重庆斯特森商务酒店可行性研究报告

1、中国探重庆重庆斯特森商务酒店the station business hotel chongqing项目可行性研究报告本报告主要编制依据一、建设项目可行性研究编制办法二、重庆市国民经济和社会发展纲要三、“九五”期间重庆统计年鉴 四二重庆市旅游发展规划五、建设项目经济评价方法与参数六、建设工程投资估算编制方法七、重庆建设工程造价信息二零零八年一月十五日重庆斯特森商务酒店the station business hotelchongqing可行性研究报告受投资方的委托，我们兹就重庆江北区龙头寺军供大厦项目投资改造 为高星级酒店的可行性进行了研究，并结合重庆酒店业的发展趋势与龙头 寺的区域市场特点，

2、参照国家旅游局于2003年颁布的gb/t14308-2003版旅游酒店星级的划分与评定标准，初步确定军供大厦可以升级改造为 一间融合商务功能与时代气息的准四星级高档商务酒店，酒店功能以客房、 餐饮项目为主，会议、康体、娱乐为辅，设计接待标准为每日1200人次， 以面向接待龙头寺一重庆北站经济圈的中高层商旅客人，以及周边区域的 公司机构、社区居民为主。项目名称暂定为：“重庆斯特森商务酒店" 本可行性报告在注重本项目的可行性、价值性、创新性和安全性的原 则下，通过认真分析重庆酒店行业的特性与发展趋势，分析重庆同类酒店 的不足之处，研究本项目在开办区域的兼容性与领先性，研究本项目资源 与条

3、件的优势和不足等综合而成，并力争创造本项目营运模式上的创新与 优势。以帮助投资者回答五个问题，即项目为什么要去做？做什么样的？ 怎样去做？实现哪些效益？由谁来做？第一章：总 论目名称：重庆斯特森商务酒店（一.项目建设单位概况：项目建设单位一一xx公司单位地址：重庆市法定代表人：注册资本：企业类型：民营企业项目负责人：二.项目简介与评价:hotel chongqing,酒店名称斯特森是英文：车站station的音译，即车 站商务酒店之意，使用英文音译名可使酒店体现出现代化、国际化的意味;重庆斯特森商务酒店处落在重庆市江北区龙头寺重庆北站（西南地区 最大的交通枢纽）狈ij,由原“军供大厦”项目改造

4、升级而成。酒店总建筑面积32885平方米，层高18层。酒店按准u!星级标准配登，富有时代气息，集商务会议、住宿、餐饮与娱乐为一体。建成后将成为重庆北站经济 圈中规模较大、档次较高、功能齐全的酒店之一。酒店楼层服务功能分布说明1、负1f设备机房、后勤用房、地下商场、ktv、车库；2、一层酒店大堂、商务中心、ktv慢摇吧、精品商场、军人服务社等；3、二层大型茶餐厅、棋牌包房、多功能会议大厅、中小型会议室等；4、三层中餐厅、中餐包房、宴会厅；5、四层和五层桑拿休闲中心（含美容美发、健身室）；6、六至十三层经济型客房；7、十四至十六层商务型客房；8、十六至十八层行政套房；2、建设地点介绍：本项目位于江

5、北区龙头寺重庆北站旁，周边主要为商业商贸区与新式 住宅区，环境质量、交通条件，适于兴办屮高档酒店项目。3、建设目标：重庆斯特森商务酒店的冃标是建成融汇山城风韵与时代精神的新型商 务酒店、生态酒店和绿色酒店，成为重庆北站经济圈中旅游服务功能的重 要组成部分，酒店将引进国际管理模式与服务标准，为来渝的商旅客人提 供更为优质与舒适的服务。4、主要技术经济指标:序号指标名称单位指标值备注i1建设规模1.1建筑面积平方米328851.2占地面积亩161. 3主要购置设备台/套201.4年用电量万度500变压器6400kva1. 5日用水量吨400管径dn2001. 6日污水处理能力吨4001. 7项目定

6、员人4832主要经济指标2. 1项目总投资万元4428. 72. 1. 1固定资产投资总额万元3938.72.1.2流动资金万元4002. 2总投资资金来源万元/2.2.1自有资金万元/2.2.2银行贷款万元/2. 3运营收入万元5209. 2正常年2.4总成本费用支出万元4589. 2正常年2. 5税后利润万元620营业税后2. 6投资回收率roi%142.7投资回报期rri年3.54（不含建设期）三. 项目建设的必要性:符合龙头寺一北站经济圈区域发展规划的战略目标: 根据重庆北站经济圈的发展规划，龙头寺将逐步建成以北站为核心,以山城文化、山城风情为特色，集商贸、观光、购物、娱乐、旅游于一体

