国有建设用地管理基础知识

1、国有建设用地管理第一部分基本概念一、土地所有制基本形式二、国有土地主要包括哪些范围三、什么是建设用地四、什么是建设用地使用权五、国有建设用地使用权取得方式六、什么是土地招标拍卖挂牌出让七、其他一、 土地所有制基本形式根据土地管理法第 2 条 1 款的规定，我国的土地所有制有两种基本的形式：1. 全民所有制土地即国家所有土地；2. 劳动群众集体所有制土地即农民集体所有土地。二、国有土地主要包括哪些范围根据土地管理法第8 条和土地管理法实施条例第2 条规定，下列土地属于全民所有土地即国家所有土地1. 城市市区的土地；2. 农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；3. 国家依法征用的土

2、地；- 1 -4. 依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其它土地；三、什么是建设用地建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地。建设用地按利用方式可分为：商服用地、工矿仓储用地、公用设施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通运输用地、水利设施以及特殊用地等。四、建设用地使用权建设用地使用权是建设用地使用权人依法对国家或者集体所有的土地享有占用、使用和收益的权利。建设用地使用权有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。五、国有建设用地使用权取得方式国有建设用地使用权取得方式有以下两种：A. 国有建设用地使用权划拨B. 国有建设用地使用权有偿使用1. 国有建设用地使用权划拨国有建设用地使用权划拨

3、是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳土地补偿、安置等费用后，国家将该幅土地交付给土地使用者使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。除法律、 行政法规另有规定外，划拨国有土地使用权没有期限的限制。划拨国有土地使用权未经批准不得转让、出租、抵押。建设用地行政划拨方式的类形？依照 2001 年国家颁布的划拨供地目录，以下类型建设用地可采取划拨方式供地：一是国家机关用地和军事用地；- 2 -二是城市基础设施用地和公益事业用地；三是国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；四是法律、行政法规规定的其他用地。2. 国有建设用地使用权有偿使用(1) 国有建设用地使用权出让（主要形

4、式）(2) 国有建设用地使用权租赁(3) 国有建设用地使用权作价出资或者入股A、国有建设用地使用权出让国有建设用地使用权出让（租赁）是指国家将国有建设用地使用权按确定的用途和年限让与（出租）给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出让（租赁）价款的行为。国有建设用地使用权出让方式包括：招标、拍卖、挂牌、协议（法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其它情形）B、国有建设用地使用权租赁国有建设用地使用权租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与市、县人民政府国土资源行政主管部门签订一定期限的土地使用权租赁合同，并支付租金的行为C. 国有建设用地使用权作价出资或者入股国有建设用地使用权作价出

5、资或者入股是指将一定时期的国有建设用地使用权出让金作价，作为国家的投资计作国家的股份。六、什么是土地招标拍卖挂牌出让依据招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（国土资源部令第 39 号）规定：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用- 3 -地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。招标、拍卖或者挂牌出让国有建设用地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则。（一）招标招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用

6、地使用权人的行为。（二）拍卖拍卖出让国有建设用地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。（三）挂牌挂牌出让国有建设用地使用权， 是指出让人发布挂牌公告， 按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。七. 其他（一） 土地出让金： 是指国有土地使用权出让时土地使用者应向政府缴纳的款项。出让金就是一定年期内的地租。出让金计算：该宗地用途土级别标准×出让计价建筑面积出让金级别和标准：

7、按渝府2002 79 号和渝府发2000 76- 4 -号文件执行（我区的李家沱、花溪、南泉、鱼洞的基准地价、土地级别和土地出让金标准按渝府200279 号文件执行，其他镇街土地出让标准按渝府发 200076 号文件执行。 我区土地级别共分 1 14 级，出让金标准：商业 84048 元/m2、住宅 59029 元/m2、工业 440 20元 /m2）( 二 ) 土地使用权出让的最高年限：a. 居住用地 70 年（重庆 40 年，渝国土房管发2002 486 号明确70 年修正到 50 年的系数为0.9597 ）；b. 工业用地 50 年；c. 教育、科技、文化、卫生、休育用地50 年；d.

