2022年2022年第六节工业房地产估价汇总

1、精选学习资料 - - - 欢迎下载第六节工业房地产估价（）学问点一：工业房地产及其估价4 特点定义：工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产.仓库及其他仓储用房地产；1涉及行业多进行工业房地产估价时,第一应当明白相应企业生产的一些基本学问；精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载2非标准厂房多, 建筑工程造价相差大标准厂房非标准厂房标准厂房一般有标准的柱距.层高.墙体与屋顶材料与结构配件等等, 同类标准厂房的工程造价相差不会太大；工业厂房中的大部分为非标准厂房, 这类厂房的跨度.柱距.梁底标高. （行车）轨顶标高.楼面荷载等等都为依据生产的不同需要而定； 因此非标准工业房地产每平方米

2、的造价相差较大；精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载3区分设备和建筑物的造价4厂房使用寿命受腐蚀性影响大有些工业设备的安装与建筑物（厂房）的施工为同时进行的,例如,许多设备的基座就和厂房的基础连为一体,因此估价时要留意区分厂房的价值和设备的价值；假如估价结果中既包含了厂房的价值,又包含了设备的价值,就应在估价报告中予以说明；厂房的工作环境经常有腐蚀性,腐蚀性强的厂房的自然寿命会受到影响,房屋使用年限会缩短；因此估价时要具体明白估价对象为否会受到腐蚀性影响,依据影响程度确定厂房使用年限；精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载学问点二：影响工业房地产价格3 因素精品学习资料精选学

3、习资料 - - - 欢迎下载1交通条件2基础设施工业企业通常需要大量运进原材料及燃料,运出产品,因此必需有便利的交通条件,例如：邻近大路交通干线或有符合运输条件的道路与大路干线相连,有铁路专用线进入厂区,邻近通航河道（或海岸）且有专用码头；以上大路.铁路和水运交通条件如能同时满意两项以上就更好；工业生产对基础设施的依靠较强,当地的电力供应情形, 生产用水能否满意需要,排污及污染治理的可能性,通讯条件等等,都为影响工业房地产价格的主要区位状况；有些工业生产要求对地理位置的挑选具有特殊性,例如造纸需要大量排放污水,所以通常需要邻近河道且应防止污染对下游造成重大影响；化工企业就不应设在山沟里；水泥厂

4、的附精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载区位状况3 方面实物状况3 方面权益状况3地理位置1用地面积与外形2地质条件和水文条件3房地产用途近如有煤矿和石灰矿就可削减原材料的运输距离,等等；工业房地产的地理位置符合生产的要求为该类房地产的显著特点；厂区用地面积大小应当合理,面积太小无法满意生产需要,太大就多出的部分并不能增加房地产的价值,但有时要考虑厂区扩建预留用地；厂区用地的地质条件应满意厂房建设和材料堆放场地对土质.承载力的要求；当地水文条件应满意厂区建设和生产的要求,在进行工业房地产抵押.清算.兼并等目的估价时,由于房地产的用途可能发生转变,因此要考虑该房地产改作其他用途以及用于

5、其他产品生产的可能性；精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载学问点三：工业房地产估价的常用方法（一）成本法（二）市场法工业房地产通常缺少同类房地产的交易实例,特殊为非标准厂房,更不易在 同 8 一供需圈内找到符合条件的可比实例,所以一般不具备采纳市场法估价的条件；但在一些新兴工业地带,往往有较多的标准厂房,这些标准厂房的租售实例（特殊为出租实例）通常较多,可以考虑采纳市场法估价；【说白了,“非标不行.标的行”】精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载（三）收益法假如可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益,就可以考虑采纳收益法估价,但这种剥离通常有肯定的难度,特殊为难以精确区分厂房

6、和设备各自产生的收益；学问点四：工业房地产估价的技术路线及难点处理工业房地产一般采纳成本法估价,在利用成本法估价时,往往为将土地.地 上建筑物进行分别估价, 然后再将两部分价格合并处理；土地的估价通常采纳基准地价修正法和成本法,地上建筑物采纳重置成本法；a. 在地价评估时应留意：所采纳的基准地价应为当地政府近期公布的,对于有土地使用年期限制的,应考虑对地价进行年期修正；b. 对建筑物的估价时应留意：依据建筑物的结构.用途.跨度.柱距.梁底标高.（行车）轨顶标高.楼面荷载等因素,利用当地建设工程造价定额治理部门公布的计价标精确定估价对象的工程造价；【教材案例26】××房地产估

7、价报告封面（略） 目录（略）致估价托付人函（略） 注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）××保税区××厂房估价结果报告（节选）精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载一.估价托付人（略）二.估价机构（略）三.估价对象概况估价对象为××保税区××地块及地上建筑物；依据××有限公司供应的国有土地使用证 （×国用（××）第××号）,土地使用权人为××有限公司,坐落于××保税区×