7、 的新型中心区，斯特森商务酒店的兴建符合区域发展的规划目标，是完善 区域服务设施的一个必要项目；2、符合重庆北站商旅接待能力发展的需要:重庆北站作为西南地区最大的交通枢纽工程正在日趋完善之中，目前 周边区域的酒丿占设施较少，无法满足不断增多的商旅客人的住宿与餐饮需 求，因此斯特森商务酒店的兴办将有助于进一步增强重庆北站区域的商旅 接待服务能力。3、符合周边社区消费者消费水平提升与发展的需要：随着人们生活水平的提高，高档次酒店的餐饮、娱乐休闲项目匸在受 到都市人的青睐，因之本项目符合龙头寺区域消费者不断提升的消费需求。4、符合城市文化建设与传播的需要:斯特森商务酒店将以宏扬重庆的美食，传播重庆的

8、好客文化为已任, 为市民以及來渝的旅客提供一个欣赏重庆文化、享受重庆美食的好地方。5、是提高龙头寺区域旅游接待服务水平的需要：本项耳将引国际先进的酒店管理模式与人才，致力创办优秀的绿色酒 店，因此将有助于提升本区域的商旅接待服务水平;6. 是配合区域发展，促进社会就业的需要：木项冃有助于促进区域经济的发展，实现项冃土地和物业使用价值的 最大提升，并能接纳社会就业500人左右。第二章：市场分析与预测一、项目背景：1、中国旅游市场发展迅速、前景广阔：近年来我国旅游业呈现岀入境游、国内游、商务游全面增长的势头。据世界旅游组织预测：中国到2015年将成为世界第一旅游大国。2007年中 国共接待外国游客

9、入境游1680万人次，比上一年增加了38%,已占据整个亚 洲旅游市场的45%,预计到2015年，中国接待的外国旅客将达到13亿，中 国将成为西方游客的首选地。与此同时，作为世界第一人口大国的国内游 市场亦不可小觑，国内旅游岀游人数平均每年以18.5%的增长速度发展，城 镇居民和农民的出游率不断上升。旅游业的增长空间与发展潜力巨人。2、重庆经济增长势头正旺.前景看好:1）重庆概况：重庆是中国西部最大的城市，也是最年轻的直辖市，重庆凭借长江“黄金水道”之便，已发展为集重工业、轻工业、贸易等为一体的产业齐备、 门类繁多、自成体系的经济、政治和文化屮心城市，世界上一些著名的跨国公司也纷纷落户重庆。重庆

10、自直辖以来，经济发展迅速，城市gdp总量 在全国排名第七位，据统计,重庆市2006年全年实现地区生产总值3486. 20亿元，gdp在全国城市排名第七。重庆地区生产总值增长情况亿元4000直辖以来重庆市地区生产总值及増速1gdp350012.0300011.0250010.020009.015008.010007.05001997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006%13.06.0 中国2006年城市gdp排名（亿）排名城市总量增长率城市农村所在省份01上海市10297+ 12. 0京市7720+12. 0%199

11、78862003广州市6068+14.7%19850778804深圳市5684+15. 0%2256705苏州市4820+15. 5津市4338+14.4庆市3486+12. 2%115702874渝08杭州市3441+14.3% 19027浙09无锡市3360+15. 0%苏10青岛市3207+15. 7%151166500鲁2）重庆旅游资源与旅游收入状况:重庆是一座举世闻名的山城，也是全国历史文化名城之一，有着丰富的旅游资源，如山城夜景、长江三峡等闻名遐迩，重庆旅游业发展迅速。2006年，实现了全年接待海内外游客6740万人次，比上年增长

12、13. 8%, 旅游总收入335亿元人民币，增长14.9%。其屮，接待国际游客60.32万人 次，增长15. 2%；旅游外汇收入3. 09亿美元,增长16.8%。重庆旅游增长增收情况统计重庆旅游1996 年2006 年十年年均±%国内旅游人数（万人）960612613.8%国内旅游收入（亿元）6733515%国际旅游人数（万人）16. 1860. 3214. 06旅游外汇收入（万美元）70903087215.853）重庆会议经济全面启动商务会议消费大增：随着2005年亚太城市市长峰会在重庆的召开，重庆的会议经济有了明 显的发展。2005年的展览会议总数为70余个，而2006年就大幅增

13、增加到 118个，很多跨国公司把亚太区甚至全球会议放在重庆，女口：施耐德、百事 可乐、霍尼韦尔、英格索兰等公司的大型会议都选择了重庆。“重庆会议 经济”的起步，不断为星级酒店注入大量的中高端商务消费。综上所述，我们认为从大环境来讲，作为旅游明星城市的重庆，具有 独特的巴渝山城文化与丰富的旅游资源，随着旅游设施的不断完善与旅游 资源的深入开发，必将成为国内众多旅游者青睐的目的地之一，而已经踏 上快车道的重庆经济建设亦必会为重庆带來大量的商务、商贸客源。这些 都必将成为重庆酒店业能够持续发展的有力保证。二、龙头寺区域市场条件分析：1、龙头寺区位条件分析：龙头寺区域具有优良的枢纽价值，是解放碑通向重

