【商业地产PT】上海静安区泰府名邸企划推广策略63PPT9M

1、解读核心价值推广策略推广费用工作计划广告表现提案纲要提案纲要解读核心价值解读核心价值定位项目的根本是从解读核心价值开始，“泰府名邸泰府名邸”的核心价值是什么？的核心价值是什么？我们从基础价值、文化价值、品质价值、品牌价值、客源价值入手，深度思考产品本身。核心价值基础价值品质价值人文价值品牌价值客源价值广告总精神广告总精神关键词 市中心：土地稀缺性，造成地段价值提升 静安区：真正市中心板块，高级生活聚集区 南京西路：不同于淮海路、南京东路，属于奢华商圈 康定路：大隐于市的都市静巷繁华静巷基础价值品质价值人文价值品牌价值客源价值 地段的优越性始终是本项目最大卖点，因作为主题诉求点贯穿于整个推广过程

2、中，特别是在项目形象期，在各种传播渠道上频繁亮相，保持受众爆光率。 如何实现：基础价值品质价值人文价值品牌价值客源价值关键词： 名人：静安历来是文化人士云集之地。 名宅：文人故居的聚集地。 文化内涵：高雅内敛的区域性格，具有老上海风情。如何实现：在形象推出阶段以定期推广活动加以实现，公开销售阶段，则通过现场包装、平面广告来表现。名人 名宅基础价值品质价值人文价值品牌价值客源价值关键词： 市中心近10万方大规模社区。 精致房型，面积适中。如何实现： 寻找形象代言人，借助其公众知名度，起到全面引爆市场效果，通过公关活动、集中媒体广告、现场销售资料来表现。精致 优雅基础价值品质价值人文价值品牌价值客

3、源价值关键词： 开发商：上投置业的品牌实力 合作团队：建筑设计、景观设计均为境内外一流团队如何实现： 品牌价值，贯穿于前三项价值中，作为广告分述点实现。大牌 大作基础价值品质价值人文价值品牌价值客源价值关键词 怀旧派：区域客户，对静安有着强烈的归属感 潮流派：追求时尚、高素质的城市金领族 品位派：有相当的社会地位，又讲究品位的海内外精英。如何实现： 针对客层打广告，通过选择代言人、特定小众 媒体、广告表现形式等来打动他们。高格调 高品位基础价值品质价值人文价值品牌价值客源价值气质名宅气质名宅 典藏优雅典藏优雅核心价值基础价值品质价值人文价值品牌价值客源价值广告总精神广告总精神 气质=人文价值有

4、内涵的建筑，才能历久弥新，老上海浓厚的文化底蕴，始终令人回味。 优雅=品质价值、客源价值高贵典雅可以代表人，也可以代表建筑，更可以代表一种生活态度。 典藏=基础价值、品牌价值稀有珍贵的东西才需要收藏，地段唯一性。广告总精神深化推广策略推广模式：以上海为主，海内外联合推广为辅推广宗旨：围绕广告总精神展开系列推广第一阶段：形象展示诉求点：地段优势第二阶段：公开强销i诉求点：产品优势结合地段优势第三阶段：公开强销ii诉求点：客源优势结合地段优势第四阶段：公开强销ii诉求点：品牌优势结合地段优势蓄水期公开强销i公开强销ii公开强销iii06.8.1-9.1506.9.16-10.1506.10.16-

5、11.1506.11.16-12.318月10月11月12月开盘开盘9月样板房开放样板房开放售楼处进场售楼处进场老客户答谢会高级品牌发布会文娱活动赞助奖项评比名人说静安百乐门时尚之夜酒会梅龙镇、中信泰富摄影展代言人亮相时尚派对房展会诉求点：地段优势目的：大范围宣传，充分预热市场媒体通路：专题活动+软新闻+地盘包装推广工作：vi视觉系统：静安特色建筑实景照拍摄户外媒体踏点，围墙、户外看板发布现场售楼处及看房通道包装专题活动召集 第一阶段：蓄水期活动细节： 名人座谈会座谈会，邀请文化名人、业界人士评述静安的历史价值、人文价值，突出其中心城区价值，并通过过去与现在的变迁，展望未来静安发展前景。特别建

6、议：会议安排南京西路的高级酒店，邀请媒体记者参与。专题活动：“名人说静安”组织静安文化摄影展，并在梅龙镇、中信泰富等地举办巡展。特别建议：将摄影照片集结成册，作为静安摄影地方志出版。此项活动从蓄水期开始举办，持续到公开强销期。专题活动：“名人说静安”vi表现:名片vi表现:制服vi表现:t恤、礼袋vi表现:水杯、杯垫vi表现:信封、信纸vi表现:文件袋vi表现:vip卡等vi表现:现场指示vi表现:售楼处门头vi表现:售楼处背景墙vi表现:现场展示vi表现:户外指示1vi表现:户外指示2vi表现:户外指示3vi表现:户外指示4形象稿 形象稿 诉求点：产品优势结合地段优势推广方式：推出符合项目气

7、质的代言人（刘嘉玲）， 借其知名度进一步圈定目标客户。媒体通路：主题活动+强势平面广告+户外+小众媒体第二阶段：公开强销第二阶段：公开强销i i高知名度 作为演艺人士，刘嘉玲具有高知名度、高人气。年龄相符 刘嘉玲年逾不惑，符合项目稳重内敛的特性。气质相符 刘嘉玲优雅高贵的气质，与项目气质非常贴切。适合项目做海外推广 作为在港台地区发展的艺人，拥有大量海外市场。选择刘嘉玲的理由户外媒体画面更换：户外看板、现场指示牌报纸、电视媒体强势宣传主题活动举办购房签约仪式影迷酒会证言式广告围绕代言人展开系列推广购房签约仪式现场举行刘嘉玲购买项目单元的签约仪式，形成有力宣传攻势。参与活动(时尚派对老客户答谢会

