浅析保障性住房工程成本的全过程控制与管理

1、    浅析保障性住房工程成本的全过程控制与管理    摘    要：保障性住房是一项重大民生工程，对我国当前的住房政策可以起到良好的完善和优化效果。本文主要是针对保障性住房的工程成本全过程进行控制，将上杭坪埔保障性住房作为分析对象，提出有针对性的管理措施，在保证保障性住房工程施工质量的同时，可以实现财政资金使用效益的最大化。关键词：保障性;住房工程;成本管理;全过程控制1  引言保障性住房主要是指我国各级政府对于部分低收入、住房比较困难的家庭提供一定的住房资助。比如为这些特殊性的家庭提供住房的限定标准、低价格等，这些都可以

2、称之为保障性住房。保障性住房通常情况下是由价格已经被限定的商品住房、公共租赁住房等不同的房屋形式相互组合而成。保障性工程项目本身就是一项非常重要的民生项目，同时也是保证住房政策不断完善的重要前提条件，有利于满足当前供应体系在构建和发展过程中的基本要求。保障性住房工程的实施，对整个社会的长久、稳定发展具有至关重要的影响和作用。在对保障性住房进行建设时，势必需投入大量的资金（资金一般由公共财政先行投入并兜底）作为支持。在土地、前期准备环节、建筑安装工程等各个环节，都必须要投入相应资金给予支持，才能够保证各环节施工的有序开展，为保障性住房工程的建设质量、进度提供保证，实现其成本的合理控制，实现财政资

3、金使用效益的最大化提供保障。2  上杭县坪埔保障性住房工程基本情况上杭县坪埔保障性住房工程是上杭县委、县政府为解决蛟洋工业园区内企业各类专业技术人才、入职企业的大学生住房问题，同时尝试在乡镇因国家建设需要房屋征迁就近迁高安置的民生工程，是我县落实“产业兴县、就业富民”的重大举措之一。按照上杭县委、县政府工作安排，由上杭县蛟洋工业区管理委员会办公室（以下简称为蛟洋工业区管委办）为项目业主单位。该项目位于上杭县蛟洋工业区坪埔组团（蛟洋工业区行政办公居住组团），国道319至古田镇县道东南侧，市政基础设施较为完善，交通便利，方便居住和出行。项目占地15123m2，总建筑面积58699.97m

4、2（其中地上建筑面积48818.17m2，地下1层车库层高为6m，建筑面积9881.80m2）。地上建筑分4栋，共462套，其中1号楼层数为地上16层，建筑总高度为49.02m，计156套，套内面积57m2，按公租房标准建设;2号楼层数为地上16层，建筑总高度为49.98m，计111套，套内面积79m2以内，按限价商品房标准建设;3号楼层数为地上16层，建筑总高度为49.16m，计117套，套內面积79m2以内，按限价商品房标准建设;4号楼层数为地上15层，建筑总高度为45.1m，计78套，套内面积105，按拆迁安置房标准建设。地上建筑面积48818.17m2含：1号楼、3号楼沿街1-2层，2

5、号楼1-3层具备商用价值楼房建筑面积7114.21m2（其中1号楼沿街1583.92m2、2号楼沿街3996.74m2、3号楼沿街1533.55m2）。项目总投资概算14053万元。3  以上杭县坪埔保障性住房为对象提出工程成本的全过程控制措施3.1  严格执行国家现行法律、法规、规章和相关规定，依法建章立制管理保障性住房工程项目在规划和建设时，必须要严格按照国家现有的规范化、标准化规定和要求，落实相关政策、法律法规。比如，中华人民共和国招投标法、关于印发的通知（建住房【2007】258号）、关于印发经济适用住房价格管理办法的通知（计价格【2007】2503号）、福建省人民

6、政府关于保障性安居工程建设和管理的意见（闽政【2011】88号）等，这些规章制度在提出以及具体应用过程中，其主要的目的就是为了制定保障性住房工程建设标准提供依据和遵循。如上杭县坪埔保障性住房建设标准在建筑方案评审审定时就严格按照上杭县人民政府依据上述规章出台制定的上杭县经济适用住房管理规定、上杭县限价商品住房管理暂行办法、上杭县公共租赁住房管理暂行办法等规定执行的，即：公共租赁住房面积建设标准控制在套内面积60以内;限价商品住房面积建设标准控制在套内面积80m2以内;拆迁安置住房面积建设标准控制在套内面积120m2以内。从源头是控制基建规模，减少建设成本支出。由于保障性住房工程具有一定的特殊性

7、（其所需资金一般由公共财政先行投入并兜底），所以其工程的组织实施必须严格执行公开招投标制度并制定和落实符合要求的成本管理措施，同时还要保证各岗位的基本责任能够落实到实处1。在实践中，要对现有的管理岗位制度进行不断完善和优化，同时还要强调安全职责、成本职责等在其中的重要性，根据制度条例对各环节工作的开展进行不断完善和优化，保证保障性住房工程成本控制理念可以真正落实到各施工环节。如上杭县坪埔保障性住房工程实施过程中严格按照上杭县人民政府依据有关法律、法规、出台制定的强化政府投资建设项目监督管理规定规定执行的，即：实施网上公开招投标确定施工单位;由蛟洋工业区管委办委托福建省仟羽工程咨询有限公司编制坪

