宁波金田置业有限公司企业战略规划初步方案PPT课件

1、 战略问题是关系到全局的问题，即需要照顾到各个方面和各个阶段战略问题是关系到全局的问题，即需要照顾到各个方面和各个阶段的问题。一场战争、一次战役和一场战斗都有自己的全局。的问题。一场战争、一次战役和一场战斗都有自己的全局。 毛泽东，毛泽东，中国革命的战略策略问题中国革命的战略策略问题 公司为之活动的终点，实质是将一个公司与其环境建立联系。公司为之活动的终点，实质是将一个公司与其环境建立联系。 “竞争战略之父竞争战略之父”迈克尔迈克尔波特波特兰德观点：兰德观点： 战略是为实现企业的经营目标，通过对外部环境和内部条件的全面战略是为实现企业的经营目标，通过对外部环境和内部条件的全面估量和分析，从企业

2、发展的全局出发而做出的较长时期的总体性的谋划估量和分析，从企业发展的全局出发而做出的较长时期的总体性的谋划和活动纲领。和活动纲领。 发展战略是企业发展道路上的指路明灯，清晰的发展战略将对未来发展战略是企业发展道路上的指路明灯，清晰的发展战略将对未来公司的各项工作提供积极的促进和导向作用。公司的各项工作提供积极的促进和导向作用。什么是战略？什么是战略？第1页/共125页u对宏观调控政策的敏感性强对宏观调控政策的敏感性强u资本密集型产业，决策失误将导致致命损失资本密集型产业，决策失误将导致致命损失u核心能力是对各种资源的占有和合理调配，必须依附于一定的战略规划核心能力是对各种资源的占有和合理调配，

3、必须依附于一定的战略规划之下之下u对短期利益的过分追逐决定了房产企业的对短期利益的过分追逐决定了房产企业的“短平快短平快”的生存发展模式，的生存发展模式，缺乏战略指引的企业注定只停留在缺乏战略指引的企业注定只停留在“地方诸侯地方诸侯”的层次。制定战略有利于的层次。制定战略有利于抵制机会的抵制机会的“诱惑诱惑”u房地产企业由关系导向、机会导向转为市场导向、战略导向是发展的必房地产企业由关系导向、机会导向转为市场导向、战略导向是发展的必然趋势然趋势 房产企业为什么更要重视战略管理？房产企业为什么更要重视战略管理？ 成本成本/ /价格竞争价格竞争 性价比竞争性价比竞争 模式竞争模式竞争品牌、战略竞争

4、品牌、战略竞争房地产开发企业竞争房地产开发企业竞争的四个阶段：的四个阶段：第2页/共125页中国房地产发展历程的简要回中国房地产发展历程的简要回顾顾 自自19871987年深圳的中国土地年深圳的中国土地“第一拍第一拍” 至今，中国房地产市场已经走过至今，中国房地产市场已经走过了了2020年的历程。年的历程。19911991年年1 1月，万科以月，万科以“00020002”的股票代码在深圳挂牌交的股票代码在深圳挂牌交易，标志着中国住宅产业化的正式启航；易，标志着中国住宅产业化的正式启航；19931993年年6 6月启动的第一轮政策月启动的第一轮政策调控，以及随后调控，以及随后以以19931993

5、年到年到19951995年间海南地产泡沫的破灭为标志，中国年间海南地产泡沫的破灭为标志，中国老一代房产人第一次从政策角度上重新思考刚刚过去的那段波澜壮阔却老一代房产人第一次从政策角度上重新思考刚刚过去的那段波澜壮阔却让人心有余悸的掘金岁月；让人心有余悸的掘金岁月； 20022002年年5 5月，国土资源部签发月，国土资源部签发1111号令，叫停号令，叫停已沿用多年的土地协议出让方式，被业界称为新一轮已沿用多年的土地协议出让方式，被业界称为新一轮“土地革命土地革命”的开的开始；始于始；始于20052005年的房价狂飚，引起中国高层领导的深切关注，自年的房价狂飚，引起中国高层领导的深切关注，自20

6、062006年年至今，国家在土地，金融，税收等方面先后出台多个政策，矛头直指强至今，国家在土地，金融，税收等方面先后出台多个政策，矛头直指强势上扬的城市房价势上扬的城市房价 在百度搜索中，“房产新政”可搜到相关网页约1,290,000篇；“谷歌”可搜到约1,080,000项。这还不包括以“房地产政策”，“房产调控”等其他关键词搜索的网页。由此可见这个词组在媒体上出现的频次之高和民众对此的关注之切。第3页/共125页o支付部分土地出让金o申请减免配套费o要求施工企业先行垫资施工o提前预售，收取房款 o不注重产品设计、工程质量、和客户服务 o成本低、利润高 o土地实行“招拍挂”o限制前期流动资金贷

7、款o严禁垫资和拖欠农民工工资o严格预售许可证制度 o细分市场、细分客户，促销费用越来越高 o成本越来越高而利润率越来越低 旧开发模式旧开发模式新开发模式新开发模式新新投投资资模模式式新新开开发发模模式式职权分配变化组织结构变化管理制度变化工作流程变化新新管管理理模模式式房产新政下，我们需要面对房产新政下，我们需要面对第4页/共125页有限资源有限资源收缩战略？稳定战略？固守一隅还是主动出击？激进还是稳健？产品如何定位？企业如何变革和提升？35年战略规划目标？一体化？多元化发展战略？第5页/共125页导 读序 言：战略概述第一部分：全国房地产市场分析 一、宏观经济分析 二、房地产调控政策分析（土