8、等) 邀请时尚名流，主办高级时尚派对，其中可以和高级品牌奢侈品合作新品发布会。拍摄封面照、cf广告 在南京西路、康定路等地选择代表性景点，拍摄以刘嘉玲为主角的广告，运用于媒体广告投放。刘嘉玲代言活动原则：户外、公关为主，大众媒体辅助，小众媒体针对性投放。大众媒体：户外、报纸、杂志、电视、电台、网络广告小众媒体：易居会高级会员平台电信、银行卡帐单广告机场广告，机票封广告办公楼电视楼宇广告高级商会、酒店dm投放主要媒体选择推广费用费用项目金额比例2006年度广告费用1300万100%户外媒体390万30%公关活动（奖项评比、摄影巡展、房展会、代言人活动等）520万40%主流媒体（平面、np、电台、

9、拍摄、其他等）390万30%备注：以上费用按实际情况调整，海外推广部分另计。总广告费用2600万（按总销金额20亿1.3%计），2006年度广告费用，占总广告费50%，计1300万阶段媒体组合内 容投放频率总费用(万)蓄水期(06.8.1-9.15)户外围墙写真喷绘预留250高炮延安路高架等交通要道售楼处沙盘、模型区域模型、项目模型、单体模型预留50裱板、指示牌临时售楼处vivi应用信封、信纸、纸杯、名片、包袋预留5印刷品dm10元/本，5000本5万楼书80元/本，2000本16万销海、销平30元/本，2000本6万sp奖项评比、摄影巡展、专家座谈会等预留100阶段总计阶段总计432432万

10、万销售阶段媒体组合内容投放频率总费用(万)公开强销i(06.9.16-10.15)报广新闻晨报9月，3次整版+别册203.510月，2次a整版37杂志租售情报9、10月，2次封二15.6户外道旗项目周边主要路段预留30电台第一财经30秒广告预留10sp代言人、房展会及其他公关活动等预留250阶段总计阶段总计546.1546.1万万公开强销公开强销iiii、iiiiii预留预留421.9421.9万，根据前期销售情况调整万，根据前期销售情况调整总计费用总计费用13001300万万工作计划媒体执行媒体执行公关执行公关执行销售执行销售执行推广阶段推广阶段总精神总精神1010蓄水期蓄水期公开强销期公开

11、强销期人员配置和培训销售道具准备项目价格定位.楼书、单页等技术指南配合确定广告媒体发布计划.意向客户积累目标客户先期接触现场制度确立销售策略制定预售合同法律文本制定项目开盘推广配合推广会举办人员培训及考核现场积极的销售工作动态调整销售策略7 78 89 9刘嘉玲购房签约仪式售楼处进驻名人说静安开盘、代言人启动样板房开放百乐门时尚之夜刘嘉玲影迷酒会商场摄影巡展奖项评比专业网站、标题新闻电视广告（凤凰台、tvb）杂志广告报纸广告、户外广告画面更换对旗、指引牌、区块牌 工地围板画面更换楼书、单片 报纸形象广告bbs、软文高炮及户外设计工地围板、案场高炮 客户登记表、预约登记表信纸、信封、名片、拎袋纸

12、杯、徽章、服装售楼处包装设计样板房看房通道包装气质名宅气质名宅 典藏优雅典藏优雅编编号号主要工作主要工作起始日期起始日期完成日期完成日期持续持续周期周期蓄水期蓄水期公开期公开期200620067 78 89 91010售楼处 1裱板7月15日7月31日2周2门头7月15日7月31日2周3现场指示7月15日7月31日2周4看房通道8月15日8月31日2周户外媒体1围墙8月1日8月15日2周2对旗8月15日9月5日3周3高炮8月1日9月5日5周销售道具1名片、拎袋7月20日7月31日1周2信纸、信封、7月20日7月31日1周3单片7月20日8月5日2周4销平销海8月10日8月31日3周5楼书8月1

13、5日9月15日4周sp活动准备1名人座谈会8月1日8月31日4周2奖项评比7月15日8月15日4周3摄影展8月1日8月31日4周4开盘明星代言人8月1日9月15日6周广告表现平面稿 方案一平面稿 方案二平面稿 方案三谢谢观赏营销策划案要引领宝山办公市场！要引领宝山办公市场！宝莲城应该怎样做？宝莲城应该怎样做？ 首先，让我们回顾一下过往的首先，让我们回顾一下过往的辉煌，认识我们的品牌辉煌，认识我们的品牌, ,看看其魅力看看其魅力所在所在解读宝莲城解读宝莲城上海宝莲投资（集团）有限公司成立于1993年，是一家以房地地产为主，涉及房地产开发、餐饮、酒店管理、教育、高科技、园艺、石材开采加工安装等行业

14、，跨领域发展的投资集团。宝莲投资（集团）以“缔造传世精品”为经营理念，凭借自身的品牌，资金、技术、人才实力，在上海、海南等地区开发，在建以及3-4年内即将完成建设的项目总投资额超过60亿元人民币，建筑面积超过130万m2。通过多年的发展，宝莲投资（集团）已建立了权责明晰、规范完善的组织机构，形成良好的业态互补和互动。宝莲之路宝莲之路1、宝莲花园酒店2003年建成，提供超星级的餐饮娱乐服务，2、石材加工主要为公司房地产开发项目提供石材。3、园林基地专用于珍贵林木的种植和培育，为配合公司房产开发中生态环境再造的需要。 4、物业管理以专业、优质的成熟管理，汲取国际物管的先进理念和优秀经验，为公司开发

15、、建设的住宅、办公楼提供更加完美至善的物业服务，创造出更加舒适安全的生活空间。5、教育投资主要致力于教育事业的投资建设。宝莲之路宝莲之路宝莲城的产品是什么样的？宝莲城的产品是什么样的？项目概况l 项目位置：本项目位于上海市宝山区同济路东侧、碧水路西侧、双城路北侧，海江路南侧l 总占地面积：土地面积10.9万平方米l 总建筑面积：23万平方米l 容积率：1.6l 绿化率：40l 项目规划特色：低密度、低容积率、高建筑楼层、高绿化率l 项目建筑规划： 1幢28层办公楼、 4幢22层办公楼、 2幢7层办公楼、 2幢5层 办公楼商业广场 : :一种不具备可持一种不具备可持续发展的产品如续发展的产品如何

