广东某高档别墅项目营销策划推广案

1、广东某高档别墅项目营销策划推广案2008 年目录1 市场结论31.1住宅状况312户型状况综述41.3生活配套与服务41.4小区环境与规划41.5价格状况41.6购买决策状况 52项目定位521项目核心竞争力522 个真实的高尔夫故事错误！未定义书签。23产品定位524项目命名及形象定位73项目诊断831望832闻933问1034切103.5秘方104 推广部署1141实操方案思路阐述114.2入市时机1243部署思路134.4具体部署135 公关活动185.1国际高尔夫生活全体验1852家居集成一体展示系列活动185.3*会系列活动 195.42005-新闻发布会暨产品洽淡会 195.5顺德

2、旅游高峰论坛2056珠三角行业领袖高尔夫邀请赛暨“美龙会”成立205.7儿童高尔夫精英赛216宣传媒体226.1媒体策略2262媒体投放比例226.3媒体投放安排237推售节奏24结束语错误！未定义书签。1. 市场结论顺德区国民经济高速高效增长，宏观经济效益继续上升，农业、工业、笫三产业呈高速增长趋势。顺 徳区正在勾画第三产业蓝图，拟建珠三角重要物流基地、岭南文化胜地，并推出系列旅游品牌。 房地产业2003年房地产业龙头企业*集团进入顺徳，同时香港三人房地产业企业之一进入顺徳，使整体竞争 格局发住新的变化。经过20多年发展，顺徳房地产业可以进入联合经营的整合时代，一方利用本土资源 优势，一方利

3、用成熟的操盘经验，双方优势互补。 教育事业教育事业迈上新台阶。教育总投资11. 76亿元，比上年增长10.6%。基础教育、特殊教育、职业教育 和高等教育加快发展。新增4个镇被评为广东省教育强镇。顺德职业技术学院新校园建成并投入使用，教 育资源得到优化整合。 旅游业目前顺徳正在调整产业结构，人力发展第三产业，并将美食旅游作为重点产业发展，近年，以顺徳美 食为代表的又一个第三产业品牌逐渐浮出水面，人们在将来概括顺徳产业品牌时，将会用上一个新名词， 那就是“两家一花一菜”。2003年，顺徳餐饮营业收入占全国百分之一，成为顺徳最重要的旅游资源, 成为吸引外地游客的最人卖点。随着顺德将以大力推进工业化和

4、城市化，加强规划和政策调控，扩大第三产业招商引资，加快第三产 业对外开放，深化相关体制改革等措施加快这些行业的发展。现代商贸流通业、旅游业、会展业和房地产 业，这四大行业将成为顺德第三产业加快发展的突破口。 特色商业2010年顺徳将形成特色商业、物流业和零售业三足鼎立局面，相关地产项目已陆续启动。2010年， 社会消费品零售额达到334亿元，年平均增长12%左右，比2001年增长3倍，商业服务业营业面积达到 730万平方米左右，户籍人口人均拥冇营业面积5.9平方米左右，商业服务业从业人员占就业人口的20% 左右。 商务会展经济顺徳依托国内外知名的家电、家具、花卉、机械制造等产业，已经拥有一定知

5、名度的展览会，拥有加 快会展业发展的基础和运作经验，同时，每年在顺徳举行多项各行业大型博览会，吸引了全省、全国各地, 甚至国外的商人们都询来洽谈参观，因此，会展业打造顺德产业知名度的同吋促进顺德未来商务业的迅速 发展，顺徳未來商务业前景较为看好。对于奠定顺德制造之都、会展名城将起到枳极作用。顺徳将以顺德 家电为龙头，力争通过3至5年的努力，引导第一、二产业的支柱和特色产业形成一批行业会展品牌，塑 造两三个国际会展名牌，将顺徳建设成为华南地区特色鲜明、影响力强的会展区域。人们生活日渐提升，对从居住环境、服务意识、教育氛围、生活配套等众多方面居住耍求越来越高。 以下是顺德人对住宅方面的要求：1.1

6、住宅状况希望购买别樂及复式单位为主，两者已占总数的55%,其中选购独立别樂的占了 30%,选购复式单位 的占了 25%。独立别墅及多层住宅为最受欢迎，33%的买家购买别墅类型产品，选择多层住宅的买家占54%,其屮4 层的多层住宅占23%, 6层的多层住宅占31% （带有观光电梯的6层多层住宅占13%）0选择住宅朝向、景观以南北对流、朝南、人工湖景为主，最受买家欢迎的南北对流39%，朝南及人 工湖景占的比重相近，分别占33%及35%。住宅智能化系统着要于煤气管、遥感控制系统、宽帯网等，其中72%被访者选择煤气管是家居必需品, 遥感控制系统占60%,宽带网占49%。选择住宅的重要因素为价格吸引及有

