重庆市住宅房地产发展的影响因素及价格趋势

1、    重庆市住宅房地产发展的影响因素及价格趋势    摘要住宅房地产一直是国内经济发展的主要推动力量，结合中国五大中心城市之一-重庆，从土地供应端分析住宅房地产市场的影响因素和价格趋势。关键词重庆市；住宅房地产；影响因素；价格趋势1引言重庆市自1998年停止实施住房分配后，随着住房公积金、商业性住房贷款等金融工具的实施，稳健的步入住宅房地产市场的市场化阶段。在国家房地产调控日渐严格的情况下分析住宅房地产市场的影响因素和发展趋势将进一步指导重庆市住房市场的健康发展。2 重庆市房地产市场的现状分析2.1投资规模不扩大重庆市作为中国最年轻的直辖市，房地产行业

2、经过了30年的市场化发展，呈现繁荣之势。住宅房地产市场更是经历迅猛发展。尽管经济危机时期经历了严重打击，而重庆经济复苏带动了房地产行业的复苏，投资规模从2009年的回暖到现在不断扩大，住宅房地产投资总额不断上升。2.2投资环境变化1997年到2016年末，土地供应市场和政府政策导致的市场环境的整体变化使重庆市土地对市场经历波折和巨大的变化。重庆住宅房地产的土地开发的面积也由97年直辖初期的200万平方米增长到了2016年的27363.39万平方米。重庆市在这发展中取得经济社会的全面发展。2.3价格波动中上升对比分析重庆市的和其他中城市的新建和二手房市场价格，单方面看重庆住宅房价相对较高，相对于

3、人均收入水平而言，依旧较高。与同级其他国家大城市相比，重庆房价相对低。且从2018第一季度最新统计数据来看，和北京、上海、广东、深圳新建和二手房相比同比增长率低了近20个百分点，而相比与热点地区天津、厦门、成都的房价明显上涨，重庆市涨幅平稳1。3 重庆市住宅房地产土地的供应和房价情况3.1土地供应数量和房价的关系土地数量供应对房价的上涨具有一定的抑制作用，城市土地的供应数量和房价之间是负相关的。从表1 和图1中看，重庆随着经济的发展，市场土地供应量整体呈现上升趋势，住宅竣工面积和销售面积稳步上升表示土地供应数量和房价之间相关。有学者就2013年前的土地供应量和住宅房价进行实证研究提出在显著水平

4、为5%的情况下，土地供应量对房价有显著影响，且二者呈负相关，增加土地供应数量房价会降低，减少土地供应数量房价上升2。3.2土地供应方式和房价之间的关系随着市场机制的不断完善，重庆市政府逐渐加强土地供应管理，严格住宅房地产市场的执法监察。商品住宅土地转让改为经营性用地使用权，并以招拍挂方式转让，使重庆市土地交易更加公开、透明。形成出让为主，政府划拨为辅的土地供应方式。分析2007年2016年重庆市使用招标、拍卖和挂牌方式供应的数据发现，招拍挂制度以来，政府通过收购、回购、置换、征用等方式获得土地后，进行开发整理和存储，用地成本提升，推动住宅房地产市场成本上升，最终上升的土地成本要由消费者承担。土

5、地存储容易发生囤地行为，土地供应方式的变化提高了土地的资本化程度，影响人们对住宅房地产的预期，导致房价上涨。2007年到2016年重庆市住宅用地的出让方式和售价来看，出让均价为5337元/平方米，政府划拨的平均征地成本为2346元/平方米，而采用挂牌和拍卖出让的土地均价在7563元/平方米。是划拨成本的 3倍以上，是提升住宅土地交易成本的主導因素。可以说招拍挂方式成为市场住房价格上升的主要诱因，引导消费预期，并在媒体的过度宣传下诱导非理性的购买行为和投资投机行为。3.3土地供应政策对房价的影响政府对房地产市场的政策对房价的影响存在显著影响，使房价呈现变动趋势、周期波动或波动时滞。国家通过宏观调

6、控总供给和需求对增长过快的房价进行抑制。直到2013年进入波动下降阶段，通过调结构、保民生抑制投机活动，并通过保障房建设促进房价归于合理。而紧缩的土地供应政策对房价水平和房价波动周期都产生影响。一方面土地供应政策出的趋紧提升了房价水平，另一方面房价对供应政策的滞后性弱化了滞期房价对当期房价的影响。而频繁出台的房价调控政策和土地供应政策使更多微观主体对住宅房地产市场的预期形成稳定判断，导致投机行为增加，加大房价波动。3.4土地供应价格的变化和房价的关系重庆市的房地产土地供应价格与住宅房地产市场的价格存在互动关系。主城区的房价和土地供应之间存在协整关系，具有多元的协整方程。整体而言在市内土地供应总

7、量减少的大背景下，城市的土地自然供应量和经济供应量都受到限制。短期看，土地供应价格调控会小幅度稳定市场价格，一定程度上可以实现通过调整土地供应价格实现对房价的调控，但效果十分有限。长远看，土地供应的变动很大程度上影响供应价格，但土地供应缺乏弹性，房价上涨对土地供应市场的变化的影响十分有限，最终反馈在住宅市场上。4 结论能够影响住宅房地产市场价格的因素很多，本文也只是从土地供应的角度进行研究，且选取了供应数量、土地供应方式、土地供应政策、土地供应价格对重庆住房价格的影响。其中供应数量和房价具有负相关、土地供应价格和房价具有正相关、供应方式和政策都对房价具有协整影响。参考文献：1杨俊锋. 重庆市住宅价格预测模型研究d.云南财经大学，2015.2唐绍伟.重庆市住宅产业化发展趋势及对策建议j.住宅产业，2011（12）：21-25.3