16、引领未来宝山何引领未来宝山市场？市场？ 宏观市场机会点：宏观市场机会点：宝山区空间结构现状图项目所处板块宝莲城处于淞宝城镇居住和公共活动中心的范围内；南北两侧被吴淞工业园区和宝钢及宝山工业园区所包围；安信商业广场和宝莲城的建设将重塑淞宝老镇东城区是商业、商务核心区的地位，而新开发的西城区则是日后的居住区从外部环境来看，是最具有形成宝山商务核心区域的板块。宝山镇办公市场仍处在市场起步阶段，除在建的安信商业广场外，没有符合现代标准的办公物业；由于拥有宝钢这一特殊的产业资源，是地区经济的发展支柱，但同时也极大地限制了其他经济领域的发展，特别是宝山镇的现代服务业，在办公物业的需求上以多为钢铁、物流相关

17、的行业，以及其他一些服务型企业， 多为外地驻办事处或小型企业为主；已有办公产品的面积分割都较小，单位面积多为20-30，市场售价都在万元以内，市场租金集中在2-2.5元/天；其中宝钢商务大厦虽然破旧，但因其拥有钢铁交易中心这一与承租企业业务相关的特殊配套，租金明显高于周边办公楼，达到5元/天； 微观市场：微观市场：宝山镇及周边地区办公市场解读宝山镇及周边地区办公市场解读项目名称巴黎时光（淞南商城）安信商业广场丰鼎国际祥腾国际广场宝钢商务大厦新宝山大厦宝轻商务楼宝杨路钢材交易中心地址淞南路459号牡丹江路1211号淞滨路135号盘古路388弄1号，近牡丹江路口友谊路、牡丹江路口友谊路199号（友

18、谊路、牡丹江路口）密山路、牡丹江路口宝杨路、牡丹江路口开发商上海江豪置业有限公司安信置地湘腾房地产上海祥腾房地产发展有限公司隶属于宝钢隶属于宝钢联系电话66148141/66147279665922035684865756690220基本资料建筑面积11540，可售8999约5万3000左右25199办公2500左右4800左右，层面积600左右总约480，单套20层面积300左右，总1200左右建筑类型1栋6层，层高3.8m，复式小户形公寓1栋18层，1栋19层1栋18层，37层为办公，818层为住宅4栋，810层，12层商业用房，其余是办公用房1栋8层，筒子楼形式1栋8层，有一层地下室1栋

19、3层建筑，是住宅小区的沿街楼1栋4层建筑，老式筒子楼总套数179套未分割105套左右5.5米，可自由分割120套左右30套左右24套60套左右车位量无机动车806个，自行车1580个无有地下车库，车位量不定较多，且对外门口广场免费停车，约30个无院内有可免费停车得房率61%75%物业管理公司高力国际三湘物业交房日期现房预计2006年底现房，94年建成2006年底建于20世纪80年代建于2001年左建于上个世纪80年代建于上个世纪80年代面积分析主力面积58.31 未分割4650左右2099.7520面积范围469227100单套501402010099.75150201520各类面积套数层面积

20、1400左右，单套面积未分割4645套，2725套50左右约100套，100左右的32套，140左右的32套20约120套100左右25套单套面积20，每层有8间左右积1520，每层约15间项目名称巴黎时光（淞南商城）安信商业广场丰鼎国际祥腾国际宝钢商务大厦新宝山大厦宝轻商务楼宝杨路钢材交易中心价格分析价格范围报价8500（含装修）未开盘，销售价格不详9800-12000均价15000，实行一房一价租赁3000元/20/月，5元/天2.5元/天1000/20/月5万/15/年主力价位6500（除装修费）98009900成交均价6126（除装修费）98009900物业管理费3.5元/ /月2.5

21、美金/月3.5元/ /月3元/ /月为基价无无无无付款方式及其优惠情况首付35未定一次性付款97折，首付50%销售情况销售44套，均为2005年10月至12月份售出，销售率25%无剩余3040套未开盘出租率100%目前只剩7楼一间，面积99.75出租率100%出租率100%办公配置电梯2部永大日立牌电梯进口三菱1部上海三菱电梯共9部电梯无2部gfc电梯，速度较慢无无空调中央空调送海尔壁挂式空调三菱中央空调层高3.8米，挑高复式标准层3.8米和3.85米2.9米5.5米备注800元/，可根据办公或居住的要求提供相应的家具楼宇社设备控系统；公共广播系统；多媒体显示系统；规划有超市、休闲餐饮、影剧院

22、、游乐厅等多数为钢铁相关的中小型公司或生产型公司办事处，面对友谊路的底层为钢铁交易中心12层为苏宁电器所租赁，38层为办公楼，钢铁、物流、贸易、保险等相关中小企业入住于内底层有饭店、桌球房等商业，入驻企业有金属、贸易等相关的 此外，位于漠河路、同济路口的商会都市工业园，总占地面积44亩，以办公楼为主，目前项目还在土地平整阶段，无动工迹象， 宝山有大量小型企业在住宅小区内租赁办公场所，尤其在友谊路两边的宝钢一村、宝钢二村、宝钢十村等，这些住宅小区位于黄金地段，周边配套成熟，租金1元/平方米/天左右，相对于办公楼便宜很多，所以广受微小型企业或外地办事处的欢迎。价格品质安信商业广场宝莲城丰鼎国际 祥