14、庆北部新区的重要 门户，由于西南最大的交通枢纽重庆北站位于此间，因此龙头寺区域也属 于为城市cbd硬核配套的核源部分，发展前景十分看好。其优势与利好前 景如下:重庆龙头寺火车站（重庆北站）是西南地区最大的现代化客运站，该 站未来将承担重庆铁路客运70%的运输任务，界时庞大的物流与人流必将为 该区域的发展带來勃勃商机。龙头寺区域地处重庆未来的中央政务区，是市府机关及众多高档次物 业小区的集中地，优良的消费环境必将造就有别于传统站前经济的产业环 境，将成为以高端服务产业为核心的经济集合带。除了重庆北火车站、重庆汽车站外，龙头寺述规划有18条公交线路和 3条轻轨线，纵横交错、四通八达的城市快速干道密

15、布其间，交通枢纽的地 理位置十分明显。以鲁能星城为代表的高尚楼盘扎堆龙头寺板块，将在龙头寺区域形 成一个具有较强消费潜力的大社区；龙头寺公园和江北体育公园即将相继开工，将使龙头寺区域的生态和 社区环境质量大大提升。规划占地300多由，投资3. 2亿元，建筑面积约8万平方米的“重庆 火锅城”核心商业区己得到政府批准，将在重庆北火车站旁兴建。2. 龙头寺区域客源市场分析：我们分析龙头寺北站区域未來的酒店客源主要由以下儿类客源构成：地方政府机构及龙头寺区域的各种企事业单位；外地来渝抵达北站的各种商旅客人；龙头寺区域各高尚住宅小区居民的消费；各种旅游及商务会议团队客人。3. 龙头寺区域酒店竞争市场调查

16、:江北区龙头寺区域（15分钟车程圈）与本项目有竞争关系的酒店如下:1）重庆长都假日酒店（四星）长都假日是一家商务型酒店。于2005年12月26日开业，现由洲际集团管理，酒 店经营定位较强势，价格较高，酒店楼高26层，共有客房266间，标间面积30平方米。 设有两个餐厅，酒店可泊车200台；2）西南航空和府饭店（四星）和府饭店是由重庆和府饭店管理有限公司与中国国际航空公司共同投资，按国际 四星级标准兴建的集客房、餐饮、娱乐、会议、度假、休闲于一体的大型商务旅游酒店。 其主楼为25层楼，裙楼7层楼，项目总投资3亿元人民币。酒店拥有10个房型近300 套客房，有大、中、小等各型会议厅5个，和府饭店座

17、落在重庆北部新城的核心区域-红旗河沟转盘处，地理位置优越，交 通便利。至市中心、火车站和机场均只需15分钟车程。3）五洲大酒店（四星）酒店占地面积30亩，其中后花园10亩，前庭广场10亩。酒店楼高28层，酒店 设有室内、外泊车位300个。酒店地处江北加州花园210国道/机场高速公路起点，只需10分钟可抵达机场， 15分钟可达解放碑。4）东和花园酒店（四星） 东和花园酒店是由东和物业集团公司投资的国际四星级涉外旅游饭店。酒店拥有150间豪华房间，是重庆一座与花园式小区融为一体的四星级酒店。停车位超过300个。 中餐厅提供各式川粤菜肴，能同时容纳800人就餐，并恒温游泳池等康娱设施。一一东和花园酒

18、店坐落于北部新城的中心地带，距火车站车程10分钟，距江北国际机 场车程20分钟，距解放碑商业中心车程10分钟，距朝天门码头车程10分钟。5）渝通宾馆（三星）渝通宾馆是集客房、餐饮、娱乐为一体的三星级旅游饭店。也是一座园林式宾馆。 酒店拥有各类客房200套。客房免费高速宽带网服务。座落于重庆市北部新城中心。附表：龙头寺区域主要三星级以上酒店一览表序号单位名称|星级地址标房价格备注1重庆长都假日酒店四星北部新区¥458 元678648882西南航空和府饭店四星北部新区¥382 元675333333五洲大酒店四星北部新区¥418 元676766664东和花园酒店四星北部

19、新区¥324 元675318885渝通宾馆三星北部新区¥188 元67890088纸 龙头寺区域旅游接待市场存在的主要问题：1）高档次接待酒店数量偏少，尤其是以商务、会议与中高层旅游客为接 待目标的高星商务酒店明显不足。2）区域内有一定知名度的四星级酒店价格偏高。3）以屮低层宾客为对象的三星级酒店则管理水平与服务水平有待进一步 提高，不能满足fi益提高的商旅客人及区域居民的消费需求。三、对龙头寺区域酒店需求发展的预测：随着龙头寺片区开发的进行，重庆火车北站客运开通、龙头寺公园动 工等，其商圈必会ei趋成熟，据预测：龙头寺火车站，汇合已形成的公路 交通、城际快车以及即将开通的

