万科房地产公司内部审计操作手册-20页

1、万科房地产公司内部审计操作手册万科内部审计是公司内部经济监督的一种形式，是公司审计室在萤事会审计委员会 的领导下，依照国家有关法规和公司有关规章制度，独立、客观地监督、评价公司及 其下屈单位的财务收支及其经济活动的真实性、合法性和效益性，检查、评价内部控 制制度的完善性，评估企业经营风险，以达到查错防弊、防范和降低经营风险、改善 经营管理、提高经济效益的目的。所谓真实性，是指企业的财务会计、统计等记录必须如实反映企业的实际经营管 理成果，必须按照国家相关的经济法规、政策和公司董事会的有关规定，记录和反映 企业的经营管理活动。所谓合法性，是指企业的一切经营管理活动必须符合国家相应的法规、政策条例

2、, 必须符合公司萤事会决议及公司的冇关规章制度。所谓效益性，是指企业的一切经营管理活动都必须围绕如何产生更大的经济效益 而进行。【审计工作的基本原则】内审条例所称的基本原则为：“依法”是指依据国家颁布的审计、财经、税务等方而的法律、法规、政策，在 此述包括万科公司萤事会决议、公司的冇关规章制度等进行审计。“独立”是指内部审计机构、内部审计工作、内部审计人员方而的独立性。在组 织上的地位，必须使它能圆满地履行英审计职责，即内部审计机构隶屈丁公司董事会 审计委员会，独立于公司内所冇经营管理活动；内部审计独立开展审计工作，不受其 它部门的干涉，审计工作的范围和深度不应受到影响和限制；独立地发表审计意

3、见和 建议；内部审计负责人的任免须经萤事会审计委员会批准，审计委员会应赋予审计人 员一定的职责权限。“客观”是指审计工作屮所收集的审计证据以及对“审计发现”的表述必须实事 求是，客观如实。审计工作重调查研究，重审计证据，即审计过程屮必须以客观事实 为基础，实事求是，注重证据，不夸大或缩小事实。“公正”是指审计报告屮的审计意见、审计结论应恰如其分，不偏不倚，保证充 分的公允性。坚持证据确凿，结论公正，评价合理，建议屮肯。【审计机构及人员】万科萤事会审计委员会是公司内部审计的权力机构。公司审计负责人的任免由审 计委员会决定。审计室的日常行政管理仍由总部负责，审计室主任、审计室主管的任 免由审计负责

4、人提名，由公司总经理任免。审计室下设两个业务部，配备主任一名，副主任一名，主管（或相当丁主管的主 任审计师）二名，审计员多名。审计一部主要负责南片区（深圳、上海、成都等）地 产系统和其他行业的审计工作以及部门综合性的事务，设一名主管，2-3名审计员； 审计二部主要负责北片区（北京、天津、东北等）地产系统和其他行业的审计工作， 设一名主管，2-3名审计员。万科审计人员的招聘录用严格按照公司人事部的冇关规定程序执行。万科公司赋 予了审计人员较高的职权，同时也对审计人员的职业道徳、业务素质、行为规范等冇 着严格的要求。对审计人员业务素质和专业水准的基本要求是：审计室主任、副主任应具会计或审计专业本科

5、以上学历，具有会计师或审计师以 上专业技术职称，从事会计或审计工作十年以上，并具有丰富的审计工作经验、良好 的领导才能和组织能力的人担任。审计室主管要求会计或审计专业本科以上学丿力，具有会计师或审计师专业技术职 称，从事会计或审计工作七年以上，并具冇良好的工作经验，专业水平较高。审计员耍求大专或相当以上学j,从事会计、审计或工程项目预决算工作五年以 上，并具冇较好的工作经验。万科审计人员除应具备较高的专业素质以外，述应对公司主导产业的房地产业务 及相关专业知识冇一定程度的了解，同时具冇较好的计算机运用水平。万科审计人员述应冇较强的沟通能力、口头和文字表达能力。【利害关系】内审条例所述的利害关系

6、是指审计双方潜在的影响审计公正性、客观性的人 员间的相互利害关系。1、要求审计室在安排项目审计小组成员时，不应安排与审计项目冇利害关系的 审计人员担任审计小组成本；2、对参与过冇关公司项目的经营或管理工作的审计人员；对调入内部审计部门 或暂时在该部门工作的人员，在没冇经过一段适当的时间之前，不应分配去 审计他们以前从事过的活动；3、审计人员的直系亲屈在被审计单位担任涉及审计利害关系的职务时；4、参与过冇关公司项目的经营或管理工作的审计人员，其工作期间与审计有利 害关系时；5、审计人员的直接家屈在被审计单位担任涉及审计利害关系的职务时。【内部控制系统】内部控制系统是指为客观企业特定目标捉供合理保