8、地，金融，税收） 三、房地产市场分析 四、全国房地产市场预测第二部分：宁波房地产市场分析第三部分：金田置业内部资源分析第四部分：金田置业战略分析和战略选择第五部分：金田置业战略规划目标（20082011）第6页/共125页中国经济保持持续快速的发展中国经济保持持续快速的发展 2007 年，国内生产总值持续稳定增长。为房地产和相关行业提供了更好的发展空间，同时房地产及相关行业的发展又对拉动内需起到了很大的促进作用。 以人均指标衡量，2000年中国人均GDP为7078元，按当年汇率折算约为856美元。2006年人均GDP达到2042美元。 根据根据“十一五十一五”规划纲要，十一规划纲要，十一五年均

9、增长五年均增长7.5%，2011年年GDP达到达到26.1万亿元。按万亿元。按目前的增长趋势，目前的增长趋势，2008年突破规划年突破规划数字已成定局数字已成定局第7页/共125页专家视角：人均专家视角：人均GDPGDP达到达到20002000美元意味着什美元意味着什么？么？ GDP反映的是国家经济实力和市场规模，人均GDP反映的则是国民的富裕程度和生活水平。从国际经验来看，当一个社会的人均GDP处于10003000美元的时候，正是这个社会的经济变化最剧烈的时期：u民众对经济前景将普遍看好，对经济发展的信心增加，投资将会保持良民众对经济前景将普遍看好，对经济发展的信心增加，投资将会保持良好的态

10、势。好的态势。经济将从人均GDP2000美元以下的经济起飞阶段迈入2000-10000美元的加速发展阶段。世界许多国家和地区在人均达到美元后，其经济往往都能继续保持较高的增长速度，而且持续时间较长；u从国际经验来看，人均从美元到美元，再从从国际经验来看，人均从美元到美元，再从美元到美元的跨越，所用的时间逐渐缩短。美元到美元的跨越，所用的时间逐渐缩短。如，实现前一个阶段德国用了年，而后一个阶段只用了年，日本则分别用了6年和3年。而中国人均GDP从1000美元增长到2000美元仅仅用了3年时间（2003年到2006年）。u居民的消费能力大大提高，消费结构发生变化。居民的消费能力大大提高，消费结构发

11、生变化。消费结构的变化主要体现在居民对汽车和住宅这类代表着资产和财富的商品需求快速增长。人均GDP800-8000美元时期，也是房地产起飞和快速发展时期，并将延续到人均GDP13000美元的水平才会出现下降。u居民对服务业的需求将大幅增加居民对服务业的需求将大幅增加，例如，舒适型旅游经济将有很大的发展空间。此外，富裕起来的居民投资需求也会加大，金融资产迅速膨胀，带动银行投资业的快速发展。第8页/共125页固定资产投资和房地产开发投资高速增长固定资产投资和房地产开发投资高速增长2007年，我国固定资产投资快速增长，房地产开发投资明显加快：u全年全社会固定资产投资达到137239亿元，比上年增长2

12、4.8%，加快0.9个百分点；其中，城镇固定资产投资117414亿元，增长25.8%，加快1.5个百分点。u在城镇投资中，第一产业投资1466亿元，比上年增长31.1%；第二产业51020亿元，增长29.0%；第三产业64928亿元，增长23.2%。分地区看，东部地区投资比上年增长21.0%，中部地区增长34.0%，西部地区增长28.2%。u全年房地产开发投资25280亿元，比上年增长30.2%，加快8.4个百分点。第9页/共125页第10页/共125页“十一五”期间，我国城镇化仍将快速推进：u从国际经验来看，当城市化率达到以前，城市化进程比较缓慢；当城市化率超过而未达到的时期，城市化进程出现

13、持续加速趋势；而城市化率一旦超过，城市化进程又会相对慢下来，进入平稳推进阶段。u我国城镇化率年以前在以下，城镇化率平均每年提升大约个百分点；年达到以后，城镇化率平均每年提升个百分点左右。u综合考虑各方面的影响因素，我国城镇化率达到左右的时间可能会在年前后，年前后将达到。（城乡人口变化的“交点”。城市人口规模越来越大于农村人口规模，出现“剪刀”效应。）u住宅产业化”的进程大大加快。据研究，中国的城市化率每增长一个百分点，将拉动GDP增长两个点以上，同时增加约1500万城镇人口。如果按每人住房27平方米计算（2006年末水平），将新增住宅需求4亿平方米。这还不包括家庭结构小型化、住房升级换代等因素

14、的增量。第11页/共125页 2007 2007年下半年，年下半年，CPICPI连创新高；连创新高；20082008年年1 1月份，更是创造了月份，更是创造了1111年来的新高年来的新高（此前，（此前，CPICPI曾在曾在19961996年年9 9月创下月创下7.4%7.4%的最高位）。其中，城市上涨的最高位）。其中，城市上涨6.8%6.8%，农村，农村上涨上涨7.7%7.7%；食品价格上涨；食品价格上涨18.2%18.2%，非食品价格上涨，非食品价格上涨1.5%1.5%；消费品价格上涨；消费品价格上涨8.5%8.5%，服务项目价格上涨服务项目价格上涨2.6%2.6%。从月环比看，居民消费价格

