惠州市房地产企业融资渠道问题研究

1、    惠州市房地产企业融资渠道问题研究    摘要：随着经济的高速发展，我国房地产行业得到了飞速的发展。然而受多种因素的影响，我国绝大多数房地产企业融资渠道过于单一，这对于房地产开发和企业自身的发展都是一个严峻的考验。本文通过对惠州市房地产企业的融资渠道现状分析，得出惠州市房地产企业融资渠道存在问题和产生的原因，最后从政府、金融机构和企业三个方面提出拓宽房地产企业融资渠道的建议。关键词：惠州市 房地产企业 融资渠道 问题研究目前房地产行业的融资渠道主要有银行贷款、股权融资、债券融资、民间资本和留存收益，其中银行贷款是房地产行业融资的最大来源。鉴于房地产

2、行业的自身特点，我们有必要对自身的融资渠道进行拓宽，从而保障房地产企业更好的发展。1 房地产企业扩宽融资渠道的必要性在市场经济条件下，房地产企业如果仅仅依赖自身的资金来进行开发，本身就是与市场经济的规律相违背的。从目前企业发展实际来看，惠州市的绝大多数房地产企业都需要依赖融资活动来进行项目的开发，所以研究房地产企业的融资渠道，对于企业的长远发展，有着非常重要的现实意义。惠州房地产行业正在迅速发展，2013年上半年，惠州挂牌供应148宗，面积333.69万平方米，同比减少19.32%，起始金额总共25.28亿元，同比减少24.59%。同时，惠州市完成房地产开发投资122.69亿元，同比下降8.3

3、2%（其中住宅投资84.29亿元，同比上升5.38%）。上半年惠州土地供应与成交面积与去年同期相比均下降。10万平方米以上的供应与成交有所下降，地块面积趋小。住宅用地的面积供应与地价有上涨的趋势。商品房销售金额237.88亿元，同比增长40.03%；商品房销售面积409.60万平方米，同比增长41.41%；上半年均价5808元/平米，同比去年同期下降0.97%。随着惠州市经济的不断发展，市政配套以及周边环境得到了不断地改善，为惠州的房地产市场发展带来了很大的契机。惠州市房地产行业近5年主要融资来源比重表2 惠州市房地产企业融资渠道存在的问题2.1 房地产企业融资方式单一 当前惠州市的房地产融资

4、渠道依旧单一，资金仍然主要是以银行贷款为主，其次是民间借贷，房地产行业对惠州市银行系统产生了具大的潜在风险。市场环境一旦恶化，资产质量将大幅下降，会给银行带来巨额呆账坏账风险，且这种单一的融资方式无法满足房地产开发周期的需要。这种单一的融资方式必须在一定程度上得到突破，采用多种融资渠道途径，选择适合自己实际情况的融资方式。2.2 融资中商业银行风险集中 房地产行业具有资金密集的特点，使得房地产业的融资成为了房地产企业生存和发展的关键。现在惠州市的房地产商将投资的风险和融资的风险都集中在商业银行，这就使得商业银行的金融风险增加，也会调高商业银行经营的困难。一旦经济出现周期性的波动，经济的下滑必然

5、导致房价下调，房价的低迷会导致个人住房贷款中不良贷款的比例上升，所以商业银行对于房地产企业的融资需求会采取非常谨慎的原则，只要国家政策或者经济发生波动，商业银行会收紧资金或提高融资成本。2.3 房地产企业融资受国家政策的影响较大 银行贷款是房地产企业融资的主要方式，在房地产融资中占有主导地位。由于我国政府自2007以来加大了对房地产的管理，严格控制了房地产行业的银行贷款，使得惠州市的房地产融资比较困难，很多房地产由于不能得到银行贷款使得很多房地产项目工程不能顺利进行，例如惠州本土较大的房地产企业光耀房地产开发公司由于上市受到国家政策影响，未能成功上市融资，导致企业诸多房地产项目停工，无法按期交

6、楼，最终引起企业陷入困境。3 拓宽与完善惠州市房地产融资渠道的对策及建议3.1 完善相关法律法规，规范房地产融资渠道 近些年来，随着房地产市场的兴盛，相关的法律法规体系也逐步建立起来，和以往相比，当下房地产市场所处的体制环境已经大有改观。众所周知的是，房地产行业在当下依然是一种高危行业，也正是如此，国家也加大了对其的控制，在融资方面的政策法规也同样很严格，这样的法规就造成房地产企业在融资过程中很难放开。除此之外，还有一部分融资相关的法律法规不够健全，譬如说投资基金和债券融资相关的问题，在细节上面还没有得到明确。在未来一段时间，我们必须要对相关的法律法规进行适度的调整，以期更好地符合房地产企业的

7、融资渠道拓宽活动。3.2 运用多种金融工具来拓宽融资渠道 我们都知道，渠道过于单一是当下房地产企业发展的一个非常大的制约条件。由于房地产开发与经营过程具有很大的不确定性，开发时间周期长，外部环境变化多端，房地产企业面临较大的财务风险。当下绝大多数房地产企业的融资形态都是由自身的资金和银行的贷款构成的，这样的融资结构还是过于单一，在未来的发展过程中，建议采用自有资金与银行贷款，机构投资和基金互相结合的形式进行融资，灵活的动用多种有效的金融工具，积极的将其他的外部机构利用起来，保障企业的融资活动能够顺利开展，也可以避免企业在融资过程中可能会产生的一系列风险。例如：重点关注地产投资基金，通过地产基金

8、来融得更多的社会闲散资金；经营状况较好的房企可能积极参于创业板融资；适当关注海外资金，注意合作开发和并购来融资；关注非银行金融业融资，加强融资租赁，信用证等融资方式。3.3 建立健全金融信用保证体系 建立健全金融信用保证体系，对于推动房地产行业多种融资渠道的发展，对完善整个金融体系具有重要意义。我国应尽快建立包括信用的记录、征集、调查、评价、惩罚等内容的完整、规范的金融信用制度的主体框架，让信用好的房地产企业能够得到更多的融通资金和较低的融资成本，让信用较差的房地产企业注意自己信用的重视和维护，让整个社会形成人人重视信用作用，积极爱护自己的信用。仅有信用法律制度还不行，还要重在落实和执行，不能

9、将信用评级仅停留在表面，只是用于审批程序的需求，而是要把信用评级的作用真正发挥出来，使用规范的评级行为来得到真正公平的评级结果。政府提供良好的信用评级氛围，评级机构独立对企业和个人进行评级，他们的生存与发展都是由市场来决定的，监管部门只能是监管这些评级机构，这样公允性得到了保证。3.4 完善风险控制机制，保障资金安全 房地产有自身的周期，风险也随之而来。目前，惠州房地产产业制度与融资制度不健全，监管手段还很落后，难以承受融资市场化带来的冲击，容易导致房地产融资风险的扩散。房地产融资的风险控制与规避是房地产融资的核心问题， 既要控制融入方，即房地产企业本身的风险，如管理、经营风险；又要控制融出方的资金风险，保障融资出资方的资金安全。同时要规避外部风险，如市场因素、政策因素所带来的风险。实行分散投资原则，进行多样化组合投资，从而完善房地产的风险与收益机制。这样房地产企业才能吸引到更多的资金。融资渠道才能真正拓宽、完善。总之，我国的房地产融资受目前国家政策的影响比较大，融资渠道偏窄，所以惠州市房地产企业必须要对拓宽融资渠道的重要性有充分的认识，在传统的房地产融资的基础上要扩展新的房地产融资渠道，摆脱传统的融资对房地产企业的限制，实现房地产融资的全面性和综合性