23、腾国际广场 淞南商城 宝钢商务大厦 新宝山大厦 宝轻商务楼 宝杨路钢材交易中心 boston竞争矩阵主要竞争区域通过营销包装建立虚拟高性价比优势，凝聚客源次要竞争区域通过产品优势吸引该区域内现有客户通过boston竞争矩阵可以很清楚地看到，宝山办公楼市场发展处于一种畸形竞争状态，项目的市场价格并不是由项目的品质所决定的，而是取决于一种特殊的行业资源钢铁交易中心，宝钢商务大厦和宝杨路钢材交易中心 两个办公物业的租金价格能高出周遍项目一倍左右与这一特殊资源是密不可分的。在宝莲城的营销策略中需要针对这一现象制定对应的竞争策略。宝莲城的核心客户群是谁核心客户群重点客户群普遍性客户群 偶得客户群终端客户

24、分析核心客户特征核心客户特征 借助宝钢强势支柱产业而生存发展的企业 具一定规模的相关企业的分理处或办事处 企业规模一般不大核心客户置业关注点核心客户置业关注点 环境 由于市场的高速发展，提升了客户对办公物业功能的高标准要求 产品 能够大大提升公司形象 价格 相比纯租用型办公房的资金支出受益要大的多购买客户分析购买客户分析客户身份具有双重性客户身份具有双重性 作为企业主而言，宝山当地的以围绕宝钢而发展的钢铁贸易、物流企业多是小型企业；而本案主力产品面积为130-180左右总价都在百万元以上，这几乎是这些企业大多数的流动资金，对这些企业而言流动资金压力巨大，购买可能性不大； 做为个体而言，这些企业

25、主个人拥有巨大的个人财富，通过购置办公物业再转租给自己的公司可增加企业运营成本，平衡经营成本，使企业很理想的避税工具，同时又可增加个人的财富，因此购买可能性较大。竞争对手的解读竞争对手的解读大型商业广场 、未来区域商消费娱乐中心 安信商业广场占地约57000平方米，总建筑面积超过4万平方米。建有大型综合大卖场、星级酒店、高级写字楼，众多各类专卖店、商铺、运动城，并配套银行、洗衣店、 电影院、汽车陈列室等诸多生活服务配套设施，停车位近000个。安信置地（中国）有限公司成立于1994年，是安信集团的全资附属企业。目前在建项目如安信湖畔天地坊、安信生活广场、安信商业广场等有相当比重的商业体量。 区域

26、地标性的大型商业中心。集购物、餐饮、文化、艺术、休闲、康体、娱乐、商务、办公、景观、区域服务为一体的商业生活广场。 财大气粗的开发商最适合经营商业项目，租赁是最快结集商家入驻经营的方式，过虑掉了投资客，安信对于入驻企业的品牌要求高于租金要求，体现了要做强商业品牌的开发理念。项目特色和经营方式：资金雄厚商业运作经验丰富精品运作模式 安信商业广场与宝莲城在整体规划定位和发展条件上存在一定的差异：安信商业广场更靠近宝山的中心，商业体量巨大，日后将构成宝山东城新的商业核心，是对宝山镇城市功能的一次升级，其办公物业定位偏向与城市办公，以现代服务业为主；而宝莲城由于项目体量以及区位条件上都更适合发展成未来

27、宝山镇的商务区，通过产业带动来实现cbd化。 因此，安信并不是我们的直接竞争对手，是一种潜在的竞争威胁，特别是宝莲城完成首轮市场吸纳后，在中高端客户争夺上必然与之形成互为竞争！ 竞争对手的解读竞争对手的解读社区型商业、办公综合项目 占地8364平方米，总建筑面积25199平方米。建有4幢8-10层办公楼，其中两幢与本项目结构类似，为公寓式办公，户型面积100、147两种，另两幢为框架结构的标准办公楼，层高5.5米，可自行分隔。4月28日开盘销售，2006年年底可交房。产品设计：楼号2号3号5号6号层数81096面积分布层面积450左右，100左右的14套，140左右的14套层面积450左右，1

28、00左右的18套，140左右的18套层面积500，暂未分割层面积1000左右，单套面积50，每层20套电梯2部2部2部3部结构剪力墙结构，隔墙不能打通，无中央空调框架结构，可分割，配中央空调得房率75%左右70左右预售价格及物业管理：楼号2号3号5号6号均价15000左右售价14000左右整层出售，16000左右16000左右物业管理费基价3.0元/月 祥腾国际广场总规模为宝莲城标的的一半，从整体规模上并不占优，但从产品设计上，规划了类似本项目的公寓式办公和空间尺度更标准化的办公产品，在产品力上优于当地市场上的现有物业。 此外，5.5米层高可自由分割，也增加了项目的卖点，同时削弱了其15000

29、元/的单价抗性，从其目前的积累客户情况看，这一措施还是有效地。目前其主要前期客户仍以宝山当地的与宝钢钢材交易有关或关联行业的钢老板为主。 祥腾国际广场的出现，在一定程度上分流了当地市场的区域客户，且其所报出的市场价格建立了新的市场顶线，这对于本项目而言也是有利的，暂时探明了区域市场的价格承受上限位置 宝莲城与安信有着不同的宝莲城与安信有着不同的产品属性产品属性、不同的、不同的项目定位项目定位，决定了我们有决定了我们有不同的目标客户群不同的目标客户群，我们并不冲突、不制约，我们并不冲突、不制约，各自归位，各施各法，各显神通！各自归位，各施各法，各显神通！ 祥腾国际广场在产品属性上与我们有相似性，

30、且在产祥腾国际广场在产品属性上与我们有相似性，且在产品分布细节上要优于我们，但在项目概念和规模上与我们品分布细节上要优于我们，但在项目概念和规模上与我们有着显著差异。有着显著差异。其目标客户与本项目有重叠其目标客户与本项目有重叠，我们要在营，我们要在营销包装上建立与其不同的形象和价值区隔，销包装上建立与其不同的形象和价值区隔，抢夺客源抢夺客源！营销策略：营销策略：v 借安信商业广场已建立的城市核心之势，强化本项目处于未来借安信商业广场已建立的城市核心之势，强化本项目处于未来的的cbd，边缘化其他竞争对手；，边缘化其他竞争对手； 所在区域是日后城市资源最聚集的地段，从地缘上与安信共同建立第一等级

