自筹资金项目成本控制的探讨

1、自筹资金项目成本控制的探讨摘要：口筹资金项目投资不断增大，利润水平却逐渐趋于下降。有效降低成 本，对于增加市场竞争力非常重要。要控制开发成木，就必须做好节能、节地、 节材、节水工作，从构成自筹资金项目成本的土地费用、前期工程费，建筑安装 工程费，市政公共设施费用，管理费用，贷款利息，税费及其他费用等齐个环节 入手，积极做好开发成本控制。关键词：开发成木成木控制abc分析法自筹资金，是指根据我国财政管理制度的规定，由各地方、齐部门、齐企业 及各行政、事业单位自行筹措，按预算外资金规定的用途使用后，确右多余，允 许用于投资建设的资金。而对于私营私营企业來讲，开发的所有项目都是口筹资 金项目。许多私

2、营企业对于成本的关注述仅仅停留在建造成本方而，对管理成本则不 十分重视。大多数私营金业的运营和管理，大都还停留在过去的派工制或简单目 标岗位责任制的方式方法上。如果利润水平下降，企业能够继续生存和发展下去 所面临的压力是很大的，所以自筹资金项目必须重视成木控制，以期获得最犬程 度的开发利润。一、自筹资金项目的成本分析：自筹资金项目的成木主要是由项目开发成木费用、期间费用、税金、依法应 当缴纳的其他行政性事业性收费和投资人的应得利润构成。1. 项目开发成本费：项目开发成木费用的内容包括：土地使用权取得费，建筑工程勘察、规划设 计及前期工程费，建筑、安装工程费，附属工程费，开发间接费。2. 期间费

3、用：开发期间费用，是指管理费用、财务费用、销售费用等与住宅开发项目有关 的支出。3. 规费、税金：税金是指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的投资方向调节税、营业锐、 城市维护建设税、教育税附加等。依法应当交纳的其他行政性，事业性收费，按照国家及市政府右关部门依法 制定的收费标准执行。4. 应得利润：销售利润以开发成木之和为基数计取其利润率，由开发经营者自主确定。以上各项费用，在自筹资金项目开发总成木中，土地约占总成本的40%,建 筑安装工程约占总成本的30%,税费及其它约占总成本的30%o二、项口的成木控制：项目的成木控制是投资人对项目从投资决策阶段到产品销售阶段进行有效 管理，优化各项成本

4、开支，减少不必要开支，降低费用，力求使得开发项目的经 济效益和社会效益最大化。商品房的成本控制可分为5个阶段进行：策划投资阶 段，设计阶段，开发项口的发包阶段，项口施工阶段和房屋的销售管理阶段。1、投资策划阶段：在投资策划阶段，应结合工程实际，明确项目的经济效益和社会效益，运用 技术经济分析方法，通过对产品功能的分析，以达到节约资源和降低造价的口的。 投资人的工作重点是寻找项目，进行帀场调查和分析，考察投资环境，包括项目 所在地的土地价格，交通条件，基础设施状况，材料的运输距离以及房屋未來的 销售状况，预测项目的经济效益和社会效益，把各个项目可能发生的成本费用综 合起来加以考虑，对可能发生的项

5、目成本进行总体控制。2、设计阶段:设计阶段是成本控制工作全过程的重点阶段。设计阶段要考虑项目所在地的 经济发展水平，居民收入状况，社会习俗和人文环境，设计出符合当地状况的户 型，面积，使得不同家庭情况的居民都能买的起房。优秀的设计有利于降低投资, 缩短工期，给项目带来经济效益。在设计前，要进行项目投资估算，通过对社会 同类开发项目价格，材料，设备，人工费用，税收，管理费用，利润等的调杳， 在项目评估的基础上进行综合比较和分析，作为初步设计控制的依据。初步设计 要重视方案的选择，按投资估算进一步落实成本费用，将施工图预算严格控制在 批准的预算内，同吋加强设计变更管理工作。3、开发项目发包阶段：开

6、发项目发包，包括项目总发包建安工程及设备材料采购发包。发包形式一 般采用单-价合同。单价合同可以提高承包商对成木控制的积极性。发包形式尽量 采用冇利于提高竞争力，降低造价，避免在施工过程修改分包内容和范围，而增 加不必要的工程成木的方式。4、施工阶段的成本控制:施工阶段项目的成本控制，通常是指在项目成木的形成过程中，对生产经营 所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时 纠正将要发生和已经发生的偏差，把各项生产费用控制在计划成本的范围之内， 以保证成木口标的实现。 优化施工方案施工方案的优化选择是降低工程成本的主要途径。施工方案是否先进、合理 不仅直接关系到施工质量