7、升值空间、发展商实力和信誉、靠近高质素著名教育学府、良好 的物业管理品牌等，其中97%选择了价格吸引及有升值空间，其次84%的被访者较为注视教育下一代，选 择教靠近高质素著名教育学府是重要因素。1.2户型状况综述在户型间隔及血积上被访者多选择四、五房单位及面积在300-500 m2之间，选择四房单位占18%,五 房单位占 27%；选 300-400 nf 占 22%,选择 400-500 nf 占 16%。在别墅方面，冇接近50%被访者希望英花园面积在100-300 nfz间较佳，其次26%希望花园在300 m2 以上；而在楼层选择上以3层居多，占了 48%；对于环境配套方而，希望带花园及泳池

8、；装修用料上以木材与砖材为主要选择対象，选择传统的砖材占36%,占27%的被访者选择了新颖的木 材。在阳台的设计方而，逾80%的被访者选择了落地玻璃阳台最受喜欢，其中选择落地玻璃大弧形阳台占 58%,选择普通的落地玻璃阳台山23%。1. 3生活配套与服务停车位人多需要一个或一个以上，其屮62%选择一个停车位，而且逾80%会购买该车位，80%以上选择 停放的位置为室内地而和室内负层。出入交通和服务到位的家屈清洁、小孩托管等人性化服务需求较大，冇33%的认为住宅巴士接送服务 非常重要，而有逾40%认为幼儿托管服务、钟点服务及衣物洗熨是比较重要的。近90%的被访者中每月都会使用会所设施，并且有56%

9、的人愿意花费用约100-300元使用会所的设施。 选购离市中心较远的住宅时，被访者中有39%认为需要大型超市配套，有29%认为需要酒楼餐厅配套。 会所设施以饮食、健康娱乐身心为主，认为会所屮非常重要和比较得耍的设施有：室内泳池、室外泳 池、网球场、羽毛球场、高尔夫球场、篮球场、桑拿室、阅览室、棋牌室、钓鱼场等。顺德区近年來人们重视教育事业，希望住宅区内配冇教育设施，冇42%的被访者选择外资分支机构学 府，另外31%的被访者选择重点或知名学府。1.4小区环境与规划被访者喜欢居住小区以市区外人型社区为主，占了 41%,其次有39%喜欢居住于纯住宅小区辅以适量 商业配套。园林偏向于喜爱欧陆风格，有3

10、0%被访者选择，而喜爱江南风情园林和不需特别风格宁静及绿化优* 园林设计各有20%0对选择牛活环境要求较高，大部分被访者希望购买规划独特完善、依山伴海、低密度的生活空间，分 别有62%、43%和52%选择。1. 5价格状况54%的被访者认为二次或三次置业以口住及改善居住条件为主要的购买冃的，而为父母购房、子女购 房或把物业出租等ii的各占约10%。逾40%的被访者会选购总楼价在100万/套以下，其次23%的选择101-150万/套。希望能以价格约4000-4500元/of购买到人型绿色生态别墅小区有45%的被访者，但价格超过5000元/ nf以上购买该类型住宅有62%的被访者可以承受。银行按揭

11、是最多购房者选择的付款方式，被访者中冇60%选择该项付款方式，其中冇近50%首期款愿 意负担11-50万，有45%接受月供款在3000-5000元；还有30%选择了一次性付款。据调查所得，大型别驼小区的管理费2元/nf最为合理，被访者中选择了 1.5元/nf以下占44%,选择1.6-2 元/itf 占 32%。16购买决策状况被访者中近50%认为未来一年顺徳的房价将会基本持平，却有68%的被访者选择把闲钱用丁投资房地 产，从而得出顺德人对房地产市场的抱着前景乐观态度。首选居住区是靠近绿、静、*生活小区，冇35%的被访者选择；英次为近郊大型住宅社区及市中心 区。电视广告、报刊广告、公共场所资料成

12、为他们获知楼盘的三人重要途径，分别占有25%、29%、15%。逾60%被访者认为小区与著名学府相邻近，以及与大型商场、医院等服务设备实现功能联络会影响购 买进程。全部被访者都一致认为应山其曾开发楼盘质量和服务质量来决定其发展商印象和信誉的判断，其次大 部分都认为上市公司的信誉比未上市公司的信誉好及广告版面大的发展商是有实力。顺德产业随着经济的不断发展，顺德将以商贸流通业、会展业、旅游业、房地产业及汽车业为耒 來重要发展方向。顺德人他们都是精英一族，凭着多年努力，创造了无数个现代神话，无论是地缘、经济、心理， 还是文化，他们依然坚信自已是顺德人，以低调、务实、勤奋、冇拼搏精神、见识广博、冇追求是

