某项目调查报告分析(2)

1、某项目调查报告分析本次报告为我公司南戴河项目开发的调查报告，目的是通过对有钱有闲阶层的消费偏 好进行收集分析，以期获得有参考价值的数据，推动项目的有效开展和顺利实施。现归 纳如下：一、前言1、调研时间：04年12月8日9: 00am04年12月10日6: 00pm2、调研方法：半定向式的多项选择式的问卷调查3、调研行业及地点：国贸、金融街及亚运村it、金融、贸易企业及高级会所，如财政 局、中国电信、中国信托投资公司、南方证券、中体倍力健身房等4、座谈会：在访问者会议室5、调研问卷有效标准1）所有受访者均须填写年龄，否则一律作废卷处理；2）在数字（如价格）问题上，受访者重复选择者，一律按最高数字

2、处理；若未做选 择者，均按最低数字处理；3）本调查问卷一人一份，重复填写无效。6、调研容量：问卷100份，问卷有效率94%7、调研对象要求被调研对象工作级别为部门经理以上年薪在10万元以上年龄26-60 岁之间。二、调研结果及分析1、客户群体分析本次调研按年龄段分为26-30岁（8名）、31-35岁（14名）、35-40岁（9名）、 41-50岁（8名）、50-60岁（5名）五组，从94份调研报告看，31-35岁客户群比例 最高，约为32%。其余年龄段基本都在20%以内。一方面是由于高职位人上普遍拒绝 接受调查，所以使得本次36岁以上年龄段调查比例有所偏低。 26-30岁 3卜35岁 36-4

3、0岁 41-50 岁 50-602、客群工作范围:此次调查所选择的被调查者的工作范围大致分为政府机关、外企、个体私营、合资和 国营企业五类。而且政府机关的比例明显比其他行业高，可能是与政府机关灰色收入多 有关，此次调查者所占比例分布如图所示。客群工作范工作范m3、海边度假房产特征构成在客户最心动的四种度假房产特征中，排列在前四名的特征依次为：房间可以看海 （占72.72%）、离海近3分钟到海边（占40.90%）、270°大飘窗（占40.90%）和全面智能化要求（占36.36%），基本都是项目的外在物理属性。显示出受访者非常注重 物业的形象、档次与品味。而个性化的要求如开放式阳台、超大

4、舒适的床、开酒店式管 理选择比例也在30%左右，在一定程度上也表明这些有钱有闲阶层是非常注重个人享受 的，如果能包装好项目，提升到相当的档次，使物业能成为一种身份或地位的象征，对 有钱和有闲人士来说，将是非常有吸引力的。表格一：度假房产特征总量比例度假房产特征总量比例1.房间可以看海3272. 72 %10家政服务511. 36%2. 3分钟到海边1840. 90%11.大吧台511. 36%3. 270°大飘窗1840. 90%12.异国精装修511. 36%4.全面达到智能化1636. 36%13.带家电49. 09%5.开放式阳台1431. 81%14.大开间无间隔24. 54

5、%6.超大舒服的床1329. 54%15. 3米层高24. 54%7.酒店式管理1125%16.投资回报高24. 54%8.按摩浴缸818. 18%17.开放式厨房009.有山有水715. 90%部分海边度假特征选择比例房间看海 3分钟到海边 270度飘床 全面智能化 开放式阳台 超大舒服的床 酒店式服务按摩浴缸有山有水家政服务0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%4、周边配套设施：在提供的10种选择和建议里，客群对娱乐休闲没施需求非常突出，占总比例达到 42.10%,其他选项均比较低。在访谈中，他们认为，度假物业周边没施应该是比较齐全 的，所以他们更注重休闲性没施的配置，

6、以满足其全身心放松的目的。部分受访者还提 出，度假物业应该象酒店一样，有很好的配套没施，没置应该没有会所，有明显的奢侈 和享受需求。周遍配套设施酒店 网球场 游泳池 健身房 沙滩排球 洗衣房诊所餐厅超市 娱乐设施0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%5、客户使用房产的目的如图所示，在调查使用度假房产目的问题上，周末使用目的为市场消费主导，占53%o 其次是长假使用，占33.5%,可以看出顶层消费者周末娱乐已经成为重点，这与有钱有 闲阶层的休闲习惯是一脉相承的。访谈结果显示，这部分有钱人上因经济殷实，生活质 量及品位要求极高，而且已经追求到每一天，同时越有钱的人上

7、，就越注重周末休闲的 质量，希望能享受完整无打扰的假期，而避免长假与社会大众去挤旅游景点。相对而言， 其他选择均比较低，如果能提高项目的服务功能和质量，该部分消费市场应该有很大的 潜力可挖。使用房产的目的6、房产的价格在置业问题上，被调查者买与不买的比例为86.62 %: 13.38%,显示出强烈兴趣。 同时值得我们关注的是是36-40岁与41-50岁的被调查者似乎对购买有着更浓厚的兴 趣，他们购买率为100%，而26-30岁购买的比例仅为25%，从这里我们可以很明确 的看出，36-50岁客户是我们最有力的购买群。在价格方面,被调查者比较认同的房产价格主要集中在10-15万、15-20万20-