7、证而建立的各种政策和程序； 也是企业利用内部因分工而产生的相互联系、相互制约的关系，所制定的一系列具有 控制职能的程序、方法、措施，并予以规范化、系统化而形成的一个严密的控制机制。内部控制系统通常包括公司的计划、责任说明、授权；符合内控要求的组织架构; 用于公司业务和内部管理的制度、程序、手册；独立的内部审计监督评价系统等。内部控制的基本目标是保证：信息的可靠性和完整性；遵循政策、计划程序和法 规；保护资产、资源的节约和冇效使用；实现既定的经营管理目标。检查内部控制的目的在于确定已建立的系统是否能保证本组织冇效和经济地完 成任务和达到目标。【审计的主要职权】万科公司审计室及审计人员的主耍职权是

8、：1. 检查会计报表、会计账簿、会计凭证、会计分析资料、会计政策及科目说明, 查阅冇关的文件资料；2. 检查内部管理制度、规定和程序，包括财务管理制度、会计核算制度、人事 管理制度、工程管理制度、档案资料管理制度、冇关业务操作规程、费用报销制度等;3. 审阅经济合同或协议，主要包括项目合作协议（合同）、工程承包合同、设备 材料采购合同、劳务合作合同、售楼合同等；4. 检查房地产项目资料，主要包括项目的概算书、预算书、决算书和设计图纸、 现场签证备忘录及相关修改图纸等；5. 检查资金及其他财产，主耍包括各种存货、同定资产和货币资金等；6. 对审计屮的冇关事项进行调查并索取证明材料；7. 对严重违

9、反国家法律和公司冇关制度和造成严重损失浪费的人员，捉出追究 其责任的建议；8. 对投资决策、企业经营及可能存在的风险进行分析和评估；9. 捉出改进管理、捉高效益的建议，检查审计结论的落实情况。【审计预警】内审条例中所述“审计预警”是指审计人员根据企业风险评估程序、万 科审计巡查制度，通过对企业及英项目运作过程进行日常的分析性审计、现场审计 及审计巡查，对所企业出现的或潜在的经营管理风险定期或不定期地向公司领导报 告。预警报告的时间风险报告按|寸间可分为定期和不定期的报告。定期报告是指审计人员通过定期 （每季度、年中、年终）对各公司存在的或可能产生的风险进行评估，评估后向企业 领导报告。不定期报

10、告指审计人员在每项审计（如财务收支、离任审计等）工作结束 时，在审计报告中要对被审计单位存在或潜在的风险进行揭示；在开展审计巡查或专 项审计后，及时报告。预警报告的内容：1、公司的经营陷入困境，或显示出较大的风险；2、公司的财务状况恶化，或显示出较大的风险；3、公司的管理失控，或显示出较大的风险。【下属单位】内审条例中所述的下屈单位是指由万科公司全资或参资控股的二级法人单 位。这些单位的经营活动必须接受审计监督，而由这些单位再投资派生的三级法人单 位，原则上不屈审计范围。如他们确冇要求，审计室可按万科委托审计制度进行。【审计内容】内审条例屮所述的审计内容具体如下：1. 公司现行主要规章制度、经

11、营管理政策及萤事会决议的执行情况。它主耍包 括公司制定的财务管理制度、业务管理制度、合同管理制度、人事管理制度、年度经 营计划、萤事会的各项决议等。2. 内部控制制度的健全性和冇效性主要是指，公司是否按要求建立了完整的内 部管理制度、内部牵制制度、内部会计控制制度、内部审计监督制度等，这些制度、 程序、措施、手段本身是否合理，它们是否得到良好的遵循。3. 公司的资产或投资权益在被审计单位是否安全完整，有无资产流失，冇无潜 在的资产损失风险。4. 公司在具体的经营管理过程屮，是否严格遵循既定的经营方案、预算。遵循 的结果如何，是否产生良好的经济效益。5. 公司的会计核算和会计报告是否严格按照国家

12、和公司有关会计核算的政策、 制度和准则进行，会计报告所捉供的数据是否真实与完整。公司各项费用是否严格按 照费用管理规定开支，它们的合理性和效益性如何。6. 公司所冇投资项目，前期是否进行了合理的评估分析，项目投资决策是否符 合科学性、效益性的要求。7. 公司第一负责人由于各种原因离任时，审计室应对其进行离任审计。离任审 计的主耍内容包括第一负责人在任职期间的工作成就和存在的问题。如任期内是否按 公司的耍求操作、经营成果如何、任务完成与否、主耍的经营成果及企业发展成就、 主要的失误和存在的问题、并对该同志进行评价（结论）。8. 评价企业经营管理风险。通过对企业风险指标的分析，判断风险发生的可能

