万达广场火灾防治与商管经济效益分析

1、    万达广场火灾防治与商管经济效益分析    张琳+李偲偲摘要 以实证方法，通过对万达特殊企业文化下的消防理念的分析，对集团在系列地产“万达广场”的设计、建筑、投入运营三个阶段中，其管理层对于火灾防治思路事实的陈述，阐释火灾防治理念产生的经济效益，进而给类似的地产企业火灾防护提供建议。关键词 商业管理 火灾防治 万达广场 经济： tu722 ：a ：1672-3791（2014）02（b）-0000-00万达广场是创建于1988年的大连万达集团倾力打造的集购物、娱乐、居住为一体的“城市综合体”。至2012年止，万达已经在全国20多个城市投资开发了相同

2、概念的广场70个，正式投放到市场上的59个。2013年，万达高层更是提出了“一座万达广场，一个城市中心”的城市地标抢夺目标，旨在让万达的商业理念和商业模式横扫中国，走向世界，做国际一流的地产企业。而众所周知，越是人流、物流繁华的场所，其爆发火灾的几率也就相应的越大。统计数据显示：中国每年与万达广场性质类同的地标性的城市中心广场要发生大小火灾不下数百起，然而在其中，万达却是火灾爆发次数最少、而损失最低的。本文拟从地产火灾消防实务出发，以业管理的视角分析万达广场对于火灾的防治产生即成经济效益的原因，借此回答公众为什么万达突突十年，便成行业翘楚的疑问。一、万达特殊企业文化下的消防理念企业文化是一种基

3、本假设的模型：由特定群体文化在处理外部适应与内部聚合的过程中发明、发现货发展出来的由于运作效果好而被认，并传授给组织新成员以作为理解、思考和感受相关问题的正确方式。它涵盖了三个层次：人工制品、信仰与价值、基本假设与价值。对经济效益的最大化追求和注重消费者人文关怀是万达管理的主要思路。万达高层认为：企业的本质是追求最大化的利润，是经济的组织；但企业由人构成，更是人的组织，其存在的目的也是为了使人获得更好。不注重人，不以人本思想为公司主要治理思路的企业最后的命运只能是破产倒闭。所以必须注重对人的关照，否则“企”没了人，就变成“止”，企业就变成止业（停业、歇业）了。但同时，企业的高层管理者又时刻谨记

4、：人文关怀的最终指向是公司的经济利益。他们认为，在经济学的世界里，“需求”是最大的动力，任何参与经济活动的人都是自私（理性）的，即所谓“理性的经济人假设”。因此，大到国家，小至个人，只有当我其经济决策合乎“人性自私”这一社会伦理的前提下，所开展的经济活动才能够获得预期收益。严格意义上来说，商管属于服务业，隶属于第三产业。相对而言，服务业是比较不依靠原材料的产业，因此它远离价值判断，更倾向于以实证的方法进行研究。毫不夸张地说，只要有人，就必然存在一系列自成体系的商品和服务市场；而只要不同语系和民系的国家或地区之间存在着语言、文化、制度的差异及差距；存在着资源互补关系；存在着政治交往，安全合作等关

5、系，那么不同特质的地产的发展和壮大也就不容置疑并指日可待。火灾是人们财产和生命的极大威胁。尤其是对万达广场这种规模宏大，占地面积广阔的商业地产的威胁更是巨大。首先，万达广场建筑面积广，用途多样，物流集中；再次，由于考虑到土地租金的原因，受成本-收益比率的影响，广场重要通道相对狭窄。高峰期时甚至物流甚至寸步难行；再次，由于面积宽阔，功能众多（如图1），故此产生的废弃可燃物必然也就相应的增多。这就具备了火灾发生并且造成巨大损失的所有条件。一、有可燃物；二、达到着火点；三、助燃物（氧气）充分。如此一来，火灾甚至是特大火灾事故的经常性发生也就似乎理所当然。但是在万达的管理日志上，我们鲜少见到类似的案例