8、5;地块,用途为工矿仓储用地,使用权类型为出让,终止日期为 2054 年 6 月 21 日,使用权面积为13200 ；此证与××国房合字 ××××号国有土地使用权有偿出让合同书一起使用；【纠错 1】缺估价对象区位状况介绍；【纠错 2】缺少建筑物实物状况.权益状况说明；【纠错 3】未交代估价对象为否设定了他项权益.为否有共有权等；四.估价目的为托付人明白估价对象市场价格供应价格参考；五.估价时点2006 年 9 月 12 日；【纠错】 2021 年教材新要求：应说明确定估价时点的理由；六.价值定义估价中采纳公开市场价值标准,即所评估出的

9、客观合理价格应为在公开市场上最可能形成或成立的价格；七.估价依据（略）八.估价原就（略）九.估价方法估价人员在仔细分析所把握的资料并对邻近类似房地产进行实地查勘.调查后,依据估价对象的特点及本次估价目的,遵照国家有关法律.法规.估价技术精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载标准,对估价对象地块拟实行基准地价修正法,对估价对象建筑物拟实行成本法进行评估；【纠错 1】缺少估价方法的定义；【纠错 2】只采纳了成本法一种方法评估,（基准地价修正法为隐含在成本法中求取土地的方法,并不得做为单独的一种方法）,未说明只选用一种方法的理由；十.估价结果估价人员经过实地查勘和严密测算,确定估价对象在估价

10、时点的市场价值为￥ 25762358元（人民币贰仟伍佰柒拾陆万贰仟叁佰伍拾捌元整）,单价2025 元/ ；十一.估价人员（略）十二.估价作业日期2006 年 9 月 12 日至 2006 年 9 月 15 日；十三.估价报告使用期限本报告使用期限为一年,自2006 年 9 月 15 日至 2007 年 9 月 14 日止；××保税区××厂房估价技术报告 一.估价对象实物状况描述与分析估价对象为××保税区××地块及地上建筑物；依据××有限公司供应的国有土地使用证 （×国用（×&

11、#215;）第××号）,土地使用权人为××有限公司,坐落于××保税区××地块,用途为工矿仓储用地,使用权类型为出让,终止日期为 2054 年 6 月 21 日,使用权面积为13200 ；此证与××国房合字 ××××号国有土地使用权有偿出让合同书一起使用；精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载依据建设工程规划许可证（×城规开建字××第××号.×开规建×××

12、15;号）及附件报建审核看法书,建设单位为××有限公司,建设 项目名称为厂房工程, 建设位置位于××保税区××大道北侧,建设规模详见下表：精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载工程项目（用途）幢数层结构种数类表 2 53占地面积（）建筑面积（）精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载厂房13框架12722据实地查勘,估价对象地块南至××大道,东.西.北至相邻地块,地块形 状较规章,呈长方形,地块已达“五通一平”,地上有厂房.门卫室及环保绿化设施,地面按工艺要求部分硬底强化；据实地查勘,估价对象建筑物为

13、一幢框架结构三层的厂房,外墙贴方形釉面砖；其内部装修情形详见下表：表 2 54楼层位置层高用途内部装修情形天花板：石膏板造型；墙面：乳胶漆；地精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载接待区约 55m办公首层东区约 55m食堂中区.西区约 55m车间面：花岗石；玻璃门,铝合金窗；管线暗装天花板： 铝扣吊顶； 墙面：乳胶漆, 15m 瓷片；地面：防滑砖；铝合金窗；管线部 分暗装天花板： pvc 防静电塑料；墙面： pvc 防静电塑料；地面： pvc 防静电地板；铝合金窗；烟感系统,通风系统；管线暗装精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载二层全层约 4m办公天花板：铝扣吊顶； 墙面：乳

14、胶漆；地面：抛光砖； 铝合金窗； 烟感系统； 管线暗装三层全层约 4m空置天花板：水泥砂浆； 墙面：乳胶漆；地面：水泥砂浆；铝合金窗精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载二.估价对象权益状况描述与分析（略）三.估价对象区位状况描述与分析（略）四.市场背景描述与分析（略）五.最高正确利用分析（略）六.估价方法适用性分析估价人员在仔细分析所把握的资料并对邻近类似房地产进行实地查勘.调查后,依据估价对象的特点及本次估价目的,遵照国家有关法律.法规.估价技术标准,对估价对象地块拟实行基准地价修正法.对估价对象建筑物拟实行成本法进行评估；基准地价修正法即依据现行的同一用途用地基准地价,对估价对象

15、宗地所处级别的基准地价进行交易日期.容积率.个别因素及年期修正从而求得估价对象宗地的市场价格；成本法即第一估算重新建造全新状态的估价对象所需的各必要成本费用 和应纳税金.正常开发利润之和,再结合成新率（综合考虑年限.实体性.功能性和经济性贬值求取）运算出估价对象的市场价格；房地产抵押价值假定未设立法定优先受偿权益下的市场价值房地产估价师知悉的法定优先受偿款【纠错 1】不为抵押估价目的,不需要列出抵押价值公式；【纠错 2】未说明不采纳其他方法的理由；七.估价测算过程1估价对象地块市场价值的确定精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载基准地价修正法为依据当地最新发布的基准地价对影响地价各因素

