 平方米 / 套。一期二期总建筑面积达12 万平方米， 为松江九亭地区规模最大的别墅区。环境设计：小区拥有中央湖景，容积率0.4 ，每户奉送花园。双会所由星之健身俱乐部连锁管理，配室内游泳池。规划中的R4线 2005 年通车。工程进度： 一期 82 套别墅今年10 月交房，目前首批房源结构封顶。销售状况： 该盘尚未正式开盘，不过已有部分可以签约。前期已推出约60 套。明月清泉地址

20、：新桥镇南街368 号预计售价：叠加55-70 万 / 套 双拼 80-100 万 / 套面积：叠加别墅158-206 平方米 / 套，双拼别墅200-221平方米 / 套。规划：该盘位于沪杭高速公路新桥出口处，总规划 4 万平方米，分南、北两块。南块规划面积24776 平方米，小区由 18 幢双拼别墅和7 幢叠加别墅组成。环境：该盘占据新桥镇中心有利位置，东临新桥公园， 周边生活配套设施齐全。小区内1600 平方米的商业休闲中心功能齐全。四季草堂地址：新桥镇西南侧售价： 1200-1300 万/ 套规划：整个小区占地面积4.2 万平方米， 只有 13 幢别墅，平均每户占地5 亩。房型：该小区

21、别墅建筑外观以简化后的现代中式建筑为蓝本，共有四种房型， 每幢建筑面积1000-1200 平方米。建筑注意对亭台楼榭、回廊的刻画， 房型设计上依据传统功能上的划分，同时赋予了现代生活对空间的要求。环境：中央区域为茂密地竹林，所有房屋都掩映在竹林之后，郁郁葱葱。 曲径通幽， 深得传统中式私家庭院之神韵。销售状况：该盘预计将于5 月份现房开盘，目前被预订了3套。 六 、松江别墅一览松江九亭沪松公路沿线别墅序号物业名称地址规模单价（元 /M2 ）总价（元 / 套）1天马花苑松江佘山国家旅游度假184 万 USD:2100-2300100 万美元以上区内2会波苑别墅泗泾鼓浪路57 弄2250-2350

22、41.5 万3嘉富丽花园涞亭南路85 号67 万均价 400056 250 万4上海诗林九亭大街105 号12 万3880 470080 115 万5新上海弄里人家涞亭路 57 弄2620 （已售罄）40-50万6新上海花园洋房涞亭南路290 弄14.1 万4700-52007半岛花园九亭涞亭南路169 号5 万2880-344050-60万8丽茵别墅沪松公路泗陈公路口5000140 190 万9佘山银湖别墅帝泗陈路 888 号28 万8200-8900300 500 万/ 幢涛湾10悦景苑九亭镇沪亭南路 208 号799203188-338870 万11北美经典沪松公路 1801号13 万4

23、000200 400 万英伦美墅莘庄莘松路场东路168独立： 250-270万元/套1220 万3800（雅阁花园二弄双拼： 100-110万元/套期）联体： 60-75万元/套13三盛颐景园松江九亭南路888 号351509多层 2800 4600100 150 万别墅 4200 550014江南文化园九亭涞亭南路558 弄10 万3850179 186 万15九洲大唐花园沪松公路 1789 弄 1 号15.7 万7000 9000 200 1500 万 / 套16云顶别墅泗泾镇泗陈公路方泗公28 万6000-7000210-350万路口300-500万17江南文化园九亭涞亭南路558 弄1

24、0 万3850179 186 万松江新桥地区别墅序物业名称地址规模单价（元 / ）总价（元 /套）号2绿洲比华利新桥明华路366 号83 万8800 13000250 1000 万花园3绿洲长岛花新桥莘松路1288 号10 万6000 8000125 313 万园4浅水湾花园新桥莘松路999 弄18 万4600 9000101 450 万二期5同润别庄新桥新南路、春莘路23 万4100 7500独立： 160 300 万联体： 90 130 万6桃花源田庄莘松路 1111号27 万8000 15000250 800 万7云间水庄二春莘路 1 号（新南路口）14.14000 7000独立： 180-300万元/套期万联体： 75-100万元/套8乔爱别墅新桥、春九路88 弄60 万5000 7000165 345 万9丽水华庭理新桥新南路1088 号26 万3400 520052 72 万想墅10阳光爱琴海新桥莘松路、 场西路桃江11 万3500 460070 100 万三期路口12雅仕居新南路 99 弄独立 5000100 万13雅仕轩莘松路 1155号20