20、轻轨，将形成的fi均流动人群多达百万， 人气、地段将合力引领龙头寺城市新商圈的迅速崛起。1、客房项目的需求预测：按重庆北站未來的商旅客h流量预测，重庆北站的客运量将占到70%以 上，由北而来的客人均在此下车，届时每日抵达的客人将达到丄万人次， 以斯特森商务酒店紧临北站的有利地理位置，可以优先承按车站客源，因 之有理市相信酒店客房将会获得理想的开房率与收益。2、餐饮设施的需求预测：按重庆北站每日抵达的客人将到丄万人次，加上周边社区50余万的居 民，以斯特森商务酒店的有利地理位置，餐饮项目的经营前景有望看好。3、康乐项目的需求预测：作为酒店配套的桑拿休闲与娱乐项目，除了可满足洒店住客需求外， 还可

21、以满足周边企业机构的商务应酬与居民的娱乐消费需求,由于龙头寺 区域大型康娱设施不多，因之可以相信康娱项目有良好的经营前景。根据重庆的工商贸经济与旅游发展的增长情况及龙头北站站前经济的发展前景來看，在未來十年内该区域对中高档次酒店将会保持比较旺盛 的需求。特别是重庆北站站前经济圈目前缺少价位适中的商务酒店项目与 餐饮设施，因z存在着很大市场空间机会。有鉴于此，我们的结论是在龙头寺区域兴办高星级商务酒店项目当前机遇良好。只要酒店把握好项目定 位与项冃优势的开发，必能获得理想的效益。第三章：项目基础条件评价一. 环境与物业条件：本项目地处江北区龙头寺重庆火车北站旁，是龙头寺北站经济圈的核 心位置，发

22、景前景看好。本项目改造物业原为军供大厦宾馆项目，其物业结构原按酒店服务功 能需要而建，土建及水电空调、消防及外墙等已基本完成，投资方只需作 少量的功能布局优化调整，并进行二次装修亦可。二. 地理位置：酒店位置除了紧临重庆火车北站、重庆汽车站外，周边还规划有18条 公交线路和3条轻轨线，四通八达的城市快速干道密布其间。从酒店至观 音桥商圈仅5分钟乍程/距解放碑约15分钟乍程/至江北机场仅20分钟乍 程。交通十分便利。三. 项目swot分析：1、优势：紧临西南最大的重庆北站，可以直接承接大量的抵渝旅客；以北站为中心的站前经济圈，目前尚缺乏中高档次酒店与餐饮、娱乐 竞争项目，本项目开业后具有独家经营

23、的优越性；交通及停车条件良好：酒店四周道路环绕，交通便捷，且酒店还拥有 良好的停车条件；2、劣势：酒店原客房设计面积过小，档次不高；重庆北站经济圈作为新开发区域，周边环境配套与商务设施的成熟诡 有待时间完善。而由于目前站前环境未成熟，客人的居停生活有所不便, 因此抵渝的客人将会选择周边条件更完善地区的酒店入住；由于车站区域人流量大，人员复杂、环境卫生、治安等条件会较差;3、机会：重庆北站的客运能力不断提高，将带来大量的商旅客人；北站商圈和经济圈的发展成熟将形成庞大消费市场；龙头寺区域居住小区的开发将汇聚更多的居民性消费；4、威胁：北站的商旅客人会面临龙头寺区域及周边其他星级酒店的积极竟争;龙头

24、寺区域的企业机构类消费将面临周边其他地区优势酒店的竞争;四、项目评价结论与建议:综上分析我们认为将原“军供大厦”升级改造为一间准四星级的商务型酒店，从项目条件來看基础设施的改造难度不大，酒店的交通位置优越, 发展潜力较好，是具备可行性条件的。冃前主要面临的问题是北站经济圈的发展成熟尚待时日，酒店开业后将历经一个客源稀缺的过渡时期，而且 考虑到车站区域的客流层次以中低收入为主，因之酒店的定位不适于过高, 以准四的配置标准、简洁吋诡的风格，以面向中高层次客源及周边的公司 机构客户为冃标市场的适中价位经营为宜。第四章：项目规划方案从!、建设规模：项目总建筑面积：32885平方米，其屮用于商业经营面积

25、为1943平方米（设一间超市和旅游精品商场），军供口用b2区两层面积1940平方米酒店 自用总面积为：29002平方米。二. 项目市场定位：木项目将按国家旅游局2003版的星评标准要求，结合重庆北站及龙头 寺区域的市场需求特点，将原军供大厦改造升级为一座新概念的准四星档 次的现代商务主题型酒店。酒店的目标市场锁定来渝旅游、商务及会议类屮高层次消费宾客以及 龙头寺周边区域的公司企业类商务消费和社区居民家庭消费市场。客人类 别将包括中外客商、旅游者、企业、政府部门、社区富裕的居民等。三. 总体概念与设计原则：重庆斯特森商务酒店将以“时尚、商务"作为酒店的主题概念，时尚体 现在酒店文化装饰