8、商业、旅游、娱乐用地 40 年（三）土地成本： 主要是指征（用）收土地成本（旧城改造项目拆迁成本）、土地整治成本。（四）土地出让综合价金（建设用地使用权价款或土地出让价金）：取得土地成本、 土地整治费、 土地出让金、 土地出让时的规费等，即成交后的总价款。（五） 土地出让纯收益： 土地出让纯收益系该宗地按有关法律法规规定依法出让后，土地成交价格（含成本）中扣除依法确定的成本后的余额。即包括测算的出让金与土地成交后的增值额之和。（六）什么是“净地” ： 国土资资源部明电（国土资电发200736 号）规定：一是指“净建设用地” ，不包括道路、绿化等市政设施用地，二是指“熟地” ，即指必须达到“三通

9、一平” 。- 5 -（七）计价建筑面积：在项目竣工验收前，以规划部门在有偿使用方式供应的土地上依法核定的建筑面积作为计价面积计算的依据，该计价面积是测算土地出让金（收益）的依据。（八）容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。计算公式：容积率总建筑面积÷总用地面积第二部分建设用地审批一 . 国有建设用地使用权划拨二 . 土地招拍挂出让三 . 土地使用权转让四 . 土地使用权内改扩建五 . 国有地私宅危房改建六 .( 原国营 ) 企业改制土地资产处置七 . 建设规模审核及社会监督公告八 . 土地储备九 . 建设用地土地划拨、出让、转让涉及税费一 . 国有建设用地使用权划拨

10、（一）设定依据- 6 -土地管理法第43 条、第 54 条( 二 ) 国有建设用地使用权划拨程序立项规划选址用地单位申请市（区）国土部门进行建设项目用地预审项目管理部门对建设项目审核、批准、备案向规划部门申请规划许可及项目总平面布置图审批区国土部门审件报区政府审签报市人民政府批准向国土资源管理部门领取建设用地批准书、划拨决定书，并进行土地登记。（三）划拨用地审批要件资料A. 属新征土地：（ a）征地批文及红线图（ b）已安置补偿完结的证明及征地（含整治）成本（ c） 1： 500 现状勘界地形图及勘界报告 B. 属原土地使用者的：（ a）土地使用证原件及红线图（ b）与原土地使用者的转让协议及

11、土地成本支付情况（ c） 1： 500 现状勘界地形图及勘界报告C. 以下为上述两种情形均要提供的要件资料：（ a）计委立项批文（ b）规划选址意见书、 设计条件及红线图、 建设用地规划许可证及设计审查意见书（ c）地灾评估报告（ d）单位营业执照、法人身份证明（注：属经济适用住房、廉租住房用地应提供有权机关发出的经- 7 -济适用住房、廉租住房批复文件）（四）受理条件1. 拟供应宗地若系农民集体所有土地的，应当经依法实施征收，且拆迁安置完毕；若系存量土地，地上建筑物应当拆迁安置完毕。（五）受理机关区县国土资源怎么行政主管部门（六）决定机关有审批权的县级以上人民政府（主城区由市人民政府审批）（

12、七）收费标准以土地面积计价 2 元 / 平方米二 . 土地招标、拍卖、挂牌出让（以下简称招拍挂 ）（一）设定依据1. 土地管理法第43 条、 54 条；2. 房地产管理法第 7 21 条；3. 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（国土资源部令 2007 年第 39 号）（二）哪些项目用地必须以招拍挂方式出让土地(1) 工业、商业、旅游、娱乐、加油（气）站、高速公路配套服务区、轨道交通等经营性市政项目(2) 商品住宅等土地出让（租赁）- 8 -(3) 工业用地使用权改变为经营性用地使用权的(4) 供应的土地改变用途收回土地后出让的。所指情形： A. 依法调整为加油（气）站用地、一类居住用地的

13、；B. 非经营性建设用地依法调整为经营性建设用地的；C.划拨性质的土地依法调整为经营性建设用地的；D. 划拨性质的土地转变为出让性质的土地后改变为经营性建设用地性质（含原外资企业有偿使用土地）的；E. 其他经有审批权的人民政府主管部门认定属于“改变用途收回土地后出让”情形的。（三） 土地 招拍挂出让办理程序及要件资料1. 土地 招拍挂出让办理程序拟供地单位申请国土部门向规划部门函询地块规划指标规划部门核发建设用地规划公告函勘测站结合规划公告函附图勘测的1:500现状地形图区，同时对土地成本进行审计（评估）拟供地单位提供土地公示函国土部门拟定招拍挂公示方案区政府审批后报市土地矿业权交易中心公告竞

