光伏农业项目尽调中涉及的主要土地问题

1、光伏农业项目尽调中涉及的主要土地问题h期：2015-04-28 复制链接 责任编辑：apple 打印收藏评论(0)订阅到邮箱 阳光工匠光伏网讯：作者：公司二部姚平律师案例简介客户拟收购一家建设和运营光伏农业项目的公司的全部股权。该光伏农业项目采用近來 非常热门的农业大棚+光伏电站的模式，兼具工业项h和农业项冃的特征，占地规模较 人。项h公司主要通过租赁的方式取得相关项目用地的使用权。客户关注的重点问题在 于冃标公司是否对项目用地享有充分的使用权利，在土地方面是否存在任何重大的不合 规情况或者潜在风险。不案例对光伏农业项目中可能涉及的主耍土地问题进行了归纳和总结，并对如何减小风 险提出了建议。本

2、案例巫点分析的问题为农村机动地未经承包是否可以直接流转(如租 赁)。对于这一问题，本文不仅对国家和地方层面的法律法规进行了分析和解读，并且 调研了相关的司法判决，所形成的分析具有一定的实践意义，供实务人士参考和讨论。光伏农败目寒滴轴及的主要土地问题公司二部姚平2015年1月16日15： 20124兰1小匕=址0卫声巴底茫匕弓比五袴合织 fo"a" note« soce apr* p2d12. zhcxlun hm rwganue-3 nto a llp under the hwmenlal»- rutes hn lbw freo忖弓 justice mn

3、istnf ofchra.提纲、光伏农业项目简介 二.尽调中需注意的主要土地问题-2.1租赁模式取得土地的一股由可题 2.2土地用途界定问题 2.3设施农用地审批/占用基本农田问题 24机动地未经承包直接流转问题三.总结棚顶光伏组件剩余电力联入电网出售_光伏农业项目简介农业大棚阳光工匠光伏网农用地f v t i丿千h r所 lad zhong lun law firm二.尽调中需注意的主要土地问题项目公司取得土地的方式:"租赁模式”土地权属土地流转模式a： 承包用赁aa2a3集体粥租a2 bs稹式乩机动炖直接租赏b(b?b?復式c,承包租赁转租二.尽调中需注意的主要土地问题2.2 土

4、地用途界定问题农业大棚+光伏电站的模式是否改变土地的农业用途?« 土地利用现状分类:（gb仃21010-2007）设施农业用地.指互接用片经亘性养阪的畜條舍、工厂化作物栽培 或水产养殖的生产设施用抱及其相应附属用地.农村宅基地以外的 晾匣场等农业设施翌地/卜阳光h底光伏网（国土资源部、农业部关于 迸一步支持设施农业傩廉友 舉的沥（2014年9月29 日生效）（“汶塗农用地新 世”）【咎代§国土资源部. 农业都关于宗善设施农用地 管理有关问题的通知<“设施农旳地旧”）设施农用地具体划分为生产设施甲地、附屋设施用地以及配套设施 用地:生产没施用地峯折在设施农业项目区域內，

5、克走目干农产品宦尹的 设施用地；附厲设施用地是指直接用于设施农业项目的辅妙生产的设捷冃炮； 走套设施用地是指三农业专业大户.家庭农场农民合作社、农业 企业寻.从事规橈化粮食生产所必希的配套设施用地=当地国土资源局批夏（山西 省国土资源厅2013年5月）j “生农业大棚捌顶注设光伏电站，鹫农业大榻附产品，因该类项目 不改变土地用逢，不需办理农用地转用审批手续.”中借律师寡务所 lscj zhong lun law firm注意：如杲农业人棚空宜.仅运营光伏电站,是否 改变农业用途？二.尽调中需注意的主要土地问题2.3设施农用地审批/占用基本农田问题11设施农用地旧规二i殳施农用地新规设施农用地审

6、批取消农业设施的建设与用地由经 营者提岀申请，乡镇政府申 报.县级政府审核同意。取消了设施农用地的审批要求=设施农用地是否可以占用基本农田？设施建设应尽昼利用荒山荒 坡、滩涂等未利用地和低效 闲置的土地，不占或少占耕 地，严禁占用基本农田=对于平原地区从事规模化粮食生产涉及的配套设 施建设，选址确实难以安排在其他地类上、无法 避开基本农田的，经县级国土资源部门会同农业 部门组织论证，可占电基本农田。占用基本农田 的，必须按数最相等、质最相当的原则和有关要 求予以补划。各类畜禽养殖、水产养殖、工厂化作物栽培等设 施建设禁止占用基本农田。v 3 iw /干郴 丁 f心 d 口 zhong lun

7、law firm流转特包、岀租.互农用地就地第i通过扌乳 拍、公开愣商的形 式或折股分配后羊ieffirxsr 抚 见祎汀或“ j5ss汀没用*未发包的机动地2.4机动地未经承包直接流转问题承包a. 机动地是否町以未经承包直接流转b. 直接流转的法律风险c. 如何减少直接流转的法律风险2.4机动地未经承包直接流转问题a.机动地是否可以未经卓旬即直接流转？农村土地应实行承包制，土地经承包后才可流转"机动地具有临时性、机动性 是打了解元人牝才看鸡预留的，机动地的预留和 使用不能侵害村民的利益：机动地最终应当用于调整承包土地和分配给新增人口承包.机动地的经营不 能危害到这一最终目的的实现.

8、结论：机动地不町以未经承包就直接流转2.4机动地未经承包直接流转问题b.直接流转的法律风险：司法实践解读犬网4虽包合同期辰过长，大量移民迁入产生不超过地方实籠办法可抗力明由（可以提规定的悬长期限能终止合同v/s>承包合間期隈过 长，而众多斯境 人无地耕种，机动地临时 性承包台同 无效/终止机动地直接流转合同的法律风险：1. 由于违反农村土地承包法关于农村土地承包经营的规定而无效（j ;2. 由于期限过长导致侵害笫三人利益而无效；3发生不可预测的人口壇加（如移民）时.町能以不可抗力为由被提前终止（j o三.总结1. 农业光伏电站项目不改变士地的农业用途，无须进行农业地转用审批（前 提：农业大棚需要实际运营）c2. 设施农用地无需审批。3. 在严格符合相关条件的情况卜设施农用地可以占用垦本农田；但农业光伏 电站项目并不符合这些条件。4. 机动地应当用于调整承泄土土和甘配洽話増人工 在此之前可以临时性地 承包，但承包裡宇和期限应当符合相关法规的要求。机动地不可以未经承4 x-5. 机动地未经承包直接流转存在较大法律风险，可能因违反农村土地承包法或侵害新增人口利益而被判令无效，或因大量移民迁入等不可抗力因 素被提前终止6. 如需