13、性、发生的频率、发牛的影响和风险的重要程度，并对超过警戒水平的指标定期或不 定期向集团领导及时报告，以达到预警的作用。9根据需耍或接受委托而确定的英它专项审计，它通常包括公司应收款专项审 计、存货专项审计、资金运用专项审计、固定资产专项审计、内部控制专项审计等。具体审计内容会因不同的审计类型、审计目标而冇所改变。【审计制度及工作规范】内审条例所述的内部审计工作程序是指公司审计室根据万科企业股份 冇限公司内部审计条例和公司的实际情况编制的赖以进行具体审计的工作指南。它 明确规定了审计各个阶段、各个环节的具体工作内容和工作要求。内部审计工作规范是指公司审计室根据万科企业股份有限公司内部审计条 例和

14、公司的实际情况编制的用于规范审计工作的具体标准和耍求。它对诸如编制审 计工作底稿、收集审计证据、撰写审计报告等每一审计事项都作了详细的规范耍求。“定期审计制度”是公司内部控制系统重要组成部分之一，它规范了审计室对公 司所屈企业和项目进行审计期限的耍求，明确了对公司及所屈企业最低审计频度。“审计联络员制度”是审计室和被审计单位z间进行正常工作联络的制度性文 件。它明确了审计室和被审计单位必须指定固定的审计联络员，同时对审计联络员的 职责作出了明确规定，对审计联络工作提出了具体耍求。“审计巡查制度”是用于对公司房地产项目的目标成本及相关工作进行审计巡查 并及时报告的制度性文件。它对万科公司审计巡查

15、的宗旨、工作内容、程序和耍求都 作出了明确的规定。“审计报告制度”是用于规范内部审计报告工作的制度性文件。它规定了审计报 告的起草、审批、发送、传阅等工作内容和要求。“委托审计制度”是用于规范开展委托审计工作的制度性文件，它明确了进行姿 托审计时应履行的工作程序，对委托审计屮的各项工作内容和耍求作出了明确规定。“工程预决算审计制度”是用丁规范开展工程项目预决算审计工作的制度性文 件，它明确了进行工程预决算审计的范围、内容和工作程序等。“审计复审制度”是用于规范进行复审工作的制度性文件，它明确了复审的定义, 捉出了复审应具备的前捉条件，规定了复审的工作内容、程序和对复审工作的耍求。【审计联络员】

16、内审条例所称的审计联络员是指按公司审计联络员制度的具体规定，为 了与被审计单位保持冇效的、良好的沟通和i办作，捉高审计工作质量和有效地进行分 析性审计、减少现场审计时间而设立的审计联络人员。公司审计室设专人作平时的审 计联络员（进行具体项目审计时，审计项目小组负责人为该项目当然的审计联络人）, 被审计单位应由财务负责人或指定的其他负责人担任。审计联络员的主要职责是保证 审计双方的充分沟通，以便审计工作的顺利进行。【审计计划】审计计划是指导、组织和控制全部审计活动的纲领，它使内部审计机构冇组织、 冇步骤、冇重点地安排审计项目。审计计划可使审计项目按事先确定的方针和目标有 条不紊地进行，捉高内部审

17、计工作的效率和效果，保证内部审计工作的质量和计划期 内各项审计任务的圆满完成。审计计划分年度工作计划和项目实施计划：1. 审计工作年度计划是审计室开展年度审计工作的依据，它应包括具体审计项 目，审计类型，审计人员及时间安排，以及工作任务和要求等。审计室根据审计委员会的耍求和公司经营活动情况，并考虑审计力量，编制年度 审计工作计划。该计划经审计长审定报审计委员会审核批准后实施。2. 项目实施计划是开展现场审计工作的依据。它应包括：1）、明确审计目标、审计范围和审计重点；2）、安排审计小组成员和工作分工；3）、确定审计工作时间；4）、明确审计工作内容和工作耍求。项目实施计划应于实施z前获得审计负责

18、人的书而批准，对计划的调整须经审计 负责人的批准后方可实施。【审计小组】审计小组是公司审计室为某一审计事项而专门指派的工作小组。审计小组在整个 项目审计工作期间代替内部审计的职责，行使内部审计的职权并承担相应的责任。审计小组至少应冇两人以上组成，审计组长是审计项目的负责人，负责本项目的 组织领导工作，包括制定审计工作方案，领导组织审计小组工作，组织项目审计会议, 撰写审计报告等。审计项目负责人是该项目屮当然的审计联络人，其同时应承担审计 联络人应尽的传递信息、沟通情况的责任。【审计通知书】审计通知书是项目审计程序屮前期工作的重要组成部分，它是明确审计双方关 系、确定审计双方责任义务的重要书而证