31、，从而建立其他竞争对手无法拥有的地段优势，在地段上将其他竞争对手隔离在高端市场之外；v 建立新的钢铁行业通路，并以此精准定位本项目的目标客户建立新的钢铁行业通路，并以此精准定位本项目的目标客户 利用我们与宝山当地市场的关系资源，从宝钢核心产业入手，引入宝钢核心部门或核心企业，规划实体钢铁交易、流通中心，以及未来酒店、展会等高级商务配套，申请针对钢铁企业的税收优惠政策，以纸质期刊和电子网络建立钢铁交易信息平台，开辟针对目标客户的传播通路，树立我们将是日后宝山钢铁行业资源聚集点的形象，打动目标消费者的心，建立安信做为综合性商办产品无法跟进的行业优势。营销执行营销执行第一阶段第二阶段第三阶段祥腾国际

32、广场安信商业广场安信商业广场其他潜在项目主要竞争对手强化cbd，从地域上建立隔离屏障，同时建立钢铁行业聚集点的初期形象建立行业形象，与安信的综合性cbd产生形象区隔，精准定位目标客户在前期成功销售的基础上，建立更高端的市场形象，通过项目整体优势建立排他性市场，进而控制当地市场营销目的新钢铁cbd，强化cbd概念，同时树立行业形象，聚集行业客户资源提升钢铁cbd概念，强化钢铁行业，建立新的行业通路，深层挖掘客户资源再次提升项目概念，利用项目工程形象的进度，建立高端的钢铁新世界，在行业客源的基础上扩大高端关联行业客源推广重点引入宝钢重点部门或核心企业；建立钢铁交易中心，聚合地区内现有实体交易中心建

33、立纸质、电子等虚体行业信息交流平台，提供企业做生意的机会；针对钢铁企业提供税收优惠政策；利用项目北块开发机会，增加酒店、展示、商业等高级配套，完善项目钢铁新世界的结构功能；完善钢铁企业运行过程中的法律、融资、商务咨询等高级服务支持实现手段接下来，就看看请我们的实操方案定价策略定价策略指导思想 依托政府整体规划的良好布局及支柱产业的蓬勃发展； 宝山的区域优势已经逐步发挥出来，房地产的增值潜力较大， 未来一段时间房价仍保持“稳中有升”的走势； 因为没有竞争个案原故，致使本项目的定价缺乏参考、对比的依据。这给我们带来了困惑，同时也带来了希望！定价原则 区域内暂时处于地标性位置，在产品的形态上存在稀缺

34、性，故应以为定价原则。 第一期产品的价格和销售形势是制定后续销售策略的重要参照依据，带有市场试探性质，建议执行安全价格策略，一方面,反映市场现实需求;另一方面，确保销售速度，加速资金回流。定价策略定价策略项目名称项目名称销售均价销售均价安信商业广场15000元（预计）丰鼎国际 9800元祥腾国际广场15000元（预定报价）单价对比表单价对比表作为第一期单位，我们的目标售价为：作为第一期单位，我们的目标售价为：12000-1300012000-13000元元/m/m2 2项目名称项目名称租金价格租金价格宝钢商务大厦 5元新宝山大厦 2.5元宝杨路钢材交易中心 9元宝轻商务楼 1.7元租金对比表租

35、金对比表结合本项目产品及日后可能的配备，我们的目标租金为：结合本项目产品及日后可能的配备，我们的目标租金为：4 4元元/m/m2 2 为了能快速、有效地完成公寓式办公的销售任务，为了能快速、有效地完成公寓式办公的销售任务，同时又确保整体实收均价不低于同时又确保整体实收均价不低于15500/15500/，我司在参考，我司在参考本项目以往的价格策略的基础上，建议公寓式办公的推本项目以往的价格策略的基础上，建议公寓式办公的推售策略为售策略为“整体价格低开高走，分阶段、分层次地推售整体价格低开高走，分阶段、分层次地推售货量货量”，实现阶段性的价格拉升。，实现阶段性的价格拉升。销售攻略销售攻略v 6 6

36、月月1818日前，首推日前，首推15%15%的货量，供前期积累客户进行内部认购，同时的货量，供前期积累客户进行内部认购，同时对本项目的不同产品进行概念测试，为正式开盘的成功提供实践基对本项目的不同产品进行概念测试，为正式开盘的成功提供实践基础，均价为础，均价为1200012000元元/ /；v 6 6月月1818日公开发售时，加推日公开发售时，加推20%20%的货量，均价上升的货量，均价上升1350013500元元/ /；v 当第二批货量销售达当第二批货量销售达80%80%时，加推时，加推15%15%的货量，均价上升的货量，均价上升1450014500元元/ /v 9 9月，当前三批货量总销售

37、达月，当前三批货量总销售达90%90%时，加推时，加推25%25%的新货量，均价上升的新货量，均价上升1650016500元元/ /v 当第四批货量销售达当第四批货量销售达90%90%时（预计时（预计1111月底即将临近各公司财务报表月底即将临近各公司财务报表结算月），加推剩余结算月），加推剩余25%25%的货量，均价上升的货量，均价上升10%10%，达到，达到1800018000元元/ / 预热期预热期时间时间5 5月月1 1日日-6-6月月1818日日推广配合推广配合1、媒体炒作、媒体炒作板块炒作板块炒作宝山新宝山新cbd的崛起的崛起 发展商品牌炒作发展商品牌炒作综合实力雄厚综合实力雄厚

38、项目炒作项目炒作打造打造“钢铁行业钢铁行业cbd”要在宝山当地媒体持续地曝光，保持市场关注度要在宝山当地媒体持续地曝光，保持市场关注度销售策略销售策略组织前期已积累客户召开组织前期已积累客户召开“宝莲城宝莲城”项目推介会；项目推介会；组织宝莲集团旗下的各个行业分公司以及关系公司召开组织宝莲集团旗下的各个行业分公司以及关系公司召开“宝莲宝莲城城”项目推介会，动员内部员工优先购买；项目推介会，动员内部员工优先购买；供货单位供货单位打开打开5 5号楼的号楼的1-101-10层，及层，及9 9号楼的号楼的11-1311-13层层2、散布与核心企业商谈入驻和引进或打造宝山最大、散布与核心企业商谈入驻和引