8、30 万三种价格段，三者比例均超过20%，相对是比较平均的。按照3000元/平米单价计 算，其主力面积应在30-70平米之间。在户型户数比例上基本都为4: 3: 2: 1。但访谈时，客户非常关注项目的档次，而且希望能有具体的产品进行评价，由于本次调查没 有对项目进行具体描述，所以他们选择的价格均是最低价，价格弹性很大，至少可以达 到 20%。购房总价10-15 万15-20 万20-30 万30万以上户型面积30-5050-6767-100100以上户数比例26%27%21%13%7、分时度假房产的选择如果不买，而采取分时度假方式，被调查者均表现出了审时谨慎的态度。23.3%的被 调查者不购买

9、。35%的人认为2万元以下为合理费用，认为2-3万元合理的占17.21%， 4-5万的占其总数的9.30%，认为4、5万和5万以上合理为合理费用的寥寥无几。这 主要是因为大部分人上都考虑购买，所以对分时度假不太感兴趣。但访谈时，他们认为， 如果能享受国际度假酒店集团的待遇，他们仍是非常欢迎的。基本上，合理价格在3万 元左右。客群选择分时度假比例三维柱形阁1分时度假总比例 口26-30岁 口31-35岁 口36-40岁 口41 50岁 口50-60岁2万以下2-3万 3-4万4-5以上5万以上 不买结论：1、大部分的中产及富裕阶层有强烈的度假需求，而且他们购买度假物业的欲望非常明 确，是市场的生

10、力军。2、有钱有闲阶级非常重视物业的档次和品味，比较追求身份感和地位感。3、有钱有闲阶级对娱乐消费等奢侈性没施要求较高，需要有一定刺激性的新东西。4、在户型没计上，大中小面积户型分别应在100平米、70平米、40平米左右三个档 次，户型户数比例约为4: 3: 2: 1。方案是计划中容最为fi杂的一种。由于一些具有某种职能的具体工作比较fi杂，不 作全面部署不足以说明问题，因而公文p、j容构成势必要繁琐一些，一般有指导思想、主要目 标、工作重点、实施步骤、政策措施、具体要求等项目。方案的容多是上级对下级或涉及面比较大的工作，一般都用带“文件头”形式下发，所 以不用落款，只有标题、成文时间和正文三

11、部分内容。1、标题方案的标题有两种写法：一个是“三要素”写法，即由发文机关、计划内容和文种三部分 组成，如北华大学五年发展规划总体方案；一个是“两要素”写法，即省略发文机关，但 这个发文机关必须在领头的“批示性通知”（文件头）的标题屮体现出来，如治理采掘工业 危机，实现良性循环方案。成文时间，为郑重起见，方案的成文时间一般不省略，而且要 注在标题下。2、正文方案的正文一般有两种写法：一是常规写法，即按“指导方针”、“主要目标（重点）”、“实施步骤”、“政策措施”及“要求几个部分来写，这个较固定的程序适合于一般常规性单项工 作；二是变项写法，即根裾实际需要加项或减项的写法，适合于特殊性的中.项工

12、作。但不管哪种写法，“主要目标”、“实施步骤”、“政策措施”这三项必不可少的，实际写作时的称呼可以 不同，如把“主要目标”称为“目标和任务”或“目标和对策”等,把“政策措施”称为“实施办法”或 “组织措施”等。在“主要r标”一项中，一般还要分总体目标和具体目标；“实施步骤”一般还要 分基本步骤或阶段和关键步骤，关键步骤里还有重点工作项fh “政策措施”的内界里一般还 要分“政策保证”、“组织保证”和“具体措施”等。方案也可以是下级或具体责任人为落实和实施某项具体工作而形成的文件，然后报上 级或主管领导批准实施。写法要求同上。商业计划书写作纲要部分目的长度（页数）1.0业务要点整个业务计划的简要

13、总结1-22.0公司描述2.1背景/历史2.2资本结构/股 东名单2.3期权协议（如果适用）公司的背景资料，包括资本结构。1-23.0产品/服务3.1描述3.2技术3.3消费者可得到的好处公司将向消费者提供什么？与消费者目前所使用/所 拥有的产品/服务相比，消费者将从公司的产品/服 务中如何受益？1-34.0市场分析4.1规模4.2区域聚焦4.3发展 4.4消费者概况4.5市场开拓战略公司有多少潜在用户？其增长率是多少？公司计划 占有该巾场的多大份额？公司如何发现潜在帘场、 如何打进潜在市场？1-25.0竞争分析5. 1现有竞争5.2替换产品/服务5.3swot （强势/弱势/机会/威胁分析）5.4竞争优 势5. 5进入壁垒公司的竞争对手是谁？公司比竞争对手强/弱的地方 是什么？是否具有能阻止其他人进入的壁垒（例如 技术/法规）？1-26.0业务计划的实施6.1战略6.2联盟6.3实