13、所冇顺 徳企业家的共性。顺德人对居住理念的追求顺德市民追求绿、静的居住环境；喜爱大型欧陆式园林风格社区；耍求 完善贴心周到人性化的物业管理服务；希望购买别墅、复式并带一个或以上车位的单位。突显自身尊贵， 对牛活有持续追求，向往顶级的牛活居所及对居住文化氛围的追求。2. 项目定位2.1项目核心竞争力高尔夫，真正的国际18洞高尔夫 高尔夫体现一种真正的绅士风度高尔夫是一种绅士运动，这不仅仅是因为它的价格不菲，它的挥杆姿势潇洒迷人，它的球场环境优雅 迷人，更应该体现在所有参加这项运动的人都要有真正的绅士气派和风度。 高尔夫渗透一种贵族气质高尔夫不仅从外表改变一个人的仪表，更从内心改变一个人的修养素质

14、。高尔夫的精神气质，令参加 的人都能在运动屮潜移默化，一举手一投足，一言一行，无不透鉤出贵族高雅风姿。 高尔夫衍生一种贵族的血统高尔夫不仅令人由内至外焕发贵族的魅力，他还可以衍生出一种贵族的血统，彻底改变你的身世、牛 活方式、思维方式。无论你以前是一个农民的儿子，或是一个木匠今天，他是贵族，血统不能因财富而改变，却因气质而鉴定，这一切，都因高尔夫而来。2. 2品定位基于以上对市场的了解及对项忖价值的分析，项ii定位已召然若揭，我们的项冃是一个至高层次的项珠三角唯一高尔夫经营商务旅游海外教冇家电集成湖畔高尔夫国际皇家别墅居住领地 与高尔夫经营复合承传高尔夫与住俱來的高贵气质；发扬高尔夫文化提升人

15、的素质，人的胡味，人的本质的潜移默化作用；开启高尔夫精英居住会聚zl'j；提供高尔夫社交的交流平台。 少商务旅游复合着意打造珠三角no1的高尔夫笫一居住别割区；盘活一期单位，发展二期商业，取得非住宅以外的商业价值和区域地位；实现本集团把商务旅游与地产的复合的又一成功案例；开启木集团向旅游产业的发展之路。 与海外教育产业复合营造笫一居所的先要条件；捉升项目档次的必要条件；缔造本集团领跑当地教育产业的先驹。 与家电集成复合把项目打造为高尔夫第一居所的先决条件;实现木集团家电集成化领先构想；开创木集团把家电集成化与地产的复合的先河；木集团整体提升品牌价值和社会形象地位，联手成为地产行业、家电

16、行业的领跑者。项冃与四大产业复合：正是基于市场趋势与项ii核心竞争力与高尔夫结合 顺应顺徳政府的发展战略，通过项目与高尔夫经营、商务旅游、海外教育、家电集成四大产业的 复合，打造成政府对外开放、宣传的窗口； 提升以高尔夫为核心，与旅游、教育、家电集成复合，将本企业品牌打造成一张烫金的名片； 以高尔夫为核心，与其他产业复合，捉升项目价值、地位，缔造一个纯粹的极具国际生活气质的 皇家第一居所； 以高尔夫为核心破件，配合人性化、高素质、完善周到、细致体贴的贵族式服务，从软件方面营 造真正的国际皇家别墅生活； 以高尔夫为教育核心，点滴中渗透尊贵的文化气质和绅士的风度，从根本中熏陶人的素质和血统 的改造

17、； 以高尔夫为文化核心，全方位多角度，从小培养孩子高尔夫的情操，培养新一代的顺徳人。四大产业与项目复合思路图本项目2. 4项目命名及形象定位湖畔高尔夫，成就皇者之气珠三角唯一具高尔夫经营商务旅游海外教冇家电集成四人复合产业的 湖畔高尔夫别墅居住领地3. 项目诊断望、闻、问、切，是医生诊断的必要手段。而对策略者而言，诊断一个项f1,同样需要望、闻、问、切。唯冇如此，方能深入了解项冃病症，继而对症下药，一举切中病脉，以最恰当的营销推广方法來达到 最佳的销售效果。让我们重新回顾一下木项日：3.1望3.1.1病症：现场硕件感观差，产品落后；服务人员素质参差；高尔夫会员层次混杂。 会所、售楼部等外观设计

