【精品】浅谈南京房价

1、浅谈南京房价房价让我们拥有大心脏新浪北京网友“汹游时光的鱼”表示：“现在一套价值300万元的住房，如果用贷款，实际成本恐怕400万元都打不住。房子的使用权最多只有70年,真没法想象买这样的房子自住，以后日子还怎么过，还怎么生孩子？ ”看着诸多媒体对房价的讨伐，一些网友则用调侃的口吻，大谈房价飞涨带来的种种好处。“这年头什么都涨价！最开始人们还比较恐慌，大桶大桶地囤 积花生油，大捆大捆地买大葱，有时候恨不得自建一个油库。可是现在你会发 现，这种情况越来越少了，这都要感谢伟大的房价。”搜房网网友“杜拉拉昕昕”在帖子中写道，高房价锻炼了所有人的心脏，使大家变得无比坚忍强大。“见识过飞涨的房价，还有什

2、么能够真正触痛我们的大心脏呢？ ”网友调侃：炒房不过关，不给学位证刚刚过去的儿童节，不少父 母都给自家宝贝准备了丰厚礼物，一位网友则给儿子的礼物只是一句话：炒房, 要从娃娃抓起。网友“xy521xy”在天涯财经社区发了一则名为“炒房，要从娃娃抓起写在2010的六一”的帖子，语重心长地表示，自己和丈夫没本事、 更没胆量买下几套房子做投资，因为有现在的住房，才避免了住到马路桥洞下 的悲剧。以上都是网友对于高房价发表的感慨，虽然带有很大的调侃成份但也 表达他们对于高房价的无奈和沮丧。亚当斯密曾说过：市场经济不是最好的经济模式，但是这是我们迄今所能找 到的最好的经济模式。住房是计划经济时期最短缺的资源

3、。它作为一种资源，经过我们的市场经济改革，已经市场化了。一旦一种资源进入市场，它就不会照顾人们的感情，而是根据自己的规律运行。根本不会理会房子到底是生活必需品还是奢侈品。我认为现阶段住宅市场价格过高的合理性方面是由以下几点导致的：1.自主性需求的高涨(1)住宅制度改革释放出巨大的潜存需求。在经过较长时期的摸索之后,我国于1998年正式取消福利性实物分房，房地产市场因此而得以全面启动。在 实物分房体制下，购买商品房始终不是主流的住房消费模式，这是因为相当一 部分住房消费需求都被“沉积”下来了。但在1998年住房制度改革以后，这部 分的购买力得以释放，一方面是因为人们在观念上接受了自主购房解决居住

4、问 题的住房消费新模式；另一方面，住房抵押贷款制度的迅速发展，大大增强了 居民的购买能力，使许多潜在需求有机会转化为现实需求。(2)高速的国民经济支撑着旺盛的改善型需求。自从1998年以来，我国经济继续保持着高速的增长，城镇人均可支配收入年均增长达到近10%,由此带动主动改善型需求年均增长6-9%,这也在很 大程度上面带动一部分住房消费的增长。城市化进程的加速带来了许多自动性需求。加快城市化进程是我国进入21世纪后的重要任务之一，2000年我国城市化水平已经达到36%,可以说已经进入城市化的加速时期。其中，最近四五年 来沿海城市的城市化率年均提高2个百分点，因而由此带来的自动性需求量极 为可观

5、。(4)城市建设速度加快提供了大量的拆迁被动性需求。同时在经营城市理念的指导下，全国城市特别是东部地区城市加快了城市建设步伐，拆迁规模 量在短期内增长很快，由此导致的被动型需求急速增长。据估计，近两年长江 三角洲附近几个主要城市的拆迁被动型需求占到总需求量的30%以上，这部分因 素在需求因素中也占有不小的比例。由上面的分析可见，自主性需求在近几年急速扩大，但是由于城市土地 固有稀缺性以及房地产开发周期较长（一般超过一年），造成商品房供应的节奏 常常慢于需求的变化。所以，供不应求的市场形式自然就会拉动房价的快速上 涨，这在上海、杭州和南京等较发达城市表现得尤为突出。因此，自主性需求 扩大是拉动房