39、进或打造宝山最大的钢铁交易中心的消息的钢铁交易中心的消息 吸引下游企业的关注吸引下游企业的关注3、占领宝钢宾馆作传播点、占领宝钢宾馆作传播点做展销会做展销会 寻找有效传播途径及目标客户群集中地作为传播点，寻找有效传播途径及目标客户群集中地作为传播点，而宝钢宾馆正是宝钢下游企业的聚集地而宝钢宾馆正是宝钢下游企业的聚集地展示配合展示配合1、样板房、样板房 建议装修方案必须充分配合项目定位，针对终端使用客户的针对终端使用客户的特性而进行装饰品及办公家具的摆设特性而进行装饰品及办公家具的摆设，突出项目的个性及注意文化品味的营造。此外，建议邀请室内设计名家，设计邀请室内设计名家，设计2 2套示范单位，套

40、示范单位，加强展示效果加强展示效果。2、销售中心、销售中心目前的销售中心场地较为狭小，不利于客户沟通，同时项目外围目前的销售中心场地较为狭小，不利于客户沟通，同时项目外围的绿化景观已经在建设中，如将销售活动局限在售楼中心内并不的绿化景观已经在建设中，如将销售活动局限在售楼中心内并不利于项目展示；利于项目展示；建议在销售中心设建议在销售中心设高格调咖啡屋高格调咖啡屋，让咖啡的香味散布整个销售大，让咖啡的香味散布整个销售大厅，并以高规格服务免费向客户提供咖啡或奶茶，以营造现场温厅，并以高规格服务免费向客户提供咖啡或奶茶，以营造现场温馨、高贵的氛围；馨、高贵的氛围；同时将样板房安排在同时将样板房安排

41、在9 9号楼内，在售楼中心安排环保电动车做为看号楼内，在售楼中心安排环保电动车做为看房专线车，让客户感受到本项目日后的环境质量；房专线车，让客户感受到本项目日后的环境质量；3、销售路线、销售路线从售楼部出发从售楼部出发环城路（沿高压绿化走廊内侧从建筑施工场地环城路（沿高压绿化走廊内侧从建筑施工场地中另辟）中另辟）集中绿化广场集中绿化广场9 9号楼样板房号楼样板房 沿路以沿路以vivi指示系统进行项目形象推广指示系统进行项目形象推广4、销售服务、销售服务国宾式服务国宾式服务国宾式服务的几个国宾式服务的几个体现：体现：1)客户所到之处都受到微笑礼遇2)客户刚在销售大厅坐下，便有服务生递上咖啡以及点

42、心3)客户参观全程由专业销售人员陪同，为客户提供专业房地产服务：项目咨询、房地产投资指引、按揭组合建议、装修建议、风水指导 目的：目的： a、 服务能充分体现项目形象，优质、贴心的服务才能体现服务式办公的理念；b、 为客户提供针对性、一对一服务；c、 服务是一种专业，也是一种艺术展示配合展示配合5、完全工作手册、完全工作手册 做一本工作手册，主要围绕日后在本项目中工作中所需的做一本工作手册，主要围绕日后在本项目中工作中所需的“食、行食、行”所展开，描绘一幅所展开，描绘一幅“宝莲城未来工作美景宝莲城未来工作美景”，通过该服，通过该服务手册一方面向业主介绍项目物业管理的服务范围、配套设施内务手册一

43、方面向业主介绍项目物业管理的服务范围、配套设施内容、区内外休闲区好去处及所需费用等，另一方面将作为一份很容、区内外休闲区好去处及所需费用等，另一方面将作为一份很有力的宣传资料，加强客户对项目的了解，有效配合销售推广。有力的宣传资料，加强客户对项目的了解，有效配合销售推广。展示配合展示配合配套配合配套配合样板房与社区看房路线上的景观系统；样板房与社区看房路线上的景观系统；8#楼结构封顶（最新变化是否为楼结构封顶（最新变化是否为9#楼）楼）3、4#楼外立面完成楼外立面完成工程配合工程配合引爆引爆- -保温期保温期时间时间6 6月月1818日日-8-8月月3131日日引爆开盘引爆开盘策略一：具有影响

44、力的大型开盘活动策略一：具有影响力的大型开盘活动 前期蓄客瞬间引爆，并以活动吸引人流，带动现场气氛，前期蓄客瞬间引爆，并以活动吸引人流，带动现场气氛，营造营造“热销热销”态势。态势。策略二：全球同步发售策略二：全球同步发售目的：扩大声势，一方面用目的：扩大声势，一方面用“有外资购买有外资购买”的现象来映衬项目的现象来映衬项目发展前景及档次感，增强项目发展前景及档次感，增强项目“世界性世界性”的形象；另一方面制的形象；另一方面制造销售上的热销态势，促进成交。造销售上的热销态势，促进成交。操作：预留部分单位，联系一些海外投资基金进行洽谈推广，操作：预留部分单位，联系一些海外投资基金进行洽谈推广，并

45、同时对外宣称本项目受到海外投资家的关注及抢购，从另一并同时对外宣称本项目受到海外投资家的关注及抢购，从另一个角度强调项目所在区域的发展前景及自身的产品优势。个角度强调项目所在区域的发展前景及自身的产品优势。供货单位供货单位引爆：打开引爆：打开5 5号楼号楼11-2211-22，8 8号楼的号楼的1-61-6层，层，保温：打开保温：打开8 8号楼的号楼的7-207-20促销方式促销方式v捆绑车位捆绑车位 由于开盘后价格高企，为化解这一不利因素，可适当进行捆由于开盘后价格高企，为化解这一不利因素，可适当进行捆绑车位的促销活动，增加促销的吸引力，即绑车位的促销活动，增加促销的吸引力，即“凡购房面积达