18、较落后，配套不齐全。 一期产詁年久失修，设计陈旧，花园杂草丛牛:。 高尔夫球场欠缺维护，环境较差。 人气不足，服务人员素质参差。 高尔夫球会员层次混杂，未能显示项口尊贵的感觉。3.1.2药方：在建设二期的同时，全面整改一期产品及原有配套；加强人员培训；殷别会员级别；全 力重点打造皇家尊荣服务。 整改人门、会所、园林，拆除现有售楼部及体冇馆。 修缮一期别墅外立而及私家花园，装修洋房内部结构（包括公共部份）。修缮高尔夫球场，改善整体环境，提高项目档次。修整现时高尔埔场绿草如荫，生机盎然的高尔夫球场3. 3问3. 3.1病症：产品可展示部份少，重新营造協时多日，外部存在一定竞争，欲脱颖而出非一时z功

19、 项fi 期产品积压，因其设计落后，对项口整体档次及二期的推出存在一定阻力。 冃前产品特色性不足，特有高尔夫资源不足以支持达到项冃打造珠三角no. 1别墅区的冃的。3.3.2药方：除完善项目软硬件设施外，最重要的是整合资源，将高尔夫、商务、旅游、等儿个元索 最佳组合。 将部分一期产品重新包装成酒店公寓，创造家居一体化装修样板，可作为租赁、展示之用，盘活 一期剩余货量。通过租赁可以人脉传播方式树立项目口碑（可通过高尔夫、服务、配套亨受等方面体现）, 并可作为展示“*”家居集成z用，推动产业多元化的同时，可达到宣传项冃作用。 一期产詁在租赁过程中得到盘活，从中提炼服务公寓概念，形成旺租氛围，也其在

20、后期的销售作 出了辅垫。 举行系列有针对性的公关活动，将商务旅游与高尔夫紧密联动，如与旅游局联办高尔夫旅游，又 如利用举办行业论坛、行业展会等，扩大辐射影响力，令项口成为珠三角商务旅游重要基地，从而将项目 最大价值化。3.3.3医效；走出产品差异化道路，一期与二期销伟两不谋，为企业开辟多元化产业新环节。3. 4切3. 4. 1病症：项目销售时机滞后，客户难以截留，地域限制客源。 因产权移交问题，销售至少在半年后方能进行，树立形象、知名度需一定时间，而项目周边众多 知名品牌楼盘林立（如*园、*园等），客八流失可能性较人。 项目地处北浴镇，地域知名度和対较低，难以吸引外区域客户购买达到迅速消化项目

21、的目的。3.4.2药方：从前期开始通过各类资源铺展宣传，通过特色定点行销手段扩展客源。 网络营销：“*”企业合作伙伴、政府关系，“*”客户资源、客户资源（别墅楼盘客户资源）、 “*高尔会”会员都是项冃可利用的客户网络，町通过专人联络、短信、dm、公关活动等形式加以利川，在项忖未正式开售前就建立一个庞大的人脉网络资源，令不仅成为项ii的潜在客户，也是项li的宣传者。 定向营销：因顺徳专业市场集屮，会展博览业极其发达，而这些行业精项正是项1=1的主要日标消 费者，因此可针对特定行业采取集屮式营销宣传，如与会展屮心设置长期展厅，免费为客商提供住宿，又 如举办行业联谊活动等，主要通过外展、公关活动形式

22、来进行，以潜移默化的形式将项id高端形象渗入1=1 标消费群中，从而迅速树立知名度。3.4.3医效：最大利用项目资源，全面且高效地铺设客户网络，最后达到确立品牌影响力，迅速消化 产品的目的。3.5秘方从上述众多“症状”归结，我们得出“独家秘方”=服务+包装3. 5. 1服务服务是宗旨，以人为本是提升项冃整体素质的着眼点。在皐家式高尔夫别墅社区中，不仅要满足居住 者对文化的需要，而且给人们一个有品位的居住环境，更为下一代创造一个良好的成长环境。只冇从根木上改善物业管理人员素质；从木质上提高高尔夫工作人员的专业素质和精神曲貌。增加尊 有化、独亨性的尊贵服务，如：配备私人管家、私人医牛、私人律师、私