8、埔保障性住房工程工程量清单及工程造价预算书，经县财政投资评审中心评审后作为招标控制价;经上杭县人民政府批准成立了由蛟洋工业区管委办主任为组长，县发改局、财政局、审计局、住建局、监察局等相关单位负责人为成员的上杭县蛟洋工业区招投标领导小组，负责协调指导园区内工程项目（含坪埔保障性住房工程）建设相关工作，特别是工程项目招标方案的制定、设计变更、工程量增加等重大变更手续的把控，明确了蛟洋工业区管委办工程管理人员在日常工程项目管理过程中涉及设计变更、进度计划变更、技术规范与标准变更、施工次序变更、工程数量变更第影响工程项目成本因素的管理责任和权限，做到成本控制、廉政风险关口前移。3.2 前期建筑设计方

9、案优化、相关建材采购选用的成本控制保障性住房工程项目虽然是民生项目，但是不可否认该项目的建设周期普遍比较长，同时需要在其中投入的资金也比较多。所以在保障性住房工程建筑设计方案优化、相关建材采购的选用时在满足设计和使用要求的前提下：（1）在项目规划设计时，充分利用项目所在地沿街优势，结合小区生活设施配套设计，将小区13号楼沿街部分13层共计7114.21m2建筑面积设计为商用价值房屋，出租或出让给餐饮、日用百货、大众娱乐、教育培训等社会服务单位或个体，可快速回笼资金。（2）优先推荐选用在县域落户工业园区内企业生产的产品，同质同型号产品县域落户工业园区内企业具有较明显的价格优势，以减少工程成本。如

10、坪埔保障性住房变配电工程涉及变压器、高低压柜、高低压电线电缆等高低压设备主要元器件分别推荐选用县域落户南岗工业园区内的闽西天龙变压器有限公司生产的变压器系列产品、太阳铜业有限公司生产的高低压电线电缆;落户蛟洋工业园区内的龙岩市坤华电器设备有限公司生产的杭申电气系列产品、福建亿瑞电力科技有限公司生产的福亿瑞系列产品。3.3  全过程预算管理理念的引入和落实3.3.1  事前控制任何一个项目在建设初期，必须要与项目的建设方案进行结合，对项目的整体预算进行科学合理的编制和落实。在编制时，会涉及到的内容、影响因素普遍比较多，比如进度、成本、销售等。与各项目的实际情况进行结合分析后，

11、要按照成本项目、费用等具体用途，对成本造价控制目标进行科学合理的制定和落实3。除此之外，还要将现有的目标进行分解处理，实现目标的分类整合，这样有利于对现有的费用成本预算指标进行合理的制定和落实，在造价控制和管理过程中，可以根据动态变化形势，对其进行适当的调整和优化，保证全面预算管理制度的有效落实。3.3.2  事中控制保障性住房预算在编制和具体应用过程中，通常情况下是将合同、现金流管理作为其中的基础，同时也是其中必不可少的重要环节。首先，在合同管理方面，其主要是将项目成本控制的基本目标、费用预算等，作为基本的依据，实现对合同的全过程控制和管理。这样做的根本目的是为了将合同的作用和价值

12、充分发挥出来，对双方的基本权益可以提供保证，同时还可以对双方的行为、义务等起到良好的约束作用4。在合同签訂前，需要经过审核、变更、结等多个环节的操作，任何一个环节在编制、确定时，都必须要与现有的目标成本、预算成本等进行对比分析。一旦出现问题，必须要立即对造成这些问题的原因进行分析，提出有针对性的解决措施。3.3.3  事后控制预算执行的整个过程中，势必会产生出一系列的信息反馈，同时还会涉及到部分差异性的分析结果。根据现有的这些因条件，深入分析找出导致各问题出现的原因，提出有针对性的解决措施，对现有的造价控制方案进行适当的调整和优化，这样有利于实现保障性住房工程造价的合理控制。3.4&

13、#160; 竣工环节的造价控制管理众所周知，竣工是保障性住房工程全过程控制过程中最后的环节。这一环节的所有造价控制流程必须要严格控制，根据最基本的决算流程逐步开展。对基础资料进行整合，与工程造价相关的资料、数据，尤其是其中涉及到变更的内容，必须要进行仔细的审查和分析。对工程量的计算结果是否具有准确性、合理性进行判断和分析。只有将这些因素条件全部都仔细核对后，才能够保证竣工造价的控制和管理效果。4  结束语在开展保障性住房工程成本全过程管理工作时，必须严格执行国家现行法律、法规、规章和相关规定，依法建章立制管理、施工过程中以及竣工环节的造价控制。充分利用区位优势优化设计，采购选用当地质优价廉建材，提高资金使用效率;同时还要根据动态变化形势，对预算制度进行调整、优化。在保证保障性住房工程施工质量的同时，可以节省财政资金，发挥财政资金“四两拨千金”作用，实现财政资金使用效益的最大化。参考文献：1 张顶俊.某旧住房改造工程的全