6、价上涨的首要原因。2.成本刚性上升由于土地固有的稀缺性，其自然供给没有弹性，其经济供给也缺乏弹性。因此，地价其实主要由需求一方决定，需求上升则地价上升，需求下降则地价 下降。然而，在土地供应政府垄断的制度安排下，地方政府为筹措更多的土地 出让资金以加快城市建设步伐，在房价上涨时往往将地价大幅提高，一旦土地 需求降下来，宁愿暂时不供地也不愿降低地价，这样地价实际上是只升不降，“棘轮效应”极为明显。由于土地成本已占到全部开发成本的40%以上，地价的 刚性上升自然而然地推动着房价的刚性增长。因此，住房价格持续上涨。住宅市场价格过高的不合理性的主要原因一般来说自主性需求的增长是随着社会经济的发展而释放

7、的，不会造成房价的持续快速增长，但投机性需求的介入则加快了房价的上涨速度。据一 些研究机构调査，近几年房价上涨较快的东部城市投机性需求占到了全部需求 的25%以上，这些投机需求过旺加剧了供求矛盾，加快了房价的上涨速度，最终 引起房地产泡沫。这里就引进了一个关于房地产泡沫的问题。1.房地产泡沫的概念房地产泡沫，就是指由于虚假的需求造成供求关系失调，使得房价高于房屋真实价值的正常波动范围，即这种高价不是由于真正的需求（对于住房而 言，就是居住需求）引起的，而是由于虚假的需求（对于住房而言如投资、投机） 引起的，即形成了房地产泡沬。2.房地产泡沫是导致房价居高不下的主要原因之一由于房地产过热，一旦泡

8、沫形成，房地产价格的过快上升产生虚假需求 信息，影响开发着和消费者的预期，而且由于虚假需求造成的过度供给，又会 产生形成新的房产积压，给整个国民经济带来大而长期的负面影响。房地产泡 沫是由于房地产价格脱离其价值基础而持续上涨的过程和状态，是房地产行业 内外因素特别是投机性因素作用的结果。因此，人们日常所说的房地产泡沫其 实就是房地产价格高于市场基础决定的合理价格的部分，所以，房地产泡沫的 存在就是导致房价居高不下的不合理性的主要原因之一。房地产泡沬的形成过程实质就是因为投机等因素引起的住宅市场房价 的持续大幅度上涨运动。房地产泡沫产生的原因主要是投机行为和货币供应。 真实的需求是为了满足生产和

9、生活的需要而产生的，是实实在在的，因而不会 产生泡沫。投机的需求是为了谋取差价利润。只要有差价，投机人就会有利可 赚，他也就有无穷的欲望去购买房产、地产，而无论房产、地产的价格有多高。此，推动房地产泡沬的需求力量是投机需求。这种虚假的需求在一定条件下 极易丧失，当这种虚假的需求丧失时，那么虚高的房价也就无所依托了，就会 骤降，即泡沫破裂，那将对国民经济产生极大的伤害。这种伤害是怎么造成的呢?因为房价骤降，开发商的利益就会造成极大 损害，而使其不能如期归还从金融机构贷入的款项，从而损害金融系统的利益。 国际货币基金组织实证研究表明，房价暴涨与暴跌之间联系紧密，房价暴涨之 后带来暴跌的概率高达40

10、%。大家都知道，购房贷款在金融机构的资产中占有很 大比例，而金融机构又是国民经济的调节器，那么金融系统遭受损害后造成的 必然是国民经济的衰退。从另一个角度讲，房价虚高会使有真正需求的居民买 不起房，那么开发商的产品价值也不能实现。下面以京这几年的情况为例，浅谈一下我们的想法2009年南京房价走势图2009年度月南京住宅楼盘报价走势图2009年140月南京商品住宅报价走势2009年南京各区房价走势图2009年白下区1 -10月房价走势2009年210月白下报价走势图1/0月各月房价表加权均价（元/応）187259月176008月172257月14880自月138205月136604月136403

11、月135402月134001月13300对比1月房价变化=141-00%环比上月房价吏化:6.40%点评：白下区的月的房价整体呈上涨趋势，七月后 出现较大幅度涨幅。和鼓楼“玄武一样白下作为南京 老城区之一，区域内项目多位于主城，因此房价也一直 处于较高水平区域内的金鼎湾国际推出以来房价一直 保持在20000元以上。而由于区域内目前在售项目较 少因此白下区房价走势基本和南京市的价格走势相 似。2009年秦淮区1 -10月房价走势2009年1-10月秦淮报价走势图1-10月各月房价表加祝均价（元/m，）162339月149008月123507月118506月112605月107334月104003