46、到凡购房面积达到150150以上均可获赠以上均可获赠4040年的车位使用权年的车位使用权”，而为了避免车位的损，而为了避免车位的损失，建议可考虑把车位的售价打入楼价中。失，建议可考虑把车位的售价打入楼价中。样板房、中心园林全面竣工，正式对外开放；样板房、中心园林全面竣工，正式对外开放；非对外开放区域的围蔽工程完工；非对外开放区域的围蔽工程完工；4 4幢建筑外立面脱落至幢建筑外立面脱落至1212层以上层以上工程配合工程配合v优惠政策优惠政策 适时推出针对钢铁贸易、流通企业的税收优惠政策，进行另适时推出针对钢铁贸易、流通企业的税收优惠政策，进行另类促销类促销推广配合推广配合1、开盘热销气氛烘托、开

47、盘热销气氛烘托在宝山当地媒体上随时刊登项目热销情况在宝山当地媒体上随时刊登项目热销情况2、将推广重点转入项目炒作上、将推广重点转入项目炒作上进行项目卖点述求，通过媒体建立项目独特的项目主张进行项目卖点述求，通过媒体建立项目独特的项目主张3、推出行业期刊、行业论坛，建立行业话语权、推出行业期刊、行业论坛，建立行业话语权免费刊登钢铁交流、流通市场信息，并在区域内免费赠阅，免费刊登钢铁交流、流通市场信息，并在区域内免费赠阅，建立宝莲城电子网站（可与宝山当地政府合作或其他电子网站建立宝莲城电子网站（可与宝山当地政府合作或其他电子网站公司合作），并在其中建立宝莲城电子交易信息，提供入驻企公司合作），并在

48、其中建立宝莲城电子交易信息，提供入驻企业做生意的机会；业做生意的机会；持续期持续期时间时间9 9月月1 1日日-10-10月月3131日日续推房源续推房源 在经过夏季的休整之后，开始为黄金周蓄势在经过夏季的休整之后，开始为黄金周蓄势供货单位供货单位打开打开6 6号楼所有单位号楼所有单位推广配合推广配合持续曝光，跟进项目工程进度，吸引大客户进场持续曝光，跟进项目工程进度，吸引大客户进场4 4幢幢2222层外立面基本完成层外立面基本完成7#7#楼主体封顶楼主体封顶1 1、2#2#楼外立面全部完成楼外立面全部完成工程配合工程配合形成南块的高级配套，建立项目作为钢铁形成南块的高级配套，建立项目作为钢铁

49、cbd的行业优势，的行业优势，吸引大客户进场吸引大客户进场持续保温期持续保温期时间时间1111月月1 1日日- -精品房源精品房源开盘开盘在前期销售顺畅的情况下，推出最后的精品房源，将整个项目在前期销售顺畅的情况下，推出最后的精品房源，将整个项目的销售推向高潮，也是本项目销售目标最终实现的关键的销售推向高潮，也是本项目销售目标最终实现的关键供货单位供货单位打开打开9 9号楼所有单位和所有剩余房源号楼所有单位和所有剩余房源推广配合推广配合1、新高端产品推介、新高端产品推介通过产品力的更新推出最高价房源通过产品力的更新推出最高价房源2、工程进度、工程进度持续曝光，跟进项目工程进度，吸引大客户进场持

50、续曝光，跟进项目工程进度，吸引大客户进场年底前年底前4 4幢幢2222层全部竣工，可实景展示层全部竣工，可实景展示工程配合工程配合4月月5月月6月月7月月8月月9月月形象推广准备期首次正式推盘普通单元推盘形象推广准备期：整体形象推广“钢铁cbd”概念宣传主题推介会前期客户积累首次推盘“钢铁cbd”概念深化投资客的积累以租代售的销售形式普通单元推盘寻求大客户的拓展5.18开开门营业门营业6.18媒媒体公开体公开4.28项目项目推介会推介会13500/m14500/m销售进度销售进度12000/m10月月11月月12月月1月月2月月3月月持续销售期精品房源热推期尾盘销售期持续销售期：5、6、8号楼

51、的持续销售各种专业论坛的召集支柱产业机构的进入引爆新一轮的销售热潮保留房源热推以9号楼为主体的推盘针对大客户的点对点营销专业领域的sp活动尾盘销售期推出低价的抗性房源推出高价的保留房源首批入住客户的大型 sp活动16500/m16500/m17500/m15500/m合富辉煌房地产（上海）销售进度销售进度销售阶段目标销售量计划完成销售金额完成资金回笼计划累积完成额预热期10000（预定）引爆-保温期180002.34亿元1.2亿元1.2亿元持续期120001.74亿元2.4亿元3.6亿元持续保温期160002.64亿元2亿元5.6亿元尾期100001.7亿元3亿元8.6亿元资金回笼计划资金回笼

52、计划end营销策划案要引领宝山办公市场！要引领宝山办公市场！宝莲城应该怎样做？宝莲城应该怎样做？ 首先，让我们回顾一下过往的首先，让我们回顾一下过往的辉煌，认识我们的品牌辉煌，认识我们的品牌, ,看看其魅力看看其魅力所在所在解读宝莲城解读宝莲城上海宝莲投资（集团）有限公司成立于1993年，是一家以房地地产为主，涉及房地产开发、餐饮、酒店管理、教育、高科技、园艺、石材开采加工安装等行业，跨领域发展的投资集团。宝莲投资（集团）以“缔造传世精品”为经营理念，凭借自身的品牌，资金、技术、人才实力，在上海、海南等地区开发，在建以及3-4年内即将完成建设的项目总投资额超过60亿元人民币，建筑面积超过130