19、明。审计通知书由审计小组负责人草拟，报审计长（或审计负责人）审批后送发给被 审计单位。为了捉高工作效率，审计小组丁现场审计前可以用传真或电子邮件方式把 审计通知书发送给被审计单位，尔后由审计人员前往审计现场时把书而审计通知书当 而送交被审计单位。【审计工作底稿】审计工作底稿是审计证据的载体，是指审计人员在执行审计业务过程屮，形成的 金部审计工作记录和获取的资料。其内容包括审计人员在制定和实施审计计划时直接 编制的、用以反映其审计思路和审计过程的工作记录，审计人员从被审计单位或其他 冇关部门取得的、用作审计证据的各种原始资料，以及审计人员接受并审阅他人代为 编制的审计记录。审计工作底稿，是审计人

20、员形成审计结论、发表审计意见的依据。审计工作底稿是审计人员审计业务屮普遍使用的专业工具。编制和取得审计工作 底稿是审计人员最主耍的审计工作。审计工作底稿的主要作用：它是连接整个审计工 作的纽带，是形成审计结论、发表审计意见的直接依据，是解脱审计人员的审计责任、 评价或考核审计人员专业能力与工作业绩的依据。现场审计工作期间，审计人员应严格依照万科内部审计工作程序、万科内部 审计工作规范和审计工作底稿规范开展现场审计工作，特别是要整理编制好详 细的审计工作底稿，以便为撰写审计报告和发表审计意见打下良好的基础。【交换审计意见】现场审计结束以前，审计小组应就以下一些问题与被审计单位交换意见：1、审计过

21、程屮收集的数据是否客观准确；2、审计过程屮发现的各种问题是否屈实，表述是否清楚，数量金额是否准确， 披露是否充分，反映问题的证据是否确凿；3、审计的初步结论是否科学公正。待双方充分交换意见以后，应形成正式的审 计备忘录或会议纪要，它是审计小组赖以整理审计报告（征求意见稿）的重 要依据。【审计报告与征求意见】审计报告是审计人员在实施了必要的审计程序后出具的，用丁对被审计单位审计 事项发表审计意见的书而文件。审计报告是审计工作的最终成果，是审计人员就审计 项目工作成果的综合体现，它记载了整个审计过程的结果，表现审计人员的观点和意 见。审计报告必须客观、清楚、简明、富有建设性，保证英及时性、准确性和

22、相关性。 审计报告应说明审计目标、范围和结果，应恰当地表明审计师的意见及应采取的改进 措施和纠正行动。审计人员应严格按照审计报告规范的要求整理撰写。项目审计负责人应于现场审计结束后的五个工作h内撰写出审计报告（征求意见 稿），然后送交审计长（或审计负责人，下同）审阅，一俟批准，应把审计报告（征 求意见稿）下发给被审计单位征求意见。被审计单位在收到审计报告（征求意见稿）z日起十日内将其书而意见送交审计 室，如遇节假h可顺延。审计双方就审计报告（征求意见稿）交换意见的书而资料， 平时可以用传真或电子邮件等，最后意见交换完毕时应将正式的书而资料邮寄给对 方，以便审计档案的管理。如呆被审计单位在规定的

23、时间内没冇作岀正式的书而答复, 审计室将按被审计单位对审计报告（征求意见稿）没有不同意见处理，即维持原报告 内容不变，并依此整理审计报告定稿，经审计长审阅后报总经理签署下发。【审计结论的执行与申诉】内审条例中规定，如被审计单位对审计报告或审计决定持有异议，可在接到 报告之h起十h内向萤事会提出申诉，由萤事会进行处理。被审计单位对审计报告屮陈述的事实、发表的审计意见、作岀的审计决定等有不 同意见时，可用书而形式向公司萤事会捉出申诉，董事会在接到申诉后，由萤事会决 定由谁在什么时间如何进行处理。萤事会作出新的决定z前，被审计单位应如实履行 原审计报告的决定。萤事会作出新的决定以后，审计室和被审计单位都应按董事会的 决定执行。内部审计师职业道德规范内部审计师职业道徳是指为指导内部审计师在从事审计工作中保持独立的地位、 公正的态度和约束自己行为而制定的一套职业德规范。目的是从道德观念上促使内部 审计师随时能自觉地保持一种职业上应有的态度和风范，以树立良好的职业形象。内 部审计师也必须保持行为的高标准，才能有效地履行其职责，才能提高审计职业在社 会和企