15、总水平比。从月环比看，居民消费价格总水平比20072007年年1212月上涨月上涨1.2%1.2%。CPICPI的持续增长，在一定程度上引发公众对物价上涨的深切关注和心理的持续增长，在一定程度上引发公众对物价上涨的深切关注和心理恐慌，同时也对房价高企产生了推动作用。恐慌，同时也对房价高企产生了推动作用。第12页/共125页 自自19951995年以来，我国城镇居民人均可支配收入得到持续增长。年以来，我国城镇居民人均可支配收入得到持续增长。据国家统计局最新公布的数字，据国家统计局最新公布的数字，20072007年达到年达到13786元。元。第13页/共125页 根据联合国粮农组织提出的标准，恩格

16、尔系数在59%以上为贫困，50%59%为温饱，40%50%为小康，30%40%为富裕，低于30%为最富裕。从19851999年这15年间，我国农村居民一直处在温饱水平；2000年以后我国城镇、农村居民家庭恩格尔系数分别降到50、40%以下，分别达到富裕和小康。 居民收入的持续增加，恩格尔系数的稳步降低，会带动消费结构的升级和变化：u消费内容不断更新。 进入21世纪初的前5年，我国居民在经历了家电产品全面进入家庭的万元级消费后，已进入到一个以教育、购房、购车为主要内容的新“三大件”消费时期。u生活消费由温饱型向休闲娱乐享受型发展。u消费、投资更加理性和多样化。2007年末，我国居民储蓄存款余额为

17、172534亿元，比上年末增加10967亿元。除了银行储蓄外，越来越多的居民进入股票、证券、基金、国债、期货、黄金、收藏甚至房地产等投资领域。第14页/共125页我国城镇人均居住面积得到快速增长，至我国城镇人均居住面积得到快速增长，至20062006年底已经达到年底已经达到2727平方米平方米根据世界银行研究表明，当一国人均居住面积在达到根据世界银行研究表明，当一国人均居住面积在达到3035平方米之前，城平方米之前，城镇居民将保持旺盛的居住需求，而我国距离镇居民将保持旺盛的居住需求，而我国距离30平方米还差平方米还差3平方米，说明我平方米，说明我国房地产仍将保持持续的发展。国房地产仍将保持持续

18、的发展。 按照现有增速，此趋势还将持续按照现有增速，此趋势还将持续35年。年。第15页/共125页导 读序 言：战略概述第一部分：全国房地产市场分析 一、宏观经济分析 二、房地产调控政策分析（土地，金融，税收） 三、房地产市场分析 四、全国房地产市场预测第二部分：宁波房地产市场分析第三部分：金田置业内部资源分析第四部分：金田置业战略分析和战略选择第五部分：金田置业战略规划目标（20082011）第16页/共125页解决房地产问题，温家宝谈了四点考虑： u首先，政府的职责最重要的是要搞好廉租房为此，中国政府今年将安排亿元用于廉租房建设，再加上地方财政，投入将达到几百亿。u其次，是建设经济适用房。

19、在中国，经济适用房户均面积平方米是比较适当的，因为中国人多地少，“对廉租房和经济适用房，政府应提供和保障土地的需要，当然（这些）土地也要节约和集约使用”。 u对于高档住房，主要靠市场调节，“但是也必须有国家的宏观调控，防止利用房地产进行炒作造成市场混乱”。 u中国是有亿人口的国家，要守住亿亩耕地的“红线”才能养活中国人。中国每年新生人口要超过万，每年由农村进入城市需要解决住房的进城人员达到万，还有万流动农民工，也需要居住条件。所有这些问题，政府都要统筹兼顾。温家宝：如果提起人民生活，我最为关注的温家宝：如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题。是住房问题。 2007年11月19日，温家宝出席新

20、加坡中华总商会举行的工商界人士晚餐会并致辞。 他说：“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题。” 他在新加坡国立大学发表演讲后回答提问时说，应该说，中国改革开放年来居民住房的条件有很大的改善，现在城乡居民住房面积人均超过平方米，但是分布不均，特别是近些年来房价上涨较快，人民有很大的意见。 十一月十九日，国务院总理温家宝在新加坡国立大学发表演讲。第17页/共125页地方换届：主政官员的地方换届：主政官员的“地产亲民地产亲民”倾倾向向 2008年初，我国省、直辖市和自治区两会陆续召开，地方政府的换届选举同期举行。被温家宝总理称为“人民有很大的意见”的房价上涨较快问题，成为各地两会的讨论焦点之一。

21、u“目前杭州市按低保标准两倍计算，仅杭州主城区的保障对象还有25000户，共产党执政几十年，还有那么多社会底层群众住房没保障，如果还不去尽快解决，我们还戴什么乌纱帽，我们的责任到哪里去了？” 杭州市市长 蔡 奇u“我们到场的省长、副省长、市长、副市长在这个问题上，究竟能为社会做点什么？绝对不能把房价问题向市场一推了之！” 江西省省长 吴新雄u“一个普通市民不吃不喝，买一套90平方米的商品房至少需要15年的收入。” 1月16日，民盟甘肃省委向甘肃省政协十届一次会议提交的一份题为关于规范甘肃省房地产开发建设问题的调研报告显示，甘肃省兰州市的房价与居民收入严重不匹配。 十七大提出的十七大提出的“住有

22、所居住有所居”的社会目标和科学发展观所提倡的的社会目标和科学发展观所提倡的“改善民改善民生生”的思想，成为地方官员频频打出地产亲民牌的重要原因。的思想，成为地方官员频频打出地产亲民牌的重要原因。 GDPGDP高增长、城市建设高歌猛进，已经不是考核政府官员政绩的惟一指高增长、城市建设高歌猛进，已经不是考核政府官员政绩的惟一指标，标，“高地价高地价+ +高房价高房价”也不再是城市繁荣的象征，其在一些地方已经被视也不再是城市繁荣的象征，其在一些地方已经被视为棘手的政治问题。为棘手的政治问题。第18页/共125页2003.8.12国务院关于促进房地产市场持续健康发展非得通知（18号令）将房地产业定位于