23、人助理等专业服务。才能迎合项 0国际第一居所的发展目标；才能把项口打造成为顺徳地区对外展示的窗口，对外交流的国际性社交平台。3. 5. 2包装现场包装是改变客户对项目固有看法的根本z源。大至从根本上改善一期住宅现时状况，高尔夫球场 整体景观性及兴建新一期售楼部等；到小至更换105国道上的指示牌、增加一期住宅花园的花卉品种、项 口小区沿途小景点摆设等。无论大小一律以国际高尔夫别累皇家领地的标准來包装整个项目。着意把项目打造为珠三角n01的 别墅社区。符合我们提出的缔造顺德政府对外展示的窗口，对外交流的国际性社交平台概念。“有方有守”，在下文我们将详细阐述针对本项目病情如何服用药方，相信只要持之以

24、恒，必能“药 到病除”。4. 推广部署4.1实操方案思路阐述推广核心以本品牌为宗旨；以“湖畔高尔夫国际皐家别墅居住领地”统领整个项口的推广；以“18洞湖畔高尔夫”作为项冃推广的核心卖点；气质、风度、涵养、修为作为项it高尔夫衍生的核心价值。 推售货量由于贵公司尚未提供具体可推售货量，我公司暂按顺徳*项目开发理念及项目建议屮关于户型数 量计算，独立别墅120套，叠加式景观别墅100套；以及项目一期剩余物业：联排别墅50套；洋房约180 套。酒店公寓，我公司建议其开发时间最迟，故在木营销策划案的推货量中尚未包含。实操目的本项口通过町行性的实操方案达到理想的销售业绩及社会效果。 营销策略以准确的“入

25、市”策略带领项冃以全新形彖进入市场；以重点突出的媒体选择为宣传推广策略的依据；以公关活动为树立项冃形彖的载体:以稳步上扬的价格策略保证项目整体销售均价；以冇序的销伟组织策略保证项u预定的销售bl标。 制定原则工程进度（贵公司初步提供）2005年3月10 h售楼部、样板房交付使用2005年3月30 fi别墅土建完工2005年5月30 h洋房工建完工市场契机，充分利用顺德区会展经济对外宣传和贯穿整个推广过程 执行评估实丿施和管理的双向联合。实操策划方案与执行部门z间的配合、分工配置以及监控，使人力物力资源 达到效能最人化，并随时势条件的转化，作出适时的调整。通过实践检验策略的正确性与有效性。可行性

26、实操榮略支捋市场环境优势自身条件配合宣传策賂推售节奏*成本|需求收益人员配重理场管理全程监控入市"第站价第略重稍实施、曲炖与评怙签理组织策略4. 2入市时机4. 2. 1入市吋机确定房地产市场瞬息万变，谁能占领先机抢先入市，谁就最有最大的机会成为赢家。但是要销售取得好成 绩就必须做好充份的前期工作准备以及良好的工程进度配合，方能确保项目的销售能顺利进行。为了保证能让本项冃在推出市场即能一炮而红，借助每年10刀的顺德家电博览会盛事，建议于04年 10下旬项目正式对外宣传，二期项目正式推出市场。充分利用家电博览会扩人宣传范i韦i,树立市场形象， 为项1=1正式公开发售作准备。根据工程进度

27、，建议在样板房交付使川后，即2005年3月12 h正式公开发售，一则能让客户亲身 感受到项目，刺激客户购买欲望；二则能借助3月份百业兴旺，楼市复苏的良好契机，促进项目销售。4. 2. 2入市时机制定分析根据贵公司提供的工程进度及我公司对未来大市的分析，项目于2004年10月下旬推出市场的原因有 以下两点：扩大项目宣传范围，形成区域知名度充分利用10月的顺徳家电博览会盛事，对外宣传，迅速在北窖、陈村、龙江等区域内及广东珠三角 确立知名度。利用博览会，节省广告投入博览会客商云集，项日在此期间正式进入市场，取得良好的宣传效果，有效地节省广告投入。结论:最佳入市时机即对外宣传时间为十月中下旬4. 3部

28、署思路4. 4具体部署4. 4. 1树立形象企划思路：10月下旬利用家电博览会进行宣传，11月*家电一体化展示，12月*产站发布 会，通过一系列的公关活动重新树立项冃形彖。时间：2004年10月下旬2004年12月公关活动：由于项口存在客观问题，为了使项口能顺利引爆帀场，我公司初定两套方案。方案一方案二说明:1. 【国际高尔夫全体验】：通过商务精英圈的人脉传播展示*新形象，改观此前“君兰名邸” 的负面形彖，逐渐树立属j *的品牌、服务形象。2. 【*家居集成一体化展示系列活动】：将商务、家电多元产业链接起来，借家居展示z名向 大众开力攵项目，唤起大众对*的期待，同时也可赋，*家居集成更咼的形象