14、得者缴款并签订土地出让合同签订交地记录向国土部门领取建设用地批准书土地登记发证。2. 土地招拍挂公示要件资料A. 征地批文及征地红线图B. 已安置补偿完毕的证明C. 土地使用证及用地红线图（属原土地使用者改变用途的）D. 土地交还协议（属原土地使用者改变用途的）E. 土地成本审计（评估）报告- 9 -F. 工业用途应提交项目准入条件、产业类别、投资强度、建设进度、产出比率及环境保护要求等资料G.结合规划公告函附图勘测的1:500 现状地形图H. 拟供地单位提供土地招拍挂公示条件函（三）申请受理机关区县国土资源行政主管部门（四）决定机关有审批权的县级以上人民政府（五）收费标准依据：1. 国土资源

15、部令 2007 年第 39 号；2. 招拍挂出让建设用地使用权成交确认书（六）土地招拍挂公示要求1. 存量的国有建设用地，应当依法将地上建构筑物拆迁安置完毕2. 新增建设用地应当依法实施完毕征地拆迁补偿安置3. 招拍挂的土地应当是经整治达到 “三通一平” 的熟地， 按净建设用地面积供应。4. 工业用地出让底价不得低于国家公布的当地工业用地出让最低标准。国土资发 2008 308 号：巴南区七等 288 元 / 平方米，即不低于 19.2 万元 / 亩）5. 土地出让范围应当是规划部门确定的建设用地范围。 拟供应宗地周边城市（镇）道路、绿化等城市（镇）基础设施用地不得纳入供地范围，道路中心线至边

16、线的土地或拓宽部分的土地、绿化等城市 （镇）-10-基础设施用地的征收（用）土地成本可计入拟供应土地的成本。对确因宗地供应时必须把周边城市（镇）道路、绿化等城市（镇）基础设施纳入出让地块一并建设的，规划部门在出具规划条件函时应明确相关的经济技术指标，区县（自治县）人民政府要在土地出让前确定基础设施的建设主体、面积、工期、标准、规模、建成后的管理及权属归属，并在土地出让文件中明确。6. 拟供地单位提供土地招拍挂公示条件函，应明确以下内容：A. 地块基本情况（位置、土地证、勘界面积、规划指标、有无地上建筑物（使用者、建筑物面积、用途等）；B. 土地成本或综合价金（是否含出让金和税费）；C. 交地时

17、间、交地条件（按现状交地或拆迁整治后交地）；D. 土地出让综合价金支付方式E. 约定开、竣工时间；F. 违约责任（七）土地招拍挂公示时限市土地矿业权交易中心现场查堪, 审查批准后在 重庆日报 等媒体进行公示，公示期限20 天。（八）签订土地出让合同竞得者取得市交易中心的“国有土地使用权出让成交确认书”后，缴纳土地综合价金并签订土地出让合同，签订交地记录后国土部门发放建设用地批准书 ，并进行土地登记。-11-三、土地使用权转让（一）什么是土地使用权转让土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为。（二）设定依据1. 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第19 条第 27条；2. 房地产管

18、理法第 38 条（三） 土地使用权转让方式1. 出售、交换、赠与2. 以土地使用权作价出资或入股3. 一方提供土地使用权，另一方提供资金合作建房4. 因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的5. 以房地产抵债的8、其他（继承）（四）国有土地使用权转让条件土地权属来源合法、无纠纷、未设定抵押权；符合房地产管理法第38 条之规定1. 以出让方式取得的国有土地使用权转让条件（ 1）按照出让合同约定支付全部土地出让金，并取得国有土地使用权；-12-（ 2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25% 以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；2.

19、以划拨方式取得的国有土地使用权转让条件（ 1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（ 2）领有国有土地使用证；（ 3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（ 4）经有批准权的人民政府审批。（五）国有土地使用权转让办理程序及要件资料1. 办理程序领取转让审批表单位申请国土部门审核（审批）2. 转让要件资料（ 1）土地使用证，有地上建筑物的提供产权证（ 2）转让方的土地出让合同或土地转让变更合同，出让金缴款凭证（ 3）转让方、受让方的买卖协议联建、联营等协议 （法院的裁定书、协助执行通知书或 拍卖成交确认书）（ 4） 1： 500 权属现状勘界地形图（ 5）上级主管部门或国资部门的批