23、支柱产业20043.20国土资源部、监察部关于继续开展经营性土地使用权招标、拍卖、挂牌出让情况执法监察工作德通知（71号令）8月31日前将历史遗留问题处理完毕（831大限）4国务院通知，商业银行将房地产开发投资项目的资本金比例由20%提高到35%以上。6国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁规定的通知9银监会出台商业银行房地产贷款风险管理指导支收比控制在50%以下，四证不全不发放任何贷款10.29央行加息12.2国土资源部关于开展全国城镇建设存量用地情况专项调查工作的通知 对存量、闲置土地进行调查20053.17央行加息3.26国办明电20058号关于切实文档住房价格的通知（旧国八条）主

24、旨是稳定房价4.27温家宝主持常务会议，研究进一步加强宏观调控问题，总结为“新国八条”主旨与旧八条一致5.11建设部、国家发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会关于做好稳定住房价格工作的意见（6月1日实施）被称为“61大限”和“新政”，被视为最严厉的调控措施5.31国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收的通知2年内转让征收营业税10.18国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知156号文征收20所得税回顾：回顾：20032003年以来国家主要调控政策一览年以来国家主要调控政策一览第19页/共125页回顾：回顾：20032003年以来国家主要调控政策一览（续

25、）年以来国家主要调控政策一览（续）20064.28央行升息0.27%,5年以上房贷基准利率上调至6.39%抑制需求5.17国务院常务会议提出了促进房地产业健康发展的六条措施（“国六条”）包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租及经适房5.29国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的通知（9部委“15条”）是对“国六条”的细化，其中包括90/70政策。首付款7.6建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见联合发改委、工商总局关于进一步整顿规范房地产交易只需的通知进一步明确90/70政策取得预售证后10日内开售7.11建设部联合5部委关于规范房地产市场外资准入和管理的意见“外资限炒令”

26、7.24国办关于建立国家土地督察制度有关问题的通知设立9个土地督察局7.26国税总局关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知统一征收二手房转让所得税第20页/共125页 综观综观20032003年以来中央和地方政府出台的一系列调控措施和市场政策，尽管年以来中央和地方政府出台的一系列调控措施和市场政策，尽管存在存在“患得患失患得患失”的顾虑，但显而易见的是各项措施和政策更具有针对性、可的顾虑，但显而易见的是各项措施和政策更具有针对性、可操作性操作性既强化了政策的可执行性，又尽量避免了既强化了政策的可执行性，又尽量避免了“一刀切一刀切”，同时也充分，同时也充分考虑了各项政策的对冲作用考虑了各项

27、政策的对冲作用这意味着各项措施和政策将产生积极、良好的这意味着各项措施和政策将产生积极、良好的调控效果。我国的调控效果。我国的“房地产法律体系房地产法律体系”必将越来越完善，房地产市场政策越来必将越来越完善，房地产市场政策越来越严密：越严密： 回顾近回顾近5年来的宏观调控政策，年来的宏观调控政策， 20032004年主要从加强信贷业务管理、规范土地年主要从加强信贷业务管理、规范土地市场交易等宏观层面切入；自市场交易等宏观层面切入；自2005年起，宏观调控目标明确为稳定房价，把住房问题上升年起，宏观调控目标明确为稳定房价，把住房问题上升到中央层面，除了继续强化土地及金融政策外，更是深入到了房地产

28、交易环节，开始征收到中央层面，除了继续强化土地及金融政策外，更是深入到了房地产交易环节，开始征收营业税；营业税；2006年更进一步推进和完善了细化的调控政策，从调整楼市供应结构的年更进一步推进和完善了细化的调控政策，从调整楼市供应结构的“9070”政策，到房地产交易环节税收政策缩紧，实施新的营业税、个人所得税、土地增值税政策，到房地产交易环节税收政策缩紧，实施新的营业税、个人所得税、土地增值税“三三税并进税并进”的税费政策，再到限制外资、行业规范等，涵盖到了房地产的供应、需求、交易、的税费政策，再到限制外资、行业规范等，涵盖到了房地产的供应、需求、交易、行业规范等各个方面。行业规范等各个方面。

29、近年来国家对房地产的调控措施和政策越来越科学、有效近年来国家对房地产的调控措施和政策越来越科学、有效 第21页/共125页20072007：调控政策的强力延续：调控政策的强力延续 2007 2007年，除了落实前几年出台的各项措施外，政策再次完善，在坚定不移年，除了落实前几年出台的各项措施外，政策再次完善，在坚定不移的保持房价稳定之外，又从建立完善的住房保障制度角度出发，承担起政府在的保持房价稳定之外，又从建立完善的住房保障制度角度出发，承担起政府在房地产领域所应起到的社会公共职责。房地产领域所应起到的社会公共职责。8 8月份国务院出台的月份国务院出台的2424号文使得建立及号文使得建立及完善