12、月100662月99331月9800对比1月房价变化=t65.65%环比上月房价交化:8.95%点评：秦淮区今年房价一路上扬，十月房价与年初相比 涨幅近七成。秦淮区房价的变动主要麦雅居乐家园的影 响。雅居乐花园作为城中大戶型衰宅项目，具有一定的 稀缺性 > 房价也更加抗跌，更加保值 > 因此彼许多有经 济实力的投资客所追捧.项目前段时间连续5个月上调 房价也直接拉动了秦淮区的房价走势，这也一度成为业 内讨论的热点话题口2009年ho月玄武报价走势图|1 40月备月房价表加权均价（元/席）185919月182753月168667月16250白月148965月140964月140203

13、月137202月136201月14220对比1月房价变化二t30.74%环tt上月房价交化二-1.7%点评：1-10月玄武区的房价呈上升趋势六月后上涨幅 度较为明显o玄武区均价是目前南京城区房价最高的 这主要是因为区域内项目多位于主城及环紫金山区域 具有一定的稀缺性，房价一直处于较高水平。而位于主城新街口商的凯润金城和长江路九号六月后涨价幅度较大长江路九号更是南京首个房价突破3万的项目，这些项目直接拉动了整个区域的房价2009年丄10月鼓楼报价走势图月 二月 三月 四月 五月 六冃 七月 八月 九月 十月1 10月各月房偷表时间加权均价c元/)10月156669月144008月135007月1

14、33335月124505月137004月142003月126002月126001月12600对比1月房价变化=t24.3o%环比上月房价变化二-8.80%点评：从走势图上看,鼓楼区今年1-1 0月的房价整体呈 上升态势，36月出现小幅度波动。作为南京第一行政 区，哉楼区的房价在主城中却是最低的。这主要是因为 目前哉楼区在售项目主要集中在河西。而老城区的项目 较少，仅有天正湖滨花园等项目在售。而天正湖滨花园 的住宅庁月售罄，这也直接影响了整个区域的价格走 势造成了 36月价格的诚动。2009年1-10月下关报价走势1600015soo1500014soo140001350013000125001

15、20001-10月各月房价表时间加权均价（元）10月155429月152838月146007月133206月133005月133004月132603月139502月139251月13925对比1月房价变化=111-62%环比上月房价吏化二-1-70%点评：下关区房价在0月出现了较大幅度的波动 > 二 季度出现明显下践 > 七月后又开始出现明显上涨o二季 度房价下降.主要是区域内在售项目相对较少，而进入 7月后随着万科红郡加推新房源以及凯鸿隽府开盘.房 价随之拉高。呈有一定波动，但下关房价也处于较高水 平，这主要是因近年来城北改造便得下关区的形象不断 提高.已发生翻天覆地的变化，逐渐

16、被购房者认可。2009年1-10月建邺报价走势图1800016om14ocx)12000100008000600040002000月 二月 三月 四月 五冃 六冃七月i八冃 九月 十月 no月各月房价表时间加枳均价c元/ny )1月154-679月14-8008月137177月13200已月113665月112004月110503月11016n月111331月114-83对比月房价变化=t34.69%环kt上月房价吏化:-4.50%点评：1-10月建邺房价在经过前三月f氐迷之后开始回 匿.6月以后房价増幅加快。这是因为，去年楼市寒冬 对河西产生了较大的影呃。进入3月楼市整体回矇，建 邺的房价也

17、有了起色。随著河西配套设施曰趋完善，行 政机关的陆续迁入 > 人f门已相信河西未来格成为南京又 一域市中心。建邺区的房子也因此变得抢手起来，菖至 供不应求，这也谨成了建邺房价从6月开女台飞速増长。对比1月房价变化二?41.59%环比上月房价吏化二m.61%1/0月各月房价表时间加核均价（元/卅）1月81869月78258月66007月6300d月59815月58004月57743月58992月56411月5781得大批自住型购房者选择在江宁置业口而江宁市场上的存星房无法满足当前的需求再加上一些开发商囤房.使得江宁房荒'更加严重房价也因此上涨.2009年江宁区1 y 0月房价走势2