20、复（ 6）转让方、受让方的营业执照、法人代码、法人身份证（ 7）转让方、受让方的经办人委托、身份证。（ 8）地税、契税的完税凭证（ 9）其它有关资料-13-（六）申请受理机关区县国土资源行政主管部门（七）审批权限根据重庆市国土房管局关于调整土地利用行政审批事权的通知（渝国土房管发 2007 621 号）规定，划拨转划拨、出让土地不改变土地性质、用途、建设规模转让的由主城区各分局直接审批，其它情形报市审批。四、土地使用权范围内改扩建（一）程序领取转让审批表单位申请国土所意见国土部门审核区政府审批（二）要件资料1. 用地申请书、用地申请审批表2. 土地使用证原件及复印件（出让地还需提供：出让合同、

21、出让金交纳依据）3.1 ： 500 勘界红线图和勘界报告4. 计委立项批文5. 规划选址意见书、设计条件及红线图、建设用地规划许可证及设计审查意见书6. 地质灾害评估报告7. 单位营业执照、法人身份证明-14-8. 其它相关资料（三）审批权限区县人民政府五. 国有地私宅危房改建1. 要求国有地私宅危房改建必须严格执行“三原”原则：即原用途、原位址、原建设规模。2. 程序领取转让审批表单位申请国土所意见国土部门审核区政府审批3. 要件资料A. 用地申请书B. 国有土地用地申报表C.土地使用证、房产证原件及复印件（出让地还需提供：出让合同、出让金交纳依据）D.1 ： 500 勘界红线图和勘界报告E

22、. 危房鉴定报告F. 建设工程规划许可证4. 缴纳土地管理费（改扩建地面积）0.5 元 /m2（区征收）-15-六 .( 原国营 ) 企业改制土地资产处置（一）国企改制国企改制，就是要建立现代企业制度，现代企业制度的基本内容应该是适应社会主义市场经济要求，以完善的企业法人制度为基础，以有限责任制度为保证，以公司为主要形态， 以产权清晰、 责权明确、政企分开、管理科学为前提的新型企业制度，最终的目的是要解决企业的发展动力问题。就要在改制过程中解决资产处置、 股权设置、 人员安置三大问题。（二） 办理程序资产科初审并代拟区政府请示文分管局长审查报区政府审签报市局审批。（三） 要件资料1. 企业改制

23、申请书2. 企业主管部门及上级部门的批复文件3. 经批准的企业改革总体方案4. 职工安置方案及债务债权处理方案5. 社保、医保的交费证明6. 资产评估报告及确认书7. 土地评估报告及确认书8. 土地权属证书9. 土地勘测定界、提供 1： 500 现状地形图10. 其它相关资料-16-11. 填报企业改制土地资产处置审批表七、建设规模审核及社会监督公告（一）建设规模审核国土部门根据土地使用权出让合同约定的用地面积、建设规模、计价面积等，结合规划指标对宗地项目的建设规模进行审核。（二）社会监督公告对经批准增加建设用地面积、建设规模、计价面积等情形的须接受社会监督。接受社会监督公告由市局交易中心通过

24、报刊、网络等媒体进行公告，公告期限为 10 天。（三）哪些情形须社会监督公告1. 已取得建设用地或已签订土地出让合同，经批准增加建设规模需补交土地出让金的；2. 已取得建设用地，项目建成后，经批准增加了建设规模或调整了用途比例需补交土地出让金的；3. 已取得建设用地，因城市规划调整导致用地面积增加，且增加的土地经规划行政主管部门认定不能单独实施开发建设的；4. 依法实施的经济适用房、 廉租房、 农转非安置房等以划拨取得的房地产项目已按规定比例建设非住宅的，非住宅部分建设用地类型由划拨转为出让，需补交土地出让金的；5. 在国有企业改制中的非住宅已建成且已取得房地产权证，在不改-17-变土地用途或

25、建设用地使用权人的条件下，建设用地类型由划拨转为出让，需补交土地出让金的（出让金标准应上浮20%）；6. 因政府基础设施项目或公益项目建设占用建设用地，经市政府批准建设用地置换，需补交土地出让金的；7. 其他情况经国土行政主管部门认定需公告接受社会监督的。（四）社会监督公告要件资料1. 申请2. 原出让合同、出让金缴费及出让红线图3. 权属证4. 规划调整函、调整后的规划指标及附图5. 调整后的依据： 1:500 现状地形图6. 单位营业执照和法人身份证明、机构代码八、土地储备土地储备 是指经市或区县（自治县、市）人民政府为加强对地产市场的宏观调控，规范城市土地管理，根据土地利用总体规划和城市