30、住房保障体系成为完善住房保障体系成为20072007年调控的中心。此外，年调控的中心。此外，20072007年的行业规范、限制外年的行业规范、限制外资又得到了进一步的细化和补充，特别是央行加息、提高存款准备金率等金融资又得到了进一步的细化和补充，特别是央行加息、提高存款准备金率等金融紧缩政策密集出台，也形成了紧缩政策密集出台，也形成了20072007年调控的一大特色。年调控的一大特色。 最能概括市场全局、最能反应民生心态的，自然是那些在最能概括市场全局、最能反应民生心态的，自然是那些在20072007年的媒体上年的媒体上曝光率高、大众关注度高的曝光率高、大众关注度高的“流行语流行语”或或“关键

31、词关键词”。它们有的道出了普通民。它们有的道出了普通民众的心声，有的刻画了开发商的求生状态；更多的则反应了一个大国政府运用众的心声，有的刻画了开发商的求生状态；更多的则反应了一个大国政府运用“看得见的手看得见的手”进行有形调控过程中的探索和实践进行有形调控过程中的探索和实践 第22页/共125页公布日期公布日期公布机关公布机关文件名称文件名称1月25日国税总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知3月16日全国人民代表大会第五次会议表决通过中华人民共和国物权法3月29日商务部关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见3月29日建设部、国家发改委、工商总局等八部委房地产市场秩序专项

32、整治工作方案5月23日商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知8月7日国务院国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见9月21日国土资源部招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定9月27日中国人民银行、中国银监会关于加强商业性房地产信贷管理的通知9月30日国土资源部关于认真贯彻国务院关于解决城市低收家庭住房困难若干意见进一步加强土地供应调控通知11月7日国家发改委、商务部外商投资产业指导目录（2007年修订）11月14日财政部廉租住房保障资金管理办法11月27日建设部、发改委等七部门廉租住房保障办法11月19日国土部、财政部、央行土地储备管理办法11月3

33、0日建设部、发改委等七部门经济适用房管理办法12月11日央行、银监会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知盘点：盘点：2007年国家出台的房地产政策年国家出台的房地产政策第23页/共125页第24页/共125页10次上调存款准备金率，6次上调存款基准利率：关键词一：金融紧缩关键词一：金融紧缩 第25页/共125页 2007年3月18日、5月19日、7月20日、8月21日、9月14日和12月21日，央行实施了6次加息。5年期以上的商业贷款基准利率由684上涨到783，共计上涨了099，加息的幅度依次为027、009、018、 018、027。公积金利率也同时上调，由459上调至522，共计上涨0

34、63；上调的幅度依次为018、009、009、 009、018。 政策评点：政策评点：自2004年10月29日至今3年多时间，央行已加息10次，其中， 2007年是加息最为频繁的一年，年内加息6次。这明确表明政府正在积极运用利率杠杆来调控和引导房地产市场，旨在抑制通货膨胀预期，抑制投资需求，促进房地产价格平稳发展。另外，加息对购房者影响最大的是心理，但历次加息的累积效应不容小视，贷款购房者压力在不断加大，实质影响到贷款购房者的入市速度。 加息是2007年金融政策最突出的手段和特点。促成央行频繁加息的深层次原因是市场流动性过剩市场流动性过剩，其中主要表现在货币供应量过多以及银行信贷增长过快，特别

35、是年初美国次级贷危机集中爆发，形成了对全球金融市场的冲击，使得银行系统开始有意识的控制信贷的增长，回收流动性。从频繁加息的直接原因来看，则是股市及楼市这两大国内投资市场的火爆，2007年资本市场经历了前所未有的牛市，虽然其间经历了年中以及年末的调整，但整体来说股市呈现过热的势头，加息成为给资本市场降温的必备货币政策；另外，房地产市场依然保持活跃态势，房价快速上涨刺激了房贷需求量持续增长，通过加息来抑制房贷需求成为通过加息来抑制房贷需求成为必然必然。因此，可以说，20072007年频繁加息是整体经济运行下的必然结果，年频繁加息是整体经济运行下的必然结果，而股市楼市持续过热则是频繁加息的导火索。而

36、股市楼市持续过热则是频繁加息的导火索。第26页/共125页 2007年1月15日、2月25日、4月16日、 5月15日、6月5日、8月15日、9月25日、10月 25日、11月26日、12月25日，央行10次上调存款准备金率，从95上调至145。 仅一个月后的2008年伊始，又调至15。 政策评点：政策评点：上调存款准备金率可以直接回收流动性资金，降低流动性过剩带来的投资压力膨胀。同时，存款准备金率的上调，对于降低信贷乘数，降低贷款增速起到了积极的作用。通过不断上调存款准备金率，银行体系的放贷量得到了明显的控制，银行体系的放贷量得到了明显的控制，这也为2007年年末房贷紧缩提供了条件。第27页

37、/共125页 在信贷调控收紧的大背景下，开发商们不约而同地踏上了上市的征途：u4月20日，碧桂园在港交所挂牌上市，集资130亿元，造就了中国首艘地产“千亿航母”， 并诞生了内地最年轻的首富。 u8月8日， 易居中国正式在美国纽约证券交易所挂牌交易，成为中国第一只登陆纽交所的房地产经济概念股。u8月22日，金地集团首发公告拟发行总计12亿元的公司债券，并于10月18日获得证监会发审会有条件通过。金地拔得头筹成为第一家发行公司债的地产上市公司。万科、保利纷纷提交申请。u9月28日，华远地产重组SST幸福遭证监会否决，任志强遭遇坎坷。但随后10月30日方案修改后获批，任志强终结束了一波三折的上市长跑

