西城苑~房地产项目策划报告

1、成绩房地产开发与经营结课论文题 目：“师生周转房地块”房地产项目策划报告院系名称：土木建筑学院 专业班级:工程管理1001学生姓名：张金学 号： 201048150121指导教师评语:签名:第一部分：市场调研项目背景：郑州房价目前在全国省会城市排名处于倒数的位置，郑州因 而被评最具投资价值地区，2010年郑州的房价仍会继续走上涨通道，轻 松冲过5000元大关，直逼6000元大关。2009年郑州市商品房销售均价 达到了每平方米4910元，比2008年上涨445元，涨幅9.9%。其中商住 房2009年均价达每平方米4580元，比2008年上涨586元,涨幅达14. 6%。 2010年，郑州市商住房

2、销售价格肯定还会上涨，涨幅不会低于6%。至 于何时能突破6000元大关，还需耍进一步观察。国家将会进一步加大 对房产价格的宏观调控力度，使房地产行业的发展处于不冷不热的状态。 过冷或者过热，对经济都会有不利影响。郑州是全国交通、地理、商业 的中心城市，基础价值优越，近两年郑东新区的崛起和“郑西新城”的 建设，将使郑州的房地产行业在今后更具投资价值。第二部分：项目定位项冃名称：西城苑项目前景：“十年河东，十年河西”，一句富含哲理的话，同样适用于 郑州东城和西城的发展。过去十年，郑州近乎执拗地向东发展，其巨大 的成就的确令世人瞩目，与之相比，郑州西区显得有些落寞。但在2011 年，这种格局将被打破

3、。加快建设郑州都市区，让郑州西城迎来了全新 的发展机遇。在此背景下，“郑西新城”呼之欲出。项目简介：郑商地产公司承接的西城苑项目，地处郑州市高新区，莲花 街牡丹路与刀季路交汇处，西邻河南工业大学新校区，连霍高速擦身而 过。优越的地理位置，注定要吸引所有郑州市民的关注。项目占地201亩，绿化率36%,容积率2.3,居住用户2666户，社 区内规划有蓝山风情会所、社区活动中心、游泳池、网球场、篮球场等， 以及5层退台式花园洋房、8+1情景电梯洋房、空中花廊联排别墅、院 馆级高层等物业形态。项目竞争力分析：西城苑所处的高新区，汇集了 4所河南省一流的 大学：郑州大学、河南工业大学、解放军信息工程大学

4、、郑州轻工业学 院。是国家级的一个产业开发区，位于郑州市西北部,南临西流湖，北接 邙山,东与环城快速路相联，西四环穿区而过，距市中心约12公里，南距辿 国道2公里，北邻连霍高速公路,距新建郑州国际航空港3()公里，对外交通 条件优越。属暖温带大陆性气候，四季分明，高新区水质、空气质量上乘。 规划面积70平方公里，建成区面积30平方公里，总人口 20万，是河南省、 郑州市发展高新技术产业的核心区域。根据2011年郑州高新城空间规划，郑州高新区将在西四环以西新 建一座“高新新城"，与现有建成区、北部生态产业区、西流湖休闲创意 区共同组成“高新城"，到十二五末，郑州高新区总面积将

5、由现在的33 平方公里，扩大为近66平方公里。彻底“变身''为集新兴产业、科技、创 新、纶态宜居为一体的郑州高新城。因此，将来高新区必定在人口和规模上增加一个层次，而住房的需 求也让西城苑这个项目充满了无数的机遇。第三部分：产品策略产品定位:中原创新生态洋房大社区，打造湖景休闲绿色生 态、适宜人居的大盘，口然生态、和谐邻里、健康生活方式。项冃整 体规划坚持生态主义设计原则，崇尚自然生态，倡导健康生活方式。由 南北纵向的景观水系与东西向的景观大道交汇处是社区中心的中庭湖 心景观。采用开放式大社区、大景观，和分组团私密性相结合的手法, 形成五大组团。既能营造环境优美、邻里和谐的大社

6、区理念，通过多 样人行交通流线，合理布置活动场地、休憩场地，又能保证各组团私 密性的管理。项目主推产品大套、中套、小套5层退台式花园洋房，同 时又在高层产品上采用创新的理念，推出空中花廊联排小墅，院馆级 高层，加上风情商业街、会所、幼儿园等配套建筑，营造生态环境优美， 居住生活便捷的大社区。低碳节能、绿色环保，从地产开始。建筑节能减排已成为新地产时代的主题，节能住宅、绿色住宅、环 保住宅已成为房地产市场的主流，其不仅囊括了节能材料的使用，并将 节能技术应用到住宅开发建设中。价格定位：480012000元/平米户型规划现代简欧建筑风情，外观简洁、线条分明、讲究对称，运用色彩的 自然过渡，营造舒适

7、的视觉效果，出典雅、时尚、尊贵的建筑气质，富 有浪漫主义塑造情感升温的友居氛围。户型设计说明：户型设计从使用功能、采光、通风、材料等角度去考虑，营造健康生 活，引入流行元素。如入户花园、落地转角窗、阳光房、空中露台、 一步式阳台、空中庭院、奇偶错层等，带来生活便利的同时，构造出多种不同观赏角度和观赏体验。私家花园下沉式复式阳光房开放式客厅+餐厅设计豪华主卧、落地拐角飘窗，270度观景视野保姆房联排别墅户型图：甩尺 a 平ac 图 1 «1二平as图1 w匸 已- -uw|m mv a 三尿平面图w-le-le厂厂厂匸-册檳甲1 g厂厂厂1-l！厂_小高层户型例图（部分）消费者定位：(1) 经济基础比较好的高收入人群;(2) 有定经济基础的普通消费者;(3) 对教育环境要求较高的消费者;(4) 房地产投资人群；第四部分:营销策(1)媒体传播：通过墙体、车身、电视、网络、报纸等宣传房产项目, 有利于提高项冃在该地区的知名度，起到促销的作用。（2）折扣优惠：通过给消费者以一定的优惠，以较小的代价拉开与周边楼盘的价差，加快销售速度，加快资金的回笼。广告语：新城市，新生活。促销方案：通过媒体传播效应来提高项冃本身的知名度，然后举办些 公益项目或者文艺项目，頓【群众来到这里了解该项目的各方面情况,