26、风格上（如氛围色调明快、装饰多采用玻材、家私较时 尚化）,商务文化则主要体现在酒店完善的“office”功能与智能 化功能设施上（如：商务中心除了传统的功能外还设有重庆商业资讯中心、 股票、金融服务等；客房专设大量配有电脑办公设备商务型客房；并有专 为商务客人休逸而设的网络咖啡厅等）；.项目主要服务功能与服务设施: 重庆斯特森商务酒店项目将具备：住宿、商务、会议、餐饮、文化娱 乐、休闲、康体、商品零售八大功能，为宾客提供全面优质的服务选择。01.大堂：综合接待+休息区； 02、经济餐厅：酒店一层c1区设为面向重北车站旅客经营的经济型快餐厅,经济餐厅与酒店实行分离经营；备选项目网络咖啡吧：酒店大

27、堂左裙楼一层设为网络咖啡吧，以咖啡 饮品+网吧模式经营，突破传统大堂吧的单纯休息功能，以满足现代商旅客人的休逸加信息需求；03、商务中心：设于酒店大堂后,除提供打字、复印、票务、旅游咨询等 服务外，还可为旅客提供商业、金融及股票方面的服务；04、多功能会议大厅：酒店设大型多功能会议厅一间（c2区二三层），并在二层a区、c1区改建中型会议室和小型会议室六间，供周边企业机构举办各型会议使用;05.俱乐部（慢摇吧+ktv）：酒店右裙楼b2区一层设为俱乐部接待厅+慢摇酒吧，b2及b1区地下负一层全部改为ktv包房，以吸引酒店客人及龙 头寺周边居民的娱乐消费为主；06.桑拿水疗中心：设于酒店主楼四至五层

28、,其中四层为三温暖休息厅、 沐足区，五层为贵宾按摩房；07、大型港式茶餐厅：设于酒店主楼二楼b1区,茶餐厅以经营各类中西港 式套餐为主，在出品上有别于传统的西餐厅，又高档于普通快餐厅，适合 于中高层次商旅及办公人士的简餐需要。b2区则改造为茶艺棋牌包房;0久中餐食府（大厅+餚）：洒店主楼三层设为经营川粤菜为主的屮餐厅,其中：a区为厨房，左侧c1区设为宴会厅，b1区零点餐厅，b2区全部改造为中餐贵宾雅间；09.经济客房楼层：经济客房楼层设于酒店主楼六至十三层,保留原隔间规划，因客房面积较小因此价格定位面向实惠型的商旅客人，并作为承接会议和旅游的团队用房；10、务客房楼层商务楼层客房设于酒店主楼十

29、四至十六层,对原规划客房进行3并2改造，可得面积较大的宽间豪华客房，所有商务楼层客房均配置上网电脑，以满足中高层商务人士需要;11.行政客房楼层：行政楼层设于酒店主楼十七楼和十八楼,对原规划客 房进行2并1的套间改造，以满足高层次公商务人士及公司长住办公用房 需要，另十八层改造5开间豪华总统套房一套。酒店楼层服务功能分布说明楼层功能分配使用面积功能说明|位置负一层6897 m2地下停车场1820 m2/车位合计48个主楼设备房895 m2/a栋主楼负一层b区酒店夜总会1598 m2改造为夜总会包房可设包房35间b栋裙楼负一层c区地下商场1310 m2/c栋裙楼负一以酒店办公后勤区670 m:酒

30、丿占办公室+员工食 對后勤用房负一层ac柱(7-8) 负一层ab柱(7-14)地面停车893 m2停车位122个酒店外围停车场-层酒店大堂300 m2住宿及服务接待一层b1区车站快餐厅337 m2回向车站旅客经营 设120个餐位a栋主楼一层商务服务中心66 m2商务与订票服务一层b1区后部夜总会慢摇吧609 m2设接待厅+慢摇吧 慢摇吧设200个位一层b2区精品商场91 m2/一层c2区军人服务社633 m2/二层3511 mz大型港式茶餐厅736 m2以中两式套餐为主 设250个餐位茶艺棋牌房340 m2设茶艺及棋牌包房12间二层b2区茶餐厅厨房120 m2茶餐厅用厨厉多功能会议人厅730

31、m2/c2栋裙楼二一三层中小会议室812 m2隔中小型会议室5间 容纳30100人会议二层a区+c2区三层2754 m2中餐宴会厅548 m2宴会大厅共设28桌三层a区中餐零点厅536 m2设餐位200个三层 cl +a+ b1+b2中餐雅座间890 m2设雅间15间四层895 m2桑拿休闲中心895 m2净桑休息区60人足浴厅共容30人四层a区五层895 m2桑拿休闲中心895 m2设桑拿贵宾按摩房16间五层a区六一十三层经济客房7160 m2保留原间隔客房设144间ar6-15f十四一十六层商务客房2685 m1客房进行3并2改造 设36人开间2标准间a 区 16-17f十七一十八层行政客