38、路。u9月28日，远洋地产在港交所挂牌上市，从此开始了在土地储备上的扩张和在资本市场的奔跑。u10月8日，SOHO中国登陆香港证券交易所，前门地块归属随之明朗。随后，潘石屹和任志强即在北京上演了一出“土地换粮票”事件前者以24亿元的总代价购入任原北京民源大厦项目和“燕莎圈”高档住宅项目。u10月，21世纪不动产与美国艾威基金完成5200万美元的融资，诞生地产经济行业最大一笔私募。u12月，河南鑫苑置业赴美国纽约上市，成为第一家在美国上市的内地房地产企业。上市：房企融资突围的上市：房企融资突围的“舞蹈舞蹈”第28页/共125页关键词二：第二套房关键词二：第二套房 2007年9月27日，央行、银监

39、会联合颁布关于加强商业性房地产信贷管理的通知(359号文)，政策要求：u对于贷款购买第二套房，首付不低于四成，利率为基准利率的11倍；u不得发放加按揭、不指定用途贷款、循环贷；u严格房地产开发贷款，项目资本金不达35，不得发放贷款等。 12月 11日，中国人民银行、银监会联合发布关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知：u明确了以借款人家庭为单位认定房贷次数；u规定“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行”；u已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款时，也按照前述规定执行。 政策评点

40、：从稳定房价角度来说，政策评点：从稳定房价角度来说，359359号文具有积极的意义：对号文具有积极的意义：对第二套房提高首付款及利率主要是为了抑制投资性需求，降低投资性购第二套房提高首付款及利率主要是为了抑制投资性需求，降低投资性购房对房价的推动力。补充通知的出台在满足居民改善住房条件的合理需房对房价的推动力。补充通知的出台在满足居民改善住房条件的合理需求的同时，在抑制以贷炒房、投资需求增长上起到重要作用。求的同时，在抑制以贷炒房、投资需求增长上起到重要作用。第29页/共125页关键词三：住房保障关键词三：住房保障u关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(24号文)（2007年8月） 政策评

41、点：政策评点：24号文标志着政府开始把解决低收入家庭的住房问题作把解决低收入家庭的住房问题作为重要的职责，把加大保障性住房供给、逐步改善住房供应结构作为目前为重要的职责，把加大保障性住房供给、逐步改善住房供应结构作为目前房地产宏观调控的首要目标。房地产宏观调控的首要目标。对廉租房和经济适用房制度做出了提纲挈领性的指示：要求重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，增加住房有效供应。并再次提出了“双70”的指标，强调要加大住房需求调节力度，引导合理的住房消费，建立符合国情的住房建设和消费模式。u廉租住房保障办法（2007年11月） 政策评点：政策评点：是对24号文进一步细化和落实。明确了廉租住房的

42、保障对象为城市低收入住房困难家庭。据建设部测算，目前全国仍有人均建筑面积10平方米以下的低收入住房困难家庭近1000万户，占城镇家庭总户数的5.5%。办法提出，廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合。土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于10%。廉租住房建设用地，应当在土地供应计划中优先安排；新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内等规定。u经济适用住房管理办法（2007年11月） 政策评点：政策评点：此举意味着既没有资格住上廉租房，家庭收入又很低的“夹心层夹心层”将被纳入住房保障体系。办法明确规定，经济适用房建设用地经济适用房建设用地以划拨方式供应，单套的建筑面积控制在

43、以划拨方式供应，单套的建筑面积控制在6060平方米左右；销售价格将以保平方米左右；销售价格将以保本微利为原则，开发企业的利润率不高于本微利为原则，开发企业的利润率不高于3%3%，销售中将实行明码标价，不，销售中将实行明码标价，不得变相收费。购房人拥有有限产权的规定，则旨在从产权归属上遏制和杜得变相收费。购房人拥有有限产权的规定，则旨在从产权归属上遏制和杜绝利用经济适用房牟利的行为。绝利用经济适用房牟利的行为。第30页/共125页“经济租用房经济租用房”的探索的探索u又称“经济性租房”，是指政府或企业持有一部分房源，并将这些房屋以一定价格出租给特定人群。这些房屋租金和居住条件都好于廉租房，是专为

44、特定人群解决居住问题所设定。u与“限价房”的区别：“限价房”以售为主，强调购买人群具有本市户口。而“经济租用房”则有可能突破“户籍限制”，为外来人口等城市中等收入家庭提供租房帮助，成为其购买商品房之前的一种过渡性住房安排。u与“经济适用房”的区别：前者是一种住房消费方式，而后者是从政策保障角度出发的一种住房产品分配形式。另外，“经济适用房”强调“建房”，以新建设的房屋为主，而“经济租用房”房源则包括政府从市场上收购的房屋或开发企业自有的房屋等等。u如果“经济租用房”得到大规模推行，其将与“限价房”一起成为解决城市中等收入家庭住房困难的工具。 u“经济租用房”是实现“居者有其屋”的有效途径，但其

45、实现还面临着财政支持力度、税收等相关优惠政策出台以及监管等诸多难题。目前福建等地开展的“经济租用房”试点还局限于地区性“自发行为”。u北京市建委有关人士透露，目前北京市已在开展一些研究工作，针对“经济租用房”在北京推行的可行性及方式进行研究，有望选取部分区县进行试点。但目前该工作仍在北京市建委与有关部门的会同协商过程中，还未形成文件上政府办公会。 u建设部门强调，房地产市场的主流仍是坚持市场化改革方向。“经济租用房”这一对民生有利的新事物，对于房地产市场的改革发展来说，或许将被正名为“有益补充”。第31页/共125页 3月16日，全国人大第五次会议表决通过中华人民共和国物权法。 物权法作为确认