29、效果。3. 【*2005新闻发布会】：借助*集团的新闻发布会及产品洽谈会，正式向社会推介*, 并通过政府及新闻媒体确立本项日北浴vi地位，进-步扩大社会影响力，并可借此次机会使部份与会者 成为项目的潜在消费者及宣传者。 工作配合立刻更换各指示牌的项目名称，冠以“*”，给人以焕然一新的感觉；10月20 ft前更改小区入口广场，改变人们对项目的固有看法；为了配合整体推广，建议10月20日前新售楼部落成；整改一期环境，从绿化、高尔夫球场、会所配套等外部环境；修缮一期公寓，装修一期用丁提供给客商的别墅，并配以家私电器；改善服务人员素质，如球童素质、精神面貌，服务意识；殷别现冇会员级别，整改现时会员等级

30、制度；增加物管人员，负责管理客商居住的公寓、别墅。 预期效果*逐渐取缔*, *以|'口：姿态进入市场；*成为本年度顺德房地产市场的新秀；* 一体化与*的户型特色深入民心。4. 4. 2幫势待发 企划思路：经过04年一系列公关活动，项冃在市场上树立一定知名度。建议继续在1刀份举办公关 活动，进一步巩固区域内知名度，同时，并开始接受内部认筹；保证2月份春节过后项目仍能成为社 会的焦点。春节过后，以区域内大幅度的电视广告轰炸全城，令每一个珠江三角洲人都知道“*和” 即将公开发售。3月份项目板房正式开放，为项目公开发售作准备。:电视广告 内部认筹 ! 时间：2005年1月3月11日 公关活动：

31、顺德旅游业高峰论坛(05.01.15)推售单位及价格：时间推出单位推出货量（套）均价（元/rtf）05年1月3月11日一期别墅105300公寓203200注：一期别墅、公寓均价含一体化家电及全屋装修装修。说明：通过推出部分一期单元，试探市场对本项冃的信心，销售价格；一方面逐渐消化一期剩余货量; 另一方面，为二期制定售价，推售节奏等作市场数据积累。 促销措施：i期单位以性价比较高的姿态推出市场2005年1月3月11 h别墅、洋房接受内部认筹，认筹客户可在公开发售当天获得优先选楼权和额 外99折。别累客户在公开发售当天成功购买，可获得1个高尔夫球纯金版永久纪念会籍；洋房客八在公 开发售当天成功购买

32、，可获得1个高尔夫球纯金版纪念一年会籍。 工作配合为了在前期积累更多的认筹客户，建议2刀下旬（初定2月26日）样板房交付使用。1月15h前完 成现场包装。 预期效果顺徳旅游高峰论坛把社会各界眼光集屮在*上，为示期启动高尔夫商务旅游奠定基础；*成为顺徳的焦点所在；吸引接近100纽的二期客户认筹；基本完成首推一期货量。4. 4. 3引爆市场 企划思路：项目于3月12日公开发售，暨行业领袖高尔夫球邀请赛举办。通过高尔夫邀请赛进一步 扩大项目声威，并迅速引爆市场，营造声势。 时间：3月12日 公关活动：国际高尔夫球邀请表演赛（3123. 20） 推出单位及价格：时间推出单位推出货量（套）均价（元/nf

33、）3月12日一期别墅606800公寓303800一期别墅105400公寓303300注：二期别墅均价含花园、泳池及一体化家电，未含装修，以下均同。 预期效果国际高尔夫邀请表演赛成为城中盛事，*18洞高尔夫球场成为城中热点；公开发售顺利进行，数十名私企业主、公务员、高级管理阶层首度成为*的业主;*成为房地产业屮与高尔夫旅游商务产业复合的成功例子。4. 4.4增加亮点，提升价格企划思路：经过声势浩大的公开发售，项目在市场上已树立相当的知名度。建议在4月份以广告宣传 为主，延续公开发售声势；在5刀份以新颖独特的优惠措施吸引市场关注；6刀份适逢国际儿童节，建议 与南国*共同举办儿童高尔夫球精英赛，发挥

34、*资源，发展项日教育产业优势。 时间：2005年4月中旬6月 公关活动：儿童高尔夫球精英赛（6月1日） 推出单位及价格:时间单位数量（套）均价（元/m"）4月一期别墅406900公寓303900一期别墅105500公寓3034005月一期别墅206980公寓304000一期别墅105600公寓3035006月一期别墅公寓104150一期别墅105700公寓403500预期效果项口销售业绩再度成为顺德房地产行业内佳话；*在北窖再掀旋风；*声势不但影响顺德区，逐渐扩展到珠江三角洲，成为珠江三角洲的no1别墅区。4. 4. 5调整消化企划思路：经过公开发售及46月份的全面提升并拉升销售价格