6、。但是另外一张万达广场日常管理费用清单当中关于火灾的部分，却告知了我们事情的原委（见表1）。日志是记录经常化事态的文件，而管理日志是记载公司日常大小事务文本。由此可见，万达已经把对于地产火灾防治管理纳入了经常化的轨道。除此之外，万达公司对于万达火灾管理还是分为三个阶段进行。（一）广场设计阶段毫无疑问，万达是一个具备谨慎办事风格的企业组织。对于防火灾这一件事情上，他们已经把工作做到了方方面面。自从大连第一家万达广场建立并投入运用使用且取得良好收益之后，万达便开始倾力打造的“以文化为核心，兼具旅游、商业、商务、居住功能的世界级文化旅游项目：及全国性连锁万达广场。其定位是“中国第一，世界一流，业内朝

7、拜之地”，将打造成世界文化连锁新品牌。业内评价，万达连锁地产不仅是商业，更是城市历史文化和生态景观工程，其经济社会综合效应十分显著。而正如上文所言，任何地产一但具备相应的规模，那么对其进行管理和维护就是一个经济学意义上的宏大命题。在建筑施工之前：即还处于概念化阶段，万达世界级的设计团队和专家们就已经考虑到的对于火灾防治的方面了。他们采用国际上防治特大火宅的建筑设计标准，在充分调研地基所在地气候、地形和人文风俗的基础之上，以西方灾害防治理论体系为指导，建构起了属于万达广场火灾防治理念，并用以指导设计，把相应的火灾防治要求融入到实际的建筑设计要领当中，充分考虑投入与产出的关系，注重潜在的经济效益和

8、社会效应。（二）广场建筑阶段在广场建筑期间，公司一方面会组建相应的监督工作项目组，专门从事对广场火灾初始设计方案的落实情况予以严厉的查勘，已有发现不符（主要是低于设定之要求的）情况，就会立即汇报高层，叫停施工进度，追查责任人并在最终整治好了施工作风之后，才又重新继续建筑生产。这支队伍里，不仅涵盖了建筑施工能手，还有火灾防治专家、大型地产设计专业人士、以及会计人员。旨在除了施工要符合建筑标准之外，还得充分考虑经济效益。当然，在这期间，火灾监督人员除了要监管未来万达广场的火灾防治设计方案的具体实施情况之外，还要随时关注施工工地可能存在的火灾隐患，并提请相关单位部门严加注意。因为围绕万达广场开展的一

9、系列活动都应该隶属于这个项目，任何一个枝叶的败坏都同样事关全局，故此，无论是设计之前，还是施工当中、乃至后期的运营监管，实际上都应该算进对于万达广场商业管理的整个事件当中。endprint（三）广场投入运营阶段这是整个商业管理最关键也是经常化的商业管理阶段。广场建成一经投入使用，根据过往的经验，由于万达处于一个城市的地理中心，位置优越，人流集中，加上政府的支持，社会各界的信任，以及万达自身的努力，多数必然立即成为所在城市的中心。物流繁华，人流繁杂，因此，一旦发生火灾，那么后果实在不堪设想。二、万达的火灾防治理念带来的经济效益我们认为，一个产业门类的兴起和勃兴，必然要求一种科学理论加以指导以及佐

10、证。现代经济发展模式粗略划分为两种类型，即集约化和粗放型。一般而言，当一个国家或是地区处于资本原始积累阶段的时候，其经济发展的模式通常以粗放型为主；而当该国家或是地区经济发展那到一定阶段之后，效益低下的粗放型的经济发展那模式将逐步被摈弃，而以集约化的生产经营方式取代之。就现下中国经济形势而言，学术界乃至市场经济的诸多参与者普遍认可集约化的生产模式。然而这仅仅只是停留于意识层面，并未在现实的经济活动当中切实践行。众所周知的原因，密集型的产业发展需要耗费大量的资源做基础性建设工作，并且与资源节约型和环境友好型挂钩，其产值也与绿色挂钩，而其效益的生发是一个较为长远的过程，这势必大大提升相应产业初期成本，给经济能力相对弱势的经济体以沉重的负担。但是针对万达这种意境具备了很大经济基础的大企业而言，这一切又另当别论了。项目落成之前，对于火灾防治的所有费用基本不产生效益或者是负效益，图中oa段；广场建成之后，即从a点开始，效益慢慢地显示出来，并且一直呈现上升态势。到了b阶段之后，可能由于管理不善，或是建筑老化，火灾防治理念乃至那一套运行办法的经济效益开始下滑，直到这批建筑群作为万达商业模式理念下的存在失去价值，变做其他的用途或是直接拆除。三、小结总结起来，万达广场火灾的防治，主要集中于防而轻于治，并且其经济效益的生发也是集中在建筑设计