南宁新竹路项目可行性分析报告

1、1 广西区金属材料总公司新竹路地块项目可行性分析报告2005 年 1 月 28 日2 目录一、地块基本情况3 二、技术指标推算4-6 三、投资收益预测6-9 四、评估结论10 五、项目运作建议11-12 六、合作意向书（讨论稿）13-14 3 一、地块基本情况宗地位置： 该地块位于新竹路与思贤路口交界处，并且两面临街；与新竹路临街为36m 、思贤路临街为62m ；道路交通： 新竹路与思贤路均规划为20m宽的次干道；由于地块紧靠南宁市交通最繁忙路口之一的民族大道与古城路交叉路口以及交通主干道东葛路，新竹路与思贤路便启到了缓解紧张的交通状况，疏导车流、人流的作用；权属状态： 地块使用权在区金属材料

2、总公司手中，由于发生债务问题，已被法院查封，债权人不详，具体债务不详；从法院（高院）了解到，如要使用该地块，必须先向法院提出申请，使用人代区金属材料总公司偿还债务方可解除查封；但在土地局与规划局处反馈的信息是：如要改变该地块的土地性质（将现在的划拨办公用地改为开发用地）就一定要经过“招、拍、挂”的程序，否则不可能将该地块用于开发性质。商业形态： 新竹路、思贤路为餐饮一条街，是南宁市的第二条“中山路”（小吃街），人流量巨大；注：由于该地块用于开发，需经过“招、拍、挂”程序，因此，以下评估数据是在此程序的前提下进行测算的。4 二、技术指标推算2.1 占地面积从规划图上的测点坐标计算出该地块占地面积

3、为2122（3.18 亩） ；对于开发性土地， 还需含有规划道路用地面积，一般约为净用地面积的12% ，因此，通过“招、拍、挂”获得该地块时，其占地面积应为：2122 112%=2376.64（3.57 亩）2.2 建筑密度该地块位置属于市区内，并且具有很高的商业价值，一般拟建商住楼或写字楼，建筑密度应不超过50%为宜，因此，本方案就以50%为标准进行测算，具体数据有待规划部门确定。2.3 总建筑面积一般来说，知道容积率后，才能计算出总建筑面积，但该地块目前未进行“招、拍、挂”，对各项地块的技术指标均未公布，所以我们只能从推断该地块拟建建筑的层数（允许高度）来测算出总建筑面积；5 该地块两面临

4、街，新竹路与思贤路为20m宽的交通次干道；按目前市内各拍卖地块所限制的技术指标来看，拟建建筑的高度一般不超过该拍卖地块相临交通次干道宽度的2 倍或主干道宽度的3 倍；因此，可得出该地块拟建建筑高度约为40m ，即 12 层；为了更好的利用地块的地理优势，挖掘商业价值，建议拟建一层地下停车场。考虑到目前南宁市非首层商业物业销售的压力以及该地块地面停车位的不足，建议减少非首层商业物业，建议本项目物业组合为： 10 层办公型住宅 +2层商铺 +1层地下停车场总建筑面积为： 2376.64 50%13 层=15448.16 其中：住宅： 11883.2 商业： 2376.64 地下停车场： 1188.

5、32 6 2.4 容积率由总建筑面积可计算出容积率为：15448.16 /2376.64 =6.5 该地块的各项主要技术指标推测为：占地面积： 2376.64 ；建筑密度： 50% ；总建筑面积： 15448.16 ；容积率： 6.5 。三、投资收益预测3.1 销售定价提取规划相近的参照样本：阳光100、自由空间、凯丰大厦。参照样本住宅（元 / ）商业（元 /）备注阳光 100 37004500 3000040000 住宅售罄；商铺销不动，现已封盘。自由空间33004100 一层： 21000 二层： 10000 三四层： 50008000 住宅只剩楼中楼；商铺一二层售罄，三四层未售完。凯丰大

6、厦33004000 一层： 23000 二三层：整体销售住宅剩余较大户型；商铺售罄。7 根据加权法则（计算表略）测算出项目销售价格为：物业面积（）均价（元 / ）金额（元）备注住宅11883.2 3400 40402880 商业一层1188.32 13000 15448160 除临街铺外 ,其余铺价值稍低 , 以综合计算二层1188.32 5000 5941600 地下停车场1188.32 合计15448.16 61792640 不含地下停车场销售8 3.2 投资收益评估用于商住开发的该地块所在位置属于二级地，根据往年周边地价的平均增长率推测，该地块在2005 年的地价参考值约 300 万/亩

7、。项目数量指标费用（万元）备注土地3.57 亩300 万/亩1071 项目前期费用110 规划设计、其他费用建安工程费住宅11883.2 1200元/ 1426 商业2376.64 1400/ 333 地下停车场1188.32 1600/ 190 基础建设费300 政府报建相关费用230 营销推广费247 总售 4% 9 项目数量指标费用（万元）备注管理费用124 总售 2% 税金346 总售 5.6% 不可预见费用124 总售 2% 合计4501 预计开发期周期为24 个月，销售周期为12 个月，从第 3 个月开始认购，收取认购金为150 万元；第 10 个月主体封顶，开始换签， 30% 4

8、0% 首付约 2000万元，第 12 个月银行放贷，收回所有房款。销售利润：销售总额 -项目成本 =6179.3 万元- 4501万元=1678.3 万元销售利润率：销售利润 / 销售总额 =1678.3 万元/6179.3 万元=27%投资回报率：固定投资 /销售总额 =3020 万元/6179.3 万元=48.9%10 四、评估结论当该地块经过“招、拍、挂”所应支付的土地款低于300 万/ 亩时，该地块的销售利润率达到27% ，投资回报率为48.9%，对该地块的项目投资可行！注：本项目启动资金为：土地费用： 1071万元建安费用： 1300万元（建筑公司垫资33%） ；报建相关费用： 230万元合计： 2601万元11 五、项目运作建议由广西区金属材料总公司（以下称区金属总公司）结合企业改制，先将土地从法院解封，拿回土地使用权，然后通过“招、拍、挂”方式将原划拨办公用土地性质改为开发用地；由广西岑溪三合房地产开发有限责任公司（以下称三合地产）与广西区金属材料总公司组建新的公司联合开发该地块。土地款计入区金属总公司股金，其余所需的开发资金由三合地产出资。本项目运作的关键是优先优惠取得本地块土地；开发获利的部分双方按股份比例分享。双方股金组成型式为：按拍买地价减除政府评估地价后，剩余部份（超出政府评估地价部份）按40% 加上政府