32、房1790 m2客房进行2并1改造 设1总套15双套房a 区 18f第五章：项目建设方案一、改造建设内容：项目建设按照四星级酒店的有关标准、规范，围绕着接待服务系统、 组织管理系统、通信信息系统、辅助服务系统四个子系统进行建设。 主要设施改造装修规模:序号工程名称改造说明工程量备注1土建隔墙改造主要为营业区的 间隔改造10695id22地板浇铸主楼二三层框架 进行地板浇铸6oom23二次装修各营业部门装修21808m24环境绿化三楼楼顶绿化 十八楼顶花园1568m22、主要设备方案:综合考虑项目的主要功能、以及接待服务工作的设计安排，参照有关 标准及其他四星级酒店的设备配备情况，定本项冃所需设

33、施设备如下：序号设备名称单位数量备注1中央空调主机套2/2锅炉设备台1/3发电设备台1/4通讯与程控交换机套1如使用电信虚拟网则无需5酒店经营管理系统套1酒店经营管理软件6中央监控设备系统套1监控中心+各营业处摄像头7自动报警灭火系统套1/8电子门锁系统付200酒店客房使用9电脑运行系统套1包括酒店主机及运营管理电脑10厨房设备套4中餐/茶餐厅/快餐厅/食堂11洗衣房设备套1如酒店洗涤外包则无需12灯光招牌系统套1店外招牌及楼体灯光装饰13电梯台5包折客川及服务梯14内部电视系统套1酒店自建频道使用15弱电智能化系统1/三、公用辅助工程:1）给排水一一主要采用市政给水；2）供电采用市电网双回路

34、供电，自备600 kw发电机，突发停电后可以保证照明、电梯、厨房设备的正常使用;3)通信工程根据对客服务的需要，设置程控交换机房和一套广播系统，以及内部电视播放系统、计算机联网系统。1、能源消耗：现代酒丿占每年约支出总营业收入的12%-15%作为能源消耗，酒店的能 源消耗主要有水、电、燃油、燃气四类：2、节能措施：节能是酒店控制经营成本的关键，斯特森商务酒店规划设计应充分考 虑到环保与节能的问题，悉心导入节能设计，核算节能投入和能耗成本的 比较值，做到一次性完成酒店设施的节能定位和设计。本项目的节能降耗 设计，主要包括以下方而：在功能布局和房间布局上充分利用自然采光。在人流进出频繁的地方安装专

35、用设备，阻断内外气流交换，减少室内 冷暖气的消耗。在建筑材料上使用保温、隔声、节能、防水等新型材料。在照明方面，采用节能电光源，供水系统在设计中选用节水用具和设备。空调系统除选择节能制冷机组和新型制冷剂外，还采用蓄冰制冷设备。 餐厅、宴会厅等营业场所的照明和空调通风系统可以根据营业吋间的规律控制启动和关闭时间。五. 项目实施进度：第一阶段：完成所有的现场的勘测并绘制施工图。第二阶段：安装系统设备设施，装修装饰 第三阶段：完成系统的调试和验收工作。进度计划横线图所有的现场勘测变绘施工123安装系统设备设方42008安装修装饰调试验收101112（月）第六章：项目经营管理方案一、组织机构:1.项目

36、法人组建方案:根据重庆斯特森商务酒店的项目规划与接待要求，酒店将设立十一个职能部门，其中六个属营业部门，五个后勤部门，所有职能部门均在酒店总经办及董事会的领导下协调工作:二.人力资源配置:序号j二r |i匚匚血山讣訂旦岗位人数备注1服务人员309人按酒店营规模与接待量需求2技术人员107人计算。具体人员分配见各部3行政管理人员34人门人员组织表4后勤服务人员31人5合计483人总经办、人事部（19人）总经理1人，总经办主任：1人，人事经理1人，文员1人，司机2人， 后勤管理员1人，食堂领班1人，厨师2人，厨工3人；后勤pa员6人财务部（25人）经理1人，会计2人，出纳1人，查核2人，仓管2人，

37、收银主管1人, 收银员14人；采购2人销售部（9人）经理1人，销售人员6人，美工2人;前厅部（23人）经理1人，大堂副理2人，接待领班2人，总机领班1人，礼宾领班1人, 接待员7人，接线员3人，礼宾员5人，预订员1人，客房部（69人）经理1人，主管2人，领班6人，服务员40人；pa员20人 娱乐部（56人）经理1人，楼面主管2人，酒吧主管1人，领班4人，服务员30人, 酒吧员4人，dj 2人，咨客6人，杂工6人中餐厅（131人）餐饮总监1人，经理1人，主管2人，部长4人，咨客6人，服务员：40 人，洗碗工：6人，酒吧员6人，中餐总厨1人，大厨4人，砧板6人， 水台6人，头锅4人，二锅4人三锅4