16、进行系数修正, 得到估价对象地块在正常情形下的价格；该基准地价的内涵为：于估价时点 2004 年 12 月 31 日,土地在正常市场条件下.区域平均土地开发程度（工 业五通一平）和合理容积率（工业为1）下的熟地价格；估价对象地块所在地块 工业用途网格地价为517 元/ ；pzzpsz× k× aw×ar ×ao× ay×sf ×s其中pzz 估价对象总地价； psz估价对象所在位置工业基准地价； k期日修正；aw临江修正系数； ar 容积率修正系数；ao其他个别因素修正系数； ay使用年期修正系数；f 开发程度修正；s宗地总

17、面积；期日修正（ k）该区域基准地价于2006 年公布,估价时点为2004 年 12 月 31 日,该区域在这两年内工业地价有肯定程度的上涨,本次评估依据同类用地总体上涨水平确定交易日期修正系数取110；临江修正（ aw）估价对象宗地不临江,故不修正,修正系数为100；容积率修正（ ar ）依据托付人供应的资料显示,估价对象宗地容积率1,就修正系数为100；【纠错】容积率修正系数确定未说明理由；精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载其他个别因素修正（ao）工业用地其他个别因素修正系数表：区位状况调整表 2 55指标标准优较优一般较劣劣外形基本规精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎

18、下载指标说明外形规章.面积大.地势地质状况好,对外交通条件好外形较规就.面积较大.地势地质状况良好,对外交通条件较好就.面积适中.地势地质状况相宜.对外交通条件能满意需要外形不规就.面积偏小.地势地质状况较差,对外交通条件较差形 状 极 不 规 就.面积过小.地势地质状况差.对外交通条件差精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载修正系数110 1051051010100950 95090【纠错】个别因素修正未说明修正系数,打分为多少？只列出各种情形分值,但没有评判估价对象修正系数；使用年限修正（ ay）估价对象宗地工业用地的最高出让年限为50 年,剩余使用年限为4775 年,取土地 酬劳

19、率为 6%,就年期修正系数为：1l ÷（ 1 6%）4775÷ 1 l ÷（ 1 6%）50 0 99l 958 31；【纠错】土地酬劳率6%缺取值依据；开发程度修正（ f ）精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载估价对象地块红线内外已达五通一平,且地块内有环保绿化设施,地面按工艺要求部分硬底强化,价值增加40 元/ ；估价对象宗地红线外五通. 宗地红线内场地平整； 依据城镇土地估价规程 ,基准地价修正法评估宗地地价的运算公式及运算过程见下表：估价对象宗地工业用地运算过程：表 2 56517 元/ pzzpsz×k×aw× a

20、r ×ao×ay× s-f其中：pzs估价对象总价（元）8342400pss估价对象所在位置工业网格地价（元k期日修正/ ）517110aw临江修正系数 ar 容积率修正系数ao 一其他个别因素修正系数100100105ay 一使用年期修正系数s 一宗地总面积09919583113200f 一开发程度修正（元/ ）40宗地网格地价运算公式运算过程运算过程【纠错】表格中所列运算公式错误,应与p165 给出的公式相同；就估价对象地块总地价：8 342 400元（取整）单位地价： 8 342 400 ÷13200 632（元/ ）（取整）注：由于建筑面积小于用

21、地面积,按有关规定, 采纳用地面积作为地价运算依据；精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载2估价对象建筑物市场价值的确定（1）依据××省建筑工程计价方法.××省建筑工程综合定额.××省装饰装修工程计价方法及××省装饰装修工程综合定额,参考××市同类型工业厂房建筑技术经济指标及相关市场行情, 依据估价对象的实际情形,土建单位造价为 800 元/ ,房屋装修单位成本为 200 元/ ,设备安装单位成本为 100 元/ ；建安费用（ 800200100）× 12722 13 994

22、200 （元）（2）专业费.治理费及不行预见费依据项目费用支出情形,按建造成本的6%运算（其中专业费占2%.治理费占 2%.不行预见费占2%） 即 839 652 元 ；【纠错 1】建造成本6%取值无依据；【纠错 2】前边交代为五通一平为熟地,不需要有基础设施建设费,但应当有公共配套设施费和其他工程费；【纠错 3】缺销售费用的运算；（3）投资利息假设开发期为1 年,贷款利率按一年期贷款年利率612%测算, 资金在开发期匀称投入,就投资利息为：投资利息（ 13 994 200 839 652 ）× 612%× 1× 0 5 453 916 （元）【纠错】投资利息应按复利运算；【纠错】投资利息运算基数中缺销售费用的运算；（4）开发利润取利润率 10%,即为 1 483 385元；【纠错 1】开发利润为什么利润？不同的利润基数为不同的；【纠错 2】利润率1