26、规划，将依法征用的农村集体土地或依法收回、收购、没收、置换的土地予以储存的行为。土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。（一）土地储备范围：-18-1. 为实施城市规划政府统一征用、转用的土地2. 无主地3. 土地使用期限届满被依法收回使用权的土地4. 依法收回使用权的闲置土地5. 依法没收的土地6. 以出让方式取得土地使用权后无力开发且不具备转让条件的土地7. 因单位迁移、 解散、撤销、破产或者其他原因停止使用而依法收回或收购的原行政划拨土地8. 因公共利益需要，经依法批准收回使用权的土地9. 因实施城市规划的需要，经依法批准收回使用权的土地10. 因土地整治的需要，经依法批准收购的土地

27、；（二）储备土地主体根据重庆市国有土地储备整治管理办法规定，主城区范围内的土地，原则上由市级集团储备整治，区级土地储备机构可对零星旧城地块储备整治。主城储备机构申请储备整治土地，须向所在地国土部门提出申请，按规定程序审批。（三）土地储备申报要件资料1. 业主单位提供A. 申请B. 市政府同意单位储备意见 ( 市局函 )C. 储备单位营业执照及法人证书-19-D. 规划局部门出具的关于办理土地储备规划手续的函复意见书及土地储备红线附图( 储备机构收购企业土地的不需要提供规划部门的规划红线 )E. 储备机构与当地政府达成的储备协议( 储备机构收购企业土地的不需要提供与当地政府达成收购协议，但要求提

28、供与企业达成储备协议和土地房屋权证，且按土地房屋权属范围进行储备)F. 被储备土地性质、类别、抵押查封的情况( 掌握 )G. 若带项目储备土地的， 要提供项目资金与土地储备资金平衡可行性报告H. 勘界报告及附图( 新征地提供文件批复及红线图)2. 区分局办件：A. 填报储备地申请表B. 代区政府拟请示及上报资料九、建设用地土地划拨、出让、转让涉及税费出让金返还情况： 先扣除农开发金 20%、国有土地收益基金 6%、廉租住房保障资金 10%国发 200724 号 2008 年开始后余下分成：A. 主城区（ 2616 平方公里）：市分 55%、区分 45%。B. 花溪工业园全返；C. 花溪镇系中心

29、镇出让金：市分45%、区分 55%；D. 主城区外区全得。-20-（一）首次出让契税（一级市场）成交额的 3%，由区财政部门核定。计算方法为：成本出让金（建筑面积×配套费 50%）（二）出让土地转让按成交额的约 9.6%计收，其中契税 3%（区财政）、营业税 5%、增值税 1%、税中税约 0.65%( 城建税：营业税额的 7%。教育附加税：营业税的 3%)。（划拨转出让只涉及契税 3%）（三）划转划（划转出）收益金及契税1. 土地收益：划拨土使用权转让每转让一次征收一次土地收益该宗地用途土级别出让金标准×建筑面积×收益系数（商业 0.2 、住宅 0.15 、工业

30、0.12 ）2. 契税： 根据巴财局发 2008263 号规定：由房地产转让者补缴契税。(1) 划转划土地，计税依据为应该补缴的土地收益费用(2) 划转出土地，计税依据为应该补缴的土地出让金。（四）土地管理费：1. 新供地的划拨为 2 元 / 平方米 ( 由市收 )2. 使用权内的（划拨、出让）改扩建，按土地面积0.5 元 / 平方米计收(由区收 )第三部分闲置土地处置（一）什么是闲置土地？-21-闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的用地。（二）怎样认定闲置土地？1. 国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日

31、期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满 1 年未动工开发建设的。2. 已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足 1/3 或者已投资额占总投资额不足 25%且未经批准中止开发建设连续满 1 年的；3. 法律、行政法规规定的其他情形。（三）怎样处置闲置土地？按照国土资源部闲置土地处置办法，对闲置土地可采取6 种处置方式，包括：1. 土地使用者向市、县国土资源管理部门申请延长开发建设时间，但最长不得超过 1 年2. 土地使用者向市、 县国土资源管理部门和城市规划部门申请改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设3. 安排临时使用， 待原项目开发建设条件具备后， 重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价4. 政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设5. 政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设，并对原土地使用者给予补偿-22-6. 土地使用者与政府签订将土地使用权交还协议等文书，将土地使用者将还给政府。原土地使用者需要使用土地时，政府应当依照土地使用权交还协议等文书的约定供应与其交还土地等价的土地。（四）如何收取征收闲置费？对闲置一年以上两年以内的要及时征收