35、，项目二期销售基本完成。剩下主 要是消化一期公寓。此时，可与兴建屮的商务酒店和洒店式公寓以产权式或带租约式一起发售。 时间：2005年79月 推广主题：产权式公寓、带租约式公寓发售 预期效果项日于05年9月消化一二期货量，达到磬销的效果，成为本年度顺徳区最红火的房地产项目：项口无论在销售业绩、销售手法、项目软硬件都成为珠三角的no1别墅区。5. 公关活动公关活动是本项目推广的重中之重，对全面树立项目形象，其至进一步拔高两大的品牌知名度，都有 莫大的帮助。整体安排阶段时间活动树立形象10-12 月10月11月12月蒂势待发1月公开发售3月増加亮点6月备注：以上公关活动按项目一期可在10月20日前

36、交付使用安排,如至12月方能交付使用,则可将 “家居集成一体化展示系列活动”及“高尔夫体验z旅”安排至12刀，活动内容可作相应调整。 整体费用预算：447万5. 1本项目一国际高尔夫生活全体验1. 时间：10月-12月2. 地点：*各大展览中心3 .形式:（1）将一期洋房抽出20套（需集小在同一-梯内）、别墅5套，采用家居集成体化技术重新装修， 作为“高尔夫国际牛活体验宅”，而在后期可作酒店式住宅用作出租。（2）在10-12刀可与顺德各大展览中心联系，免费提供住宿，并与顺德旅游局联系，可为其举办相 关活动嘉宾免费提供住宿。（3）住宿者可享受酒店式服务，并可以优惠价享用高尔夫及会所设施.（4）可

37、在各大展览中心设置长期展厅。4. 作用：通过商务粘:英圈的人脉传播展示木企业新形象，改观此而“*”的负而形象，逐渐树立属于木项目 的詁牌、服务形象。5. 费用预算内容费用（约）备注装修费用550万按洋房每套15力，别墅每套50万计（洋房及别墅可出售，此成本可回收,不算在投入费用内）服务人员3万/月按管家3人，淸洁人员4人，保安4人计消耗品1力7月如洗发箱、牙刷等折旧55万按装修折旧1成不可预见费用10力如维护、更换等合计71力5. 2家居集成一体展示系列活动1. 时间：10月20日-10月23日2. 地点：顺徳展览中心3. 形式：（1）以设展点形式通过展板、资料、单张、电脑演示等手段展示“家居

38、集成”技术（2）将实景演示样板设置在-期的洋房及别第（洋房2套，别累1套，可直接利用“高尔夫牛活体 验宅”作样板房），博览会参展商及观众可坐接送车至现场参观（3）（如至10月20日，一期仍术能交付，则在惮览会会场设置仿真1： 1公寓实物模型及仿真别墅 模型，作为产品现场展示）（4）实景样板房可作为“家居集成技术”长期展示中心，欢迎各界人士前來参观4. 作用:将商务、家电多元产业链接起来，借家居展示之名向人众开放项目，唤起人众对本项1=1的期待，同时 也可赋予家居集成更高的形象效果。5. 费用预算：内容费用备注场地10万按租场光地700元/平方计，设置场地费用另计仿真实物模型80力1个1： 1仿

39、其实物及1个别艷模型不可预见费用20力装拆费用等合计110力5. 3系列活动1. 时间：11月2. 地点：现场3. 内容:（1）成立大会（2）举行高尔夫精英赛，部份会员可免费入住“高尔夫生活体验宅”4. 作用:通过木次活动，令会员从不同的角度去了解我们、了解项冃，增加对品牌的亲和力及归属感，无形中 形成品牌依赖，对品牌推广及项h的宣传都有极大的好处。5. 费用预算：内容费用备注活动公司费用20万元含场地布置、人员及饮食“一日游”费用（饮食、车辆等）2力元预计5部车、约150人不可预见费用5力元合计28 jj5. 42005-新闻发布会暨产品洽淡会1. 时间：11月2. 地点:现场3. 人物：邀

40、请各大合作伙伴、新闻媒介、北浴镇政府官员4. 内容：本集团2005年发展动向发布。重点突出本集团新发展重头戏房地产与家居集团，介绍与其他企业的强强联手合作动态，以及这 两大产业复合的体现。政府官员表示将全力支持建设本项冃，使其成为北洛镇的城市名片。组织参观“家居集成”实景样板及本项f1现场，进行项口介绍5. 作用：借助*集团的新闻发布会及产品洽谈会，正式向社会推介本项目，并通过政府及新闻媒体确立北浴 vi地位，进一步扩人社会影响力，并可借此次机会使部份与会者成为项目的潜在消费者及宣传者。6. 费用预算:内容费用备注活动公司费用30万元含场地布置、人员及饮食不可预见费用5万元合计35万5. 5顺