18、009年170月江宁报价走势图点评：江宁10月房价较年初上涨了四成.从9月开贻房 价涨幅明显变大口造成江宁房价飞涨的原因是供不应 求。江宁房价与主城相比较低，而这几年生活配套的不 断完善以及地铁一号线南延线即将通车的交通利好.使2009年140月浦口报价走势图a佃月各月房价表加权均价（元/m，）63679月61678月53007月49506月49755月47704月45163月44002月39401月4100对比4月房价变化=t55.29%环比上月房愉吏化：3.24%点评：浦口 10月房价较年初増长55% 仅次于秦淮。由 于秦淮在售项目少，房价走势不具代表性，因此，浦口 才是真正南京今年涨幅最

19、快的区域°浦口房价的上涨一 方面是因为08年底房价跌至谷底。另一方面则是江北是 南京房价盆地价格优势明显使得越来越多的人开贻 关注浦口。而过江隧道、地铁等利好也让人们普遍看 好浦口未来的发展前景,使得浦口房价更具升值空间口200咅年栖震区1 -10月 馬偷走勢2009年工-1o月栖霞报价走势图月各月房价表时间加权均价（元/曲）1口月102259月92003月85807月8820已月82005月82404月81203月784-02月78901月7900对比1月房偷变化=t29.43%环比上月房价吏化二-11.14%点评：栖霞商品房价格在今年月间的波动幅度较为平稳，保持了该区域房价近年来

20、一直较为稳定的特点。 这主要是因为该区项目之间差异不大，各项目的价格诚 动普遍平稳。该区房价的平稳上升主要是麦到南京房价 整体上升的大势影呃。而区域;环境配套的不断改进“也 使得更辜的人开始关注该区o1/0月各月房价表加校均价 < 元/卅）114209月97508月93757月92336月88885月85884月89503月87902月87891月87692009年10月雨花报价走势图月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月对比1月房价变化二t30.33%环比上月房价斐化二-17.00%2009年雨花区1 y 0月房价走势点评：1-10月雨花房价整体上升，9月开贻出现较大

21、幅 度増长。这也是区域内在售项目较少，房价爰个盘影响 较大造成o雨花区9月房价的明显上扬主要是先锋青年 公离和万科金色里程的陆续开盘造成的。先锋青年公寓 以及万科金色里程都是主打中小户型房诱，虽然房价较 高，但凭惜低总价的忧势还是吸引了不少购房者'从而 取得不俗的销售业绩'雨花的房价也因此随着抬高.从上表可以看出2009年的南京房价增速普遍在30%以上，部分地区甚至达到了 60%,房价由一月到六月的10000元左右冲刺到十月份是达到14000元左 右，房价一直是稳后爆增，当然过去两年的数据对现在指示器参考的作用。当然这跟南京的地位有关，南京市我国重要的经济政治中心，土地价格当然

22、偏高,当然了也有很多其他不容易被重视的因素，如治安因素，影响其价格。下面就起浅谈下。治安因素属于房产的社会环境，社会环境主要反映在房地产周围的社会治安程度、主要聚居群体、日常社会交流以及各种文化娱乐活动等方面。任何阶 层的居民都倾向于选择靠近市政、周边居民素质较高、社会治安良好的住宅区,因此这类地区的房价会有所增涨。社会治安程度也是一个重要因素。有着良好般说来，政的防卫设施的房地产项目，使居民享受到归属感，价格自然高。治不稳定，社会动荡，经常发生犯罪案件，人们的生命财产无法取得保障，房地产价格自然会下降。从总量而南京流动人南京市公安局局长孙文德用一系列的数据让市民切实感受到安全。据介绍, 南京

23、目前的治安状况与上海、天津、北京、重庆等全国16个同等城市相比，从 杀人、放火、抢劫、抢夺、劫持、爆炸、持枪等主要发案指标为参考， 上讲，南京发案数是最低的。全国凶杀案最多的城市，一年达700起， 去年只有65起。与2002年相比，南京的民事转刑事案件下降了 27%,口犯罪案件也下降了 21%。据统计，南京的整体治安环境在全国同类城市中排 名第二在南京玄武，鼓楼，建邺，白下，秦淮，雨花地区，治安相对更好，社会 相对安定，因而房地产价格也就偏高，平均每平方米16000元以上；相反，在 六合与浦口地区，外来人员较多，社会治安相对较差，不稳定因素多，房价也 就偏低，平均每平方米前者是6000多元，后