46、财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义。除规定住宅建设用地使用权70年后自动续期外，在国家诸多政策的实施对房地产价格依然不能起到良好效果的情况下，物业税的开征也将成为政府市场调控手段的一个必施“杀手锏”，并且物权法的执行为国家出台物业税政策提供了法律支撑。 政策评点：政策评点：物业税在我国首次提出是在2003年10月的十六届三中全会上，中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定中指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”目前，物业税已经在北京、江苏、深圳在内的十个地区试点空转，有消息称2008年

47、物业税有望在国内部分城市正式实施。 物业税的开征，将会增加房地产消费者的持有成本，尤其是置业投资的持有成本会更大，从而会让消费者的置业投资需求更加理性，理性的需求无疑对房地产市场的平稳发展意义重大。我们判断，物业税的征收将是逐步、物业税的征收将是逐步、渐进的，对于抑制投机、投资需求，平抑房价的作用是长期和深远的。政府渐进的，对于抑制投机、投资需求，平抑房价的作用是长期和深远的。政府实行该政策时也将充分考虑到保护个人普通住房的基本需求。从短期看，物实行该政策时也将充分考虑到保护个人普通住房的基本需求。从短期看，物业税出台对于房地产市场的心理影响重于实质影响。业税出台对于房地产市场的心理影响重于实

48、质影响。关键词四：物权法关键词四：物权法第32页/共125页关键词五：中介规范关键词五：中介规范 1月22日，建设部与央行联合发布关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知。其政策要点是：全面推行房全面推行房地产经纪机构备案公示制度、严格实施房地产经纪人员职业资格制度、地产经纪机构备案公示制度、严格实施房地产经纪人员职业资格制度、建立存量房交易结算资金管理制度、规范交易结算资金专用存款账户开建立存量房交易结算资金管理制度、规范交易结算资金专用存款账户开设和资金划转等。设和资金划转等。 政策评点：政策评点：有利于提高房地产经纪行业的整体从业素质、有利于房源信息的真实性，避免虚假

49、信息的侵害、有利于二手房交易资金的安全、有利于房地产交易的透明化、公开化。该文件是各地建立及完善经纪行业规范性操作标准的纲领性文件。2007年年末到2008年年初房产中介”危机“系列事件：u2007年11月，中天置业总裁蒋飞携2600万元巨款神秘失踪，旗下140余家门店全线停业；u2007年12月，长河地产旗下23家门店停止营业，仅有7、8家门店被保留；u2008年1月，创辉租售许多网点一夜之间人去楼空，包括广州300多家门店、上海200多家门店、重庆40多家门店等纷纷关门，甚至引发了挤兑款项的恐慌；u同月，原董事长刘易良已被警方拘留的中大恒基关闭50家门店第33页/共125页关键词六：限外关

50、键词六：限外 5月23日，商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知。政策要点： 申请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商房地产建筑物所有人签订土地使用权或房地产权的预约出让购买协议。地方审批部门批准设立外商投资房地产企业，应即时依法向商务部备案等。 11月7日，国家发改委、商务部外商投资产业指导目录。政策要点： 房地产业位列限制目录限制目录当中，包括土地成片开发(限于合资、合作)、高档宾馆、别墅、高档写字楼或国际会展中心的建设、经营、房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司。其中限制外资进入房地产中介或经纪

51、公司是首次提出。 政策评点：政策评点：从整体来看，限外政策有利于房地产市场的规范发展，对境外热钱进入房地产炒房领域起到限制作用，对于房地产价格来说，势必会起到一定平抑作用。但房地产经纪行业正是处于一个快速发展的阶段，行业需要竞争和整合，需要向更加规范化的方向发展，需要引入海外的优秀管理经验和创新理念，而此次政策的实施，在某种程度上亦在限制外资资本进入的同时也可能限制了一定的“管理资本”输入和“人才资本”输入，从而或会放缓整体的行业发展速度。第34页/共125页2007年各地年各地“地王地王”一览表一览表日期日期地块名称地块名称占地面积占地面积（）（）竞额竞额（元）（元）楼板价楼板价（元（元/）

52、竞得企业竞得企业1月31日武汉市武昌区武重地块50万35.02亿3290上海豫园3月12日重庆市南岸区杨家山地块166.7万24.5亿7004和记黄埔6月21日上海市新江湾城D1地块5.93万12.6亿12500绿城集团7月9日杭州市西湖区地块3.48万14.76亿15712雅戈尔集团7月12日东莞市塘厦大坪村地块35万26.8亿19243万科地产7月24日长沙市新河三角洲地块78.52万92亿3500北辰实业 北京城开7月30日重庆市江北区07090号地块20.5万41.8亿4100香港信和8月24日上海黄埔区163#街坊地块1.37万44亿66930苏宁环球关键词七：面粉比面包关键词七：面

53、粉比面包 2007年以来，在房价高企、土地供应不足等多种因素的综合影响下，各地“地王”频出，许多地区甚至出现了“面粉比面包贵”的怪现象第35页/共125页2007年以来，国土部门主要在三方面继续深化细化土地供应调控措施：u一是下发贯彻落实文件，要求各地加大土地供应结构调整力度，优先安排、优先供应、重点保障廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地；u 二是继续完善招拍挂制度，加强土地供应管理，防止开发企业以少量资金囤积大量土地，要求实行“净地”出让，加快开发建设速度，合理控制单宗土地出让规模，单宗土地开发建设时间原则上不超过3年；u 三是加强批后监管，加大以房地产开发为重点的闲