38、人，四锅4人，打荷8人，烧味 大厨1人，上什6人，点心部大厨1人，熟笼4人，煎炸4人，点心部屮 案板4人，拌馅4人茶餐厅（49人） 员4人，西厨主厨1人，西厨厨师4人，西厨厨工4人，血包师1人，糕 饼师1人，面点师2人。经理1人，楼面主管：2人，领班4人,咨客5人，服务员20人，酒吧快餐厅（24人）主管：1人，领班2人，服务员8人，酒吧员4人, 厨师2人，西厨厨工4人，朵工3人电脑音响灯光部（4人）经理1人，硬件维护员1人，灯光1人，音响师1人;工程部（17 人）经理1人，主管1人，领班2人，值班工程师1人，运行、维修员12人桑拿部（28人）经理1人，主管2人，领班4人，服务员15人，保健医生

39、2,咨客4人|保安部（27人）经理1人，主管2人（教官、消防中心），领班4人，保安员20人2职工工资及福利：职务级别.二 歸工资水平其他福利备注总经理18000 元1人食宿及职务费用常务副总10000 元/食宿及职务费用总监8000 元1人食宿及职务费用含中餐行政总厨、经理5000 元12人食宿及职务费用含中西主厨副经理3500 元4人食宿及职务费用含主办主任、总出纳、主管2500 元107人食宿及职务费用含中西厨师、会计等职副主管2000 元22人食宿及职务费用含采购、网络师、医技师领班1500 元36人提供食宿技工、司机技工1 200 元42人提供食宿含文员、咨客、普技、保安员工1000

40、元223人提供食宿试用期六个月过后员工实习工800元35人提供食宿试用期前员工工资总额¥76.7万元4员工来源及培训：本项冃主要管理团队由董事会聘任的酒店总经理负责组建。普通员工通过社会招聘及联系旅游及技学批量输入。二、经营管理方案:1、酒店管理模式：酒店的管理分为五个层次：一是以董事局为代表的决策层；二是总经理经营管理层；三是以部门经理为代表的中层贯彻执行层；四是主管、领班为代表的督导层；五是以服务员及其他技术人员构成的操作层。酒店实行董事局领导下的总经理负责制和部门经理责任制，实行垂直 领导、垂直管理。董事局负责制定酒店经营方针，发展规划，审批年度预算，定期检查 执行过程等。总经

41、理主要职责是在董事局领导下全权负责酒店经营管理中的一切事 务，执行酒店董事局的各项决策和议项，对董事局负责。部门总监和经理是酒店高层和中、基层管理之间，上通卞达，全面贯 彻总经理的经营意图和管理思路，组织部门业务活动的中坚，实施部门业 务经营活动，完成预算冃标。部门经理下设主管，主要负责营运具体事项，对服务人员的各项工作 和服务质量进行具体指导。主管下设领班，这是酒店管理层中的基础部份，执行主管布置的工作 任务和服务员一起按岗位服务程序、操作规程，为客人提供优质服务。二、经营理念与模式：1、以创新设施和服务模式取胜:加强酒店硬件产品的新颖化、个性化、超前化设计，以创新的设施规划领选同业，提高酒

42、店核心竞争优势;2、以酒店的性价比优势取胜:针对车站旅客的特点以及酒店销售区域内四星级酒店价格较高的状况，采取高调的定位（准四星）、实惠的价格（三星）策略竞争市场;3以魅力新产品取胜：酒店各部门在营销上、服务形式上将不断开发出具有个性化、特色化 合适客人需求的新产品，以保持酒店的新颖感，保持酒店竞争力与吸引力；4、以关系营销、客户管理取胜：通过建立忠诚客户群并坚持推行走访回访客户，推行回馈型销售与激 励销售等措施，以真正礼诚的服务来巩固客源、赢取口碑、实现效益；5、以服务质量取胜：我们将参照著名五星酒店的服务模式与质量标准，致力打造最具特色 的服务团队，通过各部门专业的服务程序和热情礼貌的待客

43、，让客人加深 印象，倍感亲切温馨，从而乐于再次光临；6、以出品质量取胜：酒店餐厅每项出品必须一丝不苟、精益求精，特别是经常性消费的中 低菜价菜式更要粗料精制，经精心泡制后变为佳肴。所有出品要求达到“人 无我有，人有我好“，实现酒店餐饮以出品取胜的目标。第七章：项目投资估算一、投资估算说明：1、投资估算依据：重庆市工程调价有关文件工程投资估算编制估算办法；酒店行业专用设备与投资有关标准；2、工程费用：根据工程建设方案，本项目土建改造约为10964m2o 土建改造工程主要 是砖混墙体间隔，按每平方60元计算，装修工程按800元应估算；地板浇涛 按每平方米350元计算；环境绿化按每平方米200元计算