24、者为8000多元。这就与治安相对 较好的地区出现的反差。因此，地区社会治安因素与房间成正相关的关系，消费者在购房时会着重 考虑此方面因素，好的治安环境可以使得人们安居乐业，心情舒畅，住在自己 的房子里安静安全，购房人数会集中于此区域，房地产价格自然升高，房子也 会容易销售。反之，够房者人数较少，房价就会偏低。2010年至2011年南京房价走势图南京房价走势图2010年至2011年南京房价分布图2010年下半年到2011年上半年房价总体很不稳定，在经过2010年11月到2011年1月的增长后到国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会 议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。发布

25、新国八条后一段时间内房 价有一定回落，但在3月至4月这一段时间内又开始回升。与2009年极为不同, 同样10各月左右的时间，2010下半年至2011年上半年房价走势极为不稳，但 房价的增长起点最低为12000元。增长了至两千元，下图是2009年南京gdp走 势图，从走势来看房价的走势与gdp的走势基本趋同。房地产行业对gdp的贡献不可15%2008年以来gdp増速走势r c«经过2009年上半年房价的稳定过后，南京房价开始几涨几落，但从总趋势来看 是有一定增长，而且在国务院发布严格的国八条之后，房价经过了短期回落后 又开始增长。如果把第二次调控时间同样进行对比的话，(中国人民银行决定

26、， 自2010年1()月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期 存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%,正式宣告第 二次调控开始)，发现2010年房价在调控后不降反大幅上升直至2011年一月开 始的第三度调控，但房价在调控之前就开始下降，而且在4月份又开始上升， 所以调控政策本身会不会对房价走势造成影响本身值得怀疑。国家的调控对房 市到底会不会有重大影响当然要随着时间推移更多的房市数据被统计出后方可 下结论。在此处针对国八条的内容进行一定的分析来预测下房市。从第一条及第二条的“各城市人民政府要根据当地经济发展廿标、人均可支配收入增长速度和居民住房

27、支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制口标，并于一季度 向社会公布。加人保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹 集保障性住房房源，逐步扩人住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机 制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努 力增加公共租赁住房供应。”这两条内容来看限制比较宽松，容易造成漏洞，从去 年发生的江苏等地被指将员工宿舍充当保障房的新闻来看，地方政府即使立下 誓言保证更多的保障房，在具体实施的过程中也可能偷梁换柱是保障房对房市 的冲击极为有限。从第三条“调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整

28、个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情 况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税淸算 和稽查。加人应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚 决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住 房信息系统，为依法征税提供基础通过税收从经济上加大炒房客及开发商炒房成 本，使其少利甚至亏本来达到遏制房市过热的问题。但对于开发商可通过统一 调价来达到涨价而又不触犯该条例的目的，而且由于严格限制导致供给减少， 而刚性需求者的刚性需求仍会保持需求市

29、场的稳定。供给的减少，需求的稳定, 开发商可能会通过协调涨价来达到供需稳定。第四条“强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不 低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新 建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上,提高第最新消息价格八 型点评二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况 的监督检杳，对违规行为严肃处理。”本条通过严格限制炒房者资金流来达到限制炒房者炒房的目的，高额首付款及利率会导致炒房者成本大幅上升，如果市场需 求不大，冷淡的市场能使炒房者长期收不回成本，甚至亏本，来达到

30、增大炒房 者炒房风险。但这几年是我国人口出生高峰期时出生人口适婚时期，而我国的 传统是结婚必须有一套新房，从而这几年房屋需求量估计是很乐观的，刚性需 求很大，炒房者由于需求上的炒房风险会减少，而且炒房者一般资金充裕，首 付限制不会对其造成很大的压力，刚性需求较大时可以通过风险转嫁到一般消 费者身上。对于第五条“严格住房川地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚八区改造住房和中小套型普通商品住方用地不低于住眉建设用地供应总量的70%的要求。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。”漏洞同

31、第三 条，地方政府对本条的是否严格执行会大大影响预期效果，保障房本身过于宽 泛，是地方政府有很大的漏洞可钻，来达到既满足了政绩，又充分减少保障房 对房地产市场的冲击，来达到保证刚性需求的稳定，对于第六条“原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定 年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及 以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定 年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地八籍居民家庭，暂停在木行政区域内向其售 房。”本条的重点在于“原则上”这个词性质上模糊，为指导性意见，可以按照, 也可以不按照去做。