54、置土地清理工作，防范闲置土地。此外，土地相关政策还包含提高税收以及未来在土地节约集约方面的措施。招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(39号令)（2007年9月）政策评点：政策评点：禁止分期取证，实际上是封堵了开发商以少量启动资金撬动多个开发项目、通过银行抵押贷款和预售回款进行循环开发的“擦边球”做法。今后开发商只有在付清全部宗地土地出让金后，才能获得银行贷款和进行开发预售，由此对开发商的资金门槛要求将大大提高。国土资源部表示要采取四项措施防止部分开发商囤地（2007年11月）政策评点：政策评点：国土资源部此举的主要目的是加大各地闲置土地清理力度，重点打击开发商囤积土地的行为。在该政策影响下

55、，未来土地管理部门会根据竞标房地产企业的实际开发能力，将出让土地规模控制在其三年开发能力范围内，同时受让土地的开发商也必须接受和承诺三年必须开发完毕的条件。第36页/共125页土地储备管理办法（2007年12月）政策评点： 对严格土地管理，加强土地调控，促进节约集约用地，具有重大意义。办法明确了政府取得土地产权的程序，产权明晰客观上提高了政府供应“净地”的能力和速度，使更多的土地具备用地条件，从而缩短土地形成房地产有效供应的建设周期，有效防止闲置、囤积土地等行为发生。办法中对土地储备资金的严格管理和贷款担保方面的限制，是为了更好地规避土地储备可能引发的金融风险。其他相关的土地政策和会议精神：上

56、海、深圳开征城镇土地使用税。（2007年12月）政策评点：提高城镇土地使用税税额，对普通居民影响不大，但是增加了开发商囤地的成本。持有成本的提高将迫使开发商减少空置土地的时间，捂盘的情况也有望得到缓解。新耕地占用税提高四倍（2007年12月）政策评点：通过提高耕地占用税税额标准，使其充分反映物价和地价的上涨，保持耕地占用税占用地成本20左右的水平。节约集约用地方面的政策：国务院常务会议研究促进节约集约用地（2007年12月）政策评点：此次会议强调，我国耕地资源紧缺，守住18亿亩耕地的红线，解决发展用地和保护耕地的矛盾，要实行最严格的土地管理制度。体现了国家领导高度重视用地浪费问题，未来将大力促

57、进节约用地和集约用地，保障经济社会的可持续发展。第37页/共125页 在地产市场景气下降，土地和货币调控政策接连出台的重压下，北京、上海、成都、南京和厦门等地出现了土地出让遭遇寒流情形。开发商出于谨慎或是资金压力，开始放弃了对部分地区土地的争夺，政策的累积效应正在逐步显现： u2007年12月6日，广州12宗地块大规模出让，其中两宗商业地块因无人报价而流拍，5宗地块只有一家开发商报价仅以底价成交，剩余5宗也以较低价格成交。 u2007年12月7日，成都西郊郫县总面积约258亩的三幅地块，以每亩200余万元的价格起拍，却因开发商反应冷淡而全部流拍；u 2007年12月8日，南京流拍的是一块地铁沿

58、线、距当地最繁华的商圈之一新街口仅5分钟车程的黄金地块。u同月21日，在厦门2007年的最后一场土地拍卖会上，6宗地块中有4宗流拍，另外两宗无人竞拍，以底价成交。u同月25日，福州市区与闽侯区4宗地块因竞买人数不足而流拍，总面积近600亩。 u2008年1月16日，北京广渠路15号地由于投标企业不足三家，所以该块地以流标收场；u2008年1月24日，上海南汇区康桥镇三幅地块全部以底价成交。尽管如此，拿地开发商仍谨慎表示：“就算是起始价格拿地，以现在的形势来说，也算是很高了。” 新一轮土地政策下的市场反应第38页/共125页关键词八：拐点关键词八：拐点“拐点”： 高等数学术语。是二阶导数从正到负

59、或从负到正的转折点，这一点上二阶导数为零。（即：凸曲线与凹曲线的连接点） 从平面曲线上看，“拐点”的出现仅仅意味着曲线上升或下降的形势发生了变化，并非上升或下降过程的结束，更不是由上升“拐弯”成下降或由下降转为上升。xyoABC 如果从如果从“严谨的数理概念严谨的数理概念”这这个意义上看所谓个意义上看所谓“楼市拐点楼市拐点”，只，只能理解为房价上涨的形式发生了变能理解为房价上涨的形式发生了变化，但上涨的趋势并没有变。化，但上涨的趋势并没有变。 归根结底，归根结底，“拐点拐点”是否会出是否会出现，是市场对调控政策综合反应的现，是市场对调控政策综合反应的结果，是前七个关键词综合作用下结果，是前七个

60、关键词综合作用下的加权结果。的加权结果。第39页/共125页xyo)(xfy xyo)(xfy abAB递增递增)(xf abBA0 y递减递减)(xf 0 yxyoABC 连续曲（连续曲（ABCABC）上凹凸的分界点）上凹凸的分界点（B B）称为曲线的拐点）称为曲线的拐点 凹曲线凹曲线凸曲线凸曲线曲线凸凹的判断和拐点的定义曲线凸凹的判断和拐点的定义第40页/共125页王石王石“拐点论拐点论”的抛出和万科的动作的抛出和万科的动作u2007年12月13日,中英解决低收入人群住房问题比较研究新闻发布会在北京举行，会上，王石被记者问及“进入10月以来，珠三角地区住房交易量出现不同程度的缩水，其中，广