44、；3、功能系统与营业设施设备费用本项目需安装酒店专用设备与系统，按行业预价估算。序号设备系统名称数量单价金额（万）备注01灯光招牌系统1/50万元02厨房设备4/120万元03洗衣房设备1/50元04电脑主机及运行分机603500元/台21万元05电子门锁系统200300/付6万元06中央监控系统1/30万元07酒店经营管理软件1/10万元08通讯及程控交换机1/25万元09内部电视vod1/30万元10弱电智能化系统1/50万元11电梯5350000元/台175万元1213发电设备合计2100000元200万元 型万元本项冃需购置各种酒店营业设备（家具电器用品及备用品），估价按 行业标准及酒

45、店各功能项目规划的数量计算。序号部门间/位数设施投资标准金额（万）备注01经济客房14425000元/间360万元02商务客房（e客房）3635000元/间126万元03行政套房1550000元/间75万元04总统套房1200000元/间20万元05桑拿贵宾房1630000元/间48万元06净桑602000元/位12万元07沐足按摩302000元/位6万元08中餐雅间1530000元/间45万元09中餐零点厅200500元/位10万元10中餐宴会厅280500元/位14万元11多功能会议大厅18000000元/间80万元含灯光音响12中会议室2 （130平方）150000元/间30万元13小会

46、议室5(80-100 平100000元/间50万元14茶艺棋牌房1225000元/间30万元15港式茶餐厅250500元/位12.5万元16慢摇吧200500元/位10万元17慢摇吧音响灯光1600000元/套60万元18夜总会包房3550000元/间175万元含房内灯光音响19商务中心130000元/间3万元含各种办公设备20网球场（c2）区三楼顶合计140000元/个4万元1170.5万元含铺地及设施二、项目投资总额:项目投资总额估算表（保留至千位）序号工程或费用名称建筑工程设备购置其它费用小计固定资产投资1工程费用1. 1主体土建改造- 1 0695nf64. 2万元1. 2楼板浇铸-6

47、00m221万元1. 3装修工程-21808m21744.6万元1. 4绿化工程-1568m2314万元第一部分费用合计1861.2万元2设施设备费用2. 1功能设备系统购置及安装767万元2. 2营业设备（家具/电器/卫浴等）1170.5万元2. 3营业用品（布草/工衣/易耗）50万元2. 4交通工具（小车/客车/货车）45万元2. 5办公设施设备与用品30万元2. 6后勤设施设备与用品15万元第二部分费用合计2077.5万元3其他费用3. 1士地及物业/3. 2勘察设计及前期工程咨询费20万元3. 3工程监理、质监、安监费20万元3. 4部分地方期及开办费50第三部分费用合计艺万元第一、二

48、、三部分费用合计4028.7万元3预备费用3. 1流动预备费200万元3. 2铺底预备费200万元建设期利息合计(1+2+3+4)4428.7万元三、流动资金:本项目流动资金按酒店运转需求情况进行估算，正常年流动资金需求量为型万元，其中：投入铺底流动资金50%共型万元。投资总额:项目总投资包括固定资产投资总额与铺底流动资金。总投资4428. 7万 元，其中固定资产投资总额3938. 7万元（不含土地使用权岀让费及物业建 造成本），开办费用匹万，流动资金型万元（含铺底备货型万元）。五、资本金筹措：自有资金万元，中用于固定资产投资为万元，占项目总投资的 ;用于铺底流动资金万元，占项冃总投资的 ;。

49、债务资金筹措：本项目需银行贷款 万元，其中用于固定资产投 万元，占项目总投资的 ;流动资金贷款 万，占项口总投资的 资金筹措表资金筹项目筹措金额项目总投资（万元） 甲方企业自筹（万元） 乙方企业自筹（万元） 银行贷款（万元） 其它442& 7万元第八章：项目财务评价一.评价依据：本项目的财务评价主要以酒店营业收入预测值与经营成本费用预测值进行比较，得出投资回报率及投资回收期两个主要投资参考指标，其他经济评价暂略。酒店各部门消费标准:序号部门间/位数消费标准日消费次数预测经营率1经济客房144220元/天1开房率80%2商务客房（e客房）36280/天1开房率70%3行政套房15500元/天1开房率60%4总统套房13000元/天1开房率20%5桑拿贵宾房16180元/双钟3开房率70%6净桑6060元/人3上座率70%7沐足按摩3050元/人3上座率70%8中餐雅间15500元/间2开房率80%9中餐零点厅20030元/位2上座率60%10中餐宴会厅28050元/位1使用率50%11多功能会议大厅15000元/天2使用率30%12中会议室2（130平方）3000元/天2使用率30%13小会议室5 （80-1