53、万m2。通过多年的发展，宝莲投资（集团）已建立了权责明晰、规范完善的组织机构，形成良好的业态互补和互动。宝莲之路宝莲之路1、宝莲花园酒店2003年建成，提供超星级的餐饮娱乐服务，2、石材加工主要为公司房地产开发项目提供石材。3、园林基地专用于珍贵林木的种植和培育，为配合公司房产开发中生态环境再造的需要。 4、物业管理以专业、优质的成熟管理，汲取国际物管的先进理念和优秀经验，为公司开发、建设的住宅、办公楼提供更加完美至善的物业服务，创造出更加舒适安全的生活空间。5、教育投资主要致力于教育事业的投资建设。宝莲之路宝莲之路宝莲城的产品是什么样的？宝莲城的产品是什么样的？项目概况l 项目位置：本项目位

54、于上海市宝山区同济路东侧、碧水路西侧、双城路北侧，海江路南侧l 总占地面积：土地面积10.9万平方米l 总建筑面积：23万平方米l 容积率：1.6l 绿化率：40l 项目规划特色：低密度、低容积率、高建筑楼层、高绿化率l 项目建筑规划： 1幢28层办公楼、 4幢22层办公楼、 2幢7层办公楼、 2幢5层 办公楼商业广场 : :一种不具备可持一种不具备可持续发展的产品如续发展的产品如何引领未来宝山何引领未来宝山市场？市场？ 宏观市场机会点：宏观市场机会点：宝山区空间结构现状图项目所处板块宝莲城处于淞宝城镇居住和公共活动中心的范围内；南北两侧被吴淞工业园区和宝钢及宝山工业园区所包围；安信商业广场和

55、宝莲城的建设将重塑淞宝老镇东城区是商业、商务核心区的地位，而新开发的西城区则是日后的居住区从外部环境来看，是最具有形成宝山商务核心区域的板块。宝山镇办公市场仍处在市场起步阶段，除在建的安信商业广场外，没有符合现代标准的办公物业；由于拥有宝钢这一特殊的产业资源，是地区经济的发展支柱，但同时也极大地限制了其他经济领域的发展，特别是宝山镇的现代服务业，在办公物业的需求上以多为钢铁、物流相关的行业，以及其他一些服务型企业， 多为外地驻办事处或小型企业为主；已有办公产品的面积分割都较小，单位面积多为20-30，市场售价都在万元以内，市场租金集中在2-2.5元/天；其中宝钢商务大厦虽然破旧，但因其拥有钢铁

56、交易中心这一与承租企业业务相关的特殊配套，租金明显高于周边办公楼，达到5元/天； 微观市场：微观市场：宝山镇及周边地区办公市场解读宝山镇及周边地区办公市场解读项目名称巴黎时光（淞南商城）安信商业广场丰鼎国际祥腾国际广场宝钢商务大厦新宝山大厦宝轻商务楼宝杨路钢材交易中心地址淞南路459号牡丹江路1211号淞滨路135号盘古路388弄1号，近牡丹江路口友谊路、牡丹江路口友谊路199号（友谊路、牡丹江路口）密山路、牡丹江路口宝杨路、牡丹江路口开发商上海江豪置业有限公司安信置地湘腾房地产上海祥腾房地产发展有限公司隶属于宝钢隶属于宝钢联系电话66148141/6614727966592203568486

57、5756690220基本资料建筑面积11540，可售8999约5万3000左右25199办公2500左右4800左右，层面积600左右总约480，单套20层面积300左右，总1200左右建筑类型1栋6层，层高3.8m，复式小户形公寓1栋18层，1栋19层1栋18层，37层为办公，818层为住宅4栋，810层，12层商业用房，其余是办公用房1栋8层，筒子楼形式1栋8层，有一层地下室1栋3层建筑，是住宅小区的沿街楼1栋4层建筑，老式筒子楼总套数179套未分割105套左右5.5米，可自由分割120套左右30套左右24套60套左右车位量无机动车806个，自行车1580个无有地下车库，车位量不定较多，且

58、对外门口广场免费停车，约30个无院内有可免费停车得房率61%75%物业管理公司高力国际三湘物业交房日期现房预计2006年底现房，94年建成2006年底建于20世纪80年代建于2001年左建于上个世纪80年代建于上个世纪80年代面积分析主力面积58.31 未分割4650左右2099.7520面积范围469227100单套501402010099.75150201520各类面积套数层面积1400左右，单套面积未分割4645套，2725套50左右约100套，100左右的32套，140左右的32套20约120套100左右25套单套面积20，每层有8间左右积1520，每层约15间项目名称巴黎时光（淞南商

59、城）安信商业广场丰鼎国际祥腾国际宝钢商务大厦新宝山大厦宝轻商务楼宝杨路钢材交易中心价格分析价格范围报价8500（含装修）未开盘，销售价格不详9800-12000均价15000，实行一房一价租赁3000元/20/月，5元/天2.5元/天1000/20/月5万/15/年主力价位6500（除装修费）98009900成交均价6126（除装修费）98009900物业管理费3.5元/ /月2.5美金/月3.5元/ /月3元/ /月为基价无无无无付款方式及其优惠情况首付35未定一次性付款97折，首付50%销售情况销售44套，均为2005年10月至12月份售出，销售率25%无剩余3040套未开盘出租率100%

60、目前只剩7楼一间，面积99.75出租率100%出租率100%办公配置电梯2部永大日立牌电梯进口三菱1部上海三菱电梯共9部电梯无2部gfc电梯，速度较慢无无空调中央空调送海尔壁挂式空调三菱中央空调层高3.8米，挑高复式标准层3.8米和3.85米2.9米5.5米备注800元/，可根据办公或居住的要求提供相应的家具楼宇社设备控系统；公共广播系统；多媒体显示系统；规划有超市、休闲餐饮、影剧院、游乐厅等多数为钢铁相关的中小型公司或生产型公司办事处，面对友谊路的底层为钢铁交易中心12层为苏宁电器所租赁，38层为办公楼，钢铁、物流、贸易、保险等相关中小企业入住于内底层有饭店、桌球房等商业，入驻企业有金属、贸