7、，也必然会直接影响工程项口的口标成木和工程项口的 利润。按照最优方案施工可以降低成本、加快进度、保证质量和安全，实现工程 项目投入少产出最大、提高经济效益。 有效控制人工费人工费约占建筑产品成本的10%20%,并且随劳动力市场价格变化而变 化。对施工期间所需发生的人工费进行控制，应从以卜几方面入手：首先，要牢固树立起成本意识的概念。虽然降低施工成本的重点不在人而在 于物，但是如果施工人员素质低、成木概念模糊或淡薄，必然会导致行动的错位、 劳动生产率低下，最终会使效益白白地流失。其次，依据施工组织设计、施工网络计划的进度安排，月初依据工序要求合 理做出用工计划数量，并将安全生产、文明施工及零星用

8、工按一定比例（一般为 5%10%）起包给领工员或班组，进行包干控制，结合市场人工单价计算出 本月的人工费控制指标。最后，从用工数量方而进行成本控制:在施工过程屮依据工程分部分项内容, 对每天用工数量连续记录，完成一个分项工程后，与清单报价中的用工数量进行 对比，找出存在的问题，采取相应的措施，对控制指标加以修正。每月完成几个 工程分项后都同清单报价中的用工数量对比，考核控制指标完成情况。通过这种 控制对比节约了用工数量，就意味着降低了人工费的支出。 科学控制材料费材料费一般占全部工程项目成本的65%75%,直接影响工程成本和经济效 益。材料费控制包括材料订购、材料价格和材料用量控制三个方血内容

9、。 合理控制机械费机械使用费约占建筑产品成本的5%8%,机械费控制指标，主要是根据工 程量清单报价数量参考定额计算出各类机械的使用台班数。耍充分利用现有机械 设备进行内部合理调度，力求捉高机械利用率。在设备选型配套中，注意一机多 用，减少设备维修养护人员的数量和设备零星配件的费用。同时，施工机械的完 好率和施工机械的工作效率直接关系到机械费的高低。因此，在施工过程屮应做 好每天的工作日记录，采用了什么机械，用了多长时间，在此期间是否存在维修 等。如存在现场停电超过合同规定的时间，最好当天同业主作好现场签证记录， 刀初依据计划量进行控制，刀末应把实际使用台班数同控制台班数进行对比。分 析发生的原

10、因，制定出相应对策，以降低各项费用。 制定合理工期制定合理工期是控制施工项目成本的关键。在合理工期下，项目成本支出较 低。工期比合理工期提前或拖后都意味着工程成木的提高。影响进度和工期的因 索很多，如人为因索、技术因索、材料和设备因索、气候因索、环境因索等。为 了使这些因素转化为对进度工期有利因素，所采取的一些技术措施又势必对质 量、成本产生彩响。因此，在安排工期时，要注意处理工期与质量、成本的辩证 统一关系，组织连续、均衡有节奏的施工，以求在合理使用资源的前提下，保证 工期，降低成木。 进行项目月度成本分析。项目刀度成本分析，是施工项目定期的、经常性的中间成本分析。通过项目 月度成木分析可以

11、及吋发现问题，以便按照成木口标指示的方向进行监督和控 制。应根据各部门月度用款计划进行汇总，并按用途的轻重缓急平衡调度，同时 提出具体实施意见，在月度财务收支计划的执行过程中，项fi财务成木应根据各 部门的实际用款做好记录，并于下月初反馈给冇关部门，由各部门自行检查分析 节超原因。5、房屋销售阶段的成本控制：房屋销售阶段的费用主要是销售费用支出，它的主要支出部分一般为房屋销 售广告的费用。此外，还有代办费，销售人员工资，销售资料费，办公费，通讯 费等。广告费用如何支出，采用何种形式支出，支出多少，应根据项口的规模大 小，档次高低，销售对象以及房屋所在地的经济发展状况决定。公司也可采用全 方位的销售方式。通过宣传公司的产品來逐步建立公司的社会知名度和良好的信 誉，捉高公司的品牌战略，树立良好的口碑，通过公司的形彖和社会知名度来捉 高产品的销售量；通过奖励机制，动员本公司的职工建立广泛的人际关系，多渠 道销售。结论：工程造价的控制与管理是一个动态的过程。项目造