41、德旅游高峰论坛1. 时间:2005年1月2. 地点：本项口现场3. 内容:顺德旅游经济何去何从商务、会展、旅游三大产业如何结合新经济爆发点高尔夫经济（高尔夫与商务旅游联动，由高尔夫而衍生的产业辐射）4. 作用：旅游高峰会通过对高尔夫经济与旅游经济相牵合的讨论，将提高本项fi的经济价值及地位，进一步拔 高本项目的地位，不仅是北浴名片，也是顺徳的城市样板工程，成为顺徳旅游、房产的最高代表。5. 费用预算：内容费用备注活动公司费用20万元指“成立人会”及“高尔夫体验z旅”含场地布 置.人员及饮食“一日游”费用（饮食、车辆等）2万元预计5部车、约150人不可预见费用3万元合计25万5. 6珠三角行业领

42、袖高尔夫邀请赛暨“美龙会”成立1. 时间：3月12日（公开发售当h）2. 地点：本项目现场3. 人物：各大行业领袖人物（主要是顺德市龙头企业主）、政府高官4. 内容：珠三角最顶尖高尔夫倶乐部“*”的成立大会行业领袖邀请赛（各行业派代表参加，最后町与国际高尔夫球巨星较量）国际高尔夫球巨星表演赛（可邀请如*、*等）5. 作用：“*”的成立将意味着在木项目将形成顺徳其至珠三角最高层次的黄金社交圈，汇聚各行业最顶尖 的人物，而同时也意味着这里可能将成为各行业高峰会的固定活动地点。加入“*”，住入本项冃是身份的彖征，地位的体现。此次公关活动的意义不仅在于聚集人气，营造热销氛围，更重要的是确立本项目珠三角

43、no. 1的地位, 将项目档次拔至最高。6. 费用预算：内容费川备注活动公司费用50万元含场地布置、人员及饮食奖品80万高尔夫球会籍不可预见费用20万合计150万5. 7儿童高尔夫精英赛1时间:6月1日2. 地点：本项目3. 内容：儿童高尔夫俱乐部“少龙会”的成立人会（可结合“少年高尔夫学校”）小小高尔夫精英赛高尔夫家庭选拔赛4. 作用:针对顺徳人重视孩子教育，家庭观念重的特点，举办儿童高尔夫赛，通过亲子活动提高项f1亲和力, 从而有助于项目尾货的销售。5. 费用预算：内容费用活动公司费用20万元奖品15万不可预见费用3万元合计28万6. 宣传媒体6. 1媒体策略 以电了传媒为项fi形象宣传的

44、主要媒体； 以公关活动为项目扩人影响范用和树立项目形象的主要载体； 以展会会刊、行业杂志、*窃会等媒体有针对性强地对专业行业作宣传; 以现场包装为刺激客户购买的形象宣传方式； 以八外广告为辅助宣传手段； 以家电、家具等博览会设置展厅为项口区域宣传的重要手段； 以项ri品牌、业主口碑、人脉宣传为冇效促进项忖销售的宣传手段。6. 2媒体投放比例根据顺德市场调查资料显示报刊广告、电视广告是客户得知楼盘信息的主耍两大来源。结合项冃 特性及区域特性，我们在媒体选择方面除了利用电视、网络等大众电子传媒类外，还增加了展会会刊、* 会等有针対性的媒体宣传。媒体类 型形式宣传目的投放载体建议投放比重电子传 媒电 视广告形象宣传，树立项目形象 广告杂志形象宣传，树立项目形象 电 台广告宣传项目公开发儕及促销等 及时性的信息 网 络广告连接形象宣传，树立项目形象 印刷媒 体杂志类广告形象宣传，树立项目形象 软文形象宣传，树立项目形象展人广告形象宣传，树立项目形象 会刊*会软文介绍项目，扩大知名度 dm邀请函邀请行业参与活动 户外展 示人型、尸外广告广告増加项目知名度 现场包装刺激客户购买欲望 外展展示扩大项目彩响力 公关活 动“高尔夫"体验z 行预示项目推出市场,增加项目人气 *会窩尔夫z 行扩大区域内彩响力 新闻发布会巩固区域内彩响力 顺徳旅游业发展 高峰论坛利用政府支