【精品】市调报告(和源中环企业广场)

1、“和源中环企业广场”市场调查报告项目简析：项口基木基础技术指标:案名：和源屮环企业广场注册名：和源中环企业广场投资商：上海北方城市发展投资冇限基地位置：共和新路2991号（近永和东路）基公司础开发商：上海北方城市发展投资冇限售楼处地址：共和新路2991号（近永和东路）信公司息代理商：上海世联售楼处电话：66316099建筑设计：上海天华建筑设计有限公建筑楼层：17司规划用途：写字楼工程进度：结构封顶（有样板房）交房日期：2011年5刀30日公开日期：2010年4刀22日基地面积：29387平贷款银行：建行、工行项总建筑而积：28500平贷款额度：50%投资金额：贷款年限：30年h容积率：2.0

2、绿化率:35%主力面积：150平得房率:66%信平均总价：400万主力总价：450万主力房型:b-150平单价范围：29000-31000元息平均单价：3万面积范围：73-151平总销金额：& 6亿规划户数：231套电梯数量：7客+2货销售率：12%物业公司：戴徳粮行物管费：25元车位售价：暂不销售车位租金：1600元/月车位数量:226项目配套：和源企业广场是“和源福邸-悦公馆”中一栋17层高的5a办公楼，总 建筑面积约28500平米，规划231户进驻，有地下停车位226个。据了解，该项目 的样板间将于2010年4月29日止式对外开放，预计价格在30000元/平米左右。和源企业广场地

3、处闸北大宁板块北部，位于共和新路、永和东路口。项目北侧 约300米是在建的汶水路交通枢纽，未来将引进20余条公交线路和大型p+r停车 场，目前周边己有46、95、222、916等多路公交，此外，地铁1号线汶水路站、 中环线、南北高架就在项目附近。和源企业广场由上海北方城市发展投资有限公司投资开发。区域环境分析大环境：屮环金业广场位于南北高架与屮环线交汇处，紧邻地铁1号线汶水路站, 交通便利，区位优势明显。北面依托上海中心城区唯一国家级开发区-市北高新 技术服务业园。南而依托集商务酒丿占、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育 和城市生活功能为一体的大宁国际商圈。双圈交叠，双核驱动，处于未來区域发

4、 展的核心地带。百米总高构筑沪北新地标。北方集i才i是区36家国有房产企（事）业单位于2005年4刀战略重组建立，集土 地储备、旧城改造、房地产开发、物业管理等多重职能为一体的区管重点企业。小环境：学校:上海大学商场：闸北大润发、大宁国际住宅:亿润苑、永和雅园、万荣阳光苑酒店:大宁福明喜来登集团酒店、锦荣国际大酒店、雅冠商务酒店、优嘉湖大酒居银行:工行、农行、建行、上海银行、中国银行、浦发银行、交行餐饮:从犬厦向南约1000米左右，即可到达大宁国际商业广场，可享受到丰富的 餐饮、休闲、金融等商业配套服务。其他:大宁灵石公园、闸北公园、上海马戏城、681会所、闸北区人民法院、闸 北网球馆、闸北体

5、育场。轨道交通描述：1号线、7号线 汶水路站公共交通：紧邻南北高架、中环线、和地铁1号线汶水路站，项目北侧约300 米是在建的汶水路交通枢纽，未来将引进20余条公交线路和大型p+r停车场，目前周边已有46、95、222、916等多路公交。该项廿周边生活配套主要以人润发（项目以北）为中心辐射2公里地块。项目以西主要以写字楼和大型饭店为主的商务配套（大宇商圈）。项目产品分析：5a甲级写字楼高端配套，800平方11米挑高大堂；美国开立ava空调；7+2 部三菱电梯，独有全装进口 vip专屈电梯；5. 5米loft设计，主流户型150-73 平米，创意空间、可拆可拼，体现创意办公，办公环境更加惬意；顶

6、级物业顾问 dtz全程提供专业、体贴的物业管理服务。混凝土框架结构，外墙采用干挂石材 加玻璃幕墙，内墙使用石材，大堂及公共部分为800平11米挑高大堂，卫生间、 洁具使用fi本t0t0,使用中央空调、市政供电、供水无煤气并有宽带接入。消 防为国家标准。9部三菱进口电梯。地k 226个车位，配比约为1比1。项目层高5. 5米loft设计，loft设计为现在稀缺建筑设计。5. 5米层高在 交房后可由开发商免费为业主进行分割改建，并免费提供楼板（钢板）。产品内 部可自由分割，随意装修设计。内部结构为四周分散立柱设计，以下附图。该项目地处市北高新技术服务业园区与大宁商圈的辐射内，紧邻南北高架、屮环 地