32、从而留下了给官员在执行严格性上留下了遗患。具体影响 须看当地官员具体执行力度上。对于第七条“落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本 地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障 性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对 相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不 力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。”由于各目标控制 于当地政府手中，目标的定制与实施都掌控在地方政府手中，就相当于让地方 政府自己出题给自己考试，执行效力是个未知数，具体要看

33、各地方政府官员具 体的实施过程，但此条留下了更为重大的漏洞，会极大减少国八条的执行力度 与效果。最后一条“坚持和强化舆论引导。对各地稳定厉价和住厉保障工作好的做法和经验， 要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当 事人的责任。”本条通过引导居民消费观念来达到减少由于虚假消息造成房地产 市场较大扰动，使供求关系稳衡，减少集聚效应。但引导居民消费观念是一个 长期的过程，短期内难以见效，而且我国消费者向来的问题是跌时不买，涨时 抢购，信息社会消息极为发达，即使没有假消息市场上本身价格的扰动也会造 成消费者不良消费心理的集体爆发，扰乱正常的消费秩序。以上对国八条

34、本身漏洞的分析奠定了对南京房价预测的基础，国八条本身 的漏洞会导致其执行力度的降低，南京房价估计会在扰动中继续增长，稳定南京的房地产市场人物十分艰巨。让我们看一下南京市民的对于持续走高的想法。作为上个月刚刚结束的南京春季房产交易会的承办方，365地产家居网在 展会期间抽样调查了 3500位市民，其中有990人接受了调査并提供了完整资料。该网站对调查数据进行统计分析发现，由于政策调控的影响仍在持续,13.05%的市民表示要在一年后买房；13.93%的人表示将持续观望;33.38%的人表示下半年若降价，将会在一年内出手购房；计划半年买房的人 有29.1% ；打算在个月内买房的市民占1 0.58%,

35、且这些购房者多数 是刚性需求。大部分市民表示，楼市调控政策前景尚不明朗，而且也没有发现 特别合适的楼盘，所以暂时选择持币观望。购房板块：半数选择江宁河西通过对购房者计划购房区域的调查发现，选择在江宁和河西板块购房的市 民较多，分别占比为21.17%和19.71 %；选择在城中购房的市民占 9.45% ；选择在江北购房的市民仅占7.49%。数据还显示，为改善住房条件 而购房的比例最大，占40.21% ,不过结婚购房和定居购房的刚性需求分别占 27.34% 和 25.22%。心理价位：八成人接受单价上限1.5万1=1调査结果还显示，71%的受访者所能接受的房屋总价为150万以内，其中总价在60万-

36、100万之间是购买需求较多的房源，有近五成的市民愿意购买这一价格段的房子。在单价方面，47.26%的市民能接受单价5001元-1 0000元之间的房 价，31 .85%的市民能接受1 0001元-1 5000元的房价。总体来说，有近8 成的市民认为房子单价在1 5000元以内较为理想。此外，仅有1.82%的受 访者能接受单价在20000元以上，还有5.07%的市民没有明确的价格意向。而以南京目前的房价水平来看，除了江宁与江北板块，主城内多数片区的房价 都突破了 15万的“心理线”，仅有城北、宁南等地段的少数楼盘尚未“达线込面对如此严峻的形式我认为买房不如租房。租房是个观念问题，中国人的 传统观

37、念跟外国不同，不能忍受一直租房生活，其实在中国这种国情下，反而 比国外更应该租房，因为中国的房子只有七十年产权（还有很多房子只有50年）。 一个人集二代甚至三代的积蓄换来的房子，贷款才还完不久，并且为之严重降 低生活质量的房子，到头来还要被收走，冤不冤呐，搞不好到时候来个拆迁保 卫战害得个家破人亡什么的就更加不值。租房反倒省事，既不用担心将来有一 天房产寿命会到期，又不会影响生活质量，把多余的钱用来保健、旅游、学习、 教育子女、穿好的、吃好的、玩好的，这样多好啊？当然可能你会担心，租房 的人总是居无定所，随时会房主赶走，但我告诉你这只是暂时的，要不了多久, 就会出台租赁法严格保护租客利益，到时候短期内拖欠房租、不同意涨租金. 要求房主将生活用品提供齐全等等这些诉求都会得到法律保护，到时候租客就