7、段此为该项目最大卖点，销售过程中销售人员也大力介绍此优秀地理位置。价格及去化分析：该项口从10年4月底开盘至今，以下为10年整年价格变化， 经暗调了解该项目代理商无任何折扣，但不排除有折扣的因素（开发商有关系）。 整个楼盘采用暗控，房源都是由业务员告知是否述冇，客户无法看到销控表。（业 务员控台询问，销售去化不理想，遮遮掩掩）。项目门10年4月开盘以來，共销 售28套，主要集中销售分布在10月至12月，10月至12月共销售21套。去化 程度达到12%。近大半年时间，实际去化较慢。以下为该项口开盘至今销售价格 以及近七天来的价格走向。新房价格街平方米）和源企业广场累计均价历史走势图（最近7天）项

8、目客源客层分析：该项目销售人员是原祥腾项目原班销售团队，项冃客源多以 购买自用以备公司扩张的老板购买。主要包括在逸仙路钢材市场的公司（绝人部 分），闵行钢材市场的公司，以及少量宝山宝钢附近的钢贸公司。其次还有机械 行业，酒行业以及外贸公司的入驻。另外还有一部分外来的如福建钢材和一些浙 江地带前来投资的客户。媒体与业务执行分析：主要媒体通过网络、短信的方式进行宣传。工地围板、工 地施工大楼上的横幅、无路边道旗。世联地产代理，业务员做到标准作业流程，从表板、沙盘到销售桌谈判。因过去时间较晚没能看到样板房。售楼处未工地旁零时售楼处，业务员全程未询问过客 户是否喝水，服务部到位。案场无保洁。业务员无教

9、棒。案场无明销控，价格房 源需业务员一一告知，容易制造sp,但不能最大程度的得到客户的信任。周六 下午4点到5点的阶段售楼处只有1组客户（开nisan, 20万车。年纪30左右, 夫妻2人）。销售人员主要针对该项目的地理优势（大宁商圈、市北高新技术服 务业园区双辐、多媒体谷三辐射）进行讲解。沙盘主要围绕loft空间设计进行 讲解，告知客户产品的附加值。销售桌阶段对客户进行摸底调查，以及对产品的 自由分割的优势进行介绍。因为案场采用暗控，业务员对客户做sp,将口标锁 定唯一（sp内容8楼10楼帀整层卖，锁定9楼。实际只有17层整层卖。）并对 客户进行造梦工作，帮助客户对产品进行如何合理分配。由于

10、销售桌谈的时间较 长导致样板房无法止常观看。以卜为零时售楼处的相关图片。零吋销售场地环境太差，销售资料不够豪华，只有单页一张。沙发太矮坐着不舒 服，案场无卫生间。如上厕所需要去工地内。swot分析：s （公共性卖点人市区副中心的良好地理位置。成熟的周边配套（大宁商圈、市 北高新服务园区、多媒体谷、大润发）以及交通配套（地铁、南北高架、屮环）。 loft设计，产品附加值突出。国企知名开发商投资建设。7+2分区电梯。双大厅 11米挑高。5a+只能系统。世界品牌顶配（配套设施，开利中央空调、t0t0洁具、 三菱电梯等）。50年产权。开发商免费帮助客户完成产品的增值过程。w（公共性缺点）：体量小（唯一

11、一栋办公楼商业用地）。紧邻共和新路（噪音，震 动影响较大）。虽然地处三圈之中，但是离三圈屮心位置尚有一定距离，平吋步 行前往布便）。楼盘500米内可用公共服务设施（餐饮购物娱乐）较少。楼盘为 悦公馆住宅项目内唯一写字楼，如不妥善管理，平时过往人员较乱。0 （独立性卖点）：50年产权。loft设计（开发商免费帮助客户完成各层所需要 的一切人力和物力）。7+2分区电梯，其中含右一步总裁尊享vip电梯。双大厅 挑高11米。国际籍5a+商务规划，规划起点较高。t （最大抗性人虽然产品较出色，但周边没有成熟的商务大楼，有鹤立鸡群的感 觉。楼盘500米内没冇可用公共服务设施（餐饮购物娱乐）。紧邻共和新路，受 到车流和地铁的影响较大。写字楼与公寓在同一区域，人流较乱。周边除了大宁 商圈意外没有能够可依赖的商圈。项目单价较高，平均单价比周边竞品中环中铁 贵5000元。综述：该项目地处板块位置极佳，但是周边配套尚未达到最理想的要求。项目总 体规划起点较高，但由于地理位置的关系，无法在短时间内成功打响名气，且周 围竞品较多，显得该项目华而不实。因国家规定后期不再能造loft的写字楼